房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)及創(chuàng)新研究——基于土地儲(chǔ)備供應(yīng)、開發(fā)融資及開發(fā)模式三個(gè)視角.pdf

1、中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的飛速發(fā)展，取得了矚目的成果，為提升國民經(jīng)濟(jì)作出了重要的貢獻(xiàn)。隨著開發(fā)規(guī)模的急劇擴(kuò)大和土地房屋價(jià)格的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)業(yè)的問題與矛盾也日益突出和尖銳，尤其集中在土地儲(chǔ)備與供應(yīng)、開發(fā)融資和開發(fā)模式三個(gè)主要的環(huán)節(jié)。政府主導(dǎo)下的土地儲(chǔ)備供應(yīng)制度，雖然在一定程度上實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)籌管理、市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)和支持地方財(cái)政收入的作用，但由于壟斷和利益輸送的客觀存在，加之對(duì)協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的限制，使得土地交易在“招標(biāo)、拍賣、掛牌”市場(chǎng)上屢屢出現(xiàn)違背正

2、常水平的高價(jià)，地價(jià)的高企也直接傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上。由于融資渠道的單一，為支付高昂的土地和開發(fā)費(fèi)用，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)采用向銀行貸款的形式，這使得金融機(jī)構(gòu)積聚了相當(dāng)高的金融風(fēng)險(xiǎn)，而隨著金融信貸政策的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)不斷陷入開發(fā)融資的困局，直接造成待開發(fā)土地的大量閑置。目前國內(nèi)開發(fā)企業(yè)多數(shù)充當(dāng)全能開發(fā)商的角色，通過壟斷產(chǎn)業(yè)鏈而獨(dú)享超額利潤(rùn)，但同時(shí)在產(chǎn)業(yè)鏈的各環(huán)節(jié)上沉淀了大量資本，容易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 本文針對(duì)上述開發(fā)實(shí)務(wù)中的諸多缺陷，考察了我國

3、房地產(chǎn)業(yè)的歷史進(jìn)程和現(xiàn)狀，搜集了相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和資料，在歸納經(jīng)驗(yàn)成果的同時(shí)分析存在的問題與矛盾，對(duì)土地政策、融資渠道、開發(fā)模式進(jìn)行了分類和對(duì)比，并且結(jié)合近年來在各領(lǐng)域出現(xiàn)的創(chuàng)新產(chǎn)品及發(fā)展趨勢(shì)，給出相應(yīng)對(duì)策建議。 在土地儲(chǔ)備和供應(yīng)這一最具爭(zhēng)議的環(huán)節(jié)，本文搜集整理了近年土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)信息，分析天價(jià)競(jìng)拍和大量囤地現(xiàn)象的動(dòng)因和風(fēng)險(xiǎn)，指出政府和企業(yè)在政策和實(shí)踐中的弊端和應(yīng)采取的改革創(chuàng)新措施。本文建議政府脫離直接土地經(jīng)營(yíng)，建立專業(yè)化、多元化

4、資本的土地經(jīng)營(yíng)公司；同時(shí)建議恢復(fù)土地使用權(quán)協(xié)議出讓，不搞一刀切的做法；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商建議加強(qiáng)企業(yè)間并購活動(dòng)及建立產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，以有效分配利用土地資源。 在分類闡述說明房地產(chǎn)業(yè)的命脈——開發(fā)融資時(shí)，本文統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)優(yōu)秀企業(yè)在資本市場(chǎng)的融資情況，介紹房地產(chǎn)開發(fā)流程各階段合理融資模式，對(duì)比分析主流融資模式和創(chuàng)新融資模式的整體特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)，從預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)、提高資本使用質(zhì)量等角度對(duì)現(xiàn)階段開發(fā)融資途徑單一的缺陷進(jìn)行合理化建議。本文指出開發(fā)企業(yè)應(yīng)

5、主動(dòng)積極開展多元化的融資手段，最大程度地利用現(xiàn)有金融政策；企業(yè)間應(yīng)主動(dòng)展開資源整合，擺脫土地和資本脫節(jié)的局面，降低資金使用成本。金融監(jiān)管部門要開放對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的限制，鼓勵(lì)融資創(chuàng)新，抓緊建立房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的募集及流通市場(chǎng)，有效分散金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。此外，本文還建議適度放開國外專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商和相關(guān)投資基金的進(jìn)入，鼓勵(lì)進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。 本文全面分析房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先企業(yè)各具特色的開發(fā)模式，并實(shí)行歸類

6、對(duì)比，結(jié)合介紹各自有針對(duì)性的融資方式，并指出未來房地產(chǎn)各業(yè)務(wù)單元分離，形成產(chǎn)業(yè)鍵的要求和趨勢(shì)，及未來可能產(chǎn)生影響力的開發(fā)模式。其中強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過自我調(diào)整來不斷轉(zhuǎn)型和推進(jìn)，最終演變出完整的金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈并相互協(xié)調(diào)發(fā)展。 本文選取從土地儲(chǔ)備供應(yīng)、開發(fā)融資和開發(fā)模式的視角研究我國房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)問題具有一定的現(xiàn)實(shí)意義，注重總結(jié)已有的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，全面采集市場(chǎng)數(shù)據(jù)，歸納分析有代表性的開發(fā)實(shí)務(wù)，反思其中