深圳市舊住宅區(qū)城市更新項目風險管理研究.pdf

1、在“新常態(tài)”的背景之下，城市更新已經(jīng)成為城市發(fā)展的主要方向之一。北京、上海、廣州、深圳等地，在面臨城市發(fā)展的土地瓶頸和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的雙重壓力之下，已率先開始進行城市更新的地方實踐。深圳作為改革開放的排頭兵，城市更新的探索實踐也走在我國前列。特別是自2009年出臺《深圳城市更新辦法》以來，深圳市短短五年時間出臺了有關于法規(guī)、政策、技術標準和操作等各個層面的政策，已建立一套較完善的城市更新政策體系。
　　經(jīng)過多年的城市更新努力

2、實踐，深圳城市更新工作取得了很大的成效：為深圳提供了大量的建設用地、促進了產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級、拉動了經(jīng)濟增長和改善了人居環(huán)境。但與此同時，深圳在其城市更新實踐過程中也暴露了許多問題，其中最嚴重的問題是舊住宅城市更新項目難以推進已成為深圳城市更新重要阻礙因素。自2009年以來，深圳共有9個舊住宅區(qū)城市更新項目獲批立項，在已立項的項目中，除規(guī)模小、業(yè)權高度集中的沙河鶴塘小區(qū)改造成功外，其余均無成功案例。而導致這一結(jié)果的主要原因是對該類項目風險因

3、素的認識不足及缺乏科學的風險辨識、評價方法。因此對舊住宅區(qū)城市更新項目風險管理的研究顯得尤為重要。根據(jù)城市發(fā)展的一般規(guī)律，國內(nèi)大部分城市在不久將來也會步入城市更新時代，因此對深圳舊住宅區(qū)城市更新項目風險管理研究不僅有助于深圳舊住宅區(qū)城市更新項目的有效實施，也可以為國內(nèi)其他城市的舊住宅區(qū)城市更新項目風險管理提供一定借鑒。為此本文運用量化方法，通過問卷調(diào)查的形式，進而運用統(tǒng)計分析系統(tǒng)地識別出舊住宅城市更新項目的關鍵風險并進行科學地評估，最后

4、針對這些關鍵風險提出風險防控措施。
　　本研究主要取得了以下幾方面的成果：
　?、偻ㄟ^問卷調(diào)查和因子分析，提煉舊住宅區(qū)城市更新項目關鍵風險因子。
　　本文基于開發(fā)商的視角下利用文獻研究和專家研討的研究方法對深圳舊住宅區(qū)城市更新項目可能存在的風險進行了初步識別，共包含29個風險因素，在此基礎上，通過問卷調(diào)查法運用因子分析法對這些初步風險因素進行了分析，提煉出項目管控、社會與政策、開發(fā)區(qū)域、經(jīng)濟、市場和開發(fā)企業(yè)管理等6個風

5、險因子。
　?、跇?gòu)建了舊住宅區(qū)城市更新項目風險評價指標體系
　　本文以所識別的舊住宅區(qū)城市更新項目關鍵風險因素作為指標來源構(gòu)建該類型項目的風險評價指標體系，并通過因子分析方法確定各級指標權重，再結(jié)合模糊綜合評價方法構(gòu)建舊住宅區(qū)城市更新項目風險評價模型，可定量化計算項目的風險水平并識別出每個項目所面臨的重要風險因素，為風險管理提供科學決策依據(jù)。
　　③針對舊住宅區(qū)城市更新項目關鍵風險因素提出對應防控措施
　　本文在