房地產(chǎn)價格迅速上漲的原因及主要對策分析

1、<p>　　房地產(chǎn)價格迅速上漲的原因及主要對策分析</p><p>　　論文關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)過熱 價格上漲 炒作 </p><p>　　論文摘要:房價已經(jīng)成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)，國家的宏觀調(diào)控措施也不斷出臺，從土地供應(yīng)政策到房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本金要求等。本文著重于對房價的變化進(jìn)行分析，在分析房價上漲原因基礎(chǔ)上，試圖找到一個合理的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度。 </p><

2、p>　　房地產(chǎn)業(yè)在過去幾年是發(fā)展最為迅猛的行業(yè)之一，同時也是爭議最大的行業(yè)之一。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)討論中，房地產(chǎn)業(yè)受到普遍關(guān)注。 </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展非常迅速，已是不爭的事實(shí)，問題的關(guān)鍵是這種發(fā)展速度是否正常?或者說，是什么原因?qū)е路康禺a(chǎn)行業(yè)的高速增長?在這些因素中，哪些是正常因素，哪些是非正常因素?房地產(chǎn)過熱有什么負(fù)面影響，本文對此進(jìn)行了初步探討。 </p><p>　

3、　1.房地產(chǎn)價格迅速上漲的原因分析 </p><p>　　我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的高速增長主要是因為福利分房體制的終結(jié)和城市化的加速，但住房政策改革的措施不到位，使房地產(chǎn)投機(jī)行為大行其道，主導(dǎo)了房地產(chǎn)價格的上漲。 </p><p>　　(1)城市化拉動了住房消費(fèi) </p><p>　　改革開放以來的20多年間，全國城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年的3

4、0.1%，平均每年增長0.6個百分點(diǎn)，而世界同期城市化的水平每年只提高0.25個百分點(diǎn)。中國的城鎮(zhèn)人口由1.7億增至3.81億人，平均年凈增加1000萬人。1998年以后，由于戶籍制度改革的推進(jìn)，中國進(jìn)人了加速城市化的階段，2004年中國城市人口達(dá)到了5.23億，比1998年增加1.42億，平均每年增加2000多萬城市人口。人口城市化率達(dá)到40.53%。十六屆三中全會決定提出的許多政策加速了農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移。如決定規(guī)定‘在城市有穩(wěn)定職

5、業(yè)和住所的農(nóng)業(yè)人口，可按當(dāng)?shù)匾?guī)定在就業(yè)地區(qū)或居住地登記戶籍，并依法享有當(dāng)?shù)鼐用駪?yīng)有的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)”。僅這一項政策，對中心城市就會產(chǎn)生巨大的市場需求。 </p><p>　　城市人口的急劇增長帶來了巨大的住房需求。根據(jù)中國有關(guān)部門預(yù)測，2010年中國的城市化水平將達(dá)到45%,即全國有6.3億人口在城市中生活。與2004年相比，城鎮(zhèn)人口凈增1.07億，按人均居住面積14平方米〔建筑面積28平方米附算，要新建住

6、宅30億平方米;現(xiàn)有居民(( 5.23億)人均居住面積增加5平方米(建筑面積10平方米)需增加住宅面積52億平方米;考慮每年有1億平方.米的拆舊蓋新，此期還要新建12億平方米的新住宅。以上三項相加，從2004年到2010年，中國要新建住宅94億平方米，即每年建15.6億平方米才能達(dá)到人均居住面積14平方米的目標(biāo)。 </p><p>　　可以估計，城市化的進(jìn)程將在未來較長時間內(nèi)持續(xù)下去，中國將進(jìn)人城市化率40%到6

7、0%的加速擴(kuò)張階段。在這一時期，商品住宅的需求將繼續(xù)增長，城市化進(jìn)程將推動房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展。 </p><p>　　(2)住房制度改革剎激了房地產(chǎn)市場的需求 </p><p>　　1998年，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，它表明中國新住房政策開始實(shí)施。政策目標(biāo)是將城市住房消費(fèi)從實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)移。從政策導(dǎo)向看，國家明確提出要把房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)、把

8、住宅產(chǎn)業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)并出臺了一系列的扶持政策，也刺激著住房產(chǎn)業(yè)的增長。個人購買商品房的比例從1997年的30%左右上升到2003年的92.5% ,個人消費(fèi)成為推動房地產(chǎn)需求的決定性力量。 </p><p>　　(3)土地政策的變化催生了房價 </p><p>　　2002年7月1日開始實(shí)行土地招拍掛制度，該制度在無意中起到了催生房價的作用。 </p><p&g

9、t;　　首先，土地的強(qiáng)制性招拍掛制度使地方政府及有了土地壟斷的強(qiáng)大工具，也有了低價征用土地、高價招拍掛土地獲取巨額土地差價的利益驅(qū)動，讓各級政府可以在土地交易過程中獲得巨額資本。在這個過程中可能存在難以監(jiān)管的灰色地帶，使掌握土地控制權(quán)的官員參與尋租活動，而巨額租金必然強(qiáng)化地方政府征地、拆遷的行為。因此，土地交易中的巨額租金是地方政府不惜冒著違規(guī)違法的風(fēng)險而肆意的亂征亂用大量的土地，創(chuàng)造了大量的強(qiáng)制性消費(fèi)需求。據(jù)估計，由于政府投資沖動所帶

10、動的需求約占房地產(chǎn)市場供給數(shù)量的 30%-50%0 </p><p>　　其次，土地的強(qiáng)制招拍掛大大提高了土地的價格，不但使新推出的產(chǎn)品在這種高土地成本的基礎(chǔ)上，追求高價位產(chǎn)品的供給以保證開發(fā)商的利潤空間，并在市場中創(chuàng)造了一個高房價的預(yù)期，讓原本出讓的低成本土地上的產(chǎn)品也在設(shè)計高價位的產(chǎn)品，提高了產(chǎn)品銷售價格的預(yù)期。 </p><p>　　(4濤在大黃的非自住需求者參與購房、妙房、住房的行

11、為 </p><p>　　目前，中國的投資渠道單一，商品房投資成為比利息收人高而相對風(fēng)險小、不用過多專業(yè)技術(shù)與管理能力的最佳投資選擇。從靜態(tài)收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市場的供給和需求有些失衡，直接表現(xiàn)在租金上，2003中國的住宅租金高于主要發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家，直接平均租金收益率在4.8%，而中國的主要城市的租金收益率達(dá)到7%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款的收益率。再從動態(tài)看，2001年以后，中國大部分城市的

12、房地產(chǎn)價格都在上漲，使房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了較大的盈利機(jī)會。當(dāng)這種力量在“羊群效應(yīng)”的作用下，以很快的速度增長，加劇了市場中的需求。 </p><p>　　2.房地產(chǎn)過熱帶來的負(fù)面影響 </p><p>　　高速增長的房地產(chǎn)業(yè)帶動了其他行業(yè)的投資過熱，加劇了中國經(jīng)濟(jì)中的瓶頸問題。2003年，全社會固定資產(chǎn)投資55118億元，比2002年增長26.7%。其中，基本建設(shè)投資22729億元，增長28.

13、7%，更新改造投資8444億元，增長25.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資10106億元，增長29.7% o房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資總額的18.3%，相當(dāng)于整個工業(yè)固定資產(chǎn)投資的69.9%。由于房地產(chǎn)投資的快速增長，直接帶動鋼鐵和建材行業(yè)的快速增長，2003年的鋼鐵行業(yè)和建材行業(yè)投資分別比2002年增長96.6%和121.9%，而鋼鐵和建材行業(yè)的快速增長又推動能源、電力、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的增長。 </p><p>　　房地產(chǎn)

14、業(yè)的高速增長助長了全國‘.大煉鋼鑼。從需求結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)是鋼鐵行業(yè)的最大買主，2003年，房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)占鋼鐵行業(yè)消費(fèi)的54% 0 2003年在全國城鎮(zhèn)化建設(shè)以及房地產(chǎn)加快發(fā)展的強(qiáng)力拉動下，鋼結(jié)構(gòu)建筑快速發(fā)展，建筑鋼材市場火爆，小型、線材、中厚鋼板、焊管等鋼材品種貨緊價揚(yáng)，鋼鐵企業(yè)積極適應(yīng)市場，努力增產(chǎn)，滿足市場需求。2003年小型鋼材產(chǎn)量約達(dá)6820萬噸，同比增長約26.45%，中厚鋼板產(chǎn)量約達(dá)3412萬噸，同比增長33.02%，重

15、點(diǎn)統(tǒng)計大中型國有鋼鐵企業(yè)小型、線材等建筑用鋼材產(chǎn)銷率均超過100% o </p><p>　　由于房地產(chǎn)投資的大幅增長，使2003年度國內(nèi)鋼材價格繼2002年上漲以后仍大幅上漲，大部分鋼材品種再次創(chuàng)出新高，鋼材價格已超過1993年房地產(chǎn)泡沫式的水平。中國鋼鐵需求的快速增長推動世界鋼鐵原材料價格的上揚(yáng)。從2003年下半年開始，中國鋼鐵需求的快速增長，導(dǎo)致鋼鐵行業(yè)的資源緊缺，鐵礦石、焦炭、廢鋼價格大幅上升，而這些原材

16、料成本約占到鋼廠生產(chǎn)成本的40%以上。與之相關(guān)，礦石進(jìn)口海運(yùn)費(fèi)也出現(xiàn)了大幅抓升。 </p><p>　　房地產(chǎn)價格上漲推動了整個能源原材料價格上漲。電力短缺是2002年以后困擾中國經(jīng)濟(jì)的突出問題。繼2002年全國12個省級電網(wǎng)出現(xiàn)拉閘限電后，2003年全國21個地區(qū)先后出現(xiàn)拉閘限電的情況，電力供需形勢緊張的矛盾較為突出。2003缺電范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，電力供需矛盾更加突出，前三季度有21個電網(wǎng)出現(xiàn)過拉閘限電。2003

17、年全國GDP增長為9.1%，保持了較高的增長水平。以此相對應(yīng)，發(fā)電量分別增長45.3%(用電量增長15.4%)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP的增長。禁止房地產(chǎn)炒作，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展從前面的分析可以看出，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場高速增長的一個和重要的原因是投資性買房行為的大量存在。在上海、杭州、北京等中心城市，投資性買房已經(jīng)占到相當(dāng)比例，上海政府公布的數(shù)據(jù)是16%，但很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為實(shí)際比例已經(jīng)超過50%，大量的商品房囤積在投資者手中，遲遲不能進(jìn)人最終消費(fèi)市場。

18、如果政府出臺政策抑制這些非正常的房地產(chǎn)需求，就可以緩解房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。 </p><p>　　禁止房地產(chǎn)炒作是有充分理由的。有人認(rèn)為，禁止炒作是違背市場經(jīng)濟(jì)原則的。其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯誤的，國外的理論和實(shí)踐已經(jīng)表明:一般商品市場可以在完全競爭的條件下實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)，但房地產(chǎn)市場是個特殊的市場很容易產(chǎn)生市場失靈，完全依靠市場競爭解決不了問題，需要一個公平公正的政府對他實(shí)行強(qiáng)制的外部監(jiān)管。和股票

19、市場一樣，房地產(chǎn)市場的投資者也普遍存在‘典范示范偏差，和‘羊群效應(yīng)”等心理現(xiàn)象，通俗地說就是追漲殺跌。這種心理使得房地產(chǎn)和股票市場的價格操縱行為容易得逞，而這又正是房地產(chǎn)市場和股票市場需要政府外部監(jiān)管的理論依據(jù)。 </p><p>　　另外，禁止房地產(chǎn)炒作是符合中國國情的選擇。房地產(chǎn)炒作的本質(zhì)是先富裕起來的少數(shù)人利用自己的資金優(yōu)勢向尚未富裕的大多數(shù)人賺取暴利的行為，這既違背了共同富裕的社會目標(biāo)，也有違實(shí)惠的基本道