房地產(chǎn)投資信托基金資金配置管理研究.pdf

1、隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)融資的一些深層次矛盾和問題開始顯露出米。長期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，對銀行依賴過大，負債率居高不下；與此同時，由于大量貸款投放于房地產(chǎn)項目，商業(yè)銀行面臨著較大的可能由房地產(chǎn)業(yè)引起的金融風險。在房地產(chǎn)融資渠道亟需進一步多元化的背景下，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)作為一種切實可行的房地產(chǎn)融資方式已經(jīng)逐漸被房地產(chǎn)企業(yè)和金融業(yè)所重視。但我國對REITs研究起步較晚，絕人部分還限于對其起源、概念、國

2、外運作模式、運作規(guī)則、現(xiàn)狀的介紹，對REITs的資金配置管理的研究還是一片空白，同時由于房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的滯后，導致實證研究也顯得不足。本文在以上背景下，在理論借鑒的基礎上，概括性的提出了房地產(chǎn)投資信托基金資金管理體系，并從定性和定量兩個角度對房地產(chǎn)投資信托基金資金的配置和優(yōu)化進行研究，最后得出結(jié)論并提出相應的政策建議。 論文共分為七章，首先是總論部分，包括選題的背景、目的、意義以及研究的思路和結(jié)構(gòu)安排等。 第二章是理

3、論借鑒，重點是介紹現(xiàn)代資產(chǎn)組合理論，包括投資組合理論、資產(chǎn)市場理論與資本資產(chǎn)定價模型。 第三章重點介紹REITs的資金配置管理體系。在進行概念的界定基礎上，具體提出REITs資金管理的流程，從資金配置目標和資金配置政策兩方面米進行管理定位、通過合理的流程和方法進行資產(chǎn)配置、運用數(shù)學模型構(gòu)建最優(yōu)投資組合以及提出了指標法米評價基金投資業(yè)績，形成一套較為完善的資金管理體系。 第四章從定性的角度重點研究房地產(chǎn)投資信托基金資金管理

4、機理。首先通過對整體資金配置程序的分析，提出了資金配置管理的流程；然后，根據(jù)資金配置的流程，在討論了REITs投資市場分析的基礎上，著重分析REITs擬投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)的系統(tǒng)與非系統(tǒng)風險與收益的關系，并運用資本資產(chǎn)定價模型分析房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)的風險收益求法和用蒙特卡洛方法求取非系統(tǒng)風險收益的方法，并對不同的投資類型進行了對比分析。在討論了如何估計投資者的風險——收益權衡后，提出了投資者風險收益估計函數(shù)。在本章最后，分析了REITs的資產(chǎn)

5、優(yōu)化配置策略和方法。 第五章從實證角度重點研究REITs資金配置管理優(yōu)化，包括模型的選擇、數(shù)據(jù)的來源和樣本的選擇、數(shù)據(jù)處理等進行概括性的說明：然后利用中房指數(shù)進行上海不同物業(yè)類型的資金組合和北京、上海、深圳、重慶四個城市不同城市同類物業(yè)類型的資金組合進行實證研究，得出研究結(jié)論。第六章對我國房地產(chǎn)投資信托資金管理的現(xiàn)狀分析，在借鑒國外房地產(chǎn)投資信托基金資金配置管理的基礎上，提出相應的政策建議。 第七章為本文研究結(jié)論及展望。

6、 論文的主要結(jié)論： (1)本文結(jié)合房地產(chǎn)投資的特征和信托基金運作管理模式，提出了房地產(chǎn)投資信托基金資金配置管理模式，制定了較為科學合理的資金配置管理流程。 (2)對房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)配置管理進行系統(tǒng)化流程設計，提出了REITs的資金配置方法和策略，并對REITs的系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險進行分析。 (3)本文通過對房地產(chǎn)投資信托基金資金配置管理的定量和定性分析后，運用均值——方差模型和資本資產(chǎn)定價模型對

7、上海、北京、深圳和重慶的綜合投資市場進行模型計算后發(fā)現(xiàn)，在深圳和上海的房地產(chǎn)市場上進行資金管理存在很人的風險，而重慶的房地產(chǎn)市場發(fā)展則是相對健康和穩(wěn)定。同時從投資物業(yè)的類型來看，住宅市場的投資風險則比辦公樓大的多。 (4)實證結(jié)果表明上海、深圳、北京以及重慶的房地產(chǎn)投資收益率比較高，主要源于經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程的加快。供給與需求之間的關系貫穿著經(jīng)濟的始終，需求長期被壓抑，供需矛盾得不劍有效解決。由丁市場上存在的投機行為使得

8、住房價格已經(jīng)超出了普通居民所能承受的范同，岡而市場存在泡沫風險。 (5)針對目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及其未來發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)投資信托基金可以采取設計房地產(chǎn)投資信托基金風險控制模型；投資方向的改變；注意時機、區(qū)位和產(chǎn)品3個要素的把握；加強房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品創(chuàng)新；認識經(jīng)濟周期，采取相應的資產(chǎn)配置策略等措施來降低資金管理的風險，實現(xiàn)資金管理目標。 論文的新意主要表現(xiàn)在三個方面： 1.將投資管理理論引入房地產(chǎn)投資信托