如何測算招拍掛土地的地價

1、1房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地受讓的經(jīng)濟評估房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地受讓的經(jīng)濟評估通常來說，企業(yè)可以通過以下渠道獲取土地：招拍掛出讓土地、協(xié)議出讓土地、補償用地、置換用地、配套用地、國有或集體土地租賃等。近幾年來，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式進行土地出讓已成為政府出讓土地的最主要渠道。同時，由于城市的不同，招標(biāo)、拍賣、掛牌方式又可以分為常規(guī)方法、捆綁式方法和綜合評標(biāo)法等，如杭州通常實行的是常規(guī)招拍掛法，以出價最高為條件確定的受讓人；上海則多采用綜合評標(biāo)法，

2、在考慮土地出讓金以外，還兼顧某些社會效益。此外，通過這三種方式出讓的土地都可分為凈地出讓和毛地出讓。本文中所討論的受讓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地僅指企業(yè)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式獲取的凈地。一、受讓土地評估的步驟測算欲受讓的開發(fā)建設(shè)用地價值，通常采用假設(shè)開發(fā)法，即將欲受讓的土地未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費、和利潤等，以此求取土地的客觀合理價值。運用假設(shè)開發(fā)法測算土地價格，一般分為下列六個步驟進行：調(diào)查土地的基本情況；選擇最佳

3、物業(yè)開發(fā)類型；估計開發(fā)經(jīng)營期；預(yù)測開發(fā)完成后的項目價值；測算開發(fā)成本；進行具體計算，求土地價格。（一）調(diào)查土地基本情況（一）調(diào)查土地基本情況3政府出讓土地過程中，絕大多數(shù)的容積率已定，因此其規(guī)模已基本確定，所以這個步驟的關(guān)鍵是選擇物業(yè)最佳類型、最佳檔次和最佳定位。我們常用的方法是根據(jù)欲受讓地塊的容積率、其它規(guī)劃條件以及周邊的環(huán)境，參照本公司現(xiàn)有的產(chǎn)品系列進行評判。這種方法便于測算開發(fā)成本，倘若參考同一城市的產(chǎn)品，還便于測算開發(fā)完成后的項

4、目價值。選擇最佳物業(yè)開發(fā)類型：前面所介紹的2005【2】號地塊，位于占地11平方公里的西溪濕地南面，實際容積率只能為0.9，照其限高要求，建筑層數(shù)在34層左右，這塊土地的物業(yè)開發(fā)類型面臨兩種選擇：一是選擇類似上海鼎邦麗池的產(chǎn)品；二是選擇類似北京青龍橋的產(chǎn)品。兩種不同的選擇不僅影響了下一步預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，且最終影響對土地價值的判斷。選擇最佳物業(yè)定位：2004年【52】地塊位于杭州市轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，規(guī)劃建筑面積為20萬平方米，其中公建面