商業(yè)大廈(商場(chǎng))物業(yè)管理方案介紹

1、<p>　　早期介入工作方案 和接管驗(yàn)收管理方案</p><p>　　商業(yè)大廈（商場(chǎng)）的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗(yàn)收管理、租戶入住管理、保安 管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì):W:管理、人力 資源管理、檔案管理等方而，在實(shí)際操作中，應(yīng)根據(jù)各階段的特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐 項(xiàng)落實(shí)。</p><p>　　一、 早 期 介 入 工 作 方 案&

2、lt;/p><p>　　在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配賈、 設(shè)備選型等方而提岀合理化意見(jiàn)和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的 需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某廣場(chǎng)工程進(jìn)展情況，</p><p>　　苒 它 公 建 配 套 設(shè)</p><p>　　空 調(diào) 系 統(tǒng) 的 配 置</p

3、><p>　　弱 電 系 統(tǒng) 其 它 配 置</p><p><b>　　各 類 設(shè) 備 配</b></p><p><b>　　隱 蔽工程施工</b></p><p>　　(1 )熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；</p><p>　　(2 ) 制定早期介入計(jì)

4、劃，積極穩(wěn)妥地開(kāi)展工作；</p><p>　　參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系;</p><p>　　接 管 驗(yàn) 收 管 理 方</p><p>　　為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施沒(méi)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃沒(méi)計(jì)的要求，維護(hù)租戶的 合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂大廈接管驗(yàn)收方案。</p><p>　　1、管理內(nèi)容：</

5、p><p>　　了解接管物業(yè)的基本情況；</p><p>　　編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排;</p><p>　　與開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)大廈物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收， 并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收屮存在的問(wèn)題限期 整改；</p><p>　　與開(kāi)發(fā)、施工單

6、位一起，對(duì)大廈物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn);</p><p>　　(5 )與開(kāi)發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行大廈物業(yè)交接：</p><p>　　接 收 各 類 房 屋</p><p>　　核 對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔</p><p><b>　　類 設(shè) 施 設(shè) 備</b></p><p

7、>　　接 收 各 類 標(biāo) 識(shí)</p><p>　　(1)組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)大廈的接管驗(yàn)收工作；</p><p>　　制 定 接 管 驗(yàn) 收 規(guī) 程</p><p>　　(3) 掌握物 業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序</p><p>　　(4) 提高 對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn) 識(shí)</p><p>　　5) 實(shí)事求是地開(kāi)

8、展接管驗(yàn) 收工作</p><p>　　(6)按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。</p><p>　　租戶 入 住 管 理方 案 和 保 安 管 理 方 案</p><p>　　在辦理租戶入住手續(xù)時(shí)，為租戶提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理公司</p><p>　　的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案:</p

9、><p>　　1、管理內(nèi)容：</p><p>　　(1) 在租戶領(lǐng)房前將所有 資料準(zhǔn)備齊全。</p><p>　　(2 )精心布置租戶入住現(xiàn)場(chǎng)，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。</p><p>　　(3)憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。</p><p>　　(4 )收回租戶按規(guī)定填寫的各

10、類表格，收取租戶應(yīng)繳納的費(fèi)用。</p><p>　　陪同租戶驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)租戶確認(rèn)后，</p><p>　　填 入 《租戶 驗(yàn) 收 交 接 表》。</p><p>　　對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，與租戶約定時(shí)間，及時(shí)解決。2、管理措施：</p><p>　　(1) 制 定 《租 戶領(lǐng) 房 程

11、</p><p>　　在大廈管理中，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)沒(méi)備、工具和人 的主觀能動(dòng)性，維護(hù)大廈物業(yè)和租戶的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大租戶所關(guān) 注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小吋全天候管理方案。 1、管理內(nèi)容：</p><p>　　（1）常規(guī)防范：采取站向執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序, 防止和制止任何危及或影響物

12、業(yè)、租戶安企的行為。</p><p>　　f J崗的任務(wù)： a.禮儀服務(wù)（向租戶行舉手禮或注目禮）： b.維護(hù)出入口的交通秩序； c.對(duì)外來(lái)車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證和換證； d.制止身份不明人員和衣冠不整者進(jìn)入大廈；e.嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈；f.遇</p><p>　　有外來(lái)人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記。</p><p>　　g.為 租 戶 提 供

13、 便 利 性 服 務(wù)。</p><p>　　巡邏肉的任務(wù)：a.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；b.巡查車輛停放惜況，維護(hù)道路</p><p>　　暢通，做好安全防范工作； c.對(duì)大廈內(nèi)的可疑人員進(jìn)行檢查防范；</p><p>　　d.大廈安 全檢查；e .裝修戶的安全檢查；</p><p>　　f.防范和處理各類治安案件；g.防范和制止

14、各類違反大廈管理制度行為。</p><p>　?。?）技術(shù)防范：應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)大廈閃的治安情況實(shí)施24小</p><p>　　時(shí)監(jiān) 控， 確 保 大 廈 安 企。</p><p>　　對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并及吋通知值班保安就地處理。</p><p><b>　　值班保<

15、/b></p><p>　　安接到治安報(bào)警，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控屮心，監(jiān)控員作詳細(xì)記錄， 留 檔 備 查。2、 管 理 措 施：</p><p>　　(丨)實(shí)行半軍事化管理，制訂各項(xiàng)保安管理制度和獎(jiǎng)懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保 安 人 員 的 工 作 責(zé)任 心 。</p><p>　　(2 )強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素

16、質(zhì)培訓(xùn)，提商保安人員的思想素質(zhì)和 業(yè)務(wù)技 能，每年組織不少于 4 次會(huì)操。</p><p>　　加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語(yǔ)文明，舉止得當(dāng)。</p><p>　　(4 )嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量。</p><p>　　(5)監(jiān)控巾心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時(shí)清除。</p><p

17、>　　消 防管 理 方 案 和 清 潔 綠 化 方案</p><p>　　五、消防管理方案</p><p>　　某廣場(chǎng)是高層樓宇，消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合某 廣場(chǎng)的實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保租戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。</p><p>　　(5) 嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏 易燃易爆物品</p><

18、;p>　　(6)防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。 2 、管理措施：</p><p>　　(1)制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；</p><p>　　(2 ) 制 訂消防事故處理預(yù)案， 防患于未然；</p><p>　　建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；</p><

19、p>　　定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；</p><p>　　(5)做好消防器材、沒(méi)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；</p><p>　　(6) 制止任何違 反消防安全的行為；</p><p>　　(7 )積極開(kāi)展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識(shí)；</p><p>　　(8 ) 發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組

20、織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警</p><p>　　六、淸潔綠化方案</p><p>　　清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是大廈內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)大廈的形象，也 是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：丨、管理內(nèi)容：</p><p>　　(1)綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理H?；B(yǎng)護(hù)科學(xué)化。</p><p>　　根

21、據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給 花木適量施肥，適當(dāng)松 土；</p><p>　　及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗;</p><p>　　制 定 預(yù) 防 措 施</p><p>　　做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作；定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長(zhǎng)茂盛</p><p>　?。?） 大廈室內(nèi)公共 區(qū)域的綠化

22、布置</p><p>　　（3）清潔衛(wèi)生：通過(guò)H常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無(wú)</p><p>　　綠化區(qū)域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔大廈所有設(shè)施（含各種標(biāo)志牌），隨時(shí) 清除各類污漬，清掃積水，每周對(duì)垃圾桶進(jìn)行清潔、消毒；每月對(duì)照明設(shè)施進(jìn)行擦拭，定</p><p>　　地下車庫(kù)：每天清掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時(shí)處理大面積油漬

23、、積水；每周沖洗地坪, 去除下水道LI雜物；每月對(duì)墻身進(jìn)行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道 外除塵。</p><p>　　垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運(yùn)到垃圾房，并清洗垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地而；每 月 對(duì) 垃 圾 房 消 毒二 次。</p><p>　　大堂：每天保持入門梯級(jí)、地面清潔，定期用補(bǔ)蠟機(jī)械打磨地血，每天擦拭墻身表時(shí)及各 種標(biāo)志牌；每天擦拭、清潔花槽、煙簡(jiǎn)

24、及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季清 潔天花照 明燈件及飾物，拂去天 花灰塵。</p><p>　　樓層：大廈各樓層過(guò)道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺(tái)階（含踢腳線）每 天保潔一次，樓梯燈開(kāi)關(guān)、樓道應(yīng)急燈燈罩每周保潔二次。</p><p>　　電梯廳：每天清潔地而、墻而及各種標(biāo)志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、滅火器; 每季 清 潔 天 花 板 及 照 明 部件。

25、</p><p>　　電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地 面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上汕、擦亮；每月對(duì)電梯門槽進(jìn)行清潔。</p><p>　　消防樓梯：每天擦拭梯級(jí)及休息平臺(tái)、消防沒(méi)施；每周清潔墻身：每月大清洗。</p><p>　　各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、消監(jiān)控中心、供 配電

26、房、設(shè)備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負(fù)責(zé)）。</p><p>　　洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗 手盆等，清理并清洗垃圾箱，點(diǎn)燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、清潔照明燈、</p><p>　　通風(fēng)門，徹底清潔和消毒洗手間內(nèi)的設(shè)施，拂去天花板上的灰塵。</p><p>　　（3）加強(qiáng)綠化保潔人員的思想

27、教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能：</p><p>　?。?）以“三查”形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督查巡 查、管理 員巡查、管理部經(jīng)理抽 查）；</p><p>　　房屋特別是共用沒(méi)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、租戶的使用效果和物業(yè)的使用 年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：</p><p>　　1

28、、管 理內(nèi)容：</p><p>　?。?）房屋公共部位維護(hù)管理：根裾交房進(jìn)度，大廈內(nèi)房屋可分為租戶已領(lǐng)房和空關(guān)房。</p><p>　　租戶已領(lǐng)房：a.辦公樓：房屋交付時(shí)，管理處應(yīng)及時(shí)與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書面告 知裝修管理規(guī)定，督促租戶按規(guī)定辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任 何設(shè)施設(shè)備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應(yīng)根裾租戶裝修進(jìn)度，采取保護(hù)性措施， 以確保房屋

29、質(zhì)鋱和美觀，并督促租戶和裝修隊(duì)在裝修施工時(shí)保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線 及各類公共管線沒(méi)施。裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理，統(tǒng)一時(shí)間、統(tǒng)一地點(diǎn)、統(tǒng)一收集清運(yùn)， 嚴(yán)禁高空拋物。裝修結(jié)朿后，應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護(hù)和修繕。b.商場(chǎng)：裝修期間按 商場(chǎng)裝修管理規(guī)定操作，重點(diǎn)管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施 工。商場(chǎng)開(kāi)張后，重點(diǎn)進(jìn)行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發(fā)現(xiàn)破損，及時(shí)維修</p><p>　　c.空

30、關(guān)房：空關(guān)房（含租戶托管房）移交后，管理部應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次，并對(duì)房屋和 沒(méi)施全面檢查（包拈墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，或盡快處理，</p><p>　　大廈A的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，要按不同型號(hào)產(chǎn)品</p><p>　　共 衛(wèi) 生 設(shè) 施 每 天 檢 查 一</p><p>　　水泵房、屮央空調(diào)機(jī)房、鍋爐 房每天

31、巡查兩次；</p><p>　　電梯機(jī)房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次(半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行)；</p><p>　　消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報(bào)警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢査養(yǎng)護(hù);</p><p>　　供配電房設(shè)備每天 巡査一次，每周檢查一次</p><p>　　消監(jiān)控 系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方 案檢查養(yǎng)護(hù)</p>&l

32、t;p>　　電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；</p><p>　　租戶自川水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時(shí)率與合格</p><p><b>　　管 理 措 施</b></p><p>　　(1 )制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；</p><p>　　(2 )維修人

33、員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)</p><p>　　(3 )抓好維修人 員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù) 素質(zhì)</p><p>　　(4)建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率；</p><p>　　加強(qiáng)裝修管理，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制</p><p>　?。?）加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡杏，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。

34、</p><p>　　財(cái)務(wù) 管 理 方案</p><p>　　財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理屮重要的內(nèi)容之一，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不 斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。1、管理N容：</p><p>　　（5 ）認(rèn) 真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格 控制費(fèi)用報(bào)銷；</p><p>　　3）抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)</p

35、><p><b>　　強(qiáng) 成 本 控 制</b></p><p>　　九、質(zhì)量管理方案</p><p>　　導(dǎo)入IS09000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有 助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，有助于實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。1、管理內(nèi)容:</p><p>　　(1 )按照ISO

36、 9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，制定大廈質(zhì)量工作計(jì)劃；</p><p>　　(2) 實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃 和措施；</p><p>　　(3 )對(duì)照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問(wèn)題；</p><p>　　根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績(jī)、吸取教訓(xùn)。 2、管理措施：</p><p>　　(1)抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開(kāi)展質(zhì)量

37、管理培訓(xùn)教育工作；</p><p>　　制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；</p><p>　　十、 人 力 資 源 管理 方 案</p><p>　　一流的物業(yè)必耑一流的管理，一流的管理必耑一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，</p><p>　　(3) 開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，企 面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)</p><p&g

38、t;　　(4 )進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，優(yōu)勝劣汰。2、管理措施：</p><p>　　(1 )制定 崗位職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利分明；</p><p>　　建立約朿與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性；</p><p>　　加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為租戶服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí);</p><p>　　(3 )專人管理，責(zé)任到人，存放有序，管