樓盤區(qū)位分析畢業(yè)論文

1、<p>　　分類號 編號</p><p><b>　　畢 業(yè) 論文</b></p><p>　　濟南xx樓盤區(qū)位因素分析與研究</p><p>　　院 系： 建筑工程系 </p><p>　　專 業(yè)： 房地產(chǎn)經(jīng)

2、營與估價 </p><p>　　姓 名： </p><p>　　學(xué) 號： </p><p>　　指導(dǎo)老師： </p><p>　　2012年 4 月 20 日</p><p>　　xx文經(jīng)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計任務(wù)書</p><p&g

3、t;<b>　　系：建筑工程系</b></p><p><b>　　【摘 要】 </b></p><p>　　房地產(chǎn)的區(qū)位選擇是房地產(chǎn)建設(shè)的位置選擇。區(qū)位的選擇需要考慮多方面的因素,宏觀因素與微觀因素都是必須要考慮的。如:宏觀因素中的國家現(xiàn)階段整體經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r、城市的發(fā)展?fàn)顩r、微觀因素中的周圍的基礎(chǔ)設(shè)施、社會文化和自然景觀等。這些因素對樓

4、盤建成后有著很大的影響,關(guān)系到其今后的銷售狀況、房價的高低等。所以在房地產(chǎn)投資中,正確的區(qū)位選擇該是首當(dāng)其沖的了。</p><p><b>　　關(guān)鍵詞 </b></p><p>　　房地產(chǎn)區(qū)位因素 區(qū)位選擇 房地產(chǎn)價格</p><p>　　目 錄</p><p>　　第1章 項目概況………………………………

5、………………………….</p><p>　　1.1項目地塊區(qū)位環(huán)境分析………………………………………</p><p>　　1.2周邊環(huán)境分析……………………………………</p><p>　　1.3 項目自身概況………………………………………………………..</p><p>　　1.4項目周邊區(qū)域規(guī)劃……………………………</p>

6、<p>　　第2章 項目市場環(huán)境分析………………………….</p><p>　　2.1濟南市房地產(chǎn)經(jīng)濟背景分析…………………………</p><p>　　2.2濟南市概況……………………..</p><p>　　2.3濟南市宏觀經(jīng)濟影響關(guān)系分析……………………</p><p>　　2.4濟南市城市規(guī)劃概況及對本項目的影響…………

7、……</p><p>　　2.5 濟南市房地產(chǎn)政策概況對本項目的影響………………</p><p>　　2.6濟南市近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢分析………………………………………..</p><p>　　2.7 濟南市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析…………………………………………</p><p>　　第3章消費者需求分析</p><p>　　3

8、.1 區(qū)域內(nèi)購房者細(xì)分及需求分析…………………………</p><p>　　3.2 何為市場需求………………………………………...</p><p>　　3.3我們的需求者在哪里………………………………</p><p>　　3.4 消費者需求分析………………………………………....</p><p>　　3.5 私營業(yè)主…………………………

9、…………………...</p><p>　　3.6政府官員……………………………………………</p><p>　　3.7本地高收入職業(yè)經(jīng)理………………………………..</p><p>　　3.8外來高收入職業(yè)經(jīng)理………………………………..</p><p>　　3.9.投資客戶…………………………………………….</p><

10、p>　　第1章 項目概況 </p><p>　　1.1項目地塊區(qū)位環(huán)境分析 </p><p>　　濟南

11、xx是由濟南華昱置業(yè)有限公司開發(fā)的大型、高品質(zhì)商住社區(qū)。項目坐落于濟南市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)孫村產(chǎn)業(yè)新區(qū)中心景觀帶——彩虹湖的北岸，西起春暉路，北至科航路，南至科創(chuàng)路，東至規(guī)劃路。南鄰占地400余畝的彩虹湖公園。</p><p>　　1.2 項目周邊環(huán)境分析</p><p>　　在形式上與項目互相呼應(yīng)、融為一體，無異于為項目平添了1：1的生態(tài)資源配套。眺圍子山、蟠龍山，依山親水、生態(tài)資源優(yōu)越；連

12、經(jīng)十東路、旅游路、世紀(jì)大道、繞城高速，距濟南國際機場12分鐘車程、距市政府、市政務(wù)中心15分鐘車程，路網(wǎng)完善、交通便利；近開發(fā)區(qū)中心區(qū)、市政府、市政務(wù)中心、奧體中心，未來發(fā)展前景良好。</p><p>　　作為以高端定位的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，濟南xx在規(guī)劃設(shè)計的各個階段，充分考慮高端客戶生活行為特點和深層次需求，在整體性大格局下，進(jìn)行有針對性、更人性化、更細(xì)致地設(shè)計。超大面寬設(shè)計充分體現(xiàn)奢華度、舒適感。每戶贈送百平米

13、生態(tài)庭院，10米以上進(jìn)深的庭院尺度，為別墅生活寫就寬闊庭院空間的注釋，承襲自然的專享，讓您的空間更具風(fēng)范。同時推出2000余平米的配套會所，以滿足客戶文化、商業(yè)服務(wù)的需求。 商業(yè)部分，作為項目“公園式商業(yè)模式”的開篇之作，華昱大廈建筑面積3.9萬平米，集餐飲、商務(wù)洽談、會議、休閑于一體。為社區(qū)客戶提供更高層次、更加便利的餐飲、休閑、商務(wù)空間，并可輻射整個孫村新區(qū)片區(qū)。</p><p><b>　　1.

14、3項目自身概況</b></p><p>　　物業(yè)類型：普通住宅，公寓，別墅。建筑類型：小高層，高層。城區(qū)：高新</p><p>　　區(qū) 環(huán)線位置：二環(huán)以外 地理位置：位于高新區(qū)經(jīng)十東路 孫村立交 向北一</p><p>　　公里彩虹湖公園北臨 項目臨 近十東路，近旅游路，世紀(jì)大廈，繞城高速，距市政務(wù)中心 奧體中心近10分鐘。</p><

15、;p>　　建設(shè)地點：濟南高新區(qū)孫村片區(qū)春暉路以東，科航路以南，科創(chuàng)路以北。  規(guī) 模：B1地塊項目建筑面積約305916平方米，地上建筑面積約247017平方米，地下建筑面積約58899平方米。計劃工期：24個月。</p><p>　　計劃批文：濟高管字[2010]121號報建證：濟高建字2009-11-24建設(shè)資金來源: 自籌 項目出資比例：100%招標(biāo)人：濟南華昱置業(yè)有限公司

16、0;</p><p>　　1.4項目周邊區(qū)域規(guī)劃</p><p>　　項目配套設(shè)施完善：水、電、暖、煤氣、網(wǎng)絡(luò)等市政配套設(shè)施齊全。醫(yī)療便利：從這里到奧體對面的省立醫(yī)院東院僅十五分鐘車程。 教育配套：項目內(nèi)建有24班制小學(xué)，項目北臨升學(xué)率很高的歷城四中中學(xué)。項目鄰經(jīng)十東路，近旅游路、世紀(jì)大道、繞城高速，距市政務(wù)中心、奧體中心15分鐘車程，路網(wǎng)完善、交通便利。項目特色：水景地產(chǎn),特色別墅,豪華

17、居住區(qū)項目介紹：濟南xx是由濟南華昱置業(yè)有限公司開發(fā)的大型、高品質(zhì)商住社區(qū)。項目坐落于濟南市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)孫村產(chǎn)業(yè)新區(qū)中心景觀帶</p><p>　　查看更多> 第2章 項目市場環(huán)境分析</p><p>　　2.1 濟南市房地產(chǎn)經(jīng)濟背景分析</p><p>　　改革開放以來，山東省濟南市房地產(chǎn)市場變化顯著。期間經(jīng)歷了由住房分配到個人買房的市場化進(jìn)程，特別是我

18、國推行住房市場化改革以來，濟南市和全國、全省一樣房地產(chǎn)市場價格體系開始形成，并逐步成熟。　　2009年，濟南房地產(chǎn)開發(fā)投資332.6億元，比上年同期增長21.3%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為20.1%，比上年同期提高0.7個百分點。從房地產(chǎn)銷售情況看，2009年濟南市商品房屋銷售面積439.8萬平方米，同比增長18.5%?！　?010年因政策頻出被稱為“政策年”。但房地產(chǎn)市場的實際運行顯示這些調(diào)控政策僅在短時間內(nèi)對成交量有所影響，

19、2010年濟南商品房批準(zhǔn)預(yù)售總面積為491萬平方米，其中住宅面積341萬平方米，占比70%。2010年濟南商品住宅市場成交約236萬平方米，環(huán)比2009年下降20%，成交均價達(dá)到8598元/平方米，環(huán)比2009年增長43%，調(diào)控效果微弱。受房地產(chǎn)調(diào)控政策及房價持續(xù)上漲的影響，商品住宅市場的成交主要由新增供應(yīng)量支撐。　　2011年，以限購、限貸為核心的嚴(yán)厲調(diào)控對濟南房地產(chǎn)市場的影響日漸顯著，市場成交量持續(xù)低迷，房價開始出現(xiàn)回落，政策效果

20、初步顯現(xiàn)。2011年濟</p><p><b>　　2．2濟南市概況</b></p><p>　　濟南市位于北緯36度40分，東經(jīng)117度00分，南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。濟南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等?！蠈儆谂瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候區(qū)，四季分明，日照充分，年平均氣溫13.6℃，1

21、月最冷，平均氣溫-1.9℃，7月氣溫最高，平均氣溫27℃。年平均降雨量614（650到700）米?！鲜侵袊鴸|部沿海經(jīng)濟大省——山東省的省會城市和區(qū)域中心城市，也是國家批準(zhǔn)的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里?！蠚v史悠久，是國務(wù)院公布的歷史文化名城。境內(nèi)泉水眾多，被譽為“泉城”。 濟南的市樹是柳樹，市花是荷花。市鳥是白鷺，吉祥動物是金牛。</p><p>

22、;　　2.2.1人口和民族　 截止2005年末，全市年末戶籍總?cè)丝?97.4萬人，比上年增長12.5‰。2005年末暫住人口55.8萬人。在中國的56個民族中，濟南市有48個民族居住。其中漢族人口全市總?cè)丝诘恼?8.16%，少數(shù)民族人口占1.84%。2.2.2歷史和文化　　濟南是中華文明的重要發(fā)祥地之一，約公元前22世紀(jì)，中國原始部落的首領(lǐng)——舜就生活在濟南一帶。濟南東郊的城子崖是中國新石器時代晚期以黑陶為標(biāo)志的龍山文化（距今46

23、00-4000年）的發(fā)現(xiàn)地，這里發(fā)現(xiàn)了中國最古老的城址約20萬平方米。作為城市，濟南已有2600多年的歷史。秦始皇建立郡縣制時，今天的濟南地區(qū)屬于濟北郡。漢初，設(shè)立濟南郡，濟南由此得名。自明清以來，濟南一直是山東省省會。1929年7月設(shè)立濟南市。　　濟南文物古跡眾多，有舜文化遺址（公元前22世紀(jì)）舜耕山，有先于秦長城的齊長城（公元前3世紀(jì)），中國最古老的地面房屋建筑——漢代孝堂山郭氏墓石祠（公元前1世紀(jì)），中國最古老的石塔——隋代柳埠

24、四門塔（公元7世紀(jì)）和被譽為“海內(nèi)第一名塑”的靈巖寺宋代彩塑羅漢（公元11世紀(jì)）等?！　险Q生了許多中國歷史上的著名人物，</p><p>　　濟南旅游概況　　濟南，位于山東省中西部，是山東省的省會，全省的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心和重要的交通樞紐，總面積8154平方公里，人口540多萬，是中國歷史文化名城和副省級中心城市。  　濟南地形復(fù)雜多樣，南為泰山山地，北靠黃河，地勢南高北低。濟南地處中

25、緯度，屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)。春季干燥少雨，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季嚴(yán)寒干燥，四季分明。 　　濟南具有2000多年的歷史，是聞名世界的史前文化－龍山文化的發(fā)祥地，區(qū)域內(nèi)新有石器時代的遺址城子崖，有先于秦長城的齊長城，有現(xiàn)在中國最古老的地面房屋建筑漢代孝堂山郭氏墓，單層古塔四門塔，有被譽為“海內(nèi)第一名塑”的靈巖寺宋代彩塑羅漢等。濟南山靈水秀，人才輩出，歷代文人墨客多聚于此，唐代著名詩人曾在這里寫下了“濟南名士多”的佳

26、句。 　　濟南自然風(fēng)光秀麗，自古素有“泉城”之美稱。尤以趵突泉、黑虎泉、五龍?zhí)?、珍珠泉四大名泉久?fù)盛名，自古享有“家家泉水，戶戶垂楊”之譽。濟南擁有的泉水之多，流量之大，景色之美，獨步天下.這些泉，縱橫分布，錯落有致，既有趵突、黑虎、珍珠、五龍?zhí)端拇笕?，又有郊區(qū)泉群，譽稱７２名泉.趵突泉為７２名泉之首，泉水</p><p>　　濟南簡介　　濟南，又稱“泉城”，是中國東部沿海經(jīng)濟大省—山東省的省會，

27、是全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準(zhǔn)的沿海開放城市和副省級城市。濟南下轄六個區(qū)、三個縣、一個縣級市，總面積8227平方公里，人口596萬，其中市區(qū)人口260萬。濟南是“全國城市綜合實力50強”和“全國投資硬環(huán)境40優(yōu)”的城市之一。　　歷史文化優(yōu)勢。已有四千多年歷史的濟南,是中華文明的重要發(fā)祥地之一，是國家公布的首批歷史文化名城。中國最古老的石塔—隋代柳埠四門塔和被譽為“海內(nèi)第一名塑”的靈巖寺、宋代彩塑羅漢，均位于

28、濟南。濟南誕生了許多中國歷史上的著名人物，名君大舜，神醫(yī)扁鵲，名將秦瓊，名相房玄齡，著名詩人李白、杜甫、黃庭堅，詞人李清照、辛棄疾，著名小說家劉鶚，近代文豪老舍等都曾在濟南生活工作游歷，故有“海右此亭古、濟南名士多”的佳譽。濟南風(fēng)景秀麗，泉水眾多，城內(nèi)72名泉爭涌，尤以趵突泉、黑虎泉、珍珠泉、五龍?zhí)端拇笕壕秘?fù)盛名，自古享有“家家泉水、戶戶垂柳”之譽?！八拿婧苫ㄈ媪?，一城山色半城湖”是濟南的獨特風(fēng)光。</p><p

29、>　　2.2.4濟南市地理位置 </p><p>　　濟南市位于北緯36度40分，東經(jīng)117度00分，南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶南部丘陵山區(qū)帶。濟南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等</p><p>　　濟南城內(nèi)原來百泉爭涌，分布著久負(fù)盛名的趵突泉、黑虎泉、五龍?zhí)丁?/p>

30、珍珠泉四大泉群，有美泉100多處，享有“七十二名泉”之美稱?，F(xiàn)大多數(shù)名泉都已見底，不知何時才能再見漣漣水波。趵突泉有“天下第一泉”之美稱，噴高三尺已不復(fù)見，然奇泉不可不看，更有易安與李攀龍，非去不可。黑虎泉，找一個人少的早上，漫步泉旁，看泉眼如珠冒起，聽黑虎泉奔涌之暢快，亦屬一樂事。</p><p>　　大明湖、千佛山與趵突泉，并稱為濟南三大名勝。大明湖湖面寬闊，由眾泉匯流而成，夏日湖上荷花映日，綠柳成蔭，趕上荷

31、花節(jié)期間去大明頗有一番風(fēng)味。千佛山為佛教名山，古名歷山，有舜耕歷山之說，登山遠(yuǎn)眺，明湖如鏡，黃河似帶，泉城風(fēng)貌，盡收眼底。</p><p>　　濟南市是中國東部沿海經(jīng)濟大省--山東省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技及教育中心，也是國家批準(zhǔn)的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。</p><p>　　濟南地形復(fù)雜多樣，南為泰山山地，北靠黃河，地勢南高

32、北低。濟南地處中緯度，屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，日照充分，年平均氣溫13.6℃，1月最冷，平均氣溫-1.9℃，7月氣溫最高，平均氣溫27℃。年平均降雨量614毫米。</p><p>　　濟南歷史悠久，是國務(wù)院公布的歷史文化名城。濟南風(fēng)景秀麗，泉水眾多，被譽為"泉城"。濟南的市樹是柳樹，市花是荷花。</p><p>　　2.2.5濟南市面積、市區(qū)面積、人口、市

33、區(qū)人口及居民構(gòu)成特點</p><p>　　濟南市市區(qū)從東外環(huán)到西外環(huán)約16公里；南外環(huán)（十六里河）到北外環(huán)（洛口橋）不到15公里；這樣，濟南市區(qū)的面積約240平方公里。人口方面：濟南市的人口約600萬，市區(qū)人口約300萬，但濟南地處北京和上海之間，東部沿海和西部內(nèi)陸之間，流動人口非常大，所以人口密度不容易計算，不過總的說來，市區(qū)總?cè)丝跀?shù)量應(yīng)該不會超過500萬，所以說，人口密度大約在2萬人/平方公里。</p&

34、gt;<p>　　2.3濟南市宏觀經(jīng)濟影響關(guān)系分析</p><p>　　2.3.1去年下半年以來，多項宏觀經(jīng)濟指標(biāo)持續(xù)下滑，引起了決策部門的關(guān)注與擔(dān)憂，這將對我國大宗商品市場具有很大影響?？傮w來看，由于世界經(jīng)濟復(fù)蘇趨勢顯現(xiàn)，國內(nèi)宏觀調(diào)控趨向靈活，消費需求增加，加之受多重成本因素的推動，今年大宗商品市場將會回暖，市場行情和價格將震蕩揚升。（中經(jīng)評論·北京）調(diào)控目標(biāo)趨向靈活，著力保障市場需求

35、　　去年下半年以來，多項宏觀經(jīng)濟指標(biāo)持續(xù)下滑，引起了決策部門的關(guān)注與擔(dān)憂。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1年多來GDP呈現(xiàn)逐季回落態(tài)勢，2011年累計增速為9.2%，比上年回落了1.2個百分點；今年經(jīng)濟增長計劃指標(biāo)為7.5%，下行壓力較大。固定資產(chǎn)投資與工業(yè)增加值也出現(xiàn)較大幅度回落。2011年固定資產(chǎn)投資實際增速（剔除投資品價格上漲因素）僅為16.1%，今年1－2月份名義投資增長率為21.5%，比去年又回落了2.7個百分點?！　?011年12月份的工

36、業(yè)增加值回落到了12.8%，今年前2個月繼續(xù)回落至11.4%，連續(xù)8個月走低。即便是物價水平的回落，也隱含著經(jīng)濟趨冷的跡象。去年12月份與今年1、2月份的全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格（PPI）指數(shù)同比漲幅分別為1.7%、0.7%和持平，連續(xù)創(chuàng)下2</p><p>　　2.3.3成本提高要求相應(yīng)增加流動性注入　　國內(nèi)外市場大宗商品價格的重新抬頭以及繼續(xù)揚升，尤其是石油價格暴漲，無疑會增強中國物價的成本推動力量，刺激物價

37、總水平揚升。如果今年國際市場石油平均價格保持在95美元/桶，僅此一項，就將推高國內(nèi)綜合物價水平1個百分點以上。　　　然而，今后物價上漲動力依然較強，并不意味著必須實施從緊的貨幣政策。其實，成本增加所導(dǎo)致的物價上漲，與流動性并無直接的因果關(guān)系。相反，這種成本推動型的物價上漲，要求更為寬松的貨幣政策。因為隨著物價上漲，購進(jìn)成本的增加，即使維持同等規(guī)模的經(jīng)濟總量，也需要更多的貨幣流通量。否則，勢必抑制實體經(jīng)濟活動，甚至導(dǎo)致經(jīng)濟增長的萎縮。

38、　不僅如此，過于嚴(yán)厲的貨幣政策，人為抑制金融機構(gòu)貸款量的合理增長，還會迫使部分實體經(jīng)濟的資金供應(yīng)，尤其是中小企業(yè)的資金供應(yīng)，轉(zhuǎn)向利息很高的民間渠道，從而刺激資金利息成本的增加，增強了中國物價水平推動力量。　　　從目前來看，國內(nèi)存款準(zhǔn)備金率與金融機構(gòu)貸款利率顯著高于其他主要經(jīng)濟體，國內(nèi)企業(yè)的資金使用成本顯著高于其他主要經(jīng)濟體，不利于抑制物價的過快上漲，也包括不利于抑制房價的過快上漲，實際上是“潑油滅火”</p><p

39、><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p><b>　　附 錄</b></p><p>　　xx文經(jīng)學(xué)院畢業(yè)論文(設(shè)計)評審表（指導(dǎo)教師用）</p><p>　　xx文經(jīng)學(xué)院畢業(yè)論文(設(shè)計)評審表(評閱人用)</p><p>　　xx文經(jīng)學(xué)院畢業(yè)論文(設(shè)計)評審表（答辯小組用）<