上海閑置工業(yè)房地產(chǎn)整合問題探析.pdf

1、上海曾經(jīng)是中國最大的工業(yè)生產(chǎn)基地之一，絕大多數(shù)工廠都是從解放前的私營小廠開始起步發(fā)展，解放后經(jīng)過公私合營演變成國有工廠。幾十年來，由于市場不斷的變化，產(chǎn)品的不斷淘汰更新、還有環(huán)保等問題的影響，上海工業(yè)經(jīng)歷了一次又一次的產(chǎn)業(yè)調(diào)整后，在最近十幾年里已經(jīng)有一大批老的工業(yè)房地產(chǎn)閑置下來。 在中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度下，這些房地產(chǎn)的土地性質(zhì)都是劃撥工業(yè)用地，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)方都是國有企業(yè)，這些房地產(chǎn)不能被自由買賣或任意使用。實(shí)際上,他們的閑置成

2、本不低，而且這類工廠都是虧損企業(yè)，人員等日常固定開支都很大，很長一段時(shí)間政府對這種局面束手無策。然而這些房地產(chǎn)具有很多優(yōu)點(diǎn)能體現(xiàn)其被再利用的價(jià)值：區(qū)位好、占地面積相對較大，建筑物體量大，空間結(jié)構(gòu)良好等，如何讓這些房地產(chǎn)產(chǎn)生新的效益，并且符合上海發(fā)展的要求，是很有意義的。 上海城市發(fā)展的方向是服務(wù)業(yè)，其中包括金融、保險(xiǎn)、醫(yī)藥、餐飲娛樂、賓館、各類咨詢服務(wù)等，還有值得特別提出的是近年來重點(diǎn)發(fā)展的都市型工業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。發(fā)展這些服務(wù)業(yè)的

3、很重要的載體就是房屋，最大的投資成本也是房屋，所以如何為這些服務(wù)業(yè)找到合適的載體對上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常重要，同時(shí)經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)也是整合這類物業(yè)的典型業(yè)態(tài)。 本文將分別從房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系著手分析，運(yùn)用土地價(jià)值理論、價(jià)值鏈傳遞理論等，對上海閑置房地產(chǎn)的形成、特征、發(fā)展定位和一些整合案例分析的陳述剖析，提出了在現(xiàn)階段整合閑置工業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)根據(jù)每個(gè)物業(yè)本身的特點(diǎn)，包括區(qū)位、建筑面積等，以發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，其次才考慮改建成其他合適的服