全壽命項(xiàng)目管理方法在收益型地產(chǎn)中的應(yīng)用.pdf

1、收益型地產(chǎn)也稱為“權(quán)益型”地產(chǎn)或“持有型物業(yè)”。屬于直接投資，并擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，靠經(jīng)營(yíng)來(lái)獲得收入的地產(chǎn)項(xiàng)目，收益型地產(chǎn)的投資組合根據(jù)其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的差異有著很大不同，通常主要有購(gòu)物中心、公寓、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)等。 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的初級(jí)階段，由于開發(fā)商受資金壓力和短期利益的驅(qū)動(dòng)以及投資者的不成熟，很多本應(yīng)長(zhǎng)期持有的項(xiàng)目卻以出售為主實(shí)利潤(rùn)，這種經(jīng)營(yíng)模式同時(shí)造成建設(shè)目標(biāo)上的偏差—例如成本控制上過(guò)多追求低建安本、質(zhì)量上多追求外觀效果和增加賣點(diǎn)，

2、而對(duì)后期實(shí)際使用階段的使用效果和運(yùn)營(yíng)成本很少考慮，后期在管理上無(wú)法控制，質(zhì)量方面產(chǎn)生大量投訴，經(jīng)營(yíng)成本(包括建筑設(shè)備設(shè)施能耗和維護(hù)的成本)居高不下，使項(xiàng)目的品質(zhì)迅速下降，經(jīng)營(yíng)上往往難以為繼。 隨著市場(chǎng)上投資者和開發(fā)商的成熟，越來(lái)越多的商業(yè)項(xiàng)目以持有物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)為主要贏利模式，投資者及發(fā)展商(尤其是投資者)愈來(lái)愈關(guān)注所開發(fā)項(xiàng)目在使用階段的長(zhǎng)期效益，收益型地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目是研究、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的結(jié)合，而不僅僅是傳統(tǒng)意義上的建筑工程。項(xiàng)

3、目的實(shí)施過(guò)程，特別是施工過(guò)程的重要性、難度相對(duì)降低，而項(xiàng)目投資管理、經(jīng)營(yíng)管理、資產(chǎn)管理的任務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)加重，難度加大，項(xiàng)目從構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究、設(shè)計(jì)、建造，直到運(yùn)營(yíng)管理的全過(guò)程一體性要求增加。也就使項(xiàng)目管理中的全生命周期管理方法—尤其是以取得良好的后期運(yùn)營(yíng)效果為目標(biāo)，來(lái)指導(dǎo)前期開發(fā)及實(shí)施的工作，顯得越來(lái)越具備現(xiàn)實(shí)意義。 而建設(shè)項(xiàng)目傳統(tǒng)管理模式—決策階段開發(fā)管理(DM)、實(shí)施階段業(yè)主方項(xiàng)目管理(OPM)和運(yùn)營(yíng)階段物業(yè)管理(FM