基于土地招拍掛制度的房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究——來自中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的證據(jù).pdf

1、近年來房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲成為社會(huì)的一個(gè)突出問題，然而是什么原因造成了目前的高房?jī)r(jià)？聯(lián)系到2004年3月31日，旨在經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地領(lǐng)域全面推行土地招拍掛的“8.31大限”政策出臺(tái)后，土地出讓費(fèi)用的大幅上漲與房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)期基本一致，以中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的楊慎(2003)、包宗華(2004)和以陳淮(2004)為主的建設(shè)部課題組為代表，他們認(rèn)為正是由于在土地交易時(shí)大量采用了價(jià)高者得的拍賣方式，導(dǎo)致地價(jià)激增從而拉動(dòng)房?jī)r(jià)的飛漲，這一“成本推動(dòng)論”的

2、觀點(diǎn)自然也得到了以華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)為首的廣大房開商的擁護(hù)。任志強(qiáng)更是表示如果土地不以招拍掛方式出讓，中國(guó)房?jī)r(jià)至少下降20％。然而與之相反的是國(guó)土資源部的“需求拉動(dòng)論”觀點(diǎn)，時(shí)任副部長(zhǎng)負(fù)小蘇(2006)認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地的招拍掛雖然導(dǎo)致地價(jià)上漲，但卻不一定抬升了房?jī)r(jià)，影響房?jī)r(jià)最重要的要素是房屋市場(chǎng)的供求關(guān)系，土地是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)生產(chǎn)要素，對(duì)土地的需求是由對(duì)房屋需求產(chǎn)生的引致需求。正是由于房屋市場(chǎng)上的供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲使得房開商對(duì)土地需求

3、增加，拉動(dòng)了地價(jià)上漲，為此國(guó)土資源部于2009年6月23日特意對(duì)外公布了其對(duì)全國(guó)105個(gè)城市620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的抽樣調(diào)查結(jié)果，指出地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2％，其中在30％以下的約占78％，以此回應(yīng)外界對(duì)其推高房?jī)r(jià)的指責(zé)。
　　由此引發(fā)了對(duì)下面一系列問題的思考:在目前土地招拍掛政策的制度背景下，房?jī)r(jià)與地價(jià)的內(nèi)在運(yùn)行機(jī)理有什么特點(diǎn)？地價(jià)上漲對(duì)目前日益高漲的房?jī)r(jià)究竟有多大影響？我國(guó)輻員遼闊，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異很大，地價(jià)對(duì)房

4、價(jià)的影響是否存在明顯區(qū)域差異？造成這種差異的原因又是什么？特別是備受爭(zhēng)議土地招拍掛制度實(shí)施到底在多大程度上提升了我國(guó)的房?jī)r(jià)？造成我國(guó)目前房?jī)r(jià)與地價(jià)雙高現(xiàn)象的深層次原因是什么？為了回答這些問題，本文主要從下面幾個(gè)方面展開論述:
　　首先本文的第四章從理論上探討了房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的影響機(jī)理，針對(duì)傳統(tǒng)的Thunen模型、AMM模型、存量-流量模型等經(jīng)典明模型存在著完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)假設(shè)和不能反映土地出讓制度的兩個(gè)不足，本文基于我國(guó)目前高度壟斷的

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)，分別建立了針對(duì)土地招標(biāo)和拍賣出讓的博奕模型，對(duì)兩種不同土地出讓制度下地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行了理論分析，發(fā)現(xiàn)土地在拍賣出讓情況下，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響比招標(biāo)更大。
　　緊接著本文的第五章對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互影響程度進(jìn)行了實(shí)證研究，主要從估計(jì)房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)彈性和檢驗(yàn)兩者之間的因果關(guān)系兩方面展開。首先利用國(guó)土資源部首次對(duì)外公布的一組全國(guó)87個(gè)城市536個(gè)樓盤的調(diào)查數(shù)據(jù)，估計(jì)了全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的彈性，發(fā)現(xiàn)地價(jià)每上漲1％會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲0

6、.355％，大大低于之前國(guó)內(nèi)許多學(xué)者采用國(guó)家或某地區(qū)層面宏觀年鑒數(shù)據(jù)的估計(jì)結(jié)果，然后又進(jìn)一部分地區(qū)和分城市進(jìn)行了估計(jì)，發(fā)現(xiàn)這種地價(jià)彈性存在著十分明顯的區(qū)域差異，從高到低的排序依次是東部中小城市、中部大城市、西部大城市、中部中小城市、東部大城市、西部中小城市，基本上表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響越小這個(gè)規(guī)律。然后采用中國(guó)28個(gè)省2002年3月-2008年6月的月度面板數(shù)據(jù)對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)因果關(guān)系進(jìn)行了檢驗(yàn)，為了克服以外大多數(shù)采用全國(guó)時(shí)間

7、序列數(shù)據(jù)的小樣本偏差和不能體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域差異兩個(gè)缺陷，本文基于最新的面板誤差修正模型估計(jì)方法，檢驗(yàn)了包括全國(guó)、東部、中部、西部地區(qū)房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的因果關(guān)系。
　　隨后針對(duì)前面發(fā)現(xiàn)的地價(jià)彈性存在明顯地區(qū)差異的現(xiàn)象，本文在第六章通過建立一個(gè)以土地投機(jī)為主要目的的土地囤積模型，證明了房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的彈性與包括人口、收入等因素在內(nèi)的住房需求負(fù)相關(guān)，從而在一定程度上解釋了經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)通常有著較低的地價(jià)彈性現(xiàn)象，通過該模型還證明了房?jī)r(jià)對(duì)地

8、價(jià)為什么是缺乏彈性的。同時(shí)還采用動(dòng)態(tài)面板系統(tǒng)GMM估計(jì)方法，對(duì)由該模型得到的其他許多房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)命題進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。
　　最后為了弄清楚土地招拍掛制度是否推高了房?jī)r(jià)和目前的高昂房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)濟(jì)是什么原因造成的兩個(gè)關(guān)鍵問題，本文第七章先是采用Box and Tiao(1975)提出的干預(yù)分析模型，利用1999年2月-2010年10月全國(guó)房?jī)r(jià)的月度數(shù)據(jù)，將2004年3月31日“8.31大限”出臺(tái)視為干預(yù)，對(duì)土地招拍掛制度對(duì)房?jī)r(jià)影響進(jìn)

9、行了政策評(píng)估，發(fā)現(xiàn)土地招拍掛政策實(shí)施使全國(guó)房?jī)r(jià)提高了4.7-15.7個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步分地區(qū)的研究結(jié)果也基本支持了上述結(jié)論，因此本文認(rèn)為土地招拍掛制度本身決不是以任志強(qiáng)為代表的廣大房開商眼中推高房?jī)r(jià)的“幕后黑手”。隨后的第八章以大規(guī)模城市化所產(chǎn)生的農(nóng)地非農(nóng)化現(xiàn)象為切入點(diǎn)，采用1999年至2006年全國(guó)130個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，對(duì)我國(guó)農(nóng)地非農(nóng)化進(jìn)程的驅(qū)動(dòng)機(jī)制進(jìn)行了實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)政府財(cái)政投入和房地產(chǎn)投資過熱是大城市中推動(dòng)農(nóng)地非農(nóng)化的最主要力