我國(guó)“以房養(yǎng)老”發(fā)展瓶頸及其模式選擇

1、<p>　　我國(guó)“以房養(yǎng)老”發(fā)展瓶頸及其模式選擇</p><p>　　摘要：在人口老齡化日益嚴(yán)峻的今天，“以房養(yǎng)老”作為一項(xiàng)綜合型金融創(chuàng)新，正扮演著越來(lái)越重要的角色。通過(guò)對(duì)我國(guó)各地“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)效果的研究發(fā)現(xiàn)，文化傳統(tǒng)和思維理念、土地制度、居民住房模式、房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融保險(xiǎn)市場(chǎng)等制約著我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式的推行。綜合考慮我國(guó)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及政策現(xiàn)實(shí)，本文提出基于政府擔(dān)保的兩種“以房養(yǎng)老”模式，即基于政府擔(dān)

2、保的有贖回權(quán)的住房反向抵押貸款模式和基于政府擔(dān)保的“以租換養(yǎng)”模式，以期為我國(guó)“以房養(yǎng)老”的發(fā)展提供參考。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：人口老齡化；以房養(yǎng)老；發(fā)展瓶頸；模式選擇 </p><p>　　中圖分類號(hào)：F124.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-7685（2013）10-0043-04 </p><p>　　當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)雖處于較快發(fā)展階段，但仍然

3、存在許多不確定因素，而“以房養(yǎng)老”以個(gè)人能力自助解決未來(lái)養(yǎng)老問(wèn)題，對(duì)于緩解財(cái)政壓力、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等都將發(fā)揮積極作用。然而，“以房養(yǎng)老”在國(guó)內(nèi)的實(shí)踐卻不盡如人意。因此，如何解析“以房養(yǎng)老”實(shí)踐遇冷的真正原因，以及激發(fā)“以房養(yǎng)老”各方主體的參與積極性？在國(guó)外盛行的住房反向抵押貸款在國(guó)內(nèi)是否可行？如何找到適合我國(guó)國(guó)情和民情的“以房養(yǎng)老”模式？這些問(wèn)題都需要進(jìn)行深入的有益探討。 </p><p>　　一、我

4、國(guó)“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 </p><p>　　“以房養(yǎng)老”概念自上個(gè)世紀(jì)90年代從國(guó)外引進(jìn)以來(lái)，在不斷探索與嘗試中走過(guò)了十多個(gè)年頭。目前，我國(guó)付諸實(shí)踐或試點(diǎn)的“以房養(yǎng)老”模式主要有以租換養(yǎng)、售房返租和養(yǎng)老按揭三種模式。 </p><p>　?。ㄒ唬┮宰鈸Q養(yǎng)模式?jīng)]有充分考慮老人生活習(xí)慣的需要 </p><p>　　以租換養(yǎng)模式的基本原理是將老人的自有住房出

5、租，以房租來(lái)補(bǔ)充養(yǎng)老資金的不足。以租換養(yǎng)模式在操作上有兩種形式：一是老人搬進(jìn)養(yǎng)老院，以出租房屋所得租金償付養(yǎng)老院費(fèi)用。二是以房換房，即老人將地段好、租金高或者面積較大的自有房屋出租，再租住地段較差、租金較低或面積較小的房屋，用差價(jià)補(bǔ)充養(yǎng)老金。目前，實(shí)踐中以租換養(yǎng)模式主要采取第一種形式，如南京湯山的“留園以房養(yǎng)老”和北京的“養(yǎng)老房屋銀行”。二者運(yùn)作上最主要的區(qū)別在于房屋產(chǎn)權(quán)處理方面，前者待老人去世后由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)出售老人的房屋，房款歸養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

6、所有，即老人去世后房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而后者并不變更老人房屋的產(chǎn)權(quán)，老人去世后房產(chǎn)仍由其繼承人繼承。從實(shí)踐運(yùn)作效果看，不管是始于2005年的南京湯山“留園以房養(yǎng)老”，還是2007年開(kāi)始運(yùn)作的北京“養(yǎng)老房屋銀行”都以失敗而告終。失敗的原因是多方面的，如申請(qǐng)條件苛刻、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)不穩(wěn)定、老人對(duì)民間機(jī)構(gòu)不信任等等。其中有一個(gè)人們普遍忽略的共性問(wèn)題，即以租換養(yǎng)模式意味著老人需離開(kāi)原居住環(huán)境，而這顯然破壞了老人的日常生活習(xí)慣甚至理念，導(dǎo)致老年

7、人對(duì)于以租換養(yǎng)模式存在心理抵觸。 </p><p>　?。ǘ┦鄯糠底饽Ｊ矫撾x了中國(guó)老齡人群的實(shí)際能力 </p><p>　　售房返租模式主要是指老人用一次性獲得的售房款來(lái)分期支付房租。售房返租模式于2007年在上海試點(diǎn)，又被稱為“以房自助養(yǎng)老”，具體做法是老人將自有住房出售給上海公積金中心，公積金中心在扣除相關(guān)費(fèi)用后將房款一次性支付給老人，并將房屋以市場(chǎng)價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)返租給老人居住。售房返租模

8、式雖然充分考慮到老人不愿搬離原住房的習(xí)慣需要，但其運(yùn)作開(kāi)始就要求變更老人房屋產(chǎn)權(quán)，而這是大多數(shù)中國(guó)老人無(wú)法接受的。此外，售房返租的資金流模式要求老人擁有較高的理財(cái)能力，以保證在有生之年能夠按期交付租金并留有養(yǎng)老余款，否則老人將有可能陷入財(cái)務(wù)危機(jī)甚至無(wú)處可住。而目前我國(guó)的老齡人群大多并不具備足夠的理財(cái)能力，相反，他們更多地有著節(jié)約消費(fèi)、為子女后代積蓄財(cái)富的傳統(tǒng)觀念。因此，為了保證未來(lái)收入支出的穩(wěn)定，老年人很少認(rèn)同售房返租模式也就不難理解了

9、。 </p><p>　　（三）養(yǎng)老按揭模式運(yùn)行條件過(guò)于苛刻 </p><p>　　在我國(guó)“以房養(yǎng)老”實(shí)踐中，養(yǎng)老按揭模式最接近于國(guó)外盛行的住房反向抵押貸款模式。養(yǎng)老按揭模式于2011年由中信銀行發(fā)起，其具體運(yùn)作方式是老人將自有產(chǎn)權(quán)房屋抵押給銀行，銀行按照60%左右的評(píng)估價(jià)按月給老人發(fā)放養(yǎng)老貸款，具體數(shù)額為每月放款額扣除應(yīng)償還的利息或部分本息，貸款期限最長(zhǎng)為10年，期限屆滿后，一次性償還貸

10、款本金或剩余本息，或者將房屋交由銀行處理。養(yǎng)老按揭模式由商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，養(yǎng)老按揭模式的實(shí)施條件較為保守，一般要求申請(qǐng)老人至少要有兩套住房，并且要求用于抵押的房產(chǎn)位于較繁華地段，這導(dǎo)致養(yǎng)老按揭業(yè)務(wù)很少有人問(wèn)津。 </p><p>　　二、我國(guó)“以房養(yǎng)老”發(fā)展瓶頸分析 </p><p>　　美國(guó)是世界上最早出現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的國(guó)家，從上世紀(jì)60年代第一份住房反向抵押貸款產(chǎn)生

11、，到被美國(guó)人廣泛接受，經(jīng)歷了三十多年時(shí)間。我國(guó)引入“以房養(yǎng)老”概念只有十多年時(shí)間，試點(diǎn)成效甚微或業(yè)務(wù)拓展受阻亦屬正?，F(xiàn)象?！耙苑筐B(yǎng)老”作為一種綜合型金融創(chuàng)新產(chǎn)品，其發(fā)展程度與房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)以及土地政策、社會(huì)保障制度的發(fā)展水平密切相關(guān)，同時(shí)還受到傳統(tǒng)文化、居民生活水平和思維習(xí)慣的制約，因此，我國(guó)消費(fèi)者距離普遍接受這一“舶來(lái)品”還需較長(zhǎng)時(shí)間。 </p><p>　?。ㄒ唬┈F(xiàn)有模式和試點(diǎn)與我國(guó)老齡人群文

12、化傳統(tǒng)和思維理念沖突 </p><p>　　在我國(guó)居民家庭的財(cái)富構(gòu)成中，房產(chǎn)是最大的家庭財(cái)富，幾千年的歷史文化傳統(tǒng)也賦予了它特殊的家庭情感，這一情感對(duì)于老年人尤為明顯。一方面，老年人無(wú)法接受用房子換取自身養(yǎng)老金的做法，這主要源自我國(guó)自古以來(lái)的遺產(chǎn)繼承傳統(tǒng)，“但有方寸地，留與子孫耕”的思想在老年人當(dāng)中根深蒂固；另一方面，老年人大多不愿意離開(kāi)熟悉的生活環(huán)境，這主要源自老人對(duì)原住宅的特殊感情和生活習(xí)慣的需要。以租換養(yǎng)和

13、售房返租兩種模式試點(diǎn)失敗的原因就在于此。售房返租模式一開(kāi)始就要求變更老人的房屋產(chǎn)權(quán)，這是廣大老年人心理上無(wú)法接受的，而以租換養(yǎng)模式雖然并未變更老人的房屋產(chǎn)權(quán)，但要求老人從原住地搬至養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或其他地方，也有悖于老人的居住情感和生活習(xí)慣。同時(shí)，當(dāng)前各種形式的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)大多是民間行為，政府很少參與其中，所以制度的不完善和公信力的缺失往往使老人望而卻步。 　　（二）土地制度制約我國(guó)“以房養(yǎng)老”實(shí)踐 </p><p&g

14、t;　　土地制度是長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)住房金融發(fā)展面臨的最大障礙。一般而言，住房資產(chǎn)的價(jià)值取決于地面建筑的價(jià)值和土地價(jià)值，其中地面建筑價(jià)值隨著時(shí)間的推移會(huì)因折舊而下降，而土地價(jià)值會(huì)由于稀缺而上升，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，住房資產(chǎn)價(jià)值應(yīng)是遞增的。然而，土地價(jià)值因其稀缺性而長(zhǎng)期增長(zhǎng)的效應(yīng)是建立在土地永久產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的，這也是國(guó)外住房反向抵押貸款運(yùn)作的基礎(chǔ)。而在我國(guó)，土地是國(guó)家所有，實(shí)行批租制度，居民僅擁有最長(zhǎng)70年的使用權(quán)。因此，隨著住房年限的推移和70年上限

15、的臨近，土地的價(jià)值將快速下滑。由于我國(guó)住房資產(chǎn)的價(jià)值不具有基于土地價(jià)值的長(zhǎng)期遞增效應(yīng)，致使長(zhǎng)期性的住房金融運(yùn)作失去了基礎(chǔ)，這也是住房反向抵押貸款在我國(guó)無(wú)法實(shí)行的根本原因之一。2007年，我國(guó)《物權(quán)法》開(kāi)始實(shí)行，規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。然而，法律中并沒(méi)有規(guī)定如何續(xù)期，是免費(fèi)續(xù)期，還是交費(fèi)續(xù)期，以及續(xù)期期限是多少等等。因此，《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定對(duì)于“以房養(yǎng)老”來(lái)說(shuō)固然是一個(gè)利好，但細(xì)則的缺失使得這一利好規(guī)定并不能從根

16、本上解決我國(guó)住房資產(chǎn)價(jià)值不具備長(zhǎng)期遞增特征的問(wèn)題。 </p><p>　?。ㄈ┪覈?guó)居民住房模式不利于“以房養(yǎng)老”的推廣 </p><p>　　“以房養(yǎng)老”運(yùn)作機(jī)制中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是考察住房具有的產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力，這個(gè)能力可以表現(xiàn)為房屋出租帶來(lái)租金收入的能力，也可以表現(xiàn)為房屋出售變現(xiàn)的能力。在國(guó)外，“以房養(yǎng)老”主要指住房反向抵押貸款，該業(yè)務(wù)的運(yùn)作一般要求房屋是獨(dú)門獨(dú)戶或獨(dú)棟院落，并且明確

17、規(guī)定公寓式住宅不能辦理反向抵押貸款。這種規(guī)定的目的在于保證住房反向抵押貸款提供者未來(lái)處理房產(chǎn)的靈活性和可行性，是出于風(fēng)險(xiǎn)控制的需要。而我國(guó)城市居民住房（商品房）大多為單元樓房或公寓式住宅，金融機(jī)構(gòu)在反向抵押貸款期滿獲得房屋產(chǎn)權(quán)后，可供盤活、回收資金的空間狹小，加之70年產(chǎn)權(quán)限制，使得反向抵押到期后房產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值所剩無(wú)幾，所以金融機(jī)構(gòu)出于風(fēng)險(xiǎn)考慮便不敢輕易涉足“以房養(yǎng)老”。 </p><p>　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)不完

18、善阻礙了“以房養(yǎng)老”的發(fā)展 </p><p>　　“以房養(yǎng)老”運(yùn)作的核心標(biāo)的是房產(chǎn)，所以無(wú)論是國(guó)內(nèi)試點(diǎn)的各種模式，還是國(guó)外盛行的反向抵押貸款，都離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。從上世紀(jì)80年代初至今，我國(guó)住房制度改革雖然取得了巨大成就，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的盲目性、滯后性、不規(guī)范性及政府宏觀調(diào)控和法律法規(guī)不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在較多問(wèn)題。“以房養(yǎng)老”涉及存量房產(chǎn)的評(píng)估和租售，與之關(guān)系最為密切的便是存量房市場(chǎng)（即房地產(chǎn)三級(jí)市

19、場(chǎng)）。但一方面，房產(chǎn)未來(lái)價(jià)值波動(dòng)存在較大的不確定性，導(dǎo)致依靠未來(lái)房產(chǎn)價(jià)值變現(xiàn)來(lái)回收資金的“以房養(yǎng)老”模式存在較大風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，我國(guó)目前尚未建立起完善的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)值評(píng)估機(jī)制也缺乏有效的規(guī)范，導(dǎo)致我國(guó)“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)過(guò)程中老年人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)等運(yùn)作主體不信任。 </p><p>　　（五）金融保險(xiǎn)市場(chǎng)不完善阻礙“以房養(yǎng)老”的推行 </p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金需求

20、量較大，建立在房產(chǎn)基礎(chǔ)上的相關(guān)金融產(chǎn)品也需要穩(wěn)定的資金供應(yīng)。而“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)跨越的時(shí)間周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)初始的定價(jià)及后續(xù)的現(xiàn)金流評(píng)估都需要穩(wěn)定且成熟的金融市場(chǎng)作為依托，尤其需要市場(chǎng)化的利率形成機(jī)制。我國(guó)利率市場(chǎng)化雖已提及多年，但由于各方面因素的牽制，利率尤其是房貸利率實(shí)現(xiàn)完全的市場(chǎng)化仍需時(shí)日，所以現(xiàn)階段實(shí)施“以房養(yǎng)老”必然要面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，國(guó)外的“以房養(yǎng)老”一般要求標(biāo)的房產(chǎn)須投保房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，以規(guī)避因?yàn)樽匀粸?zāi)害或意外事故給各方主體

21、造成的損失。雖然我國(guó)目前保險(xiǎn)業(yè)規(guī)模較大，發(fā)展速度也較快，但總體上仍處于初級(jí)階段，居民房產(chǎn)保險(xiǎn)意識(shí)普遍不強(qiáng)。保險(xiǎn)公司在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、業(yè)務(wù)運(yùn)作、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面仍存在較多不足，家庭房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)普及程度不高。這也在一定程度上制約了“以房養(yǎng)老”的推行。 </p><p>　?。耙苑筐B(yǎng)老”的民間運(yùn)作公信力不足 </p><p>　　從功能上看，“以房養(yǎng)老”在盤活流動(dòng)性較差的住房資產(chǎn)的同時(shí)，作為養(yǎng)老保

22、障方式的補(bǔ)充，也拓寬了養(yǎng)老資金的來(lái)源渠道，減輕了政府在養(yǎng)老保障方面的財(cái)政壓力。從國(guó)際上看，任何國(guó)家和地區(qū)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，無(wú)論何種模式，政府無(wú)不參與其中，有的甚至直接主辦或者出資參與，有的成立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督與管理，等等。我國(guó)南京、上海、北京等地“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)失敗的原因固然有前述的諸多因素，但民間運(yùn)作、缺乏政府的參與、缺少公信力無(wú)疑也是一個(gè)不容忽視的重要原因。 </p><p>　　三、我國(guó)“以房養(yǎng)老”運(yùn)作模

23、式選擇 </p><p>　　目前，我國(guó)“以房養(yǎng)老”發(fā)展存在諸多瓶頸，業(yè)務(wù)的開(kāi)展及試點(diǎn)受到多方面因素的制約。然而，當(dāng)前人口老齡化的嚴(yán)峻性及解決養(yǎng)老問(wèn)題的迫切性，決定了我們不能等待一切條件就緒再實(shí)施“以房養(yǎng)老”。根據(jù)以往試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，筆者認(rèn)為，符合我國(guó)國(guó)情與民情的“以房養(yǎng)老”模式應(yīng)具備四個(gè)條件：第一，房屋產(chǎn)權(quán)不能一開(kāi)始就變更。第二，在老人去世后，房產(chǎn)的處理應(yīng)給繼承人留有贖回空間。第三，不能搬離原住房或改變?cè)幼?/p>

24、環(huán)境。第四，政府應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，即“以房養(yǎng)老”宜采用政府主辦或官辦民營(yíng)形式。有鑒于此，筆者在此提出兩種可供參考的模式。 </p><p>　?。ㄒ唬┗谡畵?dān)保的有贖回權(quán)的住房反向抵押貸款模式 </p><p>　　雖然國(guó)外的信用體系較為完善，民間機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信度也較高，但住房反向抵押貸款仍有很大一部分直接由政府的相關(guān)部門主辦或者參與。在住房反向抵押貸款的監(jiān)管方面，政府也出臺(tái)了系列法律法規(guī)，并

25、成立了相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。我國(guó)目前誠(chéng)信體系尚未完善，居民對(duì)民間機(jī)構(gòu)普遍缺乏信任，因此，在住房反向抵押貸款的制度安排上離不開(kāi)政府。傳統(tǒng)住房反向抵押貸款模式的運(yùn)作流程是老人將自有房產(chǎn)抵押給主辦機(jī)構(gòu)（如金融機(jī)構(gòu)或公積金中心等），換取一次性或分期給付的養(yǎng)老金，老人始終居住在房子里直至去世，待老人去世后，主辦機(jī)構(gòu)獲得房屋產(chǎn)權(quán)并出售以回收成本、實(shí)現(xiàn)盈利。我國(guó)對(duì)于這一模式雖有較多研究，但至今未能實(shí)踐，根本原因在于風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大及傳統(tǒng)觀念的束縛。其中的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自兩

26、方面，一是居民對(duì)住房反向抵押貸款主辦機(jī)構(gòu)不信任，這是出于對(duì)未來(lái)幾十年能否如約獲取養(yǎng)老金并始終擁有居住權(quán)的擔(dān)憂。二是主辦機(jī)構(gòu)要承擔(dān)資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)，這在我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)并不完善的情況下尤其重要?；诖耍P者設(shè)計(jì)了政府擔(dān)保的有贖回權(quán)住房反向抵押貸款模式，即在傳統(tǒng)住房反向抵押貸款基礎(chǔ)上引人政府責(zé)任，并賦予繼承人自由的房屋贖回權(quán)。其中的政府責(zé)任表現(xiàn)在，以政府的公信力保證</p><p>　　（二）基于

27、政府擔(dān)保的“以租換養(yǎng)”模式 </p><p>　　“以租換養(yǎng)”模式類似于上海的“以房自助養(yǎng)老”模式。不同之處在于，“以租換養(yǎng)”模式在業(yè)務(wù)初始時(shí)是以房屋抵押代替出售，從而使老人仍然擁有房屋所有權(quán)?！耙宰鈸Q養(yǎng)”模式的具體操作方法是老人將自住房屋抵押給保險(xiǎn)公司或社保中心，房屋產(chǎn)權(quán)暫不變更，保險(xiǎn)公司或社保中心按照房屋評(píng)估價(jià)值的一定比例（比如70%）分期向老人支付養(yǎng)老金，老人則按照當(dāng)?shù)亓夥孔饨饦?biāo)準(zhǔn)支付房租。待老人去世后，

28、老人的繼承人可以按照協(xié)議利率償還剩余欠款以保有房產(chǎn)繼承權(quán)，也可以直接將房屋交給保險(xiǎn)公司或社保中心用于抵償剩余債務(wù)。政府擔(dān)保的作用在于，當(dāng)老人去世后以房屋直接抵債時(shí)，保證保險(xiǎn)公司或社保中心能夠獲得最低成本補(bǔ)償，即政府以財(cái)政資金為虧損進(jìn)行兜底，從而保證其參與的積極性。“以租換養(yǎng)”模式實(shí)質(zhì)是老人將自有房屋抵押后再行租賃，補(bǔ)充的養(yǎng)老資金來(lái)源于房屋抵押后獲得的分期收入與定期給付的房租之差。該模式類似于“售房返租”，其優(yōu)勢(shì)在于克服了后者一開(kāi)始就變更