中原地產(chǎn)發(fā)布2013年?yáng)|莞二級(jí)市場(chǎng)分析研究報(bào)告(

1、<p>　　2013年?yáng)|莞樓市供需同步創(chuàng)新高， 2014年市場(chǎng)熱度有望延續(xù)</p><p>　　2013年時(shí)光已傾城而下，2014年的鐘聲早已敲響?；仡?013年整個(gè)東莞住宅樓市并不平靜，反而變得超常熱烈，供需同步創(chuàng)新高。2012年?yáng)|莞樓市收獲豐厚為今年市場(chǎng)擴(kuò)張?zhí)峁┝藦?qiáng)有力的資金支持。“開(kāi)工加快”、“新盤(pán)增加”、“營(yíng)銷(xiāo)升溫”、“多股搶購(gòu)潮呈現(xiàn)”、“低首付盛行”等等是去年樓市留給我們最多的印象?？v觀201

2、3年住宅市場(chǎng)承接去年的火熱交投，區(qū)域分化增強(qiáng)，全新樓盤(pán)琳瑯滿目，多個(gè)鎮(zhèn)區(qū)樓盤(pán)產(chǎn)品媲美城區(qū)樓盤(pán)，而立足于鎮(zhèn)區(qū)的價(jià)格低位，成交各顯千秋；宏觀環(huán)境向好，客戶的價(jià)格看漲情緒逐漸走高，置業(yè)需求透支增加；一線城市供應(yīng)緊張、高價(jià)壓力增大、政策調(diào)控趨緊等加速了廣深客外溢東莞；知名企業(yè)散布陣地，營(yíng)銷(xiāo)超類(lèi)拔萃，深耕逐漸加強(qiáng)。總結(jié)全年2013年?yáng)|莞全市住宅樓市：剛需產(chǎn)品主流市場(chǎng)，改善性產(chǎn)品借機(jī)釋放良好，眾多開(kāi)發(fā)商可謂戰(zhàn)果輝煌，滿載而歸。</p>

3、<p>　　2013年?yáng)|莞住宅市場(chǎng)分析魚(yú)骨圖：</p><p><b>　?。ㄒ唬┬略龉?yīng)狀況</b></p><p>　　2013年?yáng)|莞新增商品房供應(yīng)總體情況：（商品房包含廠房數(shù)據(jù)）</p><p>　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年共180個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)新增供應(yīng)，總供應(yīng)875.52萬(wàn)㎡，同比2012年大幅上升22.4

4、3%，同比2011年大幅上升34.43%。2013年?yáng)|莞普通住宅和別墅供應(yīng)量全線飄紅，兩者上升幅度均達(dá)16%以上。在住宅市場(chǎng)供應(yīng)火爆的環(huán)境下，商鋪供應(yīng)也相繼發(fā)力，以73.42萬(wàn)㎡的巨大供應(yīng)量創(chuàng)下歷史高位。</p><p>　　2013年?yáng)|莞住宅供應(yīng)創(chuàng)08年以來(lái)歷史新高，突破750萬(wàn)㎡。</p><p>　　2013年?yáng)|莞住宅供應(yīng)量創(chuàng)08年以來(lái)歷史新高，突破750萬(wàn)㎡，同比上漲22.65%。

5、主要由于經(jīng)歷2012年的火熱樓市，眾多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收金大增。甚為充足的資金無(wú)疑為2013年新開(kāi)工提供了良好的基礎(chǔ)，其次品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐掀起了市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱潮。</p><p>　　公寓產(chǎn)品供應(yīng)收緊，別墅產(chǎn)品供應(yīng)走高。</p><p>　　從供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，2013年?yáng)|莞洋房與別墅的供應(yīng)上升非常明顯，其中洋房供應(yīng)617.4萬(wàn)㎡，同比大幅上升23.22%；別墅供應(yīng)114.36萬(wàn)㎡，同比上升74.65%

6、，上升態(tài)勢(shì)呈幾何式增長(zhǎng)。</p><p>　　2013年出現(xiàn)別墅供應(yīng)項(xiàng)目的個(gè)數(shù)為49個(gè)，相比同期的27個(gè)增加了22個(gè)。公寓產(chǎn)品明顯收緊，總供應(yīng)18.98萬(wàn)㎡，同比下降58.34%。從2008年開(kāi)始至今，中心城區(qū)的公寓偏緊，累計(jì)統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)消化率高達(dá)96%，其供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。2013年全市新增公寓量明顯同比大幅萎縮，中心城區(qū)有東城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、深業(yè)·歐景城、城市立方和宏遠(yuǎn)康城國(guó)際共計(jì)供應(yīng)1476套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以

7、滿足市場(chǎng)的需求，城區(qū)公寓供應(yīng)缺口愈加增大。2013年別墅產(chǎn)品供應(yīng)走高主要由于：一、工程問(wèn)題影響推貨時(shí)間。由于2012年上半年?yáng)|莞剛需成交火熱增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期，迅速入市。雖別墅工程動(dòng)工快，但動(dòng)工時(shí)間晚導(dǎo)致延后釋放時(shí)間，在2013年上半年集中釋放。二、2012年8月份美國(guó)啟動(dòng)了量化寬松政策，大量熱錢(qián)流入國(guó)內(nèi)引發(fā)通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)。三、剛需火熱成交帶動(dòng)了改善性需求的重新集中釋放，市場(chǎng)累積需求大導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商預(yù)期增強(qiáng)。</p>&

8、lt;p>　　臨深片區(qū)繼續(xù)企穩(wěn)供應(yīng)首位，水鄉(xiāng)片區(qū)相繼發(fā)力。</p><p>　　2013年臨深片區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)勢(shì)頭猛烈，企穩(wěn)全市供應(yīng)首位。從供應(yīng)區(qū)域看，2013年塘廈住宅供應(yīng)94.43萬(wàn)㎡，同比上升46.73%；鳳崗以69.31萬(wàn)㎡占居第二位。此外，水鄉(xiāng)片區(qū)也相繼發(fā)力，總計(jì)供應(yīng)64.5萬(wàn)㎡，同比上升71.7%。</p><p>　　區(qū)域機(jī)遇增加刺激水鄉(xiāng)片區(qū)供應(yīng)爆發(fā)增長(zhǎng)，中心城區(qū)供應(yīng)放緩收

9、緊。</p><p>　　2013年水鄉(xiāng)片區(qū)供應(yīng)64.5萬(wàn)㎡，同比暴漲71.7%。主要由于高埗、麻涌、望牛墩、中堂鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)釋放量突增，推高片區(qū)供應(yīng)體量。這些區(qū)域住宅供應(yīng)長(zhǎng)期趨于低迷狀態(tài)，由于一線城市樓市火熱，價(jià)格高升，而東莞臨廣區(qū)域價(jià)格低洼，潛在需求刺激市場(chǎng)供應(yīng)。同時(shí)水鄉(xiāng)片區(qū)更得益于近兩年廣深沿江高速的修建，區(qū)域價(jià)值提升刺激開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)熱情。而中心城區(qū)2013年供應(yīng)144.38萬(wàn)㎡ ，同比下降9.1%，同比201

10、1年下降10.2%。中心城區(qū)由于東城、南城、莞城的土地資源逐漸減少，供應(yīng)出現(xiàn)放緩收緊。</p><p>　　2013年松山湖供應(yīng)放量持增，而年內(nèi)未亮“新面孔”純屬正?，F(xiàn)象。</p><p>　　2013年松山湖供應(yīng)量持續(xù)加大，共計(jì)43.51萬(wàn)㎡ ，同比增長(zhǎng)10.83%，。但2013年松山湖未亮新“面孔”，主要是由于去年政府提出松山湖今后不再審批新增商住用地，松山湖的房地產(chǎn)商住土地資源供應(yīng)稀

11、缺；其次不少前期審批的地塊項(xiàng)目已在2012年開(kāi)工入市，今年多項(xiàng)目的集中供應(yīng)量還是比較充足的，包括錦繡山河、保利紅珊瑚、萬(wàn)科·金域松湖、紫檀山、萬(wàn)科·松湖中心、龍湖居。由于今年松山湖的供應(yīng)量尚為充足且松山湖區(qū)域發(fā)展定位較高，住宅項(xiàng)目規(guī)模大、檔次較高，相應(yīng)土地前期開(kāi)發(fā)籌備工作比較復(fù)雜。因此，今年松山湖未亮新“面孔”純屬正常。</p><p>　　多方利好因素催使二三線鎮(zhèn)區(qū)放量?jī)疵?，而一線鎮(zhèn)區(qū)放緩收

12、緊。</p><p>　　2013年二三線鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)放量非常兇猛，二線鎮(zhèn)區(qū)住宅供應(yīng)260.81萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)50%。三線鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)99.68萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)154%。究其原因：一、東莞二三線鎮(zhèn)區(qū)隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展增長(zhǎng)，其住房需求會(huì)逐漸積累。二、近幾年來(lái)政府進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，提速三重建設(shè)，經(jīng)過(guò)多年，今年一些良好的效應(yīng)已逐漸顯現(xiàn)。三、可以看到今年政府積極扶持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、三重建設(shè)的態(tài)度很強(qiáng)。四、城市化發(fā)展下，一線鎮(zhèn)區(qū)土地供應(yīng)會(huì)逐漸趨

13、緊，迫使房企移戰(zhàn)具備發(fā)展機(jī)遇的二三線鎮(zhèn)區(qū)的某些區(qū)域，特別是二線鎮(zhèn)區(qū)具備更多的良好條件，往往更容易積累住房需求。五、近幾年政府對(duì)二三線鎮(zhèn)區(qū)未來(lái)規(guī)劃建設(shè)利好。綜合多方利好因素?zé)o疑增加了開(kāi)發(fā)商的信心，加大對(duì)二三線鎮(zhèn)區(qū)的布局。</p><p>　　剛需產(chǎn)品持續(xù)發(fā)力，改善性產(chǎn)品供應(yīng)增幅超50%。</p><p>　　2013年?yáng)|莞住宅市場(chǎng)供應(yīng)750.75萬(wàn)㎡，同比去年大幅上升22.65%。據(jù)東莞中原

14、研究部對(duì)新增合拼戶型進(jìn)行合拼整理，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2013年?yáng)|莞住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)中，首改、再改和高端產(chǎn)品供應(yīng)量增幅均超過(guò)50%，其中高端產(chǎn)品增幅最大，達(dá)59%。從市場(chǎng)供應(yīng)的比重來(lái)看，首置產(chǎn)品所占比重增幅最大，同比增加6個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明今年剛需產(chǎn)品仍持續(xù)發(fā)力。</p><p><b>　?。ǘ?kù)存供應(yīng)狀況</b></p><p>　　2013年?yáng)|莞住宅庫(kù)存量偏緊態(tài)勢(shì)明確，

15、市場(chǎng)應(yīng)盡快在明年上半年及時(shí)補(bǔ)充貨源。</p><p>　　2013年全年?yáng)|莞住宅市場(chǎng)庫(kù)存呈現(xiàn)偏緊狀態(tài)。全年各月庫(kù)存量大致維持在422-480萬(wàn)㎡之間，這樣的庫(kù)存量水平與去年相當(dāng)。但由于今年樓市持續(xù)火熱，市場(chǎng)消化周期在1月出現(xiàn)劇速下坡，全年消化周期基本維持在7.2-8個(gè)月，整個(gè)住宅市場(chǎng)庫(kù)存量還是趨于偏緊。而當(dāng)前東莞樓市行情較好，需求將持續(xù)釋放情況下，那么明年上半年?yáng)|莞住宅庫(kù)存量將面臨更緊張的局面。東莞住宅庫(kù)存量顯現(xiàn)

16、告緊狀態(tài)，此時(shí)已向市場(chǎng)發(fā)出信號(hào)，應(yīng)盡快在上半年加大推貨量及時(shí)補(bǔ)充貨源。</p><p><b>　?。ㄈ┦袌?chǎng)成交狀況</b></p><p>　　2013年?yáng)|莞住宅成交量?jī)r(jià)齊升，雙雙創(chuàng)下歷史新高。</p><p>　　2013年?yáng)|莞市商品房成交總體情況：(含廠房數(shù)據(jù)) </p><p>　　2013年?yáng)|莞商品房成交面積

17、為847.2萬(wàn)㎡，同比2012年上升24.30%，同比2011年上升44.61%；住宅成交面積為766.73萬(wàn)㎡，同比2012年上升26.78%，同比2011年上升46.25%。</p><p>　　住宅成交破760萬(wàn)㎡創(chuàng)新高，剛需主導(dǎo)和廣深客溢出增強(qiáng)視為主要因素。</p><p>　　2013年?yáng)|莞住宅成交延續(xù)去年的火熱態(tài)勢(shì)，取得了766.73萬(wàn)㎡的偉績(jī)，主要有以下幾個(gè)原因：一、剛需占主

18、導(dǎo)，市場(chǎng)的剛需力量很強(qiáng)大。二、廣深客戶外溢增加，助升全市成交量。三、二三鎮(zhèn)區(qū)填補(bǔ)供應(yīng)適市，極大刺激客戶置業(yè)。四、多個(gè)優(yōu)質(zhì)新盤(pán)入市，刺激客戶迅速置業(yè)。2013年入市的新盤(pán)中，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目明顯增加。包括項(xiàng)目規(guī)模、區(qū)位地段、產(chǎn)品打造方面等都具備比較高的性價(jià)。一些持幣等待房?jī)r(jià)下降、不急于置業(yè)的觀望客難以抵抗優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的誘惑，欣然解囊搶購(gòu)，提早置業(yè)。五、品牌開(kāi)發(fā)商個(gè)盤(pán)成交貢獻(xiàn)很大。如萬(wàn)科的金域華府和萬(wàn)科金域松湖單盤(pán)成交1000套以上。六、2013年住宅

19、市場(chǎng)交投的火熱高升，無(wú)疑離不開(kāi)二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的巨大貢獻(xiàn)。去年不少在售項(xiàng)目通過(guò)采取二三級(jí)聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)手法獲得較好的成交。說(shuō)明二三級(jí)聯(lián)動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)成交的拉動(dòng)作用很大。七、今年從第四季度開(kāi)始，市場(chǎng)低首付盛行，通過(guò)降低購(gòu)房門(mén)檻刺激市場(chǎng)需求釋放。</p><p>　　產(chǎn)品性價(jià)比升高，致使東莞別墅市場(chǎng)火爆成交。</p><p>　　在東莞剛需產(chǎn)品成交的火熱烘托下，改善性產(chǎn)品和高端產(chǎn)品市場(chǎng)交投也十分熱烈。2013

20、年?yáng)|莞別墅成交80.9萬(wàn)㎡，同比上漲32.91%，同比2011年上漲35.4%。近四年，東莞別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，且近兩年增速非常大。</p><p>　　具體有以下幾個(gè)原因：一、金融風(fēng)暴后，隨著經(jīng)濟(jì)逐漸調(diào)整復(fù)蘇，社會(huì)持有資本增加，改善需求重新集中釋放。二、深圳客在近兩年外溢很明顯，而且逐漸增強(qiáng)。深圳客戶相對(duì)具備較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。三、近兩年內(nèi)品牌項(xiàng)目在東莞布局增加。他們的品牌影響力是不容忽視，其產(chǎn)品品質(zhì)也較好。

21、四、產(chǎn)品功能性升級(jí)，性價(jià)比升高。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2006-2008年的時(shí)候，東莞市場(chǎng)供應(yīng)的別墅面積偏大，出現(xiàn)700㎡以上的別墅一點(diǎn)也不稀奇，且供應(yīng)體量也不小，500-600㎡的比重也較高。2010年后，400㎡以下的別墅變?yōu)槠毡?，大面積別墅供應(yīng)逐漸萎縮。五、購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻降低。別墅產(chǎn)品逐漸向精小化傾向，降低了客戶購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻。而且別墅屬于高端產(chǎn)品，其價(jià)格變動(dòng)彈性好大，少個(gè)1㎡就是1萬(wàn)多，甚至2萬(wàn)。自然，在滿足原有功能的基礎(chǔ)上，別墅傾小發(fā)展對(duì)客戶還是

22、有相當(dāng)?shù)奈?。六、今?14.36萬(wàn)㎡充足的供應(yīng)量也刺激市場(chǎng)需求釋放。綜上所述，別墅產(chǎn)品在品牌力強(qiáng)、區(qū)位價(jià)值升高、產(chǎn)品功能性升級(jí)及優(yōu)化下，產(chǎn)品的性價(jià)比升高支撐了近兩年?yáng)|莞別墅成交市場(chǎng)的火爆上演。</p><p>　　小戶型公寓投資熱情升溫，未來(lái)市場(chǎng)機(jī)遇良好。</p><p>　　2013年?yáng)|莞公寓成交量同比2012年上升6.7%，同比2011年上升幅度高達(dá)14.5%，同比2010年上升2

23、1.65%。東莞公寓市場(chǎng)連續(xù)四年持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)交投逐漸升溫。</p><p>　　2013年?yáng)|莞城區(qū)公寓供需比出現(xiàn)劇烈下滑，驟降至0.6，其直線下坡趨勢(shì)欲觸底線。從個(gè)盤(pán)的成交狀態(tài)看，熱點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)如厚街、長(zhǎng)安、松山湖、鳳崗，近兩年有公寓供應(yīng)的項(xiàng)目，大部分其公寓產(chǎn)品月均去化套數(shù)達(dá)40套以上。這些項(xiàng)目推出的公寓產(chǎn)品基本都已消化完。其中，鳳崗某項(xiàng)目在今年8月份推出424套公寓，以3個(gè)月的驚人去貨速度實(shí)現(xiàn)基本售罄。綜合說(shuō)明項(xiàng)目

24、所處地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)發(fā)揮作用很大。隨著東莞城鎮(zhèn)化發(fā)展，商務(wù)住宅氛圍的逐漸升溫，城市綜合體不斷增加等諸多因素影響，城區(qū)公寓市場(chǎng)需求明顯加大，目前公寓供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。顯然東莞公寓市場(chǎng)供應(yīng)已比較緊張，主動(dòng)權(quán)已掌握在賣(mài)家手中，未來(lái)公寓市場(chǎng)機(jī)遇良好，高端公寓將更加搶手。</p><p>　　臨深和臨廣片區(qū)成交斐然，廣深客外溢趨勢(shì)十分明顯。</p><p>　　延續(xù)2012年樓市的火熱交投， 201

25、3年在深圳客的強(qiáng)勁支撐下，臨深片區(qū)成交一路飆高。同時(shí)2013年更增加了一個(gè)新角色，就是水鄉(xiāng)片區(qū)。由于區(qū)域靠近廣州，交通的逐漸完善和價(jià)格洼地等因素，直接吸引客戶至東莞置業(yè)增加。隨著交通的接駁加強(qiáng)和莞深廣一體化發(fā)展升級(jí)，在廣深一線城市供應(yīng)短缺、高價(jià)壓力下，將極大地把更多的廣深客擠壓至東莞，外溢趨勢(shì)很強(qiáng)。如中堂、麻涌在今年放大供應(yīng)量，取得了非常好的成交成績(jī)。</p><p>　　一、二、三線鎮(zhèn)區(qū)住宅成交均創(chuàng)下歷史新高，

26、三線鎮(zhèn)區(qū)發(fā)力凸顯。</p><p>　　2013年?yáng)|莞住宅成交市場(chǎng)中，一、二、三線鎮(zhèn)區(qū)分別以429萬(wàn)㎡、260萬(wàn)㎡、77萬(wàn)㎡紛紛創(chuàng)下歷史新高。由于東莞市場(chǎng)環(huán)境明顯較好，新增項(xiàng)目增多刺激市場(chǎng)成交。去年不少區(qū)域新增的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目增加，及部分加推的產(chǎn)品升級(jí)更大程度地刺激市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力釋放。去年三線鎮(zhèn)區(qū)全新樓盤(pán)的適時(shí)入市調(diào)整區(qū)域市場(chǎng)供需關(guān)系，較好地填補(bǔ)了潛在置業(yè)需求。全年三線鎮(zhèn)區(qū)出現(xiàn)成交項(xiàng)目達(dá)47個(gè)，同比2012年增加68%。三

27、線77萬(wàn)㎡的住宅成交量同比大增85.68%，勁頭發(fā)力凸顯。</p><p><b>　?。ㄋ模┕┬璞容^</b></p><p>　　2013年受投資環(huán)境變好因素影響，住宅市場(chǎng)供需兩旺態(tài)勢(shì)高升。</p><p>　　據(jù)東莞中原研究部對(duì)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年?yáng)|莞住宅市場(chǎng)成交與供應(yīng)雙雙齊發(fā)，鑄就供需兩旺局面。2008年“金融風(fēng)暴”后，在2010

28、年開(kāi)始東莞產(chǎn)業(yè)逐漸褪去金融風(fēng)暴的陰影，社會(huì)投資環(huán)境出現(xiàn)緩速轉(zhuǎn)好，同樣?xùn)|莞住宅市場(chǎng)供需關(guān)系自2010年始一直維持相對(duì)平衡狀態(tài)，并保持微幅每年遞增。主要是由于今年投資環(huán)境變好因素影響，整個(gè)住宅大體市場(chǎng)擴(kuò)張速度非?？欤瑒?dòng)力很足。</p><p><b>　?。ㄎ澹﹥r(jià)格分析</b></p><p>　　2013年住宅價(jià)格為8812元/㎡，同比小幅上升6%。</p>

29、<p>　　2013年?yáng)|莞各物業(yè)成交量?jī)r(jià)情況（單位：元/㎡）：</p><p>　　2013年普通住宅中位價(jià)格為6769元/㎡，同比上升7.68%</p><p>　　從2008-2013年?yáng)|莞住宅均價(jià)走勢(shì)圖看，2013年?yáng)|莞住宅均價(jià)為8812元/㎡，同比上升6%。據(jù)東莞中原研究部對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，2013年精裝修項(xiàng)目明顯比去年增加不少新面孔，由于精裝修成交額占去年整個(gè)市場(chǎng)份額低

30、于去年，對(duì)東莞整個(gè)住宅均價(jià)上浮的影響力有限。剔除別墅產(chǎn)品，采取價(jià)格中位法分析。</p><p>　　中位值法：1、定義：一組數(shù)據(jù)按從小到大的順序依次排列，“奇數(shù)”取處在中間位置的一個(gè)數(shù)（偶數(shù)取最中間兩個(gè)數(shù)據(jù)的平均數(shù)）。2、中位數(shù)的優(yōu)缺點(diǎn)：中位數(shù)是樣本數(shù)據(jù)所占頻率的等分線‘它不受少數(shù)幾個(gè)極端值得影響，有時(shí)也會(huì)成為優(yōu)點(diǎn).</p><p>　　2013年普通住宅中位價(jià)格為6769元/㎡，同比20

31、12年的6300元/㎡上升7.68%。事實(shí)上，在2013年整個(gè)東莞住宅市場(chǎng)的交投現(xiàn)象，已顯露出開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格看漲的情緒很高，導(dǎo)致價(jià)格定位較高，市場(chǎng)中多個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格高企不下。</p><p>　　深圳客持續(xù)強(qiáng)勁支撐，臨深片區(qū)價(jià)格上漲勢(shì)頭猛烈。</p><p>　　由上圖顯示，臨深片區(qū)的普通住宅均價(jià)上升勢(shì)頭相較其它三個(gè)片區(qū)異常猛烈。近年來(lái)，由于一線城市政策調(diào)控逐漸加碼、房?jī)r(jià)高企不下和供應(yīng)逐年收緊

32、等諸多壓力，在東莞加快珠三角一體化發(fā)展的進(jìn)程下，深圳客外溢逐漸增加使臨深片區(qū)樓市成交火熱。2013年臨深片區(qū)住宅成交229.86萬(wàn)㎡再創(chuàng)歷史新高，塘廈外需拉動(dòng)型項(xiàng)目逐漸增加無(wú)疑助長(zhǎng)住宅價(jià)格快速上漲。</p><p>　　超9成鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格出現(xiàn)上漲，6成多鎮(zhèn)區(qū)量?jī)r(jià)齊升。</p><p>　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2013年?yáng)|莞住宅成交市場(chǎng)中，超9成鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格出現(xiàn)上漲。由上圖顯示，

33、大部分鎮(zhèn)區(qū)均表現(xiàn)出不同大小的的上漲幅度，約4成鎮(zhèn)區(qū)的上漲幅度大于10%。6成多鎮(zhèn)區(qū)均呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，全市整個(gè)市場(chǎng)交投氛圍熱烈。</p><p>　　2013年區(qū)域住宅量?jī)r(jià)同比變化情況一覽圖：</p><p>　　一線鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格上行乏力，二線鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格動(dòng)力很足。</p><p>　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2013年一線鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格大部分漲幅在2%-4%間

34、，價(jià)格上行乏力。東城由于有新盤(pán)入市，成交價(jià)格同比走高。南城由于部分高端新盤(pán)入市，別墅同比2012年大幅增加綜合推高2013年南城住宅均價(jià)。去年，二線鎮(zhèn)區(qū)住宅成交成績(jī)表現(xiàn)十分突出，多個(gè)區(qū)域標(biāo)桿新盤(pán)入市，成交量同比漲幅達(dá)60%以上。</p><p>　　標(biāo)桿樓盤(pán)增加，促使謝崗、石碣、樟木頭、萬(wàn)江價(jià)格漲幅較大。</p><p>　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2013年?yáng)|莞住宅成交市

35、場(chǎng)中，謝崗、寮步、石碣、樟木頭、萬(wàn)江鎮(zhèn)的價(jià)格上漲幅度最為突出。主要由于這些區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿樓盤(pán)增加，較大的成交量助推了該區(qū)域的整體住宅均價(jià)。如謝崗鎮(zhèn)的永江國(guó)際公館均價(jià)去到6518元/㎡，而該鎮(zhèn)區(qū)其它在售項(xiàng)目的價(jià)格在3500-4500元/㎡。樟木頭的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目保利生態(tài)城較高的成交量也大幅拉升了全鎮(zhèn)住宅均價(jià)。</p><p>　?。〇|莞房企及住宅銷(xiāo)售情況</p><p>　　2013年諸多房

36、企收金同比大幅上漲，萬(wàn)科以83.7億獲得冠軍。</p><p>　　2013年開(kāi)發(fā)商商品房銷(xiāo)售排名前十名：（按銷(xiāo)售金額） </p><p>　　外來(lái)房企愈戰(zhàn)愈勇，本土房企發(fā)力增強(qiáng)。</p><p>　　2013年多家房企各顯千秋盤(pán)勝地。2013年?yáng)|莞住宅市場(chǎng)外來(lái)房企成交金額排名中，外來(lái)房企有64個(gè)，其中22個(gè)收金同比大幅上升，成交總金額市場(chǎng)占有率為53%。本土房企有

37、183個(gè)，其中有99個(gè)出現(xiàn)上升，57個(gè)大幅度上升，總金額市場(chǎng)占有率為47%。其中市場(chǎng)占有率排名前五列分布為：萬(wàn)科10.65%、碧桂園8.64%、光大4.07%、中信3.32%、萬(wàn)達(dá)3.06%。2013年本土開(kāi)發(fā)商不敢示弱，繼續(xù)加大擴(kuò)張，在售項(xiàng)目約占市場(chǎng)的6成。</p><p>　　地產(chǎn)大亨萬(wàn)科多盤(pán)布陣收金83.69億，連續(xù)5年穩(wěn)坐冠軍寶座。</p><p>　　據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

38、顯示，2013年萬(wàn)科有15個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)成交，多盤(pán)布陣集中成交77.95萬(wàn)㎡，大收金83.69億元，連續(xù)5年穩(wěn)坐冠軍寶座。另外，碧桂園以“低價(jià)快銷(xiāo)”的戰(zhàn)術(shù)收金67.95億元，排名第二。</p><p>　　2013年住宅銷(xiāo)售套數(shù)排行：</p><p>　　綜觀2013年?yáng)|莞住宅銷(xiāo)售前十名的項(xiàng)目排名可知，大部分為剛需項(xiàng)目，產(chǎn)品契合東莞住宅的需求。其中，品牌的效應(yīng)增強(qiáng)、獨(dú)特的銷(xiāo)售模式和區(qū)域優(yōu)勢(shì)為樓

39、盤(pán)的成交也發(fā)揮著巨大的作用。如房地產(chǎn)大亨萬(wàn)科以超強(qiáng)的品牌影響力、精裝修模式取得高位成交量；素有“價(jià)格屠夫”之稱的知名房企碧桂園再以獨(dú)特的人海戰(zhàn)術(shù)、低價(jià)快銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)模式創(chuàng)下東莞住宅單盤(pán)成交量的歷史新高位。另外，今年二三級(jí)聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略的逐漸鋪開(kāi)，也為部分房企項(xiàng)目增強(qiáng)了成交動(dòng)力。</p><p><b>　?。ㄆ撸┖笫姓雇?lt;/b></p><p>　　▲宏觀經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)走勢(shì)已承接“

40、拐點(diǎn)”, 增速有望提升。</p><p>　　2013年歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型步步推進(jìn)，產(chǎn)經(jīng)收益提升，全國(guó)經(jīng)濟(jì)全面回暖。在去年宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的向好下，東莞表現(xiàn)也十分積極。2013年年底，東莞市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表示，預(yù)計(jì)2013年?yáng)|莞GDP將達(dá)到5500億元，增速9.7%。東莞經(jīng)濟(jì)一改金融危機(jī)后增長(zhǎng)疲態(tài)，表現(xiàn)動(dòng)力顯而易見(jiàn)。此外，去年?yáng)|莞三重建設(shè)督促力度加大，多條城軌道路更是陸續(xù)下線開(kāi)通，如廣深沿江高速已于去年底全

41、線開(kāi)通。今年，從莞高速也會(huì)開(kāi)通，交通利好、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)加大、住房消費(fèi)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)需求，伴隨全國(guó)環(huán)境經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升的步伐下，預(yù)計(jì)2014年?yáng)|莞經(jīng)濟(jì)增速再升一籌。</p><p>　　▲調(diào)控政策：機(jī)制改革的首頁(yè)已翻開(kāi)，以疏導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)為主。</p><p>　　2014年，新的一年將不再以調(diào)控的手段來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2014年將是一個(gè)機(jī)制改革年，通過(guò)市場(chǎng)化分流、疏導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的首頁(yè)已翻開(kāi)。<

42、;/p><p>　　一、房產(chǎn)稅改革。明年房產(chǎn)稅試點(diǎn)將會(huì)增加，征稅范圍會(huì)擴(kuò)大。有利于調(diào)節(jié)持有資本結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)理性購(gòu)房，優(yōu)化住房商品的流通。</p><p>　　二、不動(dòng)產(chǎn)登記。明年6月份會(huì)出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例，在這之前肯定會(huì)有很多干部房進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)入流通。從房源的供應(yīng)下手，疏導(dǎo)市場(chǎng)分流。</p><p>　　三、戶籍制度改革。城鎮(zhèn)化戶籍改革也在一定程度上會(huì)讓一二線城市慢慢被擠

43、出，去三四線城市，因?yàn)閼艏站o，北上廣深這些用戶以后去中小城市的大門(mén)都打開(kāi)了，變成市民是很容易的事情，各方面的保障體系都沒(méi)有問(wèn)題，所以戶籍改革會(huì)對(duì)房地產(chǎn)大格局有變化。</p><p>　　過(guò)去的“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，更多就是“一刀切”的，行政干預(yù)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段已被淘汰，新一屆政府更多是通過(guò)疏導(dǎo)方式來(lái)分流房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾。</p><p>　　▲資金環(huán)境：新一年資金面將有所收緊。<

44、/p><p>　　2014年資金面將有所收緊：一、房?jī)r(jià)高，政府不扶持該房地產(chǎn)行業(yè)。房?jī)r(jià)太高，太多的資金聚集在房地產(chǎn)業(yè)。政府不太扶持該行業(yè)的發(fā)展。二、風(fēng)險(xiǎn)大，重新評(píng)估房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)成本太高，風(fēng)險(xiǎn)也很大，政府會(huì)重新評(píng)估房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)重新評(píng)估、放緩發(fā)展的階段。其中，今年房地產(chǎn)業(yè)拋售現(xiàn)象明顯，也體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)感不看好。三、今年7月銀行鬧錢(qián)荒，征兆新輪資金面將趨緊。由于美國(guó)推出QE的計(jì)劃，對(duì)全世界資

45、本的吸引力增強(qiáng)，中國(guó)資金外流增加。外匯的增長(zhǎng)大幅下降，熱錢(qián)流入大幅減少，造成國(guó)內(nèi)流通資金收緊。四、銀行普通利率上升，信貸有所收緊。一線城市四大銀行放款慢，利率不但沒(méi)有優(yōu)惠，有的還上調(diào)利率。同時(shí)放款額度不定，放款時(shí)間增長(zhǎng)。五、房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，戶籍改革、不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅等政策等影響，投資活躍性減低。六、明年股市上升態(tài)勢(shì)看好，由于住房投資風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，投資資金回流股市增加。七、不動(dòng)產(chǎn)登記與反腐政策推進(jìn)，還將部分資金轉(zhuǎn)出國(guó)外。</

46、p><p>　　▲成交趨勢(shì)：成交增長(zhǎng)放緩，成交量上升。</p><p>　　一、臨深客戶溢出持續(xù)。由于城市價(jià)格差距明顯等因素，深圳客戶明年還會(huì)有較大的溢出量，支撐東莞樓市成交量上升。二、惠州取消“購(gòu)房入戶”政策，東莞客回流增加。三、東莞積分入戶政策增加需求。東莞積分入戶政策降低“積分入戶”門(mén)檻，留莞置業(yè)意愿增強(qiáng)，將會(huì)助增首置、改善型產(chǎn)品成交。四、輕軌開(kāi)通在即，東莞城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)升級(jí)，區(qū)域規(guī)劃

47、利好等因素，未來(lái)居住環(huán)境看好，導(dǎo)致新莞人增加。五、東莞房產(chǎn)證辦證速度提高，導(dǎo)致投資交投傾向活躍。六、品牌房企將在東莞繼續(xù)加大擴(kuò)大布局，刺激市場(chǎng)需求。七、二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的效果依然很大，明年還將繼續(xù)蔓延加深。八、低首付逐漸成為樓盤(pán)慣用營(yíng)銷(xiāo)手段，將會(huì)透支未來(lái)潛在需求。九、明年投資性產(chǎn)品增加，投資門(mén)檻低將刺激市場(chǎng)需求。十、明年二、三線鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)增長(zhǎng)，刺激市場(chǎng)需求。</p><p>　　▲價(jià)格趨勢(shì)：價(jià)格保持一定幅度的增長(zhǎng)，區(qū)域分

48、化明顯。</p><p>　　2014年?yáng)|莞住宅市場(chǎng)價(jià)格看漲預(yù)期較高，區(qū)域分化明顯。主要由于：一、輕軌開(kāi)通在即，輕軌物業(yè)價(jià)值升高，價(jià)格定位上升;二、品牌開(kāi)發(fā)商力度還是很強(qiáng)，其售價(jià)較高，個(gè)別高端物業(yè)產(chǎn)品定價(jià)也會(huì)在很高的水平。三、地價(jià)成本也在上漲。今年?yáng)|莞商住地樓面地價(jià)為2653元/㎡，同比上漲11.22%，同比2011年上漲53.88%，為2008年以來(lái)的最高樓面地價(jià)記錄，地價(jià)的成本上漲支撐了房?jī)r(jià)也要漲。四、公寓類(lèi)

49、的項(xiàng)目將在明年多起來(lái)，特別是城區(qū)公寓會(huì)增加。這些公寓性質(zhì)更偏向于商務(wù)性質(zhì)，其價(jià)格定位較高，而高端商務(wù)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位還要更高些。五、區(qū)域性供求關(guān)系緊張，促使價(jià)格上漲。如中心城區(qū)、熱點(diǎn)發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)越來(lái)越少，而需求持續(xù)旺盛，反差逐漸拉大，推動(dòng)價(jià)格上行。六、二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的持續(xù)增多，開(kāi)發(fā)商成本附加在房?jī)r(jià)里，對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定的影響。七、精裝房還會(huì)增加，拉升價(jià)格。</p><p>　　▲潛在供應(yīng)：東莞住宅供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，改善型產(chǎn)品

50、比重上升。</p><p>　　據(jù)東莞中原研究部對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，測(cè)算預(yù)計(jì)2014年?yáng)|莞住宅潛在新增供應(yīng)約850萬(wàn)㎡，同比上升13%。而截止12月底，東莞住宅庫(kù)存480萬(wàn)㎡，新增潛在供應(yīng)加上庫(kù)存量，2013年整體供應(yīng)量接近1430萬(wàn)㎡，按照2013年的消化量計(jì)算，供需比超過(guò)了1.8:1，2014年的住宅市場(chǎng)供應(yīng)量比較充足。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，2014年改善型產(chǎn)品比重將呈現(xiàn)一定幅度增長(zhǎng)。</p><p&

51、gt;　　東莞中原研究中心介紹</p><p>　　東莞中原研究中心致力于打造“東莞房地產(chǎn)首席資訊研究平臺(tái)”，是專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究部門(mén)，以東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展?fàn)顩r及前景為重點(diǎn)研究?jī)?nèi)容，在研究部自行開(kāi)發(fā)的數(shù)據(jù)庫(kù)基礎(chǔ)之上，對(duì)東莞樓市的宏觀投資環(huán)境、供需狀況、價(jià)格趨勢(shì)、產(chǎn)品狀況、潛在消費(fèi)者的需求特征、細(xì)分市場(chǎng)特征、媒體偏好等進(jìn)行長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，經(jīng)過(guò)科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)調(diào)查與分析，定期發(fā)布有關(guān)東莞市房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)

52、告，為房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)單位提供專業(yè)咨詢服務(wù)。</p><p>　　本中心提供收費(fèi)報(bào)告訂閱服務(wù)：包括《東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)月度監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)》、《東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)月度研究報(bào)告》、房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)咨詢服務(wù)以及項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢服務(wù)等等，有需要請(qǐng)與我們聯(lián)系。</p><p>　　1、成熟市場(chǎng)研究體系，彰顯專業(yè)研究風(fēng)范</p><p>　　2、研究信息系統(tǒng)平臺(tái)，打造首席資訊平臺(tái)</p&g

53、t;<p>　　3、定期市場(chǎng)研究報(bào)告，把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)</p><p>　　4、鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)研究報(bào)告，助力公司業(yè)務(wù)發(fā)展</p><p>　　5、客戶需求研究報(bào)告，找準(zhǔn)核心市場(chǎng)定位</p><p>　　6、樓市專題研究報(bào)告，引領(lǐng)研究縱深發(fā)展</p><p>　　7、中原內(nèi)刊外部網(wǎng)站，提升企業(yè)品牌形象</p><p&

54、gt;　　8、媒體研究資訊合作，提升公司品牌形象</p><p><b>　　聯(lián)絡(luò)方式：</b></p><p>　　東莞中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司</p><p>　　DONGGUAN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LIMITED</p><p>　　地址：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng)C座9樓A

55、-C單元</p><p>　　Address：Rms A-C,9/F,Block C,ShengHe Square,ShengHe Road,Dongguan</p><p><b>　　郵編：523009</b></p><p>　　電話：0769-22023111</p><p>　　傳真：0769-22027232