房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理芻議

1、<p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理芻議</p><p>　　摘要：現(xiàn)階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要求施工方不僅要完成合同的標(biāo)準(zhǔn)要求，同時(shí)還要滿足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)以及政府要求，因此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中占有著重要的地位。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作決定著未來(lái)整個(gè)項(xiàng)目的成敗，因此本文就作者工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理需要的幾點(diǎn)條件進(jìn)行了簡(jiǎn)單的闡述，以供參考。 </p><p>　　關(guān)鍵詞

2、：房地產(chǎn)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)管理；設(shè)計(jì)研發(fā)部；設(shè)計(jì)單位 </p><p>　　中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A前言： </p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，設(shè)計(jì)管理的不合理會(huì)影響項(xiàng)目的整體進(jìn)度，導(dǎo)致工程停滯，成本增加等損失。房地產(chǎn)行業(yè)是需要把社會(huì)各種資源合理整合到一起才能完成一個(gè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，而其中的設(shè)計(jì)工作是自始至終貫穿下來(lái)的，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在選擇設(shè)計(jì)公司的

3、時(shí)候要多方考量。下面舉例談?wù)劚救藢?duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中設(shè)計(jì)管理的看法。 </p><p>　　1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的社會(huì)資源及設(shè)計(jì)單位的選擇 </p><p>　　1.1 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合的行業(yè)，而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中需要整合的企業(yè)主要包括負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查的策劃公司、地質(zhì)勘察院、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、建筑工程總承包公司、專項(xiàng)分包公司、園林市政工程施工單位等。1.2 一個(gè)項(xiàng)目從前期策劃、概念

4、規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，有很多個(gè)階段，每一個(gè)階段對(duì)設(shè)計(jì)的要求是不一樣的，因此作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要愿意出更高的成本來(lái)與一家有實(shí)力的高水平的設(shè)計(jì)單位合作。但是往往高水平的設(shè)計(jì)單位都有著豐富的相關(guān)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，所以就要考察項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師是否配合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，能否聽(tīng)從建設(shè)單位的指導(dǎo)和意見(jiàn)，從而能夠順利實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位的設(shè)計(jì)目標(biāo)和主要意圖。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃 </p><p>　　2.1

5、一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成通常需要經(jīng)歷三個(gè)階段：一是前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、二是施工建設(shè)階段、三是經(jīng)營(yíng)階段。項(xiàng)目的策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)，需要經(jīng)過(guò)全面、細(xì)致、深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究。沒(méi)有完善的調(diào)查資料，就無(wú)法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就無(wú)從談起。因此一個(gè)成功的項(xiàng)目取決于周密的調(diào)查研究。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要委托一家專業(yè)的策劃公司對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查研究并收集相關(guān)的基礎(chǔ)資料，同時(shí)要求策劃公司能及時(shí)

6、捕捉市場(chǎng)的變化和發(fā)展趨勢(shì)，并體現(xiàn)到項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，在實(shí)際施工前做出及時(shí)有效的改變。 </p><p>　　作者本人在工作中參與了對(duì)于鄯善縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，以此舉例闡述調(diào)查研究注意要點(diǎn)：鄯善縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查。鄯善縣堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，堅(jiān)定不移地實(shí)施優(yōu)勢(shì)資源轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略和“強(qiáng)農(nóng)、興工、促旅、活水、宜居、育人”的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷深化改革，擴(kuò)大開(kāi)放，加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)不斷

7、取得新的進(jìn)步，城鄉(xiāng)面貌有了新的改善，人民生活水平顯著提高。消費(fèi)者對(duì)房子的需求也更加迫切，改善居住條件仍是其購(gòu)房的首要目的。保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)利民利國(guó)的民生工程。近年來(lái)鄯善縣緊緊圍繞“民生建設(shè)年”活動(dòng)，大力支持廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建房（統(tǒng)建住房）等保障性住房建設(shè)，為中低收入家庭改善住房條件提供更有力的保障。 </p><p>　　并且十一·五”時(shí)期是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要時(shí)期，鄯善

8、縣通過(guò)推行住房保障制度，逐步形成了普通商品住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、集資住房等多層次住房供給體系，有效解決了城鎮(zhèn)中低收入居民的住房困難，城鎮(zhèn)人均居住面積，由“十·五”末期的13平方米，到“十·一五”末期時(shí)達(dá)到25平方米。 </p><p>　　五年來(lái)，我縣逐步形成了普通商品住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資住房、廉租住房、公共租賃住房等多層次住房供給體系。商品房總體上發(fā)展

9、平穩(wěn)，投資總額 5.83億元,開(kāi)工面積44.86萬(wàn)m2,竣工面積44.78萬(wàn)m2,銷售面積40.3萬(wàn)m2,銷售額7.25億元。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資5200萬(wàn)元，建設(shè)面積3.97萬(wàn)m2。 </p><p>　　3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)過(guò)程的控制和管理 </p><p>　　3.1 在設(shè)計(jì)管理中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要從根本上了解設(shè)計(jì)的過(guò)程，從而能夠控制并監(jiān)督設(shè)計(jì)，最終達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)。然而設(shè)計(jì)院設(shè)

10、計(jì)出來(lái)的方案須報(bào)政府部門(mén)審批通過(guò)后才可施工，這就要求設(shè)計(jì)人員對(duì)國(guó)家及地方的法律法規(guī)進(jìn)行充分的了解，多借鑒同類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，以保證設(shè)計(jì)方案能在最短的時(shí)間內(nèi)審批通過(guò)。而這一階段所包括的內(nèi)容主要有規(guī)劃報(bào)審總圖、市政設(shè)計(jì)方案、景觀綠化初步設(shè)計(jì)、建筑單體初步設(shè)計(jì)等。 </p><p>　　3.2 在設(shè)計(jì)方案審批通過(guò)后，接下來(lái)就是要制定工程施工的總體計(jì)劃，也就是設(shè)計(jì)施工圖。施工圖設(shè)計(jì)主要包括市政道路施工圖、景觀園林施工圖、

11、建筑單體施工圖。施工圖應(yīng)該囊括整個(gè)項(xiàng)目的范圍，乃至各部位的節(jié)點(diǎn)、防水、防火等都應(yīng)做好細(xì)致的說(shuō)明。這就要求設(shè)計(jì)院的各專業(yè)的設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)施工圖的時(shí)候，要做好溝通和協(xié)調(diào)的工作，盡量將出現(xiàn)問(wèn)題的幾率降到最低，以免在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)專業(yè)間的設(shè)計(jì)矛盾，從而影響施工進(jìn)度。設(shè)計(jì)專業(yè)包括五個(gè)即建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、水、電等。4、房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)研發(fā)部的工作內(nèi)容和重要性 </p><p>　　4.1 在一個(gè)房地產(chǎn)公司里面一般都會(huì)有設(shè)計(jì)研發(fā)部

12、，該部門(mén)就是房地產(chǎn)公司里面的設(shè)計(jì)部門(mén)，主要工作包括設(shè)計(jì)單位的落實(shí)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的擬定、設(shè)計(jì)合同的洽談、設(shè)計(jì)招投標(biāo)、設(shè)計(jì)的過(guò)程管理、圖紙審核、設(shè)計(jì)交底以及與設(shè)計(jì)院的溝通聯(lián)系等。同時(shí)負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)程的組織工作；負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的進(jìn)度跟蹤和設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制與審查；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位之間的關(guān)系，及時(shí)將“設(shè)計(jì)變更通知單”發(fā)放給相關(guān)部門(mén)；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)研發(fā)資料庫(kù)的建立和管理。研發(fā)部要把房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)意圖全面系統(tǒng)的貫徹給設(shè)計(jì)院，以保證設(shè)計(jì)工作能夠順利有序的進(jìn)行。

13、 </p><p>　　4.2 在相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后，設(shè)計(jì)研發(fā)部要將相關(guān)的圖紙資料提供給審計(jì)部門(mén)，審計(jì)部會(huì)根據(jù)所提供的圖紙資料列出工程量清單，確定項(xiàng)目的投資預(yù)算。同時(shí)設(shè)計(jì)研發(fā)部要按照設(shè)計(jì)合同中的要求對(duì)圖紙進(jìn)行自審，并組織總經(jīng)理、工程部、營(yíng)銷部、審計(jì)部等相關(guān)部門(mén)對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審，做出評(píng)審意見(jiàn)，設(shè)計(jì)研發(fā)部再將圖紙的評(píng)審意見(jiàn)反饋給設(shè)計(jì)單位從而完善設(shè)計(jì)方案。而工程部也會(huì)組織設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行圖紙

14、會(huì)審和交底，由監(jiān)理公司和施工單位提出圖紙中存在的問(wèn)題，由設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位對(duì)提出的問(wèn)題予以回復(fù)。4.3 實(shí)際施工過(guò)程中需要設(shè)計(jì)發(fā)生變更的，由相關(guān)部門(mén)填寫(xiě)申請(qǐng)單并轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)研發(fā)部，設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，要求其進(jìn)行更改，在得到設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)變更通知單后由設(shè)計(jì)研發(fā)部送工程部、審計(jì)部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。若是營(yíng)銷部發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙與將來(lái)經(jīng)營(yíng)銷售有矛盾和沖突的時(shí)候，要與設(shè)計(jì)研發(fā)部聯(lián)系，由設(shè)計(jì)研發(fā)部針對(duì)具體的問(wèn)題與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通

15、協(xié)調(diào)，提出修改方案，反饋給營(yíng)銷部，經(jīng)確認(rèn)后將修改申請(qǐng)?zhí)峤唤o設(shè)計(jì)研發(fā)部，由設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，設(shè)計(jì)單位進(jìn)行更改，在得到設(shè)計(jì)變更通知單后由設(shè)計(jì)研發(fā)部送工程部、審計(jì)部，</p><p>　　5、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)各單位的職責(zé) </p><p>　　項(xiàng)目竣工后的驗(yàn)收工作由建設(shè)單位組織，監(jiān)理單位主持，施工單位重點(diǎn)匯報(bào)工程的基本情況，工程是否按照設(shè)計(jì)圖紙、合同內(nèi)容和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，工程質(zhì)量是

16、否達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范以及自檢自評(píng)情況?？辈靻挝缓驮O(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)變更作出說(shuō)明，對(duì)本工程是否按照?qǐng)D紙要求以及設(shè)計(jì)變更要求進(jìn)行施工，是否滿足設(shè)計(jì)要求，對(duì)是否同意驗(yàn)收發(fā)表意見(jiàn)。監(jiān)理單位主要匯報(bào)對(duì)工程整個(gè)施工過(guò)程的監(jiān)理情況，重點(diǎn)對(duì)材料、設(shè)備進(jìn)行審查，各分項(xiàng)分部工程是否按照?qǐng)D紙和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，工程是否達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范，是否同意驗(yàn)收并對(duì)工程質(zhì)量評(píng)估發(fā)表意見(jiàn)。建設(shè)單位介紹業(yè)主對(duì)勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等單位的監(jiān)督管理情況，對(duì)工程實(shí)

17、物的監(jiān)督管理情況，就工程能否通過(guò)驗(yàn)收及工程質(zhì)量評(píng)定發(fā)表意見(jiàn)。6、結(jié)語(yǔ) </p><p>　　綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作是貫穿始終的，從開(kāi)始的制定策劃方案到制作設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)再到規(guī)劃圖紙和施工圖紙的審核以及施工工程中出現(xiàn)重大問(wèn)題作出的設(shè)計(jì)變更，都離不開(kāi)房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位對(duì)問(wèn)題做出的及時(shí)準(zhǔn)確的反饋，從而保證工程的施工工作能夠順利進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中是起著舉足

18、輕重的作用的。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]王劍芳.我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2006. </p><p>　　[2]黃小虎.當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題、原因與發(fā)展趨勢(shì)[J].中國(guó)土地，2006. </p><p>　　[3]周霆.房地產(chǎn)業(yè)