風(fēng)險分散化的房地產(chǎn)投資組合[外文翻譯]

1、外文翻譯RiskdiversificationinarealestateptfolioMaterialSource:JournalofEuropeanRealEstateAuth:ClaudioGiannottiSincethesecondhalfofthe1980sseveralattemptshavebeenmadetoextendthefinancialptfoliooptimisationprinciplebasedontheM

2、arkowitzefficientfrontier(thesocalledmeanvarianceapproach)todirectindirectrealestateinvestments.Studieshavefirstconcentratedonthereturnofrealestateinvestmentasanassetclassinamultiassetptfoliothentheyhavefocusedonpurereal

3、estateptfolios.IfontheonesidetheMarkowitzmodelsimplifiestheionofrealestateinvestmentsfromaptfolioperspectiveontheothersideitshowssomeweaknesseswhicharepartlyduetothemodelitselfpartlyconnectedwiththepeculiaritiesofthereal

4、estatemarket.Tenantexogenousendogenousfinancialriskscanimpactdifferentlyontheriskreturnratioofthesingleinvestmenttheptfolio.Eachriskprofilecanbeinvestigatedwhenassessingrealestateinvestmentsbothtoobtainafairriskreturntra

5、deofftomaximisediversificationbenefits.Thepurposeofthispaperistofindoutarealestateinvestmentionaptfolioconstructionmodelbasedonthemainriskfacts.Thevalueofarealestateinvestmentdependsonthecashflowsthatanestateownerreceive

6、sfromthesubjectswhorentedboughttheestate.Inotherwdstheperfmanceofarealestateinvestmentdependsonthetenantsabilitytopayrentalaccdingtocontractualdeadlines.Indertomaximisetheexpectedvalueofaninvestmentptfoliotheinvestmustth

7、oserealestatethatminimisetheriskoftenantinsolvencynonliquiditytheexpectedreturnsbeingequal.Analysisofoptimaldebtstructureisanestablishedpracticeinbusinessfinance(ModiglianiMiller1958)severalstudiesintheliteraturepointedo

8、utanumberofbenefitsthatcanbedrawnfromrecoursetobrowingfrealestateinvestments.Asinanyothertypeofinvestmentsananalysisofleveragedebtmusttakeaccountoffinancingcoststedoftaxbenefitsges(McDonald1999Boydetal.1998)asrealestatei

9、nvestmentbrowingsareusuallysecuredbytheestateingrealestateinvestmentstheinvestmustfocusonallriskprofilesthebestriskreturntradeoffisobtainedfrominvestmentswheretenantexogenousendogenousrisksarelow.譯文風(fēng)險分散化的房地產(chǎn)投資組合資料來源:歐洲房地

10、產(chǎn)研究卷作者：ClaudioGiannotti自20世紀(jì)80年代后半期，在幾次試圖擴(kuò)大金融投資組合優(yōu)化的原則基礎(chǔ)上，馬科維茨有效邊界（即所謂的均方差方法）間接的作用在房地產(chǎn)投資上。還有的研究直接的作用在房地產(chǎn)投資上，并且利用多資產(chǎn)組合進(jìn)行分析。如果在一方的Markowitz模型簡化從投資的角度選擇投資組合的房地產(chǎn)市場，那么它的另一面顯示了一些弱點，部分是由于模型本身和部分地產(chǎn)的實際連接的特性決定的。租客，外源，內(nèi)源和不同的金融風(fēng)險可能會

11、影響對單一投資的風(fēng)險收益比和投資組合。每個風(fēng)險評估時，可以調(diào)查房地產(chǎn)投資獲得風(fēng)險回報是否權(quán)衡，并取得最大限度的多樣化的好處。本文的目的本是為了找到一個真正的房地產(chǎn)投資組合的選擇并且找出建設(shè)模式因素的基礎(chǔ)上的主要風(fēng)險。對房地產(chǎn)的投資價值取決于現(xiàn)金流，地產(chǎn)所有者的現(xiàn)金流從出租或買屋科目中回收。換言之，一個房地產(chǎn)投資表現(xiàn)取決于租戶的租金支付能力按照合同的最后期限。為了最大限度地提高投資組合的預(yù)期值，投資者必須選擇那些房地產(chǎn)，能夠最大限度地減少

12、對承租人破產(chǎn)的風(fēng)險并且非流動性強(qiáng)，預(yù)期收益相等的地產(chǎn)商。優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)分析是企業(yè)債務(wù)進(jìn)行優(yōu)化處理（莫迪利亞尼和米勒，1958年），該理論在實踐中確立了自身的地位，使得很多房地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。正如任何其他類型的投資，一個杠桿債務(wù)分析必須考慮到稅收優(yōu)惠；收費(fèi)拘捕；融資成本帳戶等（麥當(dāng)勞，1999年；博伊德等人，1998年），作為房地產(chǎn)投資貸款通常是由房地產(chǎn)擔(dān)保本身，向貸款中介機(jī)構(gòu)，根據(jù)不同類型的房地產(chǎn)收取傭金。規(guī)模較小的非典型房地產(chǎn)借貸