物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務研究

1、<p>　　物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務研究</p><p>　　摘 要 隨著城市化進程的不斷加快，住宅小區(qū)隨之發(fā)展壯大，從而帶動了物業(yè)服務行業(yè)的快速發(fā)展，但與此同時業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛和爭端日益增多，其中業(yè)主人身、財產遭受損害的問題最為突出，主要是由于物業(yè)公司未盡到安全保障義務造成的。對此，本文從物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務出發(fā)，就其現(xiàn)狀進行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛提供

2、幫助。 </p><p>　　關鍵詞 物業(yè)公司 業(yè)主 安全保障義務 </p><p>　　作者簡介：張玲，新疆維吾爾自治區(qū)喀什市人民法院。 </p><p>　　中圖分類號：D920.4文獻標識碼：A文章編號：1009-0592（2013）08-076-02 </p><p>　　物業(yè)管理起源于英國，因其行之有效的物業(yè)管理措施發(fā)展至全球。近年

3、來，隨著我國房地產行業(yè)突飛猛進的發(fā)展，物業(yè)公司憑借其周到、高效的服務成為業(yè)主管理住宅的首選對象，但是隨之產生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問題，為社會穩(wěn)定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業(yè)主和物業(yè)公司間的糾紛亟不可待。 </p><p>　　一、物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務闡述 </p><p><b>　?。ㄒ唬┖x </b></p><p&g

4、t;　　所謂物業(yè)公司的安全保障義務是指物業(yè)公司應履行合同所列條款的義務，在合理限度內切實保障業(yè)主的人身財產安全，并根據(jù)相關規(guī)定，對規(guī)定區(qū)域進行消防管理以及小區(qū)治安的維護。 </p><p><b>　?。ǘ┬再| </b></p><p>　　目前對于物業(yè)公司安全保障義務的性質尚無定論，主要存在約定義務、合同附隨義務、法定義務、注意義務等幾種觀點，筆者認為將安全保障義

5、務歸為法定義務較為妥當，依據(jù)是《消費者權益保護法》等諸多法律中直接或間接的規(guī)定了安全保障義務的部分內容，如果違反其中的義務規(guī)定，就意味著要承擔侵權責任。所以它符合我國的法律模式，更利于保障業(yè)主的合法權益。 </p><p><b>　　（三）內容 </b></p><p>　　1.保障設施設備安全的義務，是指物業(yè)公司要負責管理區(qū)域內一切設施設備的安全性，若因管理工作不

6、當損害了業(yè)主的人身、財產安全，就要承擔相應的責任。對設備設施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時向業(yè)主反映電梯等危險性設施的真實情況，制定科學、合理的解決措施，避免問題的發(fā)生。 </p><p>　　2.對侵權行為的防范與制止義務，這項義務是針對管理區(qū)域的安全性而言的，督促物業(yè)公司應加強防范，及時制止犯罪分子實施的有損業(yè)主人身、財產安全的不法行為，否則應按規(guī)定承擔相應的責任。該項義務要求物業(yè)公司設置和維護安全防

7、范措施正常運作，如門禁、監(jiān)控、報警系統(tǒng)等，同時強化執(zhí)勤、巡邏力度，以維護小區(qū)秩序和安全。 </p><p>　　二、物業(yè)公司違反安全保障義務的行為分析 </p><p>　　（一）物業(yè)公司違反安全保障義務的行為認定 </p><p>　　1.存在違反安全保障義務的行為具體包括兩種表現(xiàn)形式，一是在特定情況下，物業(yè)公司應遵循法律或合同要求實施相應的行為，但是并未實施；二

8、是實施了法律禁止的違法行為。 </p><p>　　2.存在損害事實，業(yè)主人身或財產遭受損害的事實也是物業(yè)公司承擔責任的前提，也就是說沒有損害就沒有賠償，如房屋、動產等財產的損害，以及聲譽、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實。 </p><p>　　3.存在因果關系，是指物業(yè)公司的違反安全保障義務的行為與損害事實之間存在因果關系，其中因果關系又被分為直接和間接原因，前者是物業(yè)公司因自身

9、的作為和不作為直接導致?lián)p害事實的發(fā)生，后者是因義務落實不到位導致第三人侵犯了業(yè)主的合法權利，產生了損害事實。 </p><p>　　4.存在過錯，筆者認為錯誤的認定包括下述幾點，首先是是否采取了有效的防范措施，物業(yè)公司應根據(jù)相關要求和需要，科學、合理的設計和布置防范措施，并保證其處于良好的運行狀態(tài)；然后是管理工作是否到位，特別是對可疑人員的關注，必要的情況下可以對其進行身份認定和盤查；最后是針對侵害行為是否采取了

10、果斷、勇敢的制止措施，物業(yè)公司應加強巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時發(fā)現(xiàn)可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權行為，避免危險事件的發(fā)生或將危險程度降到最低。如果物業(yè)公司未做到上述要求造成業(yè)主權益受損的，就應被列為過錯。 </p><p>　　如2007年發(fā)生在北京市方莊小區(qū)的案例，該小區(qū)的物業(yè)公司為防止居民踐踏綠地，設置了鋼筋護欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長達十幾公分，導致11歲女孩在攀爬時被尖端刺傷，被確

11、診為“有胸銳器貫通傷”，最終法院認定：該物業(yè)公司在設置護欄時忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應承擔部分賠償責任。在這個案例中，物業(yè)公司設置的護欄存在安全隱患，既違反了安全保障義務中的相關規(guī)定，存在過錯，也是損害事實的原因，造成女孩受傷則是損害事實的體現(xiàn)。 </p><p>　?。ǘ┪飿I(yè)公司違反安全保障義務的常見類型分析 </p><p>　　1.因物業(yè)公司自身原因直接導致的損害事

12、實。這種情況是指物業(yè)公司因不能按規(guī)定履行安全保障義務直接導致業(yè)主的合法權益受到損害理應承擔相應的賠償責任。如2011年深圳市鹿鳴小區(qū)的李女士在使用小區(qū)內的公共健身器材時，因部件活動器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業(yè)公司安全防范措施不到位引發(fā)的事故，因此法院判決其承擔相應的責任。 </p><p>　　2.由業(yè)主和物業(yè)公司共同導致的損害事實。如果損害事實是由業(yè)主和物業(yè)公司雙方過錯共同造成的，此時單純的追究物業(yè)公

13、司的責任就有失公平了，應該由雙方承擔相應范圍內的責任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業(yè)公司未盡到安全保障義務，另一方面則是家長未盡到監(jiān)護義務，因此法院判決物業(yè)公司承擔部分責任。 </p><p>　　3.由第三者侵權導致的損害事實。因物業(yè)公司工作疏漏使犯罪分子有機可乘，增加了損害事實的發(fā)生幾率，或者擴大了損害程度和范圍，導致業(yè)主權益受損，應該追究侵害者的法律責任，同時物業(yè)公司也要承擔合理的補充責任，以此

14、維護業(yè)主的合法權益。如上海海濱花園的物業(yè)人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進入小區(qū)，并對某業(yè)主行兇，但是物業(yè)人員在接到業(yè)主的報警后，既未及時派出安保人員，也未向公安機關報案，致使業(yè)主被殺，法院最終判決物業(yè)公司承擔賠償責任。 　　其實上述分類中還涉及了物業(yè)公司違反安全保障義務應承擔的責任形式，即直接賠償責任和補充賠償責任。 </p><p>　　（三）業(yè)主范圍的界定 </p><p>

15、;　　業(yè)主是物業(yè)公司的安保服務主體，當物業(yè)公司未能履行安全保障義務造成業(yè)主人身、財產遭受損害時，業(yè)主依法享有向其提出賠償?shù)臋嗬?，但是我國對業(yè)主的范圍界定還存在不合理之處，《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定，“房屋的所有權人為業(yè)主”，顯然這具有一定的局限性，因為當前社會的房屋所有權人往往將房屋委托給他人，從中收取相應的對價，同時目前我國的大部分住房是由公房改制而來的，住戶是以承租人的身份居住的。因此我國應進一步完善相關法律法規(guī)，如借鑒我國臺灣地區(qū)

16、以“住戶”界定業(yè)主的范圍。 </p><p>　　三、近年來業(yè)主與物業(yè)公司糾紛不斷的原因分析 </p><p>　　（一）相關法律法規(guī)尚不完善 </p><p>　　我國針對物業(yè)行業(yè)的法律條例明顯缺失，而且相關規(guī)定較為籠統(tǒng)，缺乏行之有效的具體規(guī)定，致使物業(yè)公司在實際管理中往往憑主觀意識和自身經(jīng)驗行事，摸石頭過河的情況較為普遍。如某小區(qū)四樓的王小姐因家中漏水反映到物業(yè)

17、，然后發(fā)現(xiàn)三樓業(yè)主張先生不在家，為盡快解決漏水問題，物業(yè)強行進入張先生家，致使張先生與物業(yè)發(fā)生糾紛，那么在緊急情況下，物業(yè)私闖民宅是否屬于侵權行為，以及其判斷標準等法律并未作明確規(guī)定。 </p><p>　?。ǘ┌踩Ｕ狭x務解釋與歸責不明 </p><p>　　雖然我國法律規(guī)定了物業(yè)公司應該履行安全保障義務，與業(yè)主簽訂的合同中也對這項義務作了注解，但是從實施效果來看，這兩者約束機制對義務

18、的闡述比較表面化，對其規(guī)定和歸責也不明確，如某小區(qū)徐先生遵循了物業(yè)規(guī)定沒有安裝防盜窗，在沒有關窗的情況下家中財物被盜，此時的責任到底應由誰承擔，讓人模棱兩可，最終導致糾紛不斷發(fā)生。 </p><p>　?。ㄈ┪飿I(yè)公司的實權有待增強 </p><p>　　雖然《物業(yè)管理條例》中規(guī)定了在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生安全事故的情況下，物業(yè)公司具有及時采取有效措施的權利，但是這項規(guī)定過于寬泛和形式化，導致其

19、在緊急事件面前，往往不能也不敢積極采取處理問題的應對措施，如某小區(qū)的業(yè)主被三名犯罪分子捅傷，但安保人員只是給予了言語上的警告，但因缺乏實際權利不敢采取制止行為，發(fā)現(xiàn)業(yè)主危在旦夕時才不得已出手，最終業(yè)主因失血過多死亡。 </p><p>　　（四）物業(yè)人員素質較低 </p><p>　　從我們生活中就可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)人員的素質亟待加強，如59歲的王女士途徑小區(qū)內的一條道路時，由于路面較滑導致摔

20、傷骨折，其家屬要求物業(yè)公司賠償，物業(yè)人員卻出言不遜，說老人走路不長眼睛與物管無關，導致矛盾升級。這是因為大部分物業(yè)人員并未接受過專業(yè)培訓，缺乏服務意識和責任感，服務技能和服務質量更是不容樂觀，在爭端和糾紛面前，他們不但不能妥善的予以化解，反而常常激化雙方的矛盾，甚至有的保安人員監(jiān)守自盜。 </p><p>　　四、完善物業(yè)公司安全保障義務的控制對策 </p><p>　　（一）明確物業(yè)公司

21、的性質 </p><p>　　優(yōu)化、深化，并明確其性質、內容，規(guī)定業(yè)主的范圍，以及物業(yè)公司的服務范圍、承擔責任的方式和范圍，并制定切實有效的具體措施，如推行過錯推定的規(guī)則原則，制定收費標準、解決糾紛的手段和途徑等，使真正適用于現(xiàn)實中的物業(yè)管理工作。 </p><p>　　（二）提高合同的可行性和操作性 </p><p>　　物業(yè)管理合同是業(yè)主切實享受安全保障服務的另

22、一重要保障，因此應遵循《合同法》，參考《物業(yè)管理條例》，明確不同階段物業(yè)公司和業(yè)主的權利義務關系，量化和細化合同條款，特別是對實施難度較大的條款一定要慎重考慮，以免日后因履行義務不當引發(fā)矛盾。 </p><p>　　（三）完善管理制度，加強日常管理 </p><p>　　物業(yè)管理者應借鑒先進的管理理念和經(jīng)驗，完善管理制度，并在實踐中給予不斷的調整和優(yōu)化，尤其是要強化日常管理，定期對區(qū)域內的

23、設施進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，做到防微杜漸，同時加強巡邏力度，將安全隱患扼殺在搖籃中。 </p><p>　　（四）賦予物業(yè)公司適當?shù)臋嗬?</p><p>　　權利是落實自身義務與責任的前提，因此國家應賦予物業(yè)公司適當?shù)姆蓹嗬⒁?guī)定細化和深化，使物業(yè)人員有法可依，保證其在危急時刻能及時有效的控制事態(tài)發(fā)展，最大限度的降低危險度。同時國家還應督促公安等部門加強與物業(yè)公司的合作，

24、要求物業(yè)公司設置便捷的報警系統(tǒng)，便于其及時得到相關部門的援助，確保小區(qū)安全。 </p><p>　　（五）提高物業(yè)人員綜合素質 </p><p>　　物業(yè)人員自身素質與物業(yè)管理的質量和水平有著直接聯(lián)系，因此從物業(yè)人員自身素質抓起十分必要?？梢詫嵭懈偲干蠉徶疲沤^使用不合格員工，并通過法律、道德教育和專業(yè)培訓，促使物業(yè)人員樹立正確的法律意識、服務意識，提高職業(yè)素養(yǎng)與專業(yè)水準，妥善處理業(yè)主與物

25、業(yè)的矛盾，在一定范圍內為業(yè)主提供全面、人性化的安全保障服務。 </p><p>　　總而言之，物業(yè)公司為保障業(yè)主安全做出的重大貢獻不容忽視，為了妥善解決業(yè)主與物業(yè)糾紛這一現(xiàn)實難題，必須完善相關法律法規(guī)，對安全保障義務的服務對象、范圍、責任等做出明確、具體的規(guī)定，同時賦予物業(yè)公司恰當?shù)臋嗬?，提高物業(yè)人員的整體素質，促使安全保障義務能夠有效落實，以此提高物業(yè)管理水平，構建和諧小區(qū)。 </p><p

26、><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]洪偉，胡哲鋒.論物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務.浙江師范大學學報（社會科學版）.2011（2）. </p><p>　　[2]劉鴻.如何在物業(yè)管理中保護業(yè)主權利淺談.資治文摘（管理版）.2011（1）. </p><p>　　[3]隋炘原，劉貴香.淺析物業(yè)管理公司的安全保障義務.