價值創(chuàng)新——策劃設(shè)計的永恒追求

1、價值創(chuàng)新——策劃設(shè)計的永恒追求我們一個新的題目，內(nèi)容主要還是關(guān)于價值創(chuàng)新的問題，我們知道策劃設(shè)計這幾年的時間里面發(fā)生非常大的變化，我們現(xiàn)在策劃設(shè)計之間有些關(guān)系已經(jīng)不像以前了，說我們先找一個策劃公司，然后再找一個設(shè)計公司，策劃公司跟設(shè)計公司還不見面，我們開發(fā)商是傳遞人員，實際我們在很大程度上割斷了策劃和設(shè)計之間的關(guān)系。但是今天已經(jīng)不是這樣的情況，今天的市場愈發(fā)活躍了，比如北京市55%以上的房子賣給了外地人，杭州60%以上的房子賣給了外地，

2、深圳固定人是1，流動人口是7，很多城市的房子已經(jīng)根本不是賣給本地人了。因此我們面對的市場也不是原來的市場了，變成了一個非常開闊的市場，這時候我們必須找到一種以不變應(yīng)萬變的方式，這就是價值創(chuàng)新，我們價值創(chuàng)新是最關(guān)鍵的。我們有多少東西能夠吻合市場？各個樓盤不一樣，但是總的內(nèi)容是一樣的，就是關(guān)于怎么提高價值、價值創(chuàng)新的問題。一、開發(fā)策劃設(shè)計同唱一首歌中國的開發(fā)公司不但會應(yīng)用策劃公司、設(shè)計公司，大家知道中國的開發(fā)公司有資質(zhì)，但是資質(zhì)有沒有用途？

3、我們原來規(guī)定的一級資質(zhì)可以在全國開，三級資質(zhì)的只能在本市開，這個資質(zhì)在今天還有沒有意義？因此國外的公司沒有資質(zhì)之說，你投錢、買地，你就是老板，你可以沒有資質(zhì)，但是你必須委托給有資質(zhì)的人干，這就是行業(yè)管理。委托給誰呢？委托給策劃公司、注冊建筑師、注冊設(shè)計師、注冊造價師，甚至連會計都委托給會計師事務(wù)所了。這是開發(fā)公司，叫主腦，我剛才講的這些有資質(zhì)公司的人，都叫外腦，我們開發(fā)公司作為主腦，必須學(xué)會用外腦，外腦對主腦有影響，如果我們的主腦把外腦

4、選錯了，不能正常發(fā)揮外腦的作用，屬于半身不遂，所以我們很多的開發(fā)公司是半身不遂的公司，我們沒有學(xué)會用外腦做事情，這是很大的缺陷。但是今天我們?yōu)槭裁从猛饽X？因為外腦專業(yè)。你去請策劃公司、設(shè)計公司，因為他比你專業(yè)，有的公司說請我退休到他們那里做副總、總工，年薪一百萬，我說我不能去，這不是錢的問題，是因為你把我聘走以后，我原來是在山腳上往下看的，我越看越大，等我到你們公司去的時候，我是從下往上看，我會越看越小，兩年以后就不是專家了。為什么現(xiàn)在

5、我是專家呢？因為我是專門研究這個問題的，等你到了開發(fā)公司，你到工地趴著去吧。這就是今天開發(fā)公司為什么要學(xué)會用外腦的重要原因。因此，開發(fā)、策劃、設(shè)計在前段工作里面是同唱一首歌，這首歌必須唱好，唱不好你賣不上價。（一）策劃相當(dāng)于做詞的，出謀劃策，優(yōu)化實現(xiàn)銷售目標(biāo)的途徑，你請他來干嗎？請他來實現(xiàn)銷售目標(biāo)的途徑，要賣出去，怎么走？你要告訴我。這個歌怎么唱？要把詞寫好了，這就是謀士，諸葛亮就是謀士，可以什么都不干，就整天出主意就夠了。（二）設(shè)計師

6、相當(dāng)于作曲的。一個詞寫好了，得有人譜曲子，但是作曲家很難出名，今天中國怎么不出一個貝多芬呢？中國《梁?！返男√崆侏氉?，哪個超過它了？根本沒有，因為干這個東西是太痛苦的一件事情。今天看我們的建筑師，我們手里的音符多得多，也就是元素多得多，但是我們的房子折騰得還是不大好。你要跟作曲家比，你跟他很雷同，但是你比他有優(yōu)勢，就是你可以調(diào)動無數(shù)的元素去做事情。作曲就慘了，只有七個元素。作曲的人可以把曲做好，做不好的原因是因為沒有把元素調(diào)動起來，不會

7、調(diào)動，上學(xué)的時候也沒有人教這個知識。（三）開發(fā)商如同指揮家。我們設(shè)計人員懂科技，不懂市場，為什么？設(shè)計師現(xiàn)在是在出賣你的勞力，一種簡單的勞力，表現(xiàn)在兩個方面：一個是智慧、一個是體力。我們沒有時1、中國是高密度控制下的居住環(huán)境。中國高密度控制下的居住環(huán)境永遠不能擺脫，至少2050年之前這個不能擺脫，我們的人口在增長，現(xiàn)在日本人口已經(jīng)穩(wěn)定了，向下了；歐洲人口多年前就向下了，俄羅斯解體前是一億七千萬人口，現(xiàn)在剩了一億四千萬人口了，普京著急，沒

8、人生孩子，俄羅斯就號召生孩子，所以沒孩子也是問題。有的人說規(guī)劃批你3，你非不干，你非要3.2，你拿10萬塊錢行賄，把處長給毀了，我就說你何苦呢？你不愿意給他，你還非給他，你不是害他嗎？你給了以后，你還罵他，你就不要給他就得了，你價值創(chuàng)點新，這個錢就回來了。你非要行賄，他受賄你就行賄了，一樣是犯罪。你多搞點創(chuàng)新什么都回來了，就是不懂。中國的密度一定是合理的控制，如果控制不好，我們會喪失環(huán)境，成本會加大，會導(dǎo)致一個很好的社區(qū)大打折扣。什么叫

9、合理控制密度？三大指標(biāo)：容積率、建筑密度、套密度。三大密度要同時控制，你不要控制一個指標(biāo)。比如批你一個容積率，你去做一個產(chǎn)品，這是最簡單的控制方式；第二先做一個產(chǎn)品放在這里，回過頭來去追容積率，這兩個東西不是逆向的東西，是一個單向的東西，你在宣傳的時候，只能選擇其中的一項來做。你要以容積率選擇產(chǎn)品的話，一定是大路貨。反過來如果是產(chǎn)品控制容積率是兩個概念。三大密度同時控制，我舉一個簡單的例子，我們北京市的房子容積率控制非常嚴(yán)，上面是房子，

10、底下是兩層車庫，上面出一個45平米的房子，小戶型的。你們知道車庫要多少米嗎？一般是40—42平米，有的可以做到45平米，帶坡道的。你們想想這個問題，不要以為容積率上去了，但是上面你沒算呢，你能賣多少錢的？一個車庫15萬就了不得了，小戶型有的根本就不要你的車庫，你們要十年才能把成本收回來。還有開發(fā)商找我，有一塊地，這邊是12層的小高層，這邊是四層，上躍半層、下躍半層，結(jié)果他算一筆帳，很有意思，他說這個房子賣完以后可以賺一千萬，他說把這兩棟

11、房子賣出去，得1200萬，這個房子不蓋了，算完帳以后，發(fā)現(xiàn)這個樓比這個樓還高，那還蓋它干嗎。因此密度控制的問題，要做大量的比較，不要單獨追求容積率。如果你建筑密度高了，容積率高，這個方案不用看了，如果你把套密度搞高了，容積率搞高了，你的成本不斷加大，而且還出問題。我們要三大指標(biāo)同時控制，要合理化。2、相對封閉的大區(qū)域性管理中國的小區(qū)封閉率太大，實踐證明，小區(qū)封閉的結(jié)果是越來越不安全，小區(qū)就是只管車不管人，小區(qū)仍然不安全。建筑部大院里面的

12、車管得很嚴(yán)，到處是入室搶劫的、丟東西的。所以今天我們搞規(guī)劃設(shè)計的同志們，你一定要知道小區(qū)是怎么管理的，小區(qū)大了以后人管不過來是不安全的，要投入大量的監(jiān)控系統(tǒng)，而且封閉性太大的話，城市功能就喪失了。北京為什么堵車？就是動脈能流動，但是毛細血管不行，如果把毛細血管加強，把支路加強，可以提高通行率30%，但是現(xiàn)在辦不到，所以堵車是不可避免的事情，我們的道路間距太大，你們到舊金山、日本看看，間距就是80—100米。我們可以買80公頃的土地來做工

13、程，但是管理一定是分區(qū)的，組團封閉、院落封閉，這給大家提一個要求，所有的規(guī)劃人員，今天不要只做設(shè)計，一定要指導(dǎo)人家怎么做管理。3、多空間的集合式住宅群體中國是集合住宅為主，但是集合住宅不是中國的特點，香港、馬來西亞、新加坡、日本、韓國都是高層住宅，包括歐洲一些國家，真正的中國特色是中國的多空間，這是國外很少見的。比如這有一個湖，只要二級城市的開發(fā)公司來了，肯定告訴你第一排肯定是別墅，第二排是聯(lián)排，第三排是小高層6層樓，第四排是18層樓，