如何測(cè)算招拍掛土地的地價(jià)

1、WORD 格式..可編輯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地受讓的經(jīng)濟(jì)評(píng)估 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地受讓的經(jīng)濟(jì)評(píng)估通常來(lái)說(shuō)，企業(yè)可以通過(guò)以下渠道獲取土地：招拍掛出讓土地、協(xié)議出讓土地、補(bǔ)償用地、置換用地、配套用地、國(guó)有或集體土地租賃等。近幾年來(lái)，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式進(jìn)行土地出讓已成為政府出讓土地的最主要渠道。同時(shí)，由于城市的不同，招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式又可以分為常規(guī)方法、 捆綁式方法和綜合評(píng)標(biāo)法等， 如杭州通常實(shí)行的是常規(guī)招拍掛法， 以出價(jià)最高為條件確定的受

2、讓人； 上海則多采用綜合評(píng)標(biāo)法，在考慮土地出讓金以外，還兼顧某些社會(huì)效益。此外，通過(guò)這三種方式出讓的土地都可分為凈地出讓和毛地出讓。本文中所討論的受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地僅指企業(yè)通過(guò)招標(biāo)、 拍賣(mài)、掛牌方式獲取的凈地。一、受讓土地評(píng)估的步驟測(cè)算欲受讓的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地價(jià)值， 通常采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法， 即將欲受讓的土地未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值， 減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、 稅費(fèi)、和利潤(rùn)等，以此求取土地的客觀合理價(jià)值。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地價(jià)格， 一般分為下

3、列六個(gè)步驟進(jìn)行： 調(diào)查土地的基本情況；選擇最佳物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型；估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值； 測(cè)算開(kāi)發(fā)成本； 進(jìn)行具體計(jì)算， 求土地價(jià)格。（一）調(diào)查土地基本情況 （一）調(diào)查土地基本情況主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容：1、調(diào)查土地的位置。包括三個(gè)層次：土地所在城市的性質(zhì)、土專(zhuān)業(yè)知識(shí)整理分享WORD 格式..可編輯定位。我們常用的方法是根據(jù)欲受讓地塊的容積率、其它規(guī)劃條件以及周邊的環(huán)境， 參照本公司現(xiàn)有的產(chǎn)品系列進(jìn)行評(píng)判。 這種方法便于測(cè)

4、算開(kāi)發(fā)成本， 倘若參考同一城市的產(chǎn)品， 還便于測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。選擇最佳物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型：前面所介紹的 2005【2】號(hào)地塊，位于占地 11 平方公里的西溪濕地南面，實(shí)際容積率只能為 0.9，照其限高要求， 建筑層數(shù)在 3-4 層左右， 這塊土地的物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型面臨兩種選擇： 一是選擇類(lèi)似上海鼎邦麗池的產(chǎn)品； 二是選擇類(lèi)似北京青龍橋的產(chǎn)品。兩種不同的選擇不僅影響了下一步預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，且最終影響對(duì)土地價(jià)值的判斷。選擇最佳物