房地產價格的市場動態(tài)發(fā)展研究

1、<p>　　房地產價格的市場動態(tài)發(fā)展研究</p><p>　　摘要：房地產業(yè)是我國經濟發(fā)展的重要貢獻力量，其價格的市場變化關系到國計民生。要研究房地產價格的市場動態(tài)，就要先了解房地產價格的構成和特點。房地產價格構成成分較多，因而特點鮮明。近些年來，我國的房地產價格的市場波動比較大，總體居于高位、呈上漲趨勢。影響房地產價格的因素有很多，在市場經濟條件下，供需是主要影響因素；在我國的特殊國情下，金融、稅收等

2、政策對房價的影響顯得更為很直接。因而在抑制高房價上，政府調控發(fā)揮著重要作用。投資性需求的限制是政府通過調控來影響供需矛盾；建立完善金融市場則有利于房地產業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展；保障性住房的建設可有效釋放剛性需求。</p><p>　　關鍵詞：房地產價格，供給，需求，政府政策</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　T

3、he real estate industry is important in contribute to the economic development of China, whose price changes in the market are related to the national economy and people's livelihood. To study the dynamics of real es

4、tate prices in the market, it is firstly necessary to understand the composition and characteristics of the real estate prices. The real estate price constitute in many components and then have more distinct characterist

5、ics. In recent years, the price of China's real estate market f</p><p>　　Key words: Real estate prices, supply, demand, government policy</p><p><b>　　引言</b></p><p>　

6、　房地產業(yè)是關系到國民經濟健康發(fā)展、關乎國計民生的基礎性、關鍵性產業(yè)。十多年來，房地產業(yè)已經成為國民經濟新的增長點，其健康發(fā)展程度成為衡量經濟發(fā)展水平的標桿。</p><p>　　近幾年經濟的高速增長的背后是房地產行業(yè)的驚人發(fā)展，由此也導致房地產價格基本呈現出持續(xù)上漲、居高不下的局面。在不斷完善的市場經濟條件下，房地產業(yè)的發(fā)展也在不斷成熟，但是也極具中國特色。市場供給與需求是影響價格的主要因素，但在我國的房地產市

7、場，政府政策在房價調控上起著異常重要的作用。房地產價格的市場動態(tài)也因而出現非規(guī)律性的波動。所以，對房地產價格的影響因素的研究就顯得十分重要。了解其獨特的影響因素，才能在抑制高房價上找到更具針對性的措施。</p><p><b>　　對房地產價格的理解</b></p><p>　　1.1房地產價格的構成</p><p>　　一般認為，房地產價格是

8、指在房屋建造、建設用地開發(fā)及經營過程中，凝結在房地產商品中的物化勞動和活勞動價值量的貨幣表現形式。房地產價格其實是房屋價格和土地價格的綜合，地價是房價的房價基礎，是房地產價格最關鍵的部分。這里討論的是城市房地產價格。</p><p>　　房屋價格表現為房屋買賣價格和房屋租賃價格，房屋買賣價格就是房屋所有權的價格，平時稱為房價；房屋租賃價格是租金作為房屋商品的一種特殊價格形式，其構成比較復雜。房價的主要構成要素為：

9、土地征用及拆遷補償費、地質勘查與設計費、前期工程費、公共配套設施費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅金、利息支出和利潤等。房屋租賃價格的主要構成要素為折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房屋稅、利潤和地租等。</p><p>　　土地價格的構成要素是土地的自然資源價格、征購土地費用、近期城市土地的開發(fā)投資費。</p><p>　　1.2房地產價格的特點</p><

10、;p>　　1.2.1房地產價格與土地價格相互影響</p><p>　　地價是房價的基礎，其價格變化直接影響著房價的變化。我國國土遼闊，平原面積大，但農田多，房屋建設用地并不多，城市建設用地則更少，因而地價居高不下。而對房產的剛性需求又使得地價進一步上漲，房價和地價相互影響，共同推高房地產價格。</p><p>　　1.2.2房地產價格具有差異性</p><p>

11、;　　我國房地產價格差異性十分明顯。不同地區(qū)、不同城市的發(fā)展水平不同，房價就不相同。一般分為四個層次。一線大城市房價最高，北京、上海、廣州、深圳是典型的例子，均價都在每平米萬元以上；二線城市房價房價次之，但也在每平米萬元左右，如東部各省會城市及一些發(fā)展程度較好的旅游城市；三線城市多指一些欠發(fā)達地區(qū)，主要集中在中西部地區(qū)及東部欠發(fā)達地區(qū)；四線城市則指各縣級城市，房價在每平米三四千左右。</p><p>　　具體到一

12、個城市、一個小區(qū)、甚至一棟樓房的不同位置，房價也不盡相同。每個小區(qū)、每套住宅都有其獨特的內在人文價值和商業(yè)價值，因而價格千差萬別。</p><p>　　1.2.3房地產價格的形成機制較為特別</p><p>　　商品的價格主要由供求機制決定。但是，就房價而言，土地資源的限制利用和房地產建設的滯后性決定了房地產的供給彈性很小，所以，房地產的平均價格主要由市場需求來決定。</p>

13、<p>　　房地產使用期限長，保值率高，這就使得人們在考慮房地產的價格時，更加注重房地產的效用及未來的升值空間，而不僅僅是當前某房地產的情況。因此，消費者的心理預期在房地產價格的形成過程扮演具有決定意義的角色。</p><p>　　1.2.4房地產價格易受國家政策的影響</p><p>　　房地產價格是房地產市場的重要組成部分，遵循著市場經濟價值規(guī)律的作用。但在我國房地產市場中

14、，房價受國家政策的影響較為明顯。這幾年出現的國八條，國六條等政策措施均是政府對房價進行調控的表現。政府的限價、限購政策的制定，初衷均是為了控制房價，保證老百姓的住房需求，保障房地產市場的健康發(fā)展?！巴恋刎斦钡拇嬖?，是房價易受政策影響的因素之一，同時也是房價難以調控的障礙之一。</p><p>　　房地產價格的市場變化情況</p><p>　　近十幾年來，我國房價的總體趨勢是上漲。從199

15、2年至2009 年，我國城市商品房價格平均售價上漲了約15.27倍。2008年，受金融危機及國內加息和緊縮的貨幣政策的影響，房價增勢有多放緩。2009年，房價再度大幅上漲，這一年的3~12月，全國70個大中城市的房價指數同比數值不斷上升，至12月份，同比上漲約7.8%。相對積極的財政政策和寬松的金融稅收政策放寬了投資限度，而房地產市場的潛在剛性需求的進一步釋放也加劇了房價上漲。不過，截止到2010年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格

16、環(huán)比上漲只有0.9%，漲幅比1月份縮小0.4%，主要是因為2009年末政府出臺了一系列嚴厲的遏制房價過快上漲、促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的政策措施，但總得來說，房地產價格上漲過快的趨勢并未得到有效遏制。 </p><p>　　雖然同比銷售額自2009年以來逐年降低，但整個2011年，即便面臨著史上最嚴厲的限貸、限購、限價政策，房地產市場的基本面仍以增長為主。</p><p>　　數據來源：

17、CREIS中指數據，fdc.soufun.com</p><p>　　但房價則是先漲后跌，總體上呈現微弱下降、環(huán)比逐月下降的局面。</p><p>　　數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com</p><p>　　可以看出，從2011年9月開始，房價逐漸下跌。這一趨勢只持續(xù)到2010年6月，即在9個月后，房價上漲的城市開始增多。具體來看，2012年

18、1到5月百城價格指數持續(xù)下跌，6月百城住宅均價為8688元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，結束了連續(xù)9個月環(huán)比下跌的趨勢。</p><p>　　從不同地區(qū)和城市看，2012年4至6月，在東部地區(qū)及一線城市，房產投資增速有所擴大，成交量有所回升，新開工項目降幅縮??；一二線城市房價企穩(wěn)回升，成交量回升也最顯著，價格企穩(wěn)回升；三線城市則繼續(xù)不佳表現，成交量一般，價格也比較平穩(wěn)。</p><p>　

19、　以鄭州市為例。2011年，鄭州市商品房的銷售面積為655.24萬平方米，同比下滑43.1%，銷售均價為7938 元/平方米，同比上漲29.33%；商品住宅方面，全市銷售面積493.69萬平方米，同比下滑49.1%，銷售均價6326元/平方米，同比上漲14%；商業(yè)和寫字樓市場同樣出現銷量下跌、均價上漲局面。</p><p>　　可見，鄭州樓市一方面是銷量大幅下滑，一方面是均價大幅上漲，已經陷入深度博弈之中?？偟膩?/p>

20、看，限購的調控效果還是比較明顯的，需求進一步被抑制，從而導致房產市場壓力不斷增大，降價已從一線城市蔓延至二三線城市，從城市外圍逐步擴大至中心城區(qū)，樓市早已陷入全面促銷的境地。</p><p>　　2012 年上半年，正如全國的樓市市場一樣，鄭州的樓市在凄凄慘慘中開始，年中柳暗花明，在紅紅火火中收場，各地的銷量如過山車一般，走出了一個“V”字形，回暖勢頭也基本蔓延至各縣區(qū)二三線城市。這似乎也預示著鄭州下半年的樓市將

21、持續(xù)回暖勢頭，出現價穩(wěn)量升的局面。</p><p>　　3.房地產價格的影響因素</p><p>　　3.1供需對房地產價格的影響</p><p>　　3.1.1供給對房地產價格的影響</p><p><b>　?。?）土地供應不足</b></p><p>　　我國的房地產市場極具中國特色，并不是

22、完全意義上的市場經濟，起主導作用的不是市場而是政府。地方政府的“土地財政”為之帶來了巨額收入，這種運作方式也造就了土地的賣方市場。國家占有土地的所有權，政府掌控著土地的使用與管理。我國可用于房產建設的土地本就不多。這樣，土地的供應量相對不足，就不可避免地導致更高的房地產價格。</p><p>　?。?）經濟適用房供應不足</p><p>　　住房總投資額在我國的投資是逐年增加的，但保障性住

23、房的投資卻是一個負增長的態(tài)勢。經濟適用房面向的群體是中低收入者。在商品房大量建設的情況下，經適房供應不足，而高檔住宅的比例卻不斷增加，房地產的剛性需求得不到釋放，房產價格自然就會上漲。</p><p>　?。?）房地產開發(fā)企業(yè)參差不齊</p><p>　　根據國家統(tǒng)計年鑒，到2009年年底，在中國的房地產開發(fā)企業(yè)的數量增加了一年又一年，而且大多數是小企業(yè)。近兩年隨著樓市的趨冷，一批小企業(yè)倒

24、下去了。但是大企業(yè)的壟斷地位也愈發(fā)鞏固。房地產市場的制度本就不夠完善，有太多的因素導致區(qū)域壟斷的形成，有實力的企業(yè)很難進入這樣的區(qū)域，從而導致市場競爭的缺乏，寡頭壟斷也就在在該地區(qū)形成，房產價格的合理性難以保證。</p><p>　　3.1.2需求對房地產價格的影響</p><p><b>　　（1）居民收入差距</b></p><p>　　我

25、國存在著較大的收入差距，絕大多數的存款集中在極少數的富人手中，但是，這些富人手中的存款依然繼續(xù)形成社會需求，他們把房地產作為良好的投資手段，這樣就繼續(xù)推動房價上漲。相比而言，大多數中低收入者的購買力仍然有限，有效需求主要集中在中低檔商品房、經濟適用住房，有的甚至買不起房，只好選擇租房?？偟膩砜矗m然中低收入者買房困難，但房產市場的剛性需求一直存在，2012年6月房地產市場的回暖就與剛性需求的釋放有很大關系?？梢?，需求對房地產價格的影響還

26、是很大的。</p><p>　?。?）房地產投機、投資現象普遍</p><p>　　為盡可能高的獲得利潤，許多開發(fā)商、房地產經紀人和投機者共同聯手，使用各種有違公平原則的市場營銷手段，以產生大量的投機性需求，導致需求膨脹，從而使房地產市場出現供不應求的情況。開發(fā)商樂于見到這種情況，然后以看似合理的理由提高價格。</p><p>　　即便對于普通買房者來說，房子也是保

27、值率高、回報率高的投資首選。雖然類似“國八條”這樣越來越嚴厲的調控措施在不斷出臺，但是效果一般，房價并沒有大幅下跌，時常還會出現微漲的情況。土地資源緊俏使得房價不太可能大幅度降價，消費者對地價和房價的上漲趨勢基本形成認同，看漲心理比較普遍。這樣就使得部分住房的剛性需求得到提前釋放，當前的有效需求增多，也就使得房價的下跌變得更加困難。</p><p>　　同時，國際社會對人民幣的升值預期，也吸引了大量的國外資本進入

28、中國的房地產市場，熱錢不段涌入，房地產價格便居高不下，這對房地產行業(yè)的發(fā)展十分不利。</p><p>　　3.2金融政策對房地產價格的影響</p><p>　　利率調控關系到房地產價格的高低，利率政策的調整，包括調整存款利率，貸款利率和存款準備金率三種方式的調控。</p><p>　　存款利率調整對房地產價格的影響，主要表現為存款利率上升，吸引部分資金退出樓市，從而

29、減少炒房者，這對房地產價格產生一定的影響，但影響不是很大。</p><p>　　貸款利率對房地產價格的影響，主要表現為通過對房地產供需的影響來影響房價，貸款利率上升，樓市資本減少，房地產供給相應降低；同時買房者、炒房者資金壓力增大，房地產需求相應減少，房價就會有所下降。</p><p>　　存款準備金率是政府調控經常用到的手段。主要是存款準備金率的上調，對房地產價格施加著影響，具體政策主要

30、包括對金融信貸的管理、按揭貸款首付比例的規(guī)范、對社會保障性住房開發(fā)的一些政策等措施。這類措施雖以遏制房地產投機、保障性住房建設和限制新地開發(fā)具有十分重要的意義，并影響房地產價格的發(fā)展趨勢。</p><p>　　3.3稅收政策對房地產價格的影響</p><p>　　稅收政策，主要是指政府通過稅種和稅率的變動來調節(jié)社會總供給和總需求。與房地產業(yè)相關的稅收有房地產開發(fā)稅、營業(yè)稅、土地使用稅、土地

31、增值稅、契稅、房地產稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。國家為調控房價，多措并舉，尤其是增收房產稅，成為一大利器，對抑制房產價格的增長起到一定作用。</p><p>　　4.抑制房價過高的幾點建議</p><p>　　房地產價格過高會產生諸多負面影響，不利于經濟的健康發(fā)展，不利于維護社會和諧穩(wěn)定，因此要要堅決抑制高房價，遏制不合理的住房需求，對于把住房作為一種投資手段以謀利的，應予以處罰

32、。應保障低低收入群體的住房需求，保證各調控政策嚴格執(zhí)行。這些舉措適用與包括鄭州在內的多數城市。</p><p>　　4.1多舉措限制投資需求房地產市場價格的變化具有聯動性，某一項目、某一城市的房價上漲可能帶動其他地區(qū)房價的跟風上漲。。因此，必須嚴格控制高價房的出現。在政府自身難以控制高地價出現的情況下，主要措施就是通過抑制投資需求來避免房價明顯上漲。首先，通過稅收政策調節(jié)?？烧魇瘴飿I(yè)稅和空置稅，遏制過度持有住宅

33、甚至空置住宅的行為。相關稅費的征收也會增加投機者的負擔，從而遏制炒房，投機買房。其次，政府可出臺了一系列措施，通過對住房貸款加以限制，來避免銀行資金用于投機性購房；通過限制貸款流向投資需求，一定程度上可以起到限制投機買房的效果。</p><p>　　4.2建立和完善的房地產金融市場</p><p>　　房地產市場得以高速發(fā)展，資金支持與專業(yè)服務功不可沒，而這都離不開金融市場的參與。<

34、/p><p>　　目前，我國金融市場的發(fā)展還不夠成熟和開放，房地產業(yè)與金融業(yè)之間的關系也是若即若離。為了房地產業(yè)的持續(xù)合理發(fā)展，房地產金融市場的建立和完善勢在必行。應積極探討理清和規(guī)范房地產開發(fā)商在金融業(yè)融資的方式、途徑，以及相關的政策性房改金融業(yè)務，同時降低中低收入群體的貸款成本，提高他們的購買能力，可就中低收入群體的的購房需求，設立專門的優(yōu)惠政策。另外，應順應國際潮流，結合我國房地產現狀，積極開展房地產保險業(yè)務，

35、為購房人和貸款者提供財產保險、信用保險，以降低或化解金融風險。</p><p>　　這樣，通過資本市場的運用來解決房地產市場發(fā)展的所需資金，來促動房地產市場的合理良性發(fā)展。</p><p>　　4.3加大保障性住房建設 保障性住房的建設可有效釋放剛性需求。因此，對于經濟適用房存在的一些問題，應努力加以解決。第一，要完善保障性住房建設的綜合協(xié)調能力。通過建立協(xié)調機構，協(xié)調保障性住房建

36、設的各個環(huán)節(jié)。第二，必須加大保障性住房的信貸保障。首先，政府財政投入要增加。各地方政府可根據自身的財務狀況，提供必要的財政支持以保證保障性住房建設的順利進行。其次，可加大商業(yè)貸款的扶持力度，促進銀行在保障性住房上的金融政策的傾斜。</p><p><b>　　5.結論</b></p><p>　　一些房地產機構預計，2012年下半年，房地產市場還是比較嚴峻，可能會出現

37、周期性的低迷或博弈。果不其然，傳統(tǒng)的“金九銀十”剛剛到來，但樓市并未顯現強勢“回暖”的跡象。中央的調控政策依然在發(fā)揮著作用，眾多消費者也在持觀望態(tài)度。</p><p>　　對消費者和開發(fā)商來說，合理的房價才是雙方都能接受的，也是政府樂于見到的。要真正回歸合理房價，必須進行更為徹底的改革。打破地方政府對土地財政的過度依賴，多渠道增加政府財政收入，以此來降低地價，房價的調控難度便會降低不少?？偠灾覈康禺a價格的

38、市場變化與諸多經濟社會因素息息相關，只有合理的房價才能促進我國經濟持續(xù)發(fā)展、社會和諧穩(wěn)定。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1]南益地產.2012 年上半年房地產市場總結和預測[N]，2012.7.</p><p>　　[2]同致行（中國）鄭州研究部，鄭州半年度報告[N]，2012.6.（49）.</p

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