信托知識(方正東亞信托)

1、信托業(yè)務(wù)簡介方灝,方正東亞信托有限責(zé)任公司,內(nèi)容簡介：,什么是信托信托制度的優(yōu)勢信托的分類資金信托與銀行存貸款的區(qū)別銀信合作房地產(chǎn)信托的相關(guān)規(guī)定從銀行角度看信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理,,什么是信托,信托制度起源于英國尤斯(use)制度13世紀(jì)初英國頒布《沒收條例》，限制宗教徒將土地捐贈給宗教團(tuán)體，為規(guī)避此條例，出現(xiàn)尤斯(use)制度，宗教徒生前立下遺囑，將土地贈給教堂以外的第三人，并明確贈與目的是保證教堂享有土地用益權(quán)，即第三

2、人名義上是土地所有者，而土地的實(shí)際使用權(quán)和收益權(quán)歸教堂所有。,什么是信托,我國信托業(yè)的起源和發(fā)展1921年8月在上海成立了第一家專業(yè)信托投資機(jī)構(gòu)中國通用信托公司1979年10月新中國創(chuàng)辦第一家信托機(jī)構(gòu)中國國際信托投資公司從1982年起至今進(jìn)行了六次信托業(yè)整頓,什么是信托,我國法律規(guī)定的信托制度“一法兩規(guī)” 構(gòu)建了我國的信托制度一法：2001年10月1日施行的《中華人民共和國信托法》兩規(guī)：2007年3月1日施行的《信托投資公司

3、管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》《信托法》第二條規(guī)定：本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。,什么是信托,信托的法律關(guān)系,被投資項(xiàng)目,投資客戶,,,,交付,管理運(yùn)用,,收取信托報(bào)酬,信托財(cái)產(chǎn),信托公司,,,投融資,獲取收益,交易對手,委托人,受托人,,簽訂信托合同,,受益人,收益分配,信托制度的功能,信

4、托制度是金融制度的一種，其主要任務(wù)是資產(chǎn)管理和代人理財(cái)。一般而言，信托制度主要有以下5大功能：,（1）融資功能,信托機(jī)構(gòu)通過設(shè)立信托計(jì)劃向社會融資，接受委托人的資金，然后將募集后的資金融通到需要資金的領(lǐng)域；或者將委托人的資產(chǎn)及其財(cái)產(chǎn)權(quán)向第三方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，已幫助委托人獲取資金。因此，信托機(jī)構(gòu)同時(shí)具有資金需求者和供給者雙重角色，以調(diào)節(jié)市場資金供求，為企業(yè)和項(xiàng)目融資。,（2）投資功能,信托機(jī)構(gòu)可以開展項(xiàng)目投資，在市場上募集資金后，將其投向?qū)崢I(yè)

5、和資本市場領(lǐng)域。目前國內(nèi)比較常規(guī)的操作是當(dāng)受托人發(fā)現(xiàn)合適的投資項(xiàng)目時(shí)，通過發(fā)起設(shè)立信托計(jì)劃，吸引委托人加入，以募集合適的資金進(jìn)行運(yùn)用。并隨著風(fēng)險(xiǎn)投資、企業(yè)孵化和私募股權(quán)投資等方式的流行，也可通過先設(shè)立一個(gè)信托投資基金，募集資金后再選擇合適的項(xiàng)目進(jìn)行投資。,（3）風(fēng)險(xiǎn)隔離功能,信托機(jī)制的好處就是可以有效隔離財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)《信托法》，當(dāng)委托人將合法擁有的財(cái)產(chǎn)交付給信托公司，且事前不是以逃債為目的時(shí)，該財(cái)產(chǎn)就可過戶到信托公司名下成為信托財(cái)產(chǎn)，

6、在法律層面上不再屬于委托人，無論今后委托人是否破產(chǎn)或有債務(wù)糾紛，都不涉及到該信托財(cái)產(chǎn)，而該財(cái)產(chǎn)會在一個(gè)獨(dú)立的空間下正常運(yùn)營。,（4）合理避稅功能,目前，國內(nèi)在稅法層面上對受益人獲取的信托收益沒有設(shè)立征稅科目，故暫不征收所得稅，與證券投資基金和交易所股票的投資收益相類似，這可以為信托產(chǎn)品的投資者提供了一種很好的投資和免稅渠道。同時(shí)，許多項(xiàng)目也可以通過信托機(jī)制來合理設(shè)計(jì)，成為信托財(cái)產(chǎn)，由此產(chǎn)生的信托收益在向受益人分配時(shí)可以獲取稅收上的優(yōu)惠。

7、,（5）資產(chǎn)管理功能,信托機(jī)構(gòu)定位就是“受人之托、代人理財(cái)”，委托人可以將自己合法擁有的財(cái)產(chǎn)交給信托機(jī)構(gòu)，由信托機(jī)構(gòu)代為運(yùn)營，以借助信托機(jī)構(gòu)的專業(yè)性來對資產(chǎn)進(jìn)行管理。國外，許多遺產(chǎn)被設(shè)立為信托，交由信托機(jī)構(gòu)長期打理，為委托人指定的受益人提供穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)收益。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和社會財(cái)富積累，大量的資產(chǎn)將會以信托方式交由信托公司進(jìn)行有效管理，通過社會專業(yè)化分工的形式來實(shí)現(xiàn)金融理財(cái)。,我國信托業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)專屬性,而我國的信托活動為信托公司專營，根

8、據(jù)《信托法》第4條規(guī)定：“受托人采用信托機(jī)構(gòu)形式從事信托活動”；中國銀監(jiān)會頒布的《信托公司管理辦法》（2007）第七條規(guī)定：“設(shè)立信托公司，應(yīng)當(dāng)經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)，并領(lǐng)取金融許可證。未經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得經(jīng)營信托業(yè)務(wù)，任何經(jīng)營單位不得在其名稱中使用“信托公司字樣”。,信托公司的業(yè)務(wù)范圍,中國銀監(jiān)會批準(zhǔn)的信托公司的營業(yè)范圍有：1、資金信托；2、動產(chǎn)信托；3、不動產(chǎn)信托；4、有價(jià)證券信托；

9、5、其他財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)信托；6、作為投資基金或者基金管理公司的發(fā)起人從事投資基金業(yè)務(wù)；7、經(jīng)營企業(yè)資產(chǎn)的重組、購并及項(xiàng)目融資、公司理財(cái)、財(cái)務(wù)顧問等業(yè)務(wù)；,8、受托經(jīng)營國務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)的證券承銷業(yè)務(wù)；9、辦理居間、咨詢、資信調(diào)查等業(yè)務(wù)；10、代保管及保管箱業(yè)務(wù)；11、存放同業(yè)、拆放同業(yè)、貸款、租賃、投資方式運(yùn)用固有財(cái)產(chǎn)；12、以固有財(cái)產(chǎn)為他人提供擔(dān)保；13、從事同業(yè)拆借；14、法律法規(guī)規(guī)定或中國銀監(jiān)會批準(zhǔn)的其他業(yè)務(wù)。,什么

10、是信托,委托人：自然人、法人或其他依法成立的組織?！都腺Y金信托計(jì)劃管理辦法》規(guī)定只有合格投資者才能成為集合信托計(jì)劃的委托人。 合格投資者是指符合下列條件之一，能夠識別、判斷和承擔(dān)信托計(jì)劃相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的人：1、投資一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；2、個(gè)人或家庭金融資產(chǎn)總計(jì)在其認(rèn)購時(shí)超過100萬元人民幣，且能提供相關(guān)財(cái)產(chǎn)證明的自然人；3、個(gè)人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過20萬元人民幣

11、或者夫妻雙方合計(jì)收入在最近三年內(nèi)每年收入超過30萬元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。,什么是信托,受益人：信托中享有信托受益權(quán)的人，可以是自然人、法人或依法成立的其他組織。委托人和受托人都可以成為受益人，但受托人不得是同一信托的惟一受益人?！缎磐泄炯腺Y金信托計(jì)劃管理辦法》規(guī)定：參與集合資金信托計(jì)劃的委托人是惟一的受益人。,什么是信托,信托財(cái)產(chǎn)：受托人因承諾信托而取得的財(cái)產(chǎn)是信托財(cái)產(chǎn)，即委托人為設(shè)立信托而交付給受托人的財(cái)產(chǎn)。受

12、托人因信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用管理、處分或者其他情形而取得的財(cái)產(chǎn)也歸入信托財(cái)產(chǎn)。 信托財(cái)產(chǎn)范圍廣泛，除法律、行政法現(xiàn)禁止流通的財(cái)產(chǎn)外，均可成為信托財(cái)產(chǎn)。如貨幣資金、房產(chǎn)、股權(quán)等合法享有的一切財(cái)產(chǎn)權(quán)利。,信托制度的優(yōu)勢,信托制度具有“隔離風(fēng)險(xiǎn)”的功能信托財(cái)產(chǎn)投資范圍非常廣泛信托業(yè)務(wù)機(jī)制靈活,信托制度的優(yōu)勢,信托財(cái)產(chǎn)法律上的獨(dú)立地位，使得信托制度具有“風(fēng)險(xiǎn)隔離”的功能 信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性：1、信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于委托人未設(shè)立信托的其他財(cái)產(chǎn)

13、。委托人設(shè)立他益信托時(shí)，委托人依法解散、撤銷或破產(chǎn)時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)不作為委托人的清算或破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)；委托人是自然人而死亡的，信托財(cái)產(chǎn)不作為其遺產(chǎn)。2、信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于受托人的固有財(cái)產(chǎn)，受托人依法解散、撤銷或破產(chǎn)時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)不作為受托人的清算或破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。3、除法律規(guī)定的情形外，對信托財(cái)產(chǎn)不得強(qiáng)制執(zhí)行。（除外情形是：債權(quán)人在設(shè)立信托前已對信托財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)、受托人處理信托事務(wù)產(chǎn)生的債務(wù)、信托財(cái)務(wù)本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅款）,信托制度的優(yōu)勢,信托財(cái)產(chǎn)投資

14、范圍非常廣泛 投資方式有：信托貸款、證券投資、股權(quán)投資、同業(yè)存放、融資租賃、經(jīng)營性租賃、資產(chǎn)交易、等各種方式。 從經(jīng)營范圍的廣泛性來看，信托公司是目前唯一可以同時(shí)涉足資本市場、貨幣市場和產(chǎn)業(yè)市場，連通實(shí)業(yè)與金融的多功能金融機(jī)構(gòu)。,信托制度的優(yōu)勢,信托業(yè)務(wù)機(jī)制靈活 可以根據(jù)不同投資者的喜好和不同項(xiàng)目的特性，度身定做各種個(gè)性化的非標(biāo)準(zhǔn)信托產(chǎn)品，通過集合投資、專家理財(cái)，最大限度地滿足不同投資者多樣化和特定的需求。,信托的分類,

15、以信托資產(chǎn)的形式分類 資金信托（金錢信托） 財(cái)產(chǎn)信托（實(shí)物信托） 權(quán)利信托,,按信托資產(chǎn)的形式分類,,資金信托與銀行存貸款的區(qū)別,法律關(guān)系不同信托業(yè)務(wù):一個(gè)多邊法律關(guān)系 委托人-----受托人-----受益人銀行存貸款業(yè)務(wù):兩個(gè)雙邊法律關(guān)系銀行

16、---儲戶 銀行----借款人,,,,具體業(yè)務(wù)類型,1、固定收益類,信托公司針對高端投資者的低風(fēng)險(xiǎn)投資需求，利用信托平臺發(fā)揮類貨幣市場基金的投資功能，開發(fā)了具有較高流動性和穩(wěn)定收益的固定收益類信托理財(cái)產(chǎn)品，信托資金主要投資于：   1. 在融資方提供足值擔(dān)保（優(yōu)質(zhì)上市公司股票質(zhì)押、土地抵押、企業(yè)集團(tuán)擔(dān)保等）的情況下，向上市公司限售股股東、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)及其他資信優(yōu)良的企業(yè)等融資方發(fā)放信托貸

17、款等；    2. 附銀行擔(dān)?；虼笮推髽I(yè)集團(tuán)擔(dān)保的穩(wěn)定收益型資產(chǎn)包；    3. 各種低風(fēng)險(xiǎn)、高流動性的短期金融產(chǎn)品，如貨幣市場基金、國債、企業(yè)債、金融債、國債逆回購、央行票據(jù)、銀行承兌商業(yè)匯票；    4. 投資于風(fēng)險(xiǎn)較低、收益穩(wěn)健的可分離式轉(zhuǎn)換債券、新股申購；    5. 依托信托公司的研究力量，利用數(shù)量化策略，積極發(fā)現(xiàn)并參與市場套利，如ETF套

18、利、股指期貨套利等。,,2、證券投資類,證券投資信托指以證券（特別是股票）作為主要投資標(biāo)的的信托產(chǎn)品，其投資范圍一般如下：    上海和深圳證券交易所已經(jīng)公開掛牌交易的投資品種；    上海和深圳證券交易所已經(jīng)公開發(fā)行并即將掛牌交易的投資品種；    中國證券監(jiān)督管理委員會許可發(fā)行的基金當(dāng)前和未來可以投資的品種；  &#

19、160; 銀行間市場投資品種；    信托計(jì)劃可以投資的其它品種。證券投資信托有開放式證券投資信托、結(jié)構(gòu)式證券投資信托等形式。業(yè)內(nèi)俗稱的“陽光私募”通常指由信托公司聘請投資顧問的開放式證券投資信托。信托公司首創(chuàng)的陽光私募“多方監(jiān)管模式”已成為當(dāng)前業(yè)內(nèi)通行模式。,證券二級市場陽光私募,組合證券投資信托    信托公司擁有最大的陽光私募信托平臺，自主發(fā)行和管理信托產(chǎn)

20、品。 （投資二級市場、定向增發(fā)等）     管理型證券信托（陽光私募）    集結(jié)了國內(nèi)陽光私募團(tuán)隊(duì)精英智囊團(tuán)，國內(nèi)陽光私募團(tuán)隊(duì)作為投資顧問，投資證券市場；     結(jié)構(gòu)式證券信托    通過“優(yōu)先級客戶獲得固定收益+劣后級客戶享有浮動分成（或有）”的結(jié)構(gòu)，為相對謹(jǐn)慎的您平衡市場風(fēng)險(xiǎn)，在動蕩

21、市場中獲取穩(wěn)定收益。 （平倉線和預(yù)警線）,3、信托貸款　 信托貸款是指通過向特定投資者發(fā)行信托計(jì)劃或者對接商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品的方式募集資金，向融資方發(fā)放的貸款。信托貸款與傳統(tǒng)的銀行貸款相比，在貸款期限、利率、用途等方面具有靈活性，可根據(jù)融資方的需求做相應(yīng)安排。    （1）房地產(chǎn)貸款    房地產(chǎn)行業(yè)屬典型的資金密集型行業(yè)。與商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款相比，信托公

22、司可為融資方提供定制化的個(gè)性化融資方案。信托公司將在融資利率、期間、用途等方面根據(jù)融資方需求進(jìn)行適應(yīng)性設(shè)計(jì)，并根據(jù)融資方給定的資源條件，設(shè)計(jì)個(gè)性化的擔(dān)保及保障措施，根據(jù)融資目的進(jìn)行相應(yīng)特別安排。    （2）股票質(zhì)押貸款    股票質(zhì)押貸款包括傳統(tǒng)的股票質(zhì)押貸款，以及股權(quán)受益權(quán)回購式貸款，即信托資金用于受讓融資方的股票受益權(quán)（含現(xiàn)金分紅、送股及擴(kuò)股）。

23、0;   股票質(zhì)押貸款可解決限售股持有人資金流動性需求，將“大小非”化整為零，減輕資本市場的價(jià)格波動。在融資方順利償付融資本息的情況下，股票所有權(quán)益仍歸融資方所有。,,（3）資產(chǎn)證券化/類資產(chǎn)證券化     資產(chǎn)證券化是指將能產(chǎn)生可預(yù)期的穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)（如應(yīng)收賬款、特定項(xiàng)目收費(fèi)、資產(chǎn)租賃租金等）, 通過一定的結(jié)構(gòu)性安排和信用增級, 重新分配風(fēng)險(xiǎn)與收益, 以基礎(chǔ)資

24、產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐, 在金融市場上發(fā)行證券進(jìn)行融資的技術(shù)和過程。資產(chǎn)證券化一般要求實(shí)施資產(chǎn)池的“真實(shí)出售”和“破產(chǎn)隔離”。    類資產(chǎn)證券化則是指采取類似資產(chǎn)證券化手段而實(shí)現(xiàn)融資的一種解決方案，其重點(diǎn)在于實(shí)現(xiàn)融資。資產(chǎn)證券化和類資產(chǎn)證券化的實(shí)質(zhì)都是處置未來一定期限的預(yù)期收入，使之當(dāng)期變現(xiàn)。    通過資產(chǎn)證券化，融資方可將資產(chǎn)盤活，提高資產(chǎn)使用價(jià)值，滿足其長期資產(chǎn)與短

25、期資本的平衡需要，也可為投資者提供一種有較高收益且安全性較高的理財(cái)產(chǎn)品。       （4）低利率貸款等其他信托貸款    信托貸款具有高度靈活性，除法律法規(guī)有特別規(guī)定的外，信托貸款利率、期限可根據(jù)融資方要求進(jìn)行靈活安排，信托貸款不受融資方凈資產(chǎn)的約束，可放寬對部分融資方資質(zhì)要求的限制，對資金用途限制相對較松。,4、信托投資（1）投資基金

26、    特定行業(yè)投資基金    針對房地產(chǎn)、能源及基礎(chǔ)設(shè)施等特定行業(yè)，信托公司向機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者募集基金，選擇前述行業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行組合投資。     信托公司憑借其股東背景及自身產(chǎn)業(yè)投資專長，在熟知并深刻理解國內(nèi)特定行業(yè)項(xiàng)目資金需求及安排的特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，選擇行業(yè)翹楚型企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，采用債權(quán)融資、夾層融資、股權(quán)投資、資產(chǎn)收購和財(cái)務(wù)顧問等靈活多

27、樣的金融手段，發(fā)起設(shè)立符合市場需求及特性的行業(yè)投資基金。,（2）私募股權(quán)投資基金（PE、VC）    信托公司發(fā)起設(shè)立的私募股權(quán)投資基金投資對象、范圍各有不同，既有鎖定Pre-IPO時(shí)期、成熟型企業(yè)的基金，也有部分投資于高成長性初創(chuàng)期企業(yè)的基金。但總體上都要求投資對象須為具備大量和穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟企業(yè)。,（3）股權(quán)投資服務(wù)    信托代持股  

28、0; 信托代持股是指企業(yè)將股權(quán)或資金委托信托公司，信托公司采用受讓股權(quán)或增資入股的方式取得目標(biāo)公司的股權(quán)。     在股權(quán)代持比例超過50%以上的情況下，子公司可不參與母公司的合并報(bào)表；此外，代持股可優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)。,5、信托租賃信托租賃是指信托公司根據(jù)融資方的要求購進(jìn)設(shè)備后交付融資方租賃使用，融資方按期交付租金。可適用的融資設(shè)備包括大型機(jī)械電子設(shè)備、通信設(shè)備、交通運(yùn)輸工具、醫(yī)療設(shè)備等。

29、60;   此外，信托公司還可利用專業(yè)優(yōu)勢擔(dān)當(dāng)財(cái)務(wù)顧問，設(shè)計(jì)并組織整合銀行、其他租賃公司為企業(yè)量身訂做融資方案并監(jiān)控操作程序。    信托租賃作為表外融資可優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，且可實(shí)現(xiàn)靈活的現(xiàn)金流安排，提供資產(chǎn)配置效率，為融資方提供多元化融資渠道。,6、 個(gè)人金融服務(wù)    信托公司作為專業(yè)的理財(cái)平臺，為高端個(gè)人客戶提供定制化、差異化的產(chǎn)品與服務(wù)。通過經(jīng)驗(yàn)豐富

30、的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，為您提供具有市場競爭力的創(chuàng)新產(chǎn)品。信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品覆蓋了多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，涵蓋各類風(fēng)險(xiǎn)層級，是有別于存款、基金、債券等常規(guī)方式的理財(cái)產(chǎn)品。,資金信托與銀行存貸款的區(qū)別,信托關(guān)系中，受托人按照委托人的意愿開展信托業(yè)務(wù) ，為受益人服務(wù)；而銀行信貸業(yè)務(wù)中，銀行自主地發(fā)放貸款，不受存款人意志的制約。信托關(guān)系中，受托人運(yùn)用管理信托資金的風(fēng)險(xiǎn)全部由委托人承擔(dān)；銀行發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān)。銀行終止時(shí)，存、貸款作為破產(chǎn)清算財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一參

31、加清算；而信托公司終止時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)不屬于清算財(cái)產(chǎn)，信托財(cái)產(chǎn)由新產(chǎn)生的受托人承接繼續(xù)管理。,銀行與信托公司的合作,銀行和信托公司均有開展合作的需求銀行的需求： 調(diào)節(jié)信貸規(guī)模 滿足客戶多元化理財(cái)需求信托公司的需求： 尋求低風(fēng)險(xiǎn)、易操作的業(yè)務(wù)品種，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模 缺乏高端客戶資源，亟需提高市場營銷能力,銀行與信托公司的合作,銀信合作的方式（1）信托資金保管業(yè)務(wù)（2）代收代付業(yè)務(wù)（3）銀行推介信托計(jì)劃（4）銀信

32、理財(cái)合作,銀行與信托公司的合作,銀信理財(cái)合作商業(yè)銀行將客戶理財(cái)資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為，上述客戶包括個(gè)人客戶和機(jī)構(gòu)客戶。,銀信合作的監(jiān)管規(guī)定,,銀信合作的監(jiān)管規(guī)定,期限限制：銀信理財(cái)合作信托產(chǎn)品期限不低于一年。要求信托公司堅(jiān)持自主管理原則：信托公司承擔(dān)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目篩選、盡職調(diào)查、投資決策及實(shí)施、項(xiàng)目后續(xù)管理等職責(zé)。資產(chǎn)真實(shí)轉(zhuǎn)讓：銀行出售信貸資產(chǎn)、票據(jù)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)利證

33、明資料移交手續(xù)，銀行不得以任何形式回購。對銀信理財(cái)合作中的資金運(yùn)用方式進(jìn)行限制：不得將銀行理財(cái)資金投資于理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行銀行自身的信貸資產(chǎn)或票據(jù)資產(chǎn)；融資類信托產(chǎn)品不得設(shè)計(jì)為開放式；原則上不得投資于非上市公司股權(quán)；融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不高于30%表外資產(chǎn)今明兩年內(nèi)納入表內(nèi)：銀行未納入表內(nèi)的資產(chǎn)，信托公司按10.5%比例計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)資本。,房地產(chǎn)信托的概念,廣義上而言，與房地產(chǎn)相關(guān)的信托業(yè)務(wù)都可稱為房地產(chǎn)信托。從資金信

34、托的角度而言，房地產(chǎn)信托是指受托人根據(jù)信托原理，將委托人委托的資金投資于房地產(chǎn)業(yè)以獲得收益，并將收益交付給受益人的信托行為。從財(cái)產(chǎn)信托的角度而言，房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)物業(yè)所有權(quán)人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給受托人，由受托人對物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理，并將收益交付給受益人的行為。,房地產(chǎn)信托的概念,房地產(chǎn)信托投資方式 向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款 投資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán) 投資房地產(chǎn)收益權(quán),房地產(chǎn)信托的監(jiān)管規(guī)定,房地產(chǎn)信托的

35、監(jiān)管規(guī)定,房地產(chǎn)信托貸款的限制規(guī)定滿足“四、三、二”的條件： “四證”齊全：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證 項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求：現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)是普通商品房和保障性住房20%，其他房地產(chǎn)30% “二級”資質(zhì)：開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)（資質(zhì)證書需年檢）對貸款用途的限制： 不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款 嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動

36、資金貸款 不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款,房地產(chǎn)信托的監(jiān)管規(guī)定,結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的限制性規(guī)定：房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3：1 不得以利益相關(guān)人作為劣后受益人，利益相關(guān)人包括但不限于信托公司及其全體員工、信托公司股東等不得以商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資劣后受益權(quán),房地產(chǎn)信托的監(jiān)管規(guī)定,其他限制性規(guī)定嚴(yán)禁以商品房預(yù)售回購的方式變相發(fā)放房地產(chǎn)貸款。對以受讓債權(quán)等方式變相

37、提供貸款的情況，要按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則予以甄別。不得將債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金用于補(bǔ)充項(xiàng)目資本金，以達(dá)到國家規(guī)定的最低項(xiàng)目資本金要求。前述債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金包括以股權(quán)投資附加回購承諾（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓的情形）等方式運(yùn)用的信托資金。個(gè)人理財(cái)資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，理財(cái)客戶應(yīng)符合《信托公司集合管理辦法》中有關(guān)合格投資者的規(guī)定。,從銀行角度對信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理,理論和現(xiàn)實(shí)的差距（1）“買者自負(fù)”還是“賣

38、者自負(fù)”（2）銀行的聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)（3）客戶的信任（4）監(jiān)管部門的態(tài)度,銀行對信托項(xiàng)目的選擇建議,1、以固定收益的融資類項(xiàng)目為主； （目前國內(nèi)大部分個(gè)人投資者還難以接受投資類業(yè)務(wù)，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)會產(chǎn)生糾紛）2、項(xiàng)目融資對象以銀行自身熟悉和評過級的為主；3、最好是本行擬貸款對象和項(xiàng)目，因各類原因而接道信托；4、以能給銀行帶來綜合效益的項(xiàng)目為主； 如、自有客戶的融資需要、存款、中間業(yè)務(wù)收入、未來的回款、以及未來可產(chǎn)生潛在的業(yè)務(wù)訴

39、求等，綜合考慮； 5、通過代理信托產(chǎn)品銷售，最終可以為銀行自有客戶提供較高的理財(cái)服務(wù)為主 6、滿足銀行融資客戶的融資需求；,銀行對信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估原則,看不懂的產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)輕易不要做；不熟悉的融資對象和項(xiàng)目不要做；產(chǎn)品可能給客戶帶來較大損失的項(xiàng)目不要做；不要把風(fēng)險(xiǎn)完全交給客戶判斷；用銀行貸款的角度來評判項(xiàng)目；多聽一下業(yè)內(nèi)專業(yè)人士的建議；目標(biāo)是提升銀行的綜合價(jià)值。（中國銀行的案例）,評審流程,擬融資項(xiàng)目的可行性（項(xiàng)目前