房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期土地取得中常見(jiàn)法律問(wèn)題及防范

1、一、概述：....................................................................2二、出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)............................................2（一）土地使用權(quán)出讓的含義................................................2（二）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)注意事項(xiàng)...

2、.................................3（三）出讓方式——招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議..................................5（四）土地使用權(quán)出讓的登記................................................6（五）國(guó)有土地使用權(quán)的收回................................................6（六）嚴(yán)格限制

3、以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。..............................7三、轉(zhuǎn)讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)............................................7（一）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓............................................................7（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓.....................................

4、......................10（三）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓的比較...........................................11四、合作開(kāi)發(fā).................................................................12（一）合作開(kāi)發(fā)的基本涵義.................................................12

5、（二）法律風(fēng)險(xiǎn)...........................................................12（三）對(duì)策...............................................................15五、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)...................................................17（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主

6、體限定...................................17（二）國(guó)家關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定...........................171受讓方：一般主體，個(gè)人、法人或者是其他組織。外商投資欲通過(guò)出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的必須先行成立“三資企業(yè)”。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三條：中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本

7、條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。（2）土地使用權(quán)出讓是一種有償行為。土地使用者以出讓方式取得土地使用權(quán)須以向國(guó)家（即土地所有者）支付土地使用權(quán)出讓金為代價(jià)。（3）土地使用權(quán)出讓的客體不是土地本身，而是對(duì)土地一定期限的使用權(quán)a居住用地七十年b工業(yè)用地五十年c教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年d商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年e綜合或者其他用地五十年（二）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)注意事項(xiàng)（二）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)注意事

8、項(xiàng)1、土地使用權(quán)出讓合同性質(zhì)——民事還是行政我國(guó)《民事案由規(guī)定》中第77條是“建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛”，即將土地使用權(quán)出讓合同定性為平等主體之間的民事合同。但是國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同還為行政機(jī)關(guān)保留了作為平等民事主體所不能享有的特別權(quán)力，如監(jiān)督指導(dǎo)合同的實(shí)際履行、單方面變更合同的條款、有權(quán)認(rèn)定受讓方利用土地的行為是否違法并給予行政制裁等。因此這種碰到政府主體的事情，我們還是要通盤考慮一下，要慎重，不能一味強(qiáng)硬的去跟政府去完全講法。因

9、為企業(yè)不能保證自己一點(diǎn)瑕疵都沒(méi)有，而且企業(yè)跟政府畢竟不是平等的主體，政府是有獨(dú)立于司法權(quán)之外的行政權(quán)的，政府抓住企業(yè)的瑕疵給予行政決定、行政處罰了，企業(yè)會(huì)處于很被動(dòng)的狀態(tài)。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，須經(jīng)計(jì)劃、批準(zhǔn)、公告、申請(qǐng)、競(jìng)標(biāo)、簽訂成交確認(rèn)書(shū)、簽訂出讓合同、付清全部?jī)r(jià)款、頒發(fā)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)等法定程序進(jìn)行。在這一系列環(huán)節(jié)中，每一個(gè)環(huán)節(jié)必須是合法的，如果某一個(gè)環(huán)節(jié)不合法，將會(huì)導(dǎo)致該行政許可行為不具有合法性。前一個(gè)

10、環(huán)節(jié)是后一個(gè)環(huán)節(jié)的前提或基礎(chǔ)。不經(jīng)過(guò)前一個(gè)環(huán)節(jié)或者前一個(gè)環(huán)節(jié)因不合法而被撤銷，那么必然導(dǎo)致后一個(gè)環(huán)節(jié)失去合法存在的基礎(chǔ)；如果將后一個(gè)環(huán)節(jié)仍然作為一個(gè)合法的行為，那么法定必經(jīng)程序的規(guī)定將會(huì)失去其應(yīng)有的價(jià)值。因此不能絕對(duì)的將土地使用權(quán)出讓合同糾紛歸于民事糾紛，在一些情況下，它也屬于行政訴訟的受案范圍。更重要的告訴我們最好不要與國(guó)土局作對(duì)，不要與國(guó)家作對(duì)。行政權(quán)的自由裁量權(quán)是很大的，那么在其行政范圍內(nèi)的自由裁量，法院的干預(yù)是非常有限的。2、出

11、讓權(quán)限問(wèn)題（1）建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是市、縣人民政府）建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是市、縣人民政府《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第11條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。”不包括省轄市所轄區(qū)，也不包括市縣人民政府土地管理部門以上的各級(jí)人民政府土地管理部門。目前我國(guó)體制內(nèi)，設(shè)區(qū)的市的區(qū)一級(jí)土地部門都稱為分局，不具有獨(dú)立行使權(quán)力的職能，屬于受市局委托，而縣級(jí)土地