當前商品住宅典型交房糾紛及其應對技巧

1、當前商品住宅典型交房糾紛及其應對技巧當前商品住宅典型交房糾紛及其應對技巧標簽：雜談一、當前商品房交房糾紛高發(fā)的背景交房本是買賣雙方的一件喜事，對開發(fā)商來說，交房是項目成功完成的關(guān)鍵里程碑。對購房業(yè)主來說，多年積蓄換來的魂牽夢繞的房子終于可以入住，無論如何都是一件值得慶祝的事。1314但今年下半年以來，各個樓盤的交房工作變得越來越困難，交房難已成為幾乎所有樓盤的一個普遍問題，其背后最主要的原因就是樓市和宏觀經(jīng)濟形勢的影響。按照當前的房屋銷

2、售周期安排規(guī)律，今年交付的房屋基本是去年樓市高潮期所銷售，因此，今年開發(fā)企業(yè)面臨的是“牛市賣房，熊市交房”這樣一個交房最困難的情況。很多業(yè)主一方面是因為樓市跌價懊惱買貴了，另一方面可能是自身的經(jīng)濟狀況或收入預期發(fā)生了變化，所以希望改變當時作出的買房決定，就抱著挑毛病退房的心態(tài)來收房，加上開發(fā)商的產(chǎn)品又存在或多或少的問題，這些因素就不可避免的導致了現(xiàn)在的交房矛盾高發(fā)，大量樓盤不能順利交房，開發(fā)商聞交房而色變的地步。當前的法律政策環(huán)境對交房

3、的要求也越來越嚴，以蘇州為例，蘇州從2007年開始實施“商品住宅交付使用通知書”制度，根據(jù)《蘇州市商品住宅交付使用管理辦法》，現(xiàn)在蘇州商品房的交付，除了原來一直規(guī)定的取得竣工備案文件外，還要有以下12項配套設施達到要求，否則政府將不予發(fā)放“交付使用通知書”，這一要求在保護了廣大購房業(yè)主權(quán)益的同時，客觀上提高了交房的難度。（1）生活用水納入城市自來水管網(wǎng)，不使用臨時施工用水；（2）用電納入城市供電網(wǎng)絡，不使用臨時施工用電；（3）雨水、污水

4、實行分流，分別納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)。暫無條件的，經(jīng)環(huán)保、水務部門同意后，應采取臨時性措施；（4）燃氣管道納入城市燃氣管網(wǎng)。暫無條件的，應當完成室內(nèi)燃氣管道敷設并落實燃氣供應渠道；（5）電話通信、有線電視等端口敷設到戶；（6）路燈安裝完畢，照明條件符合標準。確因分期建設暫時無法建設的，應采取臨時照明對于絕大多數(shù)質(zhì)量問題來說，主要的補救措施是進行整改。那么，交房時業(yè)主能否以這些質(zhì)量問題拒收房屋，甚至要求退房呢。法律上對這個問題并沒有很

5、明確的規(guī)定，根據(jù)最高人民法院的司法解釋規(guī)定：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，或因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的，購房業(yè)主有權(quán)退房并索賠損失。但是什么是嚴重影響正常居住使用的質(zhì)量問題，以及購房業(yè)主能否因不嚴重影響正常居住使用的質(zhì)量問題而拒絕收房，法律沒有明確。例如，房屋屋頂漏水，多大范圍的滲漏或在什么部位的滲漏算嚴重影響正常居住，不同的法官可能有不同的意見。在司法實踐中，通常認為在開發(fā)商取得相關(guān)交房證明的情況下，購房業(yè)主不能因一般質(zhì)量問題拒絕

6、收房，而應要求開發(fā)商承擔維修責任，法院對于購房業(yè)主以此為理由拒收房屋一般是不支持的。（二）房屋設計不合理或不符合合同約定。比較常見的有以下幾種，往往在房屋的非標準層出現(xiàn)問題：（1）高層消防通道問題。高層住宅節(jié)省成本，往往設計為共用消防通道，導致相鄰住戶房間或陽臺直接連通的問題，這一問題往往在銷售的時候又未明確告知業(yè)主，交房時必然產(chǎn)生爭議；1516（2）層高達不到合同約定問題，層高問題有三類，一類是因施工誤差過大造成層高不達標；一類是合同

7、約定失誤造成，如蘇州某住宅小區(qū)，設計層高為2.8米，但合同上全部誤填為3.0米，造成了對所有業(yè)主的違約，交房時產(chǎn)生了嚴重的糾紛；最后一類是房屋局部或非標準層因設計產(chǎn)生不同的層高，但對低層高的部位未在合同中明確，從而產(chǎn)生糾紛。如蘇州某小區(qū)，合同約定層高2.9米，因設計問題，某戶型的一個臥室的層高比其它部位低25公分，但合同又未特別注明，導致購房業(yè)主投訴。按合同約定，層高每低1%，房價也減1%，按照這一約定，總房價要減8%，如果最終按合同這

8、樣處理，開發(fā)企業(yè)需承擔的違約金將超過這個房間本身的售價。（3）花園的問題，花園引起的交房爭議在底層住戶或別墅小區(qū)比較普遍，目前關(guān)于花園面積如何計量國家沒有統(tǒng)一規(guī)范，因此，合同中約定的面積是否包括臺階、車道、散水和其它硬化面積？花園里能否有窨井？都是可能引起爭議的問題。蘇州發(fā)生過一起案例，某別墅花園地下有一根電纜經(jīng)過，電纜上方設了提示標志，業(yè)主提出按其花園設計，電纜的位置是要挖一個池塘的，要求開發(fā)商將電纜遷走，也引起了一起糾紛。（4）露臺