商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率的確定方法及對(duì)策分析.pdf

1、目前，商業(yè)房地產(chǎn)在我國(guó)已成為新的投資熱點(diǎn)，同時(shí)也面對(duì)著國(guó)際國(guó)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)、商鋪投資者要取得商業(yè)房地產(chǎn)投資的成功，必須做出正確的決策。決策通常使用凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率方法作為依據(jù)。而以上兩種方法都牽涉到基準(zhǔn)收益率這個(gè)參數(shù)，它是項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)的基準(zhǔn)和判據(jù)，也是項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行的最低要求，同時(shí)用作計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率。顯而易見(jiàn)，商業(yè)房地產(chǎn)投資的首要問(wèn)題就是確定基準(zhǔn)收益率。 本文從商業(yè)房

2、地產(chǎn)的概念入手，以美國(guó)為例來(lái)說(shuō)明國(guó)外商業(yè)房地產(chǎn)投資模式、資金體系等，闡述了我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程，同時(shí)分析了商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)?？紤]到確定基準(zhǔn)收益率的關(guān)鍵是確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，文中簡(jiǎn)要地介紹了商業(yè)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)因素。由于本文主要是探討如何確定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率，所以，作者收集了國(guó)內(nèi)外已采用的各種方法，包括社會(huì)折現(xiàn)率、加和法、加權(quán)平均資本成本、德?tīng)柗品ê唾Y本資產(chǎn)定價(jià)模型，分析了它們的優(yōu)點(diǎn)及在我國(guó)市場(chǎng)情況下應(yīng)用時(shí)存在的問(wèn)題，同時(shí)提出在我國(guó)

3、目前市場(chǎng)情況下確定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率應(yīng)該注意和考慮的兩個(gè)主要問(wèn)題——融資與風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)模型和方法的分析，可知資本資產(chǎn)定價(jià)模型β系數(shù)反映了風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，加權(quán)平均資本成本可以解決融資問(wèn)題，由此作者想到結(jié)合兩者應(yīng)用到我國(guó)市場(chǎng)中去。加權(quán)平均資本成本與資本資產(chǎn)定價(jià)模型相結(jié)合的方法在我國(guó)市場(chǎng)情況下應(yīng)用時(shí)，關(guān)鍵是確定社會(huì)平均投資收益率Im和β系數(shù)。本文重點(diǎn)是對(duì)上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行地區(qū)、個(gè)別因素及時(shí)間修正，通過(guò)公式計(jì)算可得Im和β，套用資本資產(chǎn)定價(jià)