近期我國城市住宅價(jià)格波動(dòng)與政府宏觀調(diào)控.pdf

1、自我國1998年城鎮(zhèn)住宅實(shí)行商品化以來，為了提升城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的購買能力，政府實(shí)行了貨幣補(bǔ)償、住房補(bǔ)貼、住房公積金制度等措施，加之隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而來的居民收入的不斷增長，增強(qiáng)了居民對(duì)住宅的購買力。但近幾年我國住宅價(jià)格上漲過快，其漲幅甚至超出了居民收入的增幅，從而使得居民對(duì)住宅的購買能力呈相對(duì)下降趨勢。 由于住宅的價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和社會(huì)的穩(wěn)定有著重要影響，自2005年3月以來，政府通過一系列宏觀調(diào)控措施，來遏止房地產(chǎn)業(yè)投

2、資增長過快及房價(jià)上漲過快的勢頭，并取得初步成效，但隨著時(shí)間的推移，政策效力逐漸減弱。 就房地產(chǎn)市場而言，住宅價(jià)格是我國政府當(dāng)前宏觀調(diào)控關(guān)注的重要指標(biāo)，也是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)所在。因此，對(duì)近期城市住宅價(jià)格波動(dòng)與政府相關(guān)宏觀調(diào)控手段及政策效果進(jìn)行研究，有助于更好的了解我國房地產(chǎn)市場存在的問題，正確把握調(diào)控的時(shí)機(jī)和方向，對(duì)于保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展都有著重要的意義。 住宅作為房地產(chǎn)的一種類型，屬于居住類房地

3、產(chǎn)，以服務(wù)人類居住為主要目的，它包括普通住宅、高級(jí)公寓和別墅等。住宅具有不可移動(dòng)、價(jià)值量大、形成過程復(fù)雜和生產(chǎn)周期長的特性。住宅市場是目前房地產(chǎn)市場中最主要的市場，具有不完全競爭的市場的特性。表現(xiàn)為：第一，交易價(jià)格和交易信息多為不公開，因此信息是不充分的；第二，住宅區(qū)位的差異導(dǎo)致住宅商品不可能完全同質(zhì)；第三，土地資源的稀缺性以及房地產(chǎn)投資大和回收期長，限制了廠商的自由進(jìn)入。 住宅價(jià)格專指房地產(chǎn)市場中住宅的價(jià)格，即住宅成交額與成交

4、面積的比值。這里專指市場化條件下的住宅交易價(jià)格。由于住宅具有不可移動(dòng)、價(jià)值量大、形成過程復(fù)雜和生產(chǎn)周期長的特性，住宅價(jià)格具有即時(shí)價(jià)格和過程價(jià)格雙重屬性。其中，過程價(jià)格表示住宅商品形成過程中的成本水平(該成本將會(huì)成為交易價(jià)格形成的最低經(jīng)濟(jì)界限)，受供求關(guān)系等住宅商品自身價(jià)值以外因素影響。即時(shí)價(jià)格表示住宅商品交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格，受市場供求狀況、競爭程度、消費(fèi)者的偏好和經(jīng)營策略等因素影響。在住宅價(jià)格形成的過程中，首先表現(xiàn)為過程價(jià)

5、格屬性，其次才表現(xiàn)為即時(shí)價(jià)格屬性。住宅價(jià)格是即時(shí)價(jià)格和過程價(jià)格的統(tǒng)一。此外，城市住宅價(jià)格水平與住宅所在城市的經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)結(jié)構(gòu)有很大的關(guān)系。 由于住宅市場是不完全競爭市場，這使得該市場具有很多不同其他商品市場的特性。在這種市場運(yùn)行機(jī)制下，城市住宅價(jià)格也具有自身的特征，表現(xiàn)為層次性、政策性等。 住宅價(jià)格不是固定不變的，政治、經(jīng)濟(jì)、行政、社會(huì)、自然及其它等因素，或者直接影響或者通過影響其部分成本而間接導(dǎo)致住宅價(jià)格的起伏變化

6、， 有關(guān)住宅價(jià)格理論與實(shí)踐研究的文獻(xiàn)非常豐富，據(jù)筆者總結(jié)，國內(nèi)外房地產(chǎn)理論界關(guān)于商品住房價(jià)格的形成有以下四種觀點(diǎn)：(1)以生產(chǎn)價(jià)格為基礎(chǔ)形成住宅價(jià)格，(2)以購房者的支付能力為制約條件形成住宅價(jià)格，(3)以供求平衡為條件形成住宅價(jià)格，(4)住宅價(jià)格由住房存量價(jià)格和住房服務(wù)價(jià)格兩方面構(gòu)成。 以上各觀點(diǎn)立足的角度不同，側(cè)重點(diǎn)不同，得到的結(jié)論不盡相同。第一種觀點(diǎn)側(cè)重于從供給角度考慮，以馬克思的價(jià)值理論為基礎(chǔ)；第二種觀點(diǎn)側(cè)重于從

7、需求角度考慮；第三種觀點(diǎn)是以往分析中用得作為廣泛的，從供求兩方面考慮，比較全面周到，這也將是筆者展開分析的角度。 由上述觀點(diǎn)在研究中衍生出了以下幾種理論模型：以馬克思主義的價(jià)值理論為基礎(chǔ)的C+V+M模型、存量——流量模型和住宅服務(wù)流量模型、單一的市場均衡模型、蛛網(wǎng)滯后調(diào)節(jié)模型和Hedonic住宅價(jià)格模型。 從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，住宅價(jià)格是由住宅需求和住宅供給共同決定的，在供給和需求的均衡點(diǎn)達(dá)到住宅的均衡價(jià)格。在現(xiàn)實(shí)生活中，

8、城市住宅價(jià)格還受其他諸多因素的影響，但這些因素的影響作用是通過改變供求關(guān)系實(shí)現(xiàn)的。因此，城市住宅價(jià)格形成原理和均衡價(jià)格原理是相同的。 城市住宅的供給價(jià)格是指在特定時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商所愿意且能夠出售的一定數(shù)量的住宅的最低價(jià)格。住宅供給價(jià)格基本是按成本理論進(jìn)行的，一般認(rèn)為：住宅價(jià)格=住宅成本+合理利潤+稅金。盡管存在地區(qū)差異，全國住宅開發(fā)成本和稅費(fèi)懸殊較大，但構(gòu)成住宅價(jià)格的項(xiàng)目是類似的，主要有土地成本、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、

9、建設(shè)工程配套費(fèi)、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、政府行政性收費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)、稅金、利潤等10項(xiàng)。在這10個(gè)子項(xiàng)中，在同一個(gè)城市里，影響住宅價(jià)格的主要因素是土地成本、建安工程費(fèi)和利潤三項(xiàng)。 城市住宅的需求價(jià)格是指特定時(shí)間內(nèi)，消費(fèi)者對(duì)一定數(shù)量的特定住宅所愿意且有能力支付的最高價(jià)格。影響住宅需求價(jià)格的因素是多方面的，主要有國民收入水平、家庭年收入、城市化水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)等。 1998年，頒布了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)

10、住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號(hào))，其主旨是取消福利分房，使新建住宅全面走向市場，國家不再負(fù)責(zé)城鎮(zhèn)居民的分房問題，從此以后，所有住房的獲得必須通過房地產(chǎn)市場，或買或租，視個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力而定。從此，我國房地產(chǎn)業(yè)開始迅猛發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件迅速提高。住宅的購買成為人們生活中的最大支出，有關(guān)房屋的話題成為最熱門的話題。 筆者通過對(duì)近期我國城市住宅市場的供應(yīng)情況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)盡管我國住宅市場有3萬余家開發(fā)商

11、，但真正構(gòu)成實(shí)質(zhì)性競爭的只有同在一個(gè)區(qū)域內(nèi)的相鄰的若干開發(fā)商，所以我國的住宅市場不是表面上看起來的自由競爭市場而是具有強(qiáng)壟斷性的市場。在這種市場下，價(jià)格合謀是我國住宅市場的典型特征。具體來講，我國的價(jià)格合謀通常采取價(jià)格領(lǐng)袖制的方式，即由第一家在該區(qū)域開發(fā)的開發(fā)商(領(lǐng)導(dǎo)者)首先定價(jià)，后來者跟隨領(lǐng)導(dǎo)者的價(jià)格。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商為牟取最大利潤，偏重高檔商品住宅的供應(yīng)，忽視低價(jià)位的商品房的投資，從而造成我國住宅市場供給結(jié)構(gòu)不合理。 通過

12、近期我國城市住宅市場的需求情況分析，發(fā)現(xiàn)由于供給受自然條件的限制以及政府以需求制定土地供給計(jì)劃，所以雖然供給與需求共同決定了價(jià)格，但是需求對(duì)我國住宅市場價(jià)格的形成起決定性作用。 2004年以來，我國許多城市出現(xiàn)房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象。在房價(jià)上漲比較快的地方，伴隨著商品房結(jié)構(gòu)的不合理，中低價(jià)位、中小戶型房屋嚴(yán)重供不應(yīng)求，房價(jià)上漲與投機(jī)性購房相互推動(dòng)等許多問題。這些問題帶來了生產(chǎn)資料的價(jià)格上漲，涉及到普通居民居住權(quán)益的保障，既影響國民經(jīng)

13、濟(jì)的健康發(fā)展，也涉及到社會(huì)的穩(wěn)定。我國政府為保證國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、保障普通居民居住權(quán)益、穩(wěn)定社會(huì)和防范金融風(fēng)險(xiǎn)，通過一系列措施對(duì)住宅市場進(jìn)行了宏觀調(diào)控。 政府運(yùn)用土地、金融、稅收等一系列政策對(duì)市場上投資、投機(jī)、炒房等行為進(jìn)行有效控制，宏觀調(diào)控措施取得初步成效。但由于住房結(jié)構(gòu)性矛盾仍沒有得到根本解決，投資投機(jī)性需求以及被動(dòng)性需求反彈壓力依然存在，部分地區(qū)房價(jià)仍上漲較快，市場秩序仍有待規(guī)范。筆者在最后一部分展望了下一步宏觀調(diào)控的重點(diǎn)