畢業(yè)論文某新城建設(shè)的土地供給模式與激勵(lì)機(jī)制研究

1、<p><b>　　編號(hào)： 　　　</b></p><p>　　本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）</p><p>　　題目：某新城建設(shè)的土地供給模式與激勵(lì)機(jī)制研究</p><p>　　Research on Land Supply Model and Incentive Mechanism for some New Urban</p>

2、<p>　　學(xué) 院 建筑工程與環(huán)境學(xué)院 </p><p>　　專 業(yè) 工程管理 </p><p>　　班 級(jí) 工管07 </p><p>　　學(xué) 號(hào) 074110228 </p><p>　　姓　名 王嵐

3、 </p><p>　　指導(dǎo)教師 朱康武 職稱：　講師　　</p><p>　　完成日期 2011年5月12日 </p><p>　　某新城建設(shè)的土地供給模式與激勵(lì)機(jī)制研究</p><p><b>　　王嵐</b></p><p>　　摘要：新城建設(shè)

4、是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，期間涉及到多方開(kāi)發(fā)主體的合作。在項(xiàng)目規(guī)劃初期，新城政府的研究重點(diǎn)在于如何吸引開(kāi)發(fā)商的入駐，而吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的關(guān)鍵則是土地的供給模式。土地供給與開(kāi)發(fā)問(wèn)題上，新城政府與開(kāi)發(fā)商存在近期發(fā)展與持續(xù)發(fā)展之間的矛盾。闡述了某15KM2新城的建設(shè)目標(biāo)與用地性質(zhì)，通過(guò)列舉我國(guó)土地供給的主要類型和適用項(xiàng)目，提出適合該新城建設(shè)的土地供給模式，并建立相應(yīng)的激勵(lì)與約束機(jī)制。針對(duì)新城建設(shè)的土地供給模式，提出依據(jù)不同用地性質(zhì)以及不同建設(shè)時(shí)期選擇不

5、同的土地供給方式，并利用土地分類分批供給、穩(wěn)定土地政策以及落實(shí)稅收罰款來(lái)達(dá)到對(duì)開(kāi)發(fā)商的激勵(lì)與約束效果。</p><p>　　關(guān)鍵詞：新城建設(shè)；用地規(guī)模；土地供給模式；激勵(lì)；約束 </p><p>　　Research on Land Supply Model and Incentive Mechanism for some New Urban</p><p><

6、;b>　　Wang Lan</b></p><p>　　Abstract : It is a long process for Metro construction, during which it needs the cooperation of the development of the main parties involved in. In the early project

7、 planning, the Metro government's research focused on how to attract developers to enter, and the key to attract developers is the pattern of land supply. On the issues of Land supply and development, there is a conf

8、lict between the Metro government and developers about the recent development and the sustainable development. This pa</p><p>　　Key words：Metro construction; land size; land supply mode; incentives; constrai

9、nts</p><p><b>　　目　錄</b></p><p><b>　　1引言1</b></p><p>　　1.1研究背景1</p><p>　　1.2研究意義1</p><p>　　1.3研究的主要內(nèi)容2</p><p>　

10、　2新城建設(shè)目標(biāo)和用地性質(zhì)2</p><p>　　2.1建設(shè)目標(biāo)2</p><p>　　2.2建設(shè)內(nèi)容2</p><p>　　2.3用地性質(zhì)與用地規(guī)模4</p><p>　　2.4建設(shè)實(shí)施方案4</p><p>　　3土地供給方式5</p><p>　　3.1我國(guó)主要的

11、幾種土地供給方式5</p><p>　　3.2不同土地供給方式的優(yōu)勢(shì)和適用項(xiàng)目6</p><p>　　3.2.1招拍掛三種方式的優(yōu)缺點(diǎn)6</p><p>　　3.2.2各類土地出讓方式的適用項(xiàng)目6</p><p>　　4新城土地供給模式7</p><p>　　4.1合適的土地開(kāi)發(fā)商7</p&

12、gt;<p>　　4.1.1開(kāi)發(fā)商分類7</p><p>　　4.1.2開(kāi)發(fā)商選擇8</p><p>　　4.2土地供給對(duì)開(kāi)發(fā)商利益的影響9</p><p>　　4.2.1有償出讓與開(kāi)發(fā)商的利益9</p><p>　　4.2.2分期土地出讓與開(kāi)發(fā)商的利益9</p><p>　　4.3

13、合適的土地供給模式10</p><p>　　4.3.1建設(shè)前期用地供給模式11</p><p>　　4.3.2建設(shè)中后期用地供給模式12</p><p>　　5土地供給的激勵(lì)機(jī)制12</p><p>　　5.1激勵(lì)機(jī)制13</p><p>　　5.1.1土地分類分批供給13</p>

14、<p>　　5.1.2穩(wěn)定土地供給政策13</p><p>　　5.2約束機(jī)制14</p><p><b>　　6結(jié)論14</b></p><p>　　6.1建立合適的土地供給模式14</p><p>　　6.2建立相關(guān)的激勵(lì)與約束機(jī)制15</p><p><b

15、>　　7展望15</b></p><p>　　7.1新城政府與開(kāi)發(fā)商以及開(kāi)發(fā)商之間的博弈問(wèn)題15</p><p>　　7.2土地供給模式的拓展15</p><p>　　參 考 文 獻(xiàn)16</p><p><b>　　致 謝17</b></p><p><

16、b>　　引言</b></p><p><b>　　研究背景</b></p><p>　　隨著我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程的加速，城市化現(xiàn)象已越來(lái)越明顯，各地政府紛紛對(duì)周邊地區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)，以促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市化對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、自然資源和生態(tài)環(huán)境等都會(huì)產(chǎn)生很大的變遷作用和沖擊影響, 繼而引發(fā)一系列與之切相關(guān)的矛盾和問(wèn)題, 其中尤為重要的是土地供給問(wèn)題[1]。在

17、改革開(kāi)放前，土地作為一種重要的生產(chǎn)資料，城市各單位用地長(zhǎng)期依賴于政府的行政劃撥。用地單位作為需求者，卻對(duì)用地量和用地位置基本上沒(méi)有什么發(fā)言權(quán)，這極大地打擊了用地單位的開(kāi)發(fā)熱情與積極性[2、3]。同時(shí)，土地開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源較為單一，公共設(shè)施的建設(shè)資金純靠當(dāng)?shù)卣呢?cái)政撥款，大大加重了政府部門的財(cái)政負(fù)擔(dān)，繼而又導(dǎo)致一些大型建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)法順利進(jìn)行，嚴(yán)重拖延了我國(guó)城市發(fā)展的腳步。</p><p>　　改革開(kāi)放后，市場(chǎng)調(diào)節(jié)

18、手段進(jìn)入了土地供給管理，用地單位在土地供給問(wèn)題上有了更大的自主權(quán)，市場(chǎng)融資手段也被應(yīng)用到了新城的開(kāi)發(fā)與建設(shè)中[4]。一般而言，新城項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。在這過(guò)程中，包括當(dāng)?shù)卣⑼顿Y開(kāi)發(fā)商商、建設(shè)單位在內(nèi)的多方主體需要相互協(xié)調(diào)共同合作，才能保質(zhì)保量地順利完成該項(xiàng)目。在項(xiàng)目規(guī)劃初期，新城政府的研究重點(diǎn)則放在如何吸引開(kāi)發(fā)商的入駐，而吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的關(guān)鍵則是土地的供給模式。</p><p><b>　　

19、研究意義</b></p><p>　　在新城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)問(wèn)題上，新城政府希望能夠盡快使項(xiàng)目建設(shè)走上正軌，并能夠盡快完成該項(xiàng)目。但是，新城的建設(shè)項(xiàng)目種類多，占地廣，建設(shè)任務(wù)比較艱巨，完全依靠公共財(cái)政進(jìn)行投資是不可行的，而且該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較滯后，能夠投入資金有限，必須要廣開(kāi)融資渠道，招商引資。而另一方面，由于該地區(qū)尚未形成休閑旅游氛圍，項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)投資大但盈利不高，具一定的風(fēng)險(xiǎn)性，后期跟進(jìn)項(xiàng)目則具更大的盈利空

20、間。因而，土地開(kāi)發(fā)商往往在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期拖延工程進(jìn)度，待土地升值，達(dá)到其期望空間后才繼續(xù)開(kāi)發(fā)。這就造成了土地開(kāi)發(fā)商與新城政府在土地供給意愿上的矛盾，即近期發(fā)展與持續(xù)發(fā)展之間的矛盾。</p><p>　　政府部門與土地開(kāi)發(fā)商在土地供給與開(kāi)發(fā)問(wèn)題上的矛盾，在我國(guó)類似項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)，具有一定的普遍性。對(duì)這一課題進(jìn)行研究，對(duì)現(xiàn)有的土地供給模式進(jìn)行探索與優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)商的激勵(lì)與約束，有利于政府部門更好地進(jìn)行公益性

21、公共設(shè)施及部分基礎(chǔ)設(shè)施的公共性開(kāi)發(fā)，有利于其控制和引導(dǎo)商業(yè)性開(kāi)發(fā)行為，有效的實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)，保證近期發(fā)展與持續(xù)發(fā)展相互融合，從而更好更快地實(shí)現(xiàn)我國(guó)城市發(fā)展。</p><p><b>　　研究的主要內(nèi)容</b></p><p>　　本文闡述了某15KM2新城的建設(shè)目標(biāo)與用地性質(zhì)，通過(guò)列舉我國(guó)土地供給的主要類型和適用項(xiàng)目，提出適合該新城建設(shè)的土地供給模式，并建立相應(yīng)的激勵(lì)與

22、約束機(jī)制。在土地供給問(wèn)題上，新城政府希望通過(guò)在住宅用地供給方面的優(yōu)惠措施吸引開(kāi)發(fā)商，但同時(shí)又以一定的激勵(lì)與約束機(jī)制牽制開(kāi)發(fā)商，以激勵(lì)其按照新城政府的規(guī)劃完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)。而開(kāi)發(fā)商則希望通過(guò)在開(kāi)發(fā)期囤積大量土地，獲取土地的升值價(jià)值，以回報(bào)其前期投資，并以其投資作為談判砝碼，要求新城政府給予優(yōu)惠政策。如何解決雙方在此問(wèn)題上的分歧，達(dá)到雙贏效果，是本課題研究的重點(diǎn)[5]。</p><p>　　新城建設(shè)目標(biāo)和用地性質(zhì)&l

23、t;/p><p><b>　　建設(shè)目標(biāo)</b></p><p>　　該新城位處浙江沿海地區(qū)，三面環(huán)海，一路通陸，具有獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)。但是由于交通條件的制約，該地區(qū)的發(fā)展一直游離于核心發(fā)展地帶之外，接受區(qū)域中心城市的輻射不能和一些區(qū)位相對(duì)較好的城市相提并論[6]。如今，隨著經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域一體化進(jìn)程的日益加速，該地區(qū)周邊交通狀況得到了很好的改善，各類交通設(shè)施的建設(shè)使其不再處

24、于交通區(qū)域的末端，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也得到很好的提升[7]。在面對(duì)如此大好形勢(shì)下，新城政府如需確立自己的區(qū)域發(fā)展地位，除了要承擔(dān)、滿足傳統(tǒng)的城市內(nèi)部功能外，還必須承擔(dān)諸如旅游度假、濱海高尚居住等為區(qū)域服務(wù)的對(duì)外服務(wù)功能。而強(qiáng)大的對(duì)外服務(wù)功能應(yīng)建立在資源的合理開(kāi)發(fā)、環(huán)境的精心營(yíng)造之上，從而創(chuàng)造極具特色、個(gè)性獨(dú)立的地區(qū)[8]。在這個(gè)意義上，新城的建設(shè)為實(shí)現(xiàn)這種目標(biāo)提供了極大的可能性。新城政府明確指出，新城的建設(shè)不是老城功能的簡(jiǎn)單延伸，也不是一般性

25、的擴(kuò)大城市的容量，而是要建設(shè)一個(gè)具有個(gè)性和競(jìng)爭(zhēng)力的濱海新城，同時(shí)也要成為政府財(cái)政的重要來(lái)源之一。</p><p>　　新城的建設(shè)要充分利用該城特有的區(qū)位及資源優(yōu)勢(shì)，以休閑度假產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)體系，建設(shè)具有一流濱海風(fēng)光，集旅游休閑度假、高尚居住、先進(jìn)產(chǎn)業(yè)于一體的生態(tài)型濱海旅游新城。</p><p><b>　　建設(shè)內(nèi)容</b></p><p

26、>　　由新城的建設(shè)目標(biāo)可以看出，新城的定位不僅僅在于打造一個(gè)新的城區(qū)，而且應(yīng)該是構(gòu)造一個(gè)以海洋文化為主題的新型濱海城市。在對(duì)新城進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃時(shí)，不能只對(duì)景區(qū)與社區(qū)加以簡(jiǎn)單的結(jié)合，而是需要更注重對(duì)其未來(lái)的休閑度假產(chǎn)業(yè)、會(huì)議會(huì)展產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的謀劃。</p><p>　　根據(jù)這個(gè)定位，可以先按功能分區(qū)，將新城分為休閑度假區(qū)與高尚居住區(qū)兩大部分，這二大功能分區(qū)中，以休閑度假區(qū)為先導(dǎo)，高尚居住區(qū)為主體

27、，實(shí)現(xiàn)旅游、休閑、度假、居住、就業(yè)的相互配合。在此基礎(chǔ)之上，再對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分類安排。整個(gè)休閑度假區(qū)應(yīng)集成旅行郊游、餐飲娛樂(lè)、會(huì)議博覽、運(yùn)動(dòng)休閑、度假地產(chǎn)和形象展示等功能于一體。建設(shè)項(xiàng)目主要包括海洋文化主題游樂(lè)園項(xiàng)目、濱海度假休閑地產(chǎn)項(xiàng)目以及海洋文化展示公園項(xiàng)目。其中，海洋文化主題游樂(lè)園項(xiàng)目中主要包括游樂(lè)中心、文化廣場(chǎng)、國(guó)際會(huì)議酒店、海洋會(huì)展中心及海洋文化博物館等。濱海度假休閑地產(chǎn)項(xiàng)目中主要包括浮島式商務(wù)公園、濱海商業(yè)街、名流會(huì)所、度假

28、村、酒店式公寓等。海洋文化展示公園項(xiàng)目主要包括海洋文化主題公園、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、海洋文化展示長(zhǎng)廊、企業(yè)拓展訓(xùn)練基地等。高尚居住區(qū)以社區(qū)居住生活為中心，配套以相應(yīng)的教育、醫(yī)療、商業(yè)、商務(wù)、文化、行政、體育、旅游、社區(qū)服務(wù)以及少量環(huán)境友好型現(xiàn)代都市工業(yè)等。其建設(shè)項(xiàng)目主要包括海洋文化主題休閑生活中心項(xiàng)目以及健康養(yǎng)生區(qū)項(xiàng)目。其中，海洋文化主題休閑生活中心項(xiàng)目主要包括人工湖、行政中心、購(gòu)物中心、特色商業(yè)街、文化中心、鄰里中心、中高檔公寓、別墅<

29、/p><p>　　大致的建設(shè)內(nèi)容如下圖所示（圖2-1）。</p><p>　　圖2-1 新城項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖</p><p><b>　　用地性質(zhì)與用地規(guī)模</b></p><p>　　該新城要成為擁有一流水準(zhǔn)的生態(tài)型濱海旅游城市，必須按照規(guī)劃目標(biāo)的指引在多方面體現(xiàn)自身的規(guī)劃特征。具體而言，新城項(xiàng)目在空間結(jié)構(gòu)、功能結(jié)構(gòu)、用地規(guī)劃、

30、道路設(shè)計(jì)、綠化水系等方面都必須體現(xiàn)自己的特色。而如何在用地規(guī)劃中體現(xiàn)生態(tài)型濱海旅游新城的特征一直是規(guī)劃關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題。</p><p>　　按照新城的建設(shè)規(guī)劃，新城建設(shè)用地可分為經(jīng)營(yíng)性用地和非經(jīng)營(yíng)性用地兩大類型。經(jīng)營(yíng)性用地包括居住、商業(yè)、工業(yè)、旅游等用地，其開(kāi)發(fā)主體為非公共部門，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的主要目的是贏利；非經(jīng)營(yíng)用地包括道路廣場(chǎng)、市政、綠地等用地，其開(kāi)發(fā)主體為公共部門，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的主要目的是社會(huì)福利的提高，并

31、為經(jīng)營(yíng)性用地開(kāi)發(fā)提供可能性和一定的約束。</p><p>　　通過(guò)橫向比較分析，可以看出凡定位于生態(tài)型濱海旅游城市或具有類似定位的地區(qū)都有一個(gè)共同點(diǎn)，即存在高于常規(guī)比例的大面積公共綠地及公共開(kāi)放空間。這一點(diǎn)，無(wú)論是在深圳華僑城地區(qū)，還是深圳大梅沙地區(qū)，均不例外。因此，新城在用地規(guī)劃上必須保證有足夠的綠地，尤其是公共綠地。唯有這樣，才能保證該地區(qū)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品味，才能真正體現(xiàn)生態(tài)城市的特征，營(yíng)造一個(gè)良好的生

32、態(tài)環(huán)境，提升新城周邊地區(qū)的土地價(jià)值。但同時(shí)，綠地的面積也必須有一定的限度。因?yàn)榫G化用地本身屬于非經(jīng)營(yíng)性用地，沒(méi)有直接的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)出，反而需要大量的資本投入，規(guī)模過(guò)大容易造成土地資源浪費(fèi)，經(jīng)濟(jì)效益欠佳。因此，新城的綠化用地應(yīng)該控制在37％左右。</p><p>　　根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，該新城的建設(shè)用地約為15KM2，按其功能分區(qū)，可將建設(shè)用地分配為休閑度假區(qū)6 KM2和高尚居住區(qū)9 KM2。在這其中，居住用地20%，商業(yè)

33、用地3%，市政公用設(shè)施用地0.5%、道路廣場(chǎng)用地6.7%、綠化用地37%、文化娛樂(lè)用地4%、工業(yè)用地11.5%、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地以及教育科研用地等為混合用地，共3.4%，其余的13.9%則為水域用地。發(fā)展儲(chǔ)備用地另計(jì)。</p><p><b>　　建設(shè)實(shí)施方案</b></p><p>　　新城的建設(shè)涉及項(xiàng)目眾多，對(duì)資金需求較大，而對(duì)于龐大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，光看公共

34、財(cái)政的撥款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。因此，廣開(kāi)融資渠道，吸引多種投資、形成多元化投融資格局對(duì)于新城的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要。新城項(xiàng)目的建設(shè)，要根據(jù)當(dāng)?shù)卣呢?cái)政能力以及基礎(chǔ)設(shè)施的類型，有針對(duì)性地選擇基礎(chǔ)設(shè)施的融資模式。同時(shí)，妥善合理的政策保障體系是新城健康順利發(fā)展的基本保障，而在政策保障體系建立的過(guò)程中，政府起著絕對(duì)的主導(dǎo)作用。新城政府需要結(jié)合生態(tài)型濱海旅游休閑城市的建設(shè)目標(biāo)，從土地政策、環(huán)境政策、旅游發(fā)展政策三方面積極主動(dòng)地建立健全的政策保障體系，保證規(guī)劃

35、設(shè)計(jì)能夠有效地實(shí)施。</p><p>　　目前，新城屬于尚未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，道路交通及其他市政設(shè)施還是一片空白。在這樣的情況下，首先應(yīng)該開(kāi)發(fā)與主城區(qū)的道路以及市政系統(tǒng)對(duì)接的用地。同時(shí)，先期需要建設(shè)旅游設(shè)施項(xiàng)目和生態(tài)環(huán)境，以利于集聚新城人氣和提高知名度，提升新城土地價(jià)值。如此開(kāi)發(fā)，一方面可以給先期入駐新城并以較低價(jià)格獲取土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)商以經(jīng)濟(jì)上的激勵(lì)，鼓勵(lì)其積極進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)活動(dòng)，而現(xiàn)狀土地價(jià)值較高的地區(qū)也是目前能夠吸

36、引開(kāi)發(fā)商眼球的不可多得的地段，另一方面，新城政府也能夠可以通過(guò)出讓高價(jià)值的土地獲得高收益的發(fā)展資金，為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)提供資金保障，同時(shí)也減輕政府財(cái)政壓力。</p><p>　　在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中后期，土地價(jià)值已有大幅度的上升，新城項(xiàng)目的收益前景更為明朗。此時(shí)，其他開(kāi)發(fā)商會(huì)主動(dòng)聚攏，向新城政府表達(dá)開(kāi)發(fā)意愿。而新城政府也因此可以獲得更多的資金收益以保持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，改善人民的生活水平，并規(guī)范新城建設(shè)，促進(jìn)新城發(fā)展。<

37、/p><p><b>　　土地供給方式</b></p><p>　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的不斷調(diào)整，我國(guó)城市土地供給制度也發(fā)生了一系列的演變。根據(jù)城市土地管理事權(quán)的演進(jìn)，我國(guó)城市土地供給制度的演變可以劃分為四個(gè)階段，即計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代城市土地?zé)o償、無(wú)期、無(wú)流動(dòng)供給階段、城市土地供給批租制度建立階段、城市土地儲(chǔ)備制度建立階段以及城市土地供給宏觀調(diào)控體系建立階段[9、10]。在演變過(guò)

38、程中，中央政府逐步修正了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的土地政府行政審批的供給模式, 確立了除劃撥土地使用權(quán)之外的協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出讓土地使用權(quán)的供給方式, 從而建立起適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型的土地供給雙軌模式,對(duì)我國(guó)土地供給市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生了重大影響[11]。 </p><p>　　我國(guó)主要的幾種土地供給方式</p><p>　　目前，我國(guó)城市土地供給方式主要有行政劃撥、有償出讓、補(bǔ)辦出讓手續(xù)等三種方式

39、，而有償出讓又有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等四種形式[12]。 </p><p>　　協(xié)議出讓，是指土地所有者與一家土地使用者商議土地使用金，由于使用性質(zhì)的改變成為經(jīng)營(yíng)性用地，在變更為經(jīng)營(yíng)性用地前需每年交納相應(yīng)數(shù)額的出讓金后才可以租賃的形式進(jìn)入市場(chǎng)。</p><p>　　招標(biāo)出讓，是指通過(guò)一定的公開(kāi)平臺(tái)，召集有資質(zhì)的土地使用者，在一定期限，通過(guò)上報(bào)土地用途、土地使用出讓金等材料，并在一定時(shí)間內(nèi)

40、公開(kāi)開(kāi)標(biāo)，來(lái)爭(zhēng)取土地的使用權(quán)。</p><p>　　拍賣出讓，是土地所有者（政府）在一定的時(shí)間通過(guò)叫價(jià)的方式，決定土地的使用者，價(jià)高者得。</p><p>　　掛牌出讓，就是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者。掛牌公示交易其實(shí)是土地招標(biāo)拍賣的一種補(bǔ)充形式，它

41、與招標(biāo)拍賣的本質(zhì)區(qū)別是:即便是一家機(jī)構(gòu)競(jìng)標(biāo)也可出讓，目的是既保證了政府出讓土地應(yīng)堅(jiān)持的公開(kāi)公平的原則，又避免了有價(jià)無(wú)市，導(dǎo)致出現(xiàn)流標(biāo)的情況[13]。</p><p>　　不同土地供給方式的優(yōu)勢(shì)和適用項(xiàng)目</p><p>　　招拍掛三種方式的優(yōu)缺點(diǎn)</p><p>　　經(jīng)營(yíng)性用地的出讓方式一般集中在招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式上。這三種土地出讓方式各有其優(yōu)勢(shì)與缺點(diǎn)，新城政

42、府在選擇土地出讓方式時(shí)，要特別注意其區(qū)別，對(duì)不同的建設(shè)項(xiàng)目采用不同的合適的土地供給方式。</p><p>　　在這其中，土地拍賣出讓方式能夠?qū)崿F(xiàn)土地價(jià)格的最大化，為新城政府提供大量的建設(shè)資金。但同時(shí)，它也有其缺陷。首先，這種出讓方式不利于選擇具有開(kāi)發(fā)實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)水平的開(kāi)發(fā)商，影響重要項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，間接提高了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本。其次，拍賣過(guò)程的激烈競(jìng)爭(zhēng)可能使參與其中的開(kāi)發(fā)商忽視其開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)能力，非理性進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，這

43、就增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，影響新城建設(shè)的發(fā)展質(zhì)量。</p><p>　　相對(duì)的，土地招標(biāo)出讓方式則不存在這方面的問(wèn)題。使用這種出讓方式，獲取土地的開(kāi)發(fā)商往往不是最高出價(jià)者，而是符合新城政府制定標(biāo)準(zhǔn)的綜合實(shí)力最佳者。新城政府可以通過(guò)這種方式選擇出價(jià)相對(duì)較高，同時(shí)開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、管理規(guī)范的開(kāi)發(fā)商。</p><p>　　而土地掛牌出讓方式的優(yōu)勢(shì)在于提供開(kāi)發(fā)商相對(duì)寬裕的時(shí)間，以方便其對(duì)土地開(kāi)發(fā)

44、項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估規(guī)劃，避免其非理性的決策行為。當(dāng)然，其不足之處也在于此，時(shí)間的拖延容易產(chǎn)生未知的負(fù)面效應(yīng)以及機(jī)會(huì)成本。</p><p>　　各類土地出讓方式的適用項(xiàng)目</p><p>　　隨著我國(guó)市場(chǎng)體制的逐步完善，我國(guó)土地供給方式也形成了一定的模式與制度，不同的土地供給方式適用于不同的建設(shè)項(xiàng)目。一般而言，行政劃撥較多用于學(xué)校、醫(yī)院等公共福利設(shè)施的建設(shè)用地，其經(jīng)營(yíng)不帶盈利色彩，建設(shè)資金一般由當(dāng)

45、地政府劃撥。</p><p>　　而有償出讓以及補(bǔ)辦出讓手續(xù)的土這類土地供給方式則更廣泛地用于盈利性項(xiàng)目的建設(shè)用地[14]。這類出讓國(guó)有土地使用權(quán)的方式，集中體現(xiàn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)原則，有利于形成政府主動(dòng)供地的機(jī)制，能夠充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)化配置土地資源的作用。根據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律條款，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅等經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，其他土地的供應(yīng)計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地

46、者的，也應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓[15]。目前，我國(guó)土地供給市場(chǎng)上，土地拍賣出讓方式一般適用于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的用地。地方政府運(yùn)用這種方式以獲取大量的資金以補(bǔ)貼財(cái)政支出。土地招標(biāo)出讓方式一般適用于道路工程、綠化工程等工程類項(xiàng)目的非經(jīng)營(yíng)性用地，或者是房地產(chǎn)項(xiàng)目等其他經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地。而土地掛牌出讓方式則往往適用于大規(guī)模、大工程項(xiàng)目的用地。協(xié)議出讓的方式則比較容易出現(xiàn)暗箱操作、權(quán)錢交易等問(wèn)題，一般在引進(jìn)外國(guó)投資項(xiàng)目或重點(diǎn)投資項(xiàng)目中采用

47、，但在新城建設(shè)中并不適合采用。</p><p><b>　　新城土地供給模式</b></p><p>　　從國(guó)外成熟的土地市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城市土地開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需的大量資金往往來(lái)源于土地，并用之于土地，而且土地收入將再投入到城市土地開(kāi)發(fā)及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，從而使城市建設(shè)資金進(jìn)入一種良性循環(huán)[16]。目前，新城發(fā)展的“瓶頸”之一是資金的短缺，而土地供給工作的展

48、開(kāi)則直接影響到開(kāi)發(fā)商與投資商的入駐問(wèn)題，因此，這一問(wèn)題能否順利解決將直接影響到新城的成長(zhǎng)發(fā)展，提出合適的土地供給模式至關(guān)重要。</p><p><b>　　合適的土地開(kāi)發(fā)商</b></p><p>　　新城項(xiàng)目的建設(shè)是新城政府發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的一個(gè)重要措施。為了能使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)能更好更迅速地發(fā)展，人民生活水平能夠更快地提高，新城項(xiàng)目需要在保證質(zhì)量的前提下，盡快完成。因而，新城

49、政府在開(kāi)發(fā)商選擇策略上要結(jié)合自身?xiàng)l件與需求，在不同的開(kāi)發(fā)商類型中選擇合適的合作者。</p><p><b>　　開(kāi)發(fā)商分類</b></p><p>　　按照開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力、品牌規(guī)模等特性，可以將開(kāi)發(fā)商分為兩類：一是大型開(kāi)發(fā)商，二是中小型開(kāi)發(fā)商。大型開(kāi)發(fā)商指在全國(guó)范圍內(nèi)具有一定品牌影響力，在專業(yè)領(lǐng)域中擁有良好實(shí)力與信譽(yù)，在公眾中具有優(yōu)秀的口碑的開(kāi)發(fā)商。一般情況下，具有

50、一定品牌實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能夠保證工程項(xiàng)目建設(shè)中施工隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)與工程的完整性，這就為工程項(xiàng)目的高質(zhì)量完成提高了一定的保證。同時(shí)，這類開(kāi)發(fā)商更注重信譽(yù)及其工程在社會(huì)上的影響，因而能夠在保證工程質(zhì)量的前提下，按合同約定完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。同時(shí)，引入這類開(kāi)發(fā)商，能夠產(chǎn)生品牌集聚效應(yīng)，吸引更多的投資方與開(kāi)發(fā)商關(guān)注新城項(xiàng)目，有利于新城項(xiàng)目的融資、后期工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及未來(lái)新城的健康發(fā)展。但這類開(kāi)發(fā)商由于其綜合實(shí)力比較強(qiáng)，人際關(guān)系面較廣，在與地方政府進(jìn)

51、行關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等問(wèn)題的談判過(guò)程中，往往占據(jù)有利地位，討價(jià)還價(jià)能力強(qiáng)；同時(shí)，其在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，往往以其自身開(kāi)發(fā)思路做引導(dǎo)，容易與地方政府的管理引導(dǎo)產(chǎn)生沖突，尤其可能產(chǎn)生“土地綁架”行為。</p><p>　　中小型開(kāi)發(fā)商指在全國(guó)一定區(qū)域范圍內(nèi)有一定影響力，在專業(yè)領(lǐng)域擁有一定的開(kāi)發(fā)資質(zhì)與實(shí)力，但在公眾中并不聞名的開(kāi)發(fā)商。這類開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力不如大型開(kāi)發(fā)商，也缺乏資金，進(jìn)行大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)較大。但是，這類開(kāi)發(fā)商往往

52、只參加一定地域范圍內(nèi)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)，對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境比較熟悉，能夠較為方便地解決項(xiàng)目開(kāi)展中遇到各種各樣的問(wèn)題，不致使其影響工程進(jìn)度與質(zhì)量，進(jìn)而影響工程成本。而且，此類開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)能力不強(qiáng)。當(dāng)?shù)卣谂c其進(jìn)行談判時(shí)占據(jù)有利地位。在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，新城政府引導(dǎo)其開(kāi)發(fā)行為也較為容易。</p><p><b>　　開(kāi)發(fā)商選擇</b></p><p>　　不同類型的開(kāi)發(fā)商具有其自身

53、的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)（見(jiàn)表4-1），新城政府需要結(jié)合不同開(kāi)發(fā)商的不同特點(diǎn)以及新城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需要，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)期選擇合適的開(kāi)發(fā)商。</p><p>　　表4-1 不同開(kāi)發(fā)商的優(yōu)劣勢(shì)比較表</p><p>　　在新城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)問(wèn)題上，新城政府首先面臨的困境就是融資開(kāi)發(fā)問(wèn)題。如前所述，新城所在地域原本經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，新城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)氛圍也尚未形成。此時(shí)，新城政府急需資金的注入，同時(shí)，要逐漸形成開(kāi)發(fā)氛圍，以吸引

54、其他開(kāi)發(fā)商的參與。因此，新城政府在開(kāi)發(fā)初期需要選擇一些大型開(kāi)發(fā)商，引入資金，盡快使項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)。在新城土地經(jīng)歷一定的開(kāi)發(fā)后，土地價(jià)值逐步上升，新城項(xiàng)目發(fā)展前景良好，此時(shí)，新城政府需要使房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展。因而，在中后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，新城政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的引入并沒(méi)有那么嚴(yán)格的要求，只需能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并能在政府引導(dǎo)下進(jìn)行合理的土地開(kāi)發(fā)。在這里，選擇中小型開(kāi)發(fā)商有利于新城政府在談判中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，也有利于

55、引導(dǎo)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康成長(zhǎng)，保證當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)持續(xù)健康成長(zhǎng)。</p><p>　　同時(shí)，在新城項(xiàng)目的建設(shè)中，不僅存在新城政府與開(kāi)發(fā)商之間的博弈，也需要不同開(kāi)發(fā)商之間的良性競(jìng)爭(zhēng)與博弈。新城政府在對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行選擇過(guò)程中，要注意引進(jìn)同類型不同品牌的開(kāi)發(fā)商，使不同的開(kāi)發(fā)商之間相互牽制、相互競(jìng)爭(zhēng)，這有利于建設(shè)項(xiàng)目健康良好的發(fā)展，也有利于加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，以盡快達(dá)成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)。</p><p>　　土地供

56、給對(duì)開(kāi)發(fā)商利益的影響</p><p>　　有償出讓與開(kāi)發(fā)商的利益</p><p>　　大部分的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地以及小部分非經(jīng)營(yíng)性用地需要通過(guò)有償出讓的方式進(jìn)行土地供給。在這樣的條件下，參與的開(kāi)發(fā)商都有機(jī)會(huì)獲取土地使用權(quán)。而土地價(jià)格是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，是公平的。但是，由于土地拍賣出讓方式存在 “價(jià)高者得”心理，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格一定時(shí)，對(duì)同等實(shí)力的開(kāi)發(fā)商而言，地價(jià)上升將引起開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的下

57、降。這對(duì)實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)講是個(gè)挑戰(zhàn)，他們?nèi)绻胪稑?biāo)成功，則可能獲取的利潤(rùn)會(huì)大大低于其他有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，甚至舍棄利潤(rùn)，而只為了獲取在外的聲譽(yù)。對(duì)具有一定實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則是一項(xiàng)約束，他們需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行周密的策劃規(guī)劃，才能保證在投標(biāo)成功、完成項(xiàng)目的同時(shí)盡可能獲取更大的利潤(rùn)。</p><p>　　土地招標(biāo)出讓方式則對(duì)那些綜合實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商而言，比較有利。在這里，評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)由新城政府內(nèi)部制定。通常而言，這類標(biāo)準(zhǔn)包括

58、，土地出讓金、建設(shè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)、規(guī)劃建設(shè)發(fā)展方案等。并不是土地出讓金越高，中標(biāo)的可能性越大。新城政府極可能要求投標(biāo)的開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)需在一定范圍內(nèi)，低于或超出都不中標(biāo)。而且，標(biāo)書(shū)的制作在招標(biāo)方式中顯得極為重要，要想中標(biāo)，就必須花費(fèi)一定的時(shí)間與資金進(jìn)行考察規(guī)劃。因而，采用招標(biāo)方式，更能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力與發(fā)展理念。對(duì)大型開(kāi)發(fā)商而言，可能其自身本來(lái)承接項(xiàng)目較多，事務(wù)繁忙，在此次招標(biāo)中表現(xiàn)不佳而失去機(jī)會(huì)。而中小型開(kāi)發(fā)商則志在必得，為此次招標(biāo)做了

59、充分準(zhǔn)備，故而能獲得青睞。</p><p>　　土地掛牌出讓方式則更為嚴(yán)謹(jǐn)。新城政府不僅需要公示項(xiàng)目用地面積，還要公示其目前的出讓金、參與開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等各個(gè)方面的信息。這就在初始就限制了部分開(kāi)發(fā)商的參與。而且，由于掛牌期較長(zhǎng)，而出讓金時(shí)有跟新，參與的開(kāi)發(fā)商也能在結(jié)束期前不斷更改自己的出讓金。這就會(huì)在不同的開(kāi)發(fā)商間產(chǎn)生一定的博弈心理。只有志在必得的人才會(huì)出具十分高的價(jià)格，一般而言，參與的開(kāi)發(fā)商都會(huì)小心試探其他開(kāi)發(fā)商

60、的底線，并與自身的做比較，盡可能以最低的代價(jià)獲得土地使用權(quán)。</p><p>　　分期土地出讓與開(kāi)發(fā)商的利益</p><p>　　開(kāi)發(fā)商囤積土地的情況在我國(guó)城市發(fā)展中是十分普遍的。由于從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)土地資源升值空間較大，而從短期來(lái)講，房地產(chǎn)價(jià)格起伏變化較大，因此，在房?jī)r(jià)急速上升的情況下,開(kāi)發(fā)商會(huì)將土地和房產(chǎn)視為一種資產(chǎn)來(lái)囤積或惜售,以一步提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，獲取更大的利潤(rùn)。而新城政府對(duì)

61、土地采取分期供給開(kāi)發(fā)的方式，對(duì)開(kāi)發(fā)商的利益有一定的影響。</p><p>　　在新城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，新城土地資源還未開(kāi)發(fā)時(shí)，其項(xiàng)目發(fā)展前景不明，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。此時(shí)入駐的開(kāi)發(fā)商往往壓低土地價(jià)格，并要求新城政府提供大量土地，以保證未來(lái)收益，平衡其風(fēng)險(xiǎn)。這時(shí)，開(kāi)發(fā)商的討價(jià)還價(jià)能力在談判中十分重要，大型開(kāi)發(fā)商在這方面占又獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，從新城政府手中獲得更多價(jià)格低廉而收益前景良好的土地的可能性更大。</p><

62、;p>　　而在新城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中后期，新城土地資源開(kāi)發(fā)到一定程度時(shí)，未來(lái)前景較明晰，開(kāi)發(fā)商收益空間能有所保證，此時(shí)入駐的開(kāi)發(fā)商承受風(fēng)險(xiǎn)較低。但由于項(xiàng)目前期新城政府與開(kāi)發(fā)商之間的協(xié)議，后期入駐的開(kāi)發(fā)商可能無(wú)法獲得地理位置較好的土地，或者獲取土地開(kāi)發(fā)權(quán)的代價(jià)較大，所受牽制較多。</p><p><b>　　合適的土地供給模式</b></p><p>　　如前所述，新城屬

63、于尚未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，道路交通及其他市政設(shè)施還是一片空白，新城建設(shè)的氛圍很難一下子形成。因而，新城政府在進(jìn)行土地供給時(shí)，在開(kāi)發(fā)前期，需要考慮引進(jìn)大型開(kāi)發(fā)商，以活躍新城建設(shè)，吸引其他開(kāi)發(fā)商入駐，而在開(kāi)發(fā)中后期，需要考慮引入中小型開(kāi)發(fā)商，以保證當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)持久穩(wěn)定的發(fā)展。</p><p>　　根據(jù)新城建設(shè)規(guī)劃和用地性質(zhì)，可將新城土地供給時(shí)間分為項(xiàng)目建設(shè)前期以及項(xiàng)目建設(shè)中后期，并依次歸類（如圖4-1所示）。</p>

64、<p>　　圖4-1 建設(shè)用地歸類圖</p><p>　　建設(shè)前期用地供給模式</p><p>　　按照?qǐng)D4-1以及分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)方案，先期建設(shè)的項(xiàng)目包括與主城區(qū)的道路、市政系統(tǒng)對(duì)接的用地以及旅游設(shè)施項(xiàng)目。其中，與主城區(qū)的道路、市政系統(tǒng)對(duì)接的用地屬于非經(jīng)營(yíng)用地，其開(kāi)發(fā)主體為政府公共部門，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的主要目的是社會(huì)福利的提高，并為經(jīng)營(yíng)性用地開(kāi)發(fā)提供可能性和一定的約束。只有形成新

65、城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的基本框架才能改善投資環(huán)境、促進(jìn)土地增值, 吸引更多的投資者進(jìn)入新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)[17]。因而，該項(xiàng)目的土地供給方式為行政劃撥，并由當(dāng)?shù)卣峁╅_(kāi)發(fā)的資金。</p><p>　　而旅游設(shè)施項(xiàng)目屬于經(jīng)營(yíng)性用地，需采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。在這一項(xiàng)目的土地供給方式的選擇上，要考慮兩點(diǎn)問(wèn)題，一是新城項(xiàng)目需要盡快開(kāi)工，二是開(kāi)發(fā)資金需要周轉(zhuǎn)。新城的建設(shè)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，而如今正是我國(guó)城市化進(jìn)程發(fā)展最快的時(shí)期，

66、要趕上這個(gè)發(fā)展浪潮，促使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)良好發(fā)展，就必須盡快開(kāi)始新城的建設(shè)，改善當(dāng)?shù)氐某鞘忻婷?。同時(shí)，新城的建設(shè)需要大量的資金供應(yīng)，而光靠當(dāng)?shù)卣呢?cái)政撥款也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。新城政府必須吸引大量資金的入駐，以保證項(xiàng)目的啟動(dòng)資金的流動(dòng)周轉(zhuǎn)。因此，在土地供給問(wèn)題上，新城政府可以選擇拍賣出讓的方式，以更好地發(fā)揮地價(jià)的杠桿作用, 調(diào)節(jié)城市土地資源的配置[18]。首先，拍賣出讓的方式是三種有償出讓方式中耗時(shí)最短的，而且出讓成功率較高，能夠較快地使項(xiàng)目開(kāi)始建

67、設(shè)。其次，拍賣出讓方式的“價(jià)高者得”原則有利于新城政府獲得更充足的資金，以支持新城的建設(shè)。最后，由于在項(xiàng)目先期建設(shè)中，新城政府只考慮引進(jìn)大型開(kāi)發(fā)商，其資金與建設(shè)實(shí)力雄厚，可以保證項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，這樣就避免了拍賣出讓方式可能帶來(lái)的質(zhì)量隱患。</p><p>　　同時(shí)，在對(duì)旅游設(shè)施項(xiàng)目用地進(jìn)行供給時(shí)，新城政府還需要注意把不同用途土地進(jìn)行分配，捆綁式出讓。在項(xiàng)目前期建設(shè)中，新城政府急需大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)行大面積土地的開(kāi)發(fā)，以

68、盡快提升土地價(jià)值，形成良好的新城開(kāi)發(fā)氛圍。從圖4-1中可看出，經(jīng)營(yíng)性用地主要包括三個(gè)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，而這三個(gè)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地中，又包括了國(guó)際會(huì)議酒店、商業(yè)街、酒店式公寓等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地。而在中后期開(kāi)發(fā)用地中，則包括了這三大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地中的非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地。新城政府可以將前期的經(jīng)營(yíng)性用地與中后期的非經(jīng)營(yíng)性用地捆綁起來(lái)，作為一組用地直接通過(guò)拍賣的方式進(jìn)行供給。這雖然會(huì)拉低每平方米的土地價(jià)格，但是卻能有效地使各塊用地前后相繼地連接起來(lái)，也能

69、帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商的投資開(kāi)發(fā)情緒，最終更好地為新城項(xiàng)目服務(wù)。</p><p>　　建設(shè)中后期用地供給模式</p><p>　　針對(duì)中期及后期建設(shè)項(xiàng)目，新城政府則需要考慮引進(jìn)其他中小型開(kāi)發(fā)商。新城項(xiàng)目前期的順利開(kāi)發(fā)建設(shè)能夠很好地發(fā)展當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，帶動(dòng)周邊地價(jià)的上升，并有著良好的升值發(fā)展空間。此時(shí)，各類開(kāi)發(fā)商、投資商都能看到其投資的前景，能夠主動(dòng)地聯(lián)系新城政府，表達(dá)其開(kāi)發(fā)意愿。而相對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)

70、大的討價(jià)還價(jià)能力，新城政府在中小型開(kāi)發(fā)商面前更能把握談判的主動(dòng)權(quán)，也能夠更好地按其意愿建設(shè)發(fā)展新城。因此，對(duì)商業(yè)用地、住宅用地等營(yíng)利性項(xiàng)目的用地，可采取拍賣出讓的方式。若采用掛牌出讓的方式，則可能達(dá)不到預(yù)期的土地收益，無(wú)法滿足新城政府資金需求。而由于中小型開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)建設(shè)能力參差不起，若采用拍賣出讓的方式，其“價(jià)高者得”原則極可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商為節(jié)約開(kāi)發(fā)成本而在建設(shè)質(zhì)量上有所克扣。土地招標(biāo)出讓方式充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使得土地資源向開(kāi)發(fā)能力

71、強(qiáng)、資金雄厚的土地使用者集中，并避免了非經(jīng)濟(jì)因素對(duì)土地交易市場(chǎng)的干擾，有利于新城政府獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，也有利于形成城市土地合理利用和集約利用的格局[19]。</p><p>　　同時(shí)，對(duì)其他公益性的文化用地，如，休閑度假區(qū)的核心區(qū)板塊、高檔住宅區(qū)的行政辦公用地、國(guó)際學(xué)村用地等，可采取協(xié)議出讓的方式，來(lái)吸引文化、教育、醫(yī)療等機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化配套導(dǎo)入。這類用地雖然是零收益類項(xiàng)目用地，但在新城健康地進(jìn)行建設(shè)發(fā)展中

72、，是必不可少的。良好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為新城長(zhǎng)久發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。</p><p><b>　　土地供給的激勵(lì)機(jī)制</b></p><p>　　由上文所述可知，新城項(xiàng)目的建設(shè)關(guān)鍵在于建設(shè)初期引進(jìn)大型開(kāi)發(fā)商，而吸引大型開(kāi)發(fā)商入駐的關(guān)鍵在于選取合適的土地供給模式，以優(yōu)惠的政策鼓勵(lì)其投資行為。在土地供給問(wèn)題上，政府部門往往會(huì)以較為低廉的價(jià)格，提供開(kāi)發(fā)商大量的廉價(jià)土地，以補(bǔ)

73、充開(kāi)發(fā)商的先期投資。但是，開(kāi)發(fā)商在以低廉價(jià)格獲取土地后，往往選擇囤積大量土地的方式，等待合適時(shí)機(jī)繼續(xù)開(kāi)發(fā)。這使得大量的土地存在潛在閑置和浪費(fèi)現(xiàn)象。同時(shí)，由于我國(guó)土地供給市場(chǎng)的壟斷性，土地價(jià)格水平不高，不能體現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值，大量的土地閑置現(xiàn)象導(dǎo)致土地?zé)o法帶來(lái)政府預(yù)期的社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)效益。而城市土地市場(chǎng)發(fā)育的不完善，導(dǎo)致地方政府無(wú)法很好地約束開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為，繼而也加重了土地閑置現(xiàn)象[20、21]。因此，新城政府要建立合理健全的激勵(lì)與約束機(jī)

74、制，完善土地供給模式。</p><p><b>　　激勵(lì)機(jī)制</b></p><p><b>　　土地分類分批供給</b></p><p>　　在新城政府與大型開(kāi)發(fā)商關(guān)于土地供給問(wèn)題的博弈中，大型開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)的討價(jià)還價(jià)能力，占據(jù)極大優(yōu)勢(shì)。他們?cè)谕庑鲁钦M(jìn)行大片土地開(kāi)發(fā)的背后，是大面積囤地的打算。因而，在達(dá)成土地大面積

75、供給的共識(shí)背景下，新城政府需要對(duì)土地供給與開(kāi)發(fā)的時(shí)間面積進(jìn)行控制，并以此激勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行大片且多類項(xiàng)目組合開(kāi)發(fā)，并防止囤地。</p><p>　　土地的分類供給指按照土地的不同性質(zhì)，對(duì)土地進(jìn)行分類，并搭配供給。在新城建設(shè)的規(guī)劃中，先期建設(shè)的項(xiàng)目包括與主城區(qū)的道路、市政系統(tǒng)對(duì)接的用地以及旅游設(shè)施項(xiàng)目。其中，旅游設(shè)施項(xiàng)目屬于重點(diǎn)引擎性項(xiàng)目，存在著巨大的示范帶動(dòng)效應(yīng)和后續(xù)發(fā)展?jié)摿?，這類項(xiàng)目包括國(guó)際會(huì)議酒店、商業(yè)街、游樂(lè)主

76、題公園等。在中、后期開(kāi)發(fā)中，非盈利類公益項(xiàng)目包括文化主題公園、休閑公園、道路、綠化等。在進(jìn)行土地供給的安排時(shí)，新城政府可以把重點(diǎn)引擎類項(xiàng)目與部分公益類項(xiàng)目用地相搭配，打包供給。非盈利類公益項(xiàng)目的建設(shè)，能起到很好的廣告效應(yīng)，有利于開(kāi)發(fā)商提高其社會(huì)知名度，樹(shù)立良好形象。而且，非盈利類公益項(xiàng)目的建設(shè)完工，有利于增強(qiáng)市場(chǎng)跟進(jìn)心，完善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施，提升周邊地價(jià)，這又為重點(diǎn)引擎類項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。</p><p>

77、;　　土地分批供給指建設(shè)用地按一定的建設(shè)進(jìn)度時(shí)間供給，而不是一次性供給，要提倡“寧少勿多，相對(duì)集中”的原則。新城政府需要結(jié)合新城建設(shè)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)商的建設(shè)施工方案，結(jié)合優(yōu)先發(fā)展地區(qū)的開(kāi)發(fā)，對(duì)新城項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度做總體規(guī)劃，并劃分出不同項(xiàng)目用地的建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)間，再告之開(kāi)發(fā)商大致的入駐時(shí)間，穩(wěn)步推出土地，避免土地供給過(guò)剩。針對(duì)中后期開(kāi)發(fā)的土地項(xiàng)目，新城政府需要對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一的土地整理等工作[22]，以備后續(xù)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商若先于約定時(shí)間入駐開(kāi)發(fā)，則由新城

78、政府補(bǔ)貼進(jìn)行土地整理的補(bǔ)助費(fèi)并補(bǔ)足地價(jià)差價(jià)，而開(kāi)發(fā)商若遲于約定時(shí)間入駐開(kāi)發(fā)，則除去要繳納一定的違約金外，還需對(duì)新城政府支付地價(jià)升值的差價(jià)。</p><p><b>　　穩(wěn)定土地供給政策</b></p><p>　　新城政府可以考慮實(shí)行不變的土地供給政策。地方政府在城市建設(shè)初期往往急于使項(xiàng)目上馬而與開(kāi)發(fā)商的談判中處于劣勢(shì)地位，土地供給政策寬松，而當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)有了起色后，又

79、對(duì)后續(xù)跟進(jìn)開(kāi)發(fā)商實(shí)行較為嚴(yán)厲的政策，這就大大打擊了后續(xù)入駐開(kāi)發(fā)商的積極性，也使得在新城建設(shè)先期入駐的開(kāi)發(fā)商存在懈怠情緒，及其不利于新城的建設(shè)發(fā)展。新城建設(shè)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，其涉及時(shí)間可能是二十年，也可能是三十年，新城政府在進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃時(shí)，必須考慮到新城的長(zhǎng)期建設(shè)發(fā)展問(wèn)題。新城建設(shè)的土地供給，可以根據(jù)一段時(shí)間里當(dāng)?shù)鼐用袷杖肱c經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)狀況與城市建設(shè)發(fā)展的可能，制定出穩(wěn)定的土地供給計(jì)劃與政策，并進(jìn)行公示，使由于土地供給政策可能存在的不穩(wěn)定不

80、利因素下調(diào)到最低限度[23]。 </p><p><b>　　約束機(jī)制</b></p><p>　　新城政府除了需要制定一定的激勵(lì)機(jī)制以鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，防止發(fā)生囤地現(xiàn)象外，還需要制定相應(yīng)的約束機(jī)制，以懲罰開(kāi)發(fā)商的違約違規(guī)行為，保證新城項(xiàng)目的順利進(jìn)行。</p><p>　　從減少土地閑置出發(fā)，針對(duì)一些入駐土地項(xiàng)目卻不及時(shí)開(kāi)發(fā)的營(yíng)利性

81、項(xiàng)目用地，新城政府需要制定相關(guān)的土地閑置稅。按照國(guó)土資源部《閑置土地處置方法》的有關(guān)規(guī)定，連續(xù)二年未使用的土地,無(wú)償收回其土地使用權(quán)[24]。新城政府可以制定一定的收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)一定時(shí)期內(nèi)閑置或者其地上建筑物價(jià)值不及所占地價(jià)格一定比例的土地開(kāi)發(fā)商依法征收稅費(fèi)[25]，其收費(fèi)費(fèi)率可按照時(shí)間與面積的積累進(jìn)行相應(yīng)的浮動(dòng)[26]，以確保新城建設(shè)項(xiàng)目土地供給總量的基本平衡, 保障新城項(xiàng)目的建設(shè)健康有序地運(yùn)行。</p><p&g

82、t;<b>　　結(jié)論</b></p><p>　　建立合適的土地供給模式</p><p>　　不同的土地供給方式適合不同的建設(shè)項(xiàng)目。新城項(xiàng)目涉及的建設(shè)項(xiàng)目廣泛而繁雜，新城政府需要按照建設(shè)規(guī)劃方案，對(duì)不同的建設(shè)用地選擇合適的土地供給方式。</p><p>　　基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)用地要選用行政劃分的方式，以改善投資環(huán)境、促進(jìn)土地增值, 吸引更多的投資者

83、進(jìn)入新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，為經(jīng)營(yíng)性用地開(kāi)發(fā)提供可能性和一定的約束。</p><p>　　先期開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)性用地，由于需要考慮資金周轉(zhuǎn)與開(kāi)工時(shí)間問(wèn)題，可以選擇拍賣出讓這種方式。在引進(jìn)大型開(kāi)發(fā)商以保證項(xiàng)目的前提下，選用拍賣出讓能使項(xiàng)目建設(shè)盡快展開(kāi)，同時(shí)也有利于新城政府獲得更充足的資金，以支持新城的建設(shè)。</p><p>　　中期與后期的經(jīng)營(yíng)性用地供給則采用招標(biāo)出讓的方式。土地招標(biāo)出讓方式充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

84、機(jī)制，使得土地資源向開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)、資金雄厚的土地使用者集中，并避免了非經(jīng)濟(jì)因素對(duì)土地交易市場(chǎng)的干擾，有利于新城政府獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，也有利于形成城市土地合理利用和集約利用的格局。</p><p>　　建立相關(guān)的激勵(lì)與約束機(jī)制</p><p>　　新城政府與土地開(kāi)發(fā)商在土地供給意愿上的矛盾，主要是持續(xù)發(fā)展與近期發(fā)展之間的矛盾。為保證新城建設(shè)的順利進(jìn)行，新城政府需要建立有效的激勵(lì)與約

85、束機(jī)制，克制土地閑置現(xiàn)象。</p><p>　　在新城政府與大型開(kāi)發(fā)商達(dá)成土地大面積供給的共識(shí)背景下，新城政府需要對(duì)土地供給與開(kāi)發(fā)的時(shí)間面積進(jìn)行控制，建立土地分類分批供給模式，并以此激勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行大片且多類項(xiàng)目組合開(kāi)發(fā)，并防止囤地。同時(shí)，新城政府在進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃時(shí)，必須考慮到新城的長(zhǎng)期建設(shè)發(fā)展問(wèn)題，穩(wěn)定土地供給政策，保護(hù)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)熱情與積極性，抵制松懈情緒。</p><p>　　對(duì)于一些入

86、駐土地項(xiàng)目卻不及時(shí)開(kāi)發(fā)的營(yíng)利性項(xiàng)目用地，新城政府需要制定并收取相關(guān)的土地閑置稅。新城政府要確定一定的收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)一定時(shí)期內(nèi)閑置或者其地上建筑物價(jià)值不及所占地價(jià)格一定比例的土地開(kāi)發(fā)商依法征收稅費(fèi)，其收費(fèi)費(fèi)率可按照時(shí)間與面積的積累進(jìn)行相應(yīng)的浮動(dòng)，以確保新城建設(shè)項(xiàng)目土地供給總量的基本平衡, 保障新城項(xiàng)目的建設(shè)健康有序地運(yùn)行。</p><p><b>　　展望</b></p><

87、;p>　　由于作者時(shí)間與能力有限，對(duì)于本課題在某些具體內(nèi)容的研究還不夠深入。在此，僅做一個(gè)粗淺的展望，以期能為后續(xù)研究者提供一定的思路。</p><p>　　新城政府與開(kāi)發(fā)商以及開(kāi)發(fā)商之間的博弈問(wèn)題</p><p>　　在土地供給問(wèn)題上，不僅存在新城政府與開(kāi)發(fā)商間的矛盾與博弈問(wèn)題，也存在著開(kāi)發(fā)商之間博弈問(wèn)題。因此，可以考慮使用博弈論的觀點(diǎn)與方法，對(duì)新城政府與開(kāi)發(fā)商以及開(kāi)發(fā)商之間的博弈

88、進(jìn)行深入研究。在進(jìn)行土地供給以及制定激勵(lì)與約束機(jī)制時(shí)，需要充分考慮這些博弈關(guān)系，并選取有效的方式，利用這些博弈關(guān)系，使新城項(xiàng)目能夠更快更好地發(fā)展，最終達(dá)到開(kāi)發(fā)目標(biāo)。</p><p><b>　　土地供給模式的拓展</b></p><p>　　我國(guó)土地公有制制度使我國(guó)土地供給方式成為了一定意義上的租賃方式。在本文中，作者是以目前所常用的三類土地供給方式作基礎(chǔ)，構(gòu)建新城土

89、地供給模式，而并沒(méi)有從根本上對(duì)這些土地供給方式的缺陷進(jìn)行深刻探討。后續(xù)研究者可以從這個(gè)方向上，對(duì)我國(guó)土地供給方式的發(fā)展做一定研究，并提出切實(shí)可行的新城土地供給模式。</p><p><b>　　參 考 文 獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]陸佩華.淺議我國(guó)城市化進(jìn)程中的土地供給機(jī)制[J].市場(chǎng)周刊(理論研究),2007,(7):87 -103</p>

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99、t;/p><p>　　[23]張南,張迪.房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地供給模式的變革與創(chuàng)新[J].中國(guó)建設(shè)信息, 2007，(17) ：22-24</p><p>　　[24]浙江省國(guó)土資源廳土地利用管理處. 優(yōu)化土地資源配置促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展——浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)土地管理基本情況綜述[J].浙江國(guó)土資源, 2004,(7)：32-34</p><p>　　[25]孫靜.論促進(jìn)城

100、市土地資源節(jié)約利用的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)制度[J].現(xiàn)代商業(yè)，2007(14)：109</p><p>　　[26]曾向陽(yáng),張?jiān)谰?陳勇. 城市土地儲(chǔ)備模式的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J]. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì)(下半月), 2007,(01)：15-16</p><p><b>　　致 謝</b></p><p>　　時(shí)光飛逝，轉(zhuǎn)眼大學(xué)四年的學(xué)習(xí)已經(jīng)臨近尾聲。四年的大學(xué)生活使

101、我學(xué)到了很多做人、做事、做學(xué)問(wèn)的道理，這些都將成為我今后人生的寶貴的財(cái)富。我非常感謝所有幫助過(guò)、教育過(guò)、啟發(fā)過(guò)我的人。</p><p>　　本文是在我的導(dǎo)師朱康武老師的悉心指導(dǎo)下完成的，從論文的選題、參考文獻(xiàn)的選擇，論題的開(kāi)展到最后論文的撰寫(xiě)，朱老師循循善誘的教導(dǎo)給予了我無(wú)盡的啟迪。在論文研究的過(guò)程中，朱老師時(shí)刻都在幫我解決所遇到的困難，他的勤勤懇懇的工作態(tài)度以及誨人不倦的教學(xué)態(tài)度深深教育了我。在此，謹(jǐn)向朱老師表

102、示由衷的感謝！</p><p>　　然后，我要感謝王力、金英達(dá)、劉旭波、馬英杰、夏靈霄、俞興軼等同組的同學(xué)，在論文撰寫(xiě)期間與他們的交流給予了我很大的幫助。</p><p>　　同時(shí)，我還要感謝所有審閱、評(píng)議此論文和參加論文答辯的老師，感謝你們對(duì)我的畢業(yè)論文的批評(píng)指正，在此我表示深深的謝意。</p><p>　　最后，我要感謝我的父親和我的母親。我的學(xué)習(xí)生活都離不開(kāi)他