重慶市房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控研究.pdf

1、改革開放以來近30年里，我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)保持了快速、持續(xù)、穩(wěn)定的增長，人民生活水平大幅提高。1979～2006年我國GDP年平均增長速度為9.6％；2006年人均GDP達(dá)到2004美元，城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)下降為32.6％。隨著城市化進(jìn)程的加快，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，帶動整個國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級，在我國社會經(jīng)濟(jì)保持快速健康的發(fā)展中扮演著重要的角色，成長為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。伴隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)價格也

2、呈現(xiàn)出持續(xù)快速上漲的運行趨勢，2004年和2005年，全國商品房平均銷售價格分別上漲17.76％和14.04％。與此同時，房地產(chǎn)投資過熱、住房結(jié)構(gòu)不合理、資源浪費嚴(yán)重、市場交易秩序混亂等問題也逐漸凸顯。2005年至今，國家把控制房價快速上漲作為宏觀調(diào)控的重點，陸續(xù)出臺了包括土地、金融、稅收以及房地產(chǎn)行業(yè)政策在內(nèi)的一系列宏觀調(diào)控措施，以抑制房價增長速度；2008年，國務(wù)院機構(gòu)改革中撤銷了建設(shè)部，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，國家對住房問題的重視可

3、見一斑。為科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)市場，有必要對政策是通過什么途徑產(chǎn)生調(diào)控效果、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格是否有實質(zhì)性的影響、政府如何有科學(xué)依據(jù)地出臺調(diào)控房價的政策等問題進(jìn)行深入研究。 本文在對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性、房地產(chǎn)價格的影響因素以及宏觀政策對房地產(chǎn)價格的作用機理進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上，選取學(xué)界研究較少的二線城市——重慶市房地產(chǎn)市場進(jìn)行實證研究，從定性和定量方面重點分析了2005年至2007年上半年的調(diào)控政策對重慶市房地產(chǎn)價格以及整個

4、房地產(chǎn)市場的影響。本文大致可分為八個部分： 第一部分為文獻(xiàn)綜述和緒論。主要概括了國內(nèi)外房地產(chǎn)價格波動、房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的研究進(jìn)展以及現(xiàn)有研究的不足，介紹了研究背景、研究內(nèi)容、研究方法、研究意義以及研究所需資料的來源等。 第二部分為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)。主要對房地產(chǎn)相關(guān)概念進(jìn)行了界定，并闡述了供求理論、預(yù)期理論、地租地價理論等后文分析中將要用到的相關(guān)理論知識。 第三部分分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性。通

5、過對房地產(chǎn)商品的特殊性、房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位以及近年來我國房地產(chǎn)市場的主要問題的深入分析，得出我國有必要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的結(jié)論。 第四部分深入分析了房地產(chǎn)價格變動的機理。該部分為本文的重點和難點之一，構(gòu)成了本文的理論主體。本部分在分析了房地產(chǎn)價格變動的決定因素和影響因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合本文主題，重點分析了土地政策、金融政策和稅收政策對房地產(chǎn)價格的作用途徑和作用機理。 第五部分分析了重慶市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及其泡沫化程度。

6、本部分首先從房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)供給、房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)空置等幾方面分析了重慶市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上，通過國際上通行的房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)、房價收入比指標(biāo)、房地產(chǎn)空置率指標(biāo)對重慶市房地產(chǎn)泡沫化情況進(jìn)行了研判，找出重慶市房地產(chǎn)市場存在的主要問題是：房地產(chǎn)投資存在“過熱”的趨勢；近幾年房價增幅出現(xiàn)大幅上升趨勢；商業(yè)地產(chǎn)空置率持續(xù)保持在高位水平；近兩年供需矛盾較突出，表現(xiàn)為供給跟不上需求。 第六部分深入分析了新一輪

7、宏觀調(diào)控對重慶市房地產(chǎn)價格乃至整個房地產(chǎn)市場的實施效果，該部分也是本文的重點和難點之一，構(gòu)成了本文的實證主體。本部分在簡單分析90年代以來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，重點分析了2005年至2007年上半年的調(diào)控措施對重慶市房地產(chǎn)市場的影響，從定性和定量兩個方面分析了調(diào)控政策對重慶市房地產(chǎn)價格的作用效果，研究證明2005年的宏觀調(diào)控對房價沒有產(chǎn)生實質(zhì)性影響，而2006年的調(diào)控使重慶市房價有效回落；并指出本輪宏觀調(diào)控的存在的不足之處是：調(diào)