獲取土地階段房地產(chǎn)項目盈利預(yù)測——合肥N地塊競拍可行性研究.pdf

1、在中國房地產(chǎn)現(xiàn)階段背景下,獲取土地已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資愈來愈重要的決策。當(dāng)前,房地產(chǎn)的盈利水平存在爭議,盈利評價指標(biāo)認(rèn)識不一,房地產(chǎn)的盈利模式應(yīng)積極探索出路。在這種情況下,研究在獲取土地階段房地產(chǎn)項目盈利預(yù)測的理論和實際運用,從而歸納出獲取土地階段盈利預(yù)測的有關(guān)結(jié)論與啟發(fā)性思考具有一定的現(xiàn)實意義。
　　本文討論了房地產(chǎn)項目盈利預(yù)測的有關(guān)理論。包括財務(wù)分析指標(biāo)、盈利能力指標(biāo)、投資風(fēng)險與不確定性分析、敏感性分析、假設(shè)開發(fā)法,以及投資方案

2、比選,討論了相關(guān)理論對獲取土地的意義和實際作用。
　　房地產(chǎn)項目盈利預(yù)測的有關(guān)理論在土地獲取階段的具體運用是用于對某地塊競拍的財務(wù)可行性研究。本文針對N地塊競拍實例,對N地塊進(jìn)行財務(wù)可行性研究,進(jìn)行項目財務(wù)評價。
　　房地產(chǎn)項目盈利預(yù)測的有關(guān)理論在獲取土地階段的另外一個重要運用就是針對盈利能力進(jìn)行分析與優(yōu)化。本文重點運用敏感性分析方法研究N地塊盈利能力指標(biāo)的敏感性因素,先后進(jìn)行了地價、售價、建安成本的單變量敏感性分析,以及售

3、價與建安成本的雙變量敏感性分析,得出三個因素都是N地塊盈利能力的敏感因素,其中售價是最敏感因素。本文從增長銷售收入、控制建安成本、改善現(xiàn)金流角度分析提高盈利能力的思路和措施,尋找出可比的三個投資方案,并比選確定盈利最佳的方案。研究發(fā)現(xiàn),在此實例中最佳方案并非是售價最高的方案,而是現(xiàn)金流質(zhì)量最好的方案。
　　通過以上研究,本文得出現(xiàn)金流質(zhì)量和特征決定著項目的盈利水平,高售價未必高盈利。項目的盈利水平在很大程度上取決于項目在開發(fā)周期的