存量建設(shè)用地改造地價(jià)的特性及測(cè)算體系構(gòu)建

1、<p>　　存量建設(shè)用地改造地價(jià)的特性及測(cè)算體系構(gòu)建</p><p>　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)得到快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。依據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》，2010年中國(guó)GDP達(dá)到1.33萬(wàn)億美元，首次超過(guò)日本成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。但中國(guó)的總量成為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，不等于人均也成為第二大經(jīng)濟(jì)體，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成為我國(guó)現(xiàn)階段的迫切需要。特別是我國(guó)在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，消耗了

2、大量的土地資源，粗放的土地利用方式難以為繼，土地資源供求矛盾日益突出，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展受到嚴(yán)重制約。為破解土地資源困局，我國(guó)各地區(qū)特別是沿海省份，紛紛從新增建設(shè)用地轉(zhuǎn)向盤(pán)活存量建設(shè)土地，廣東省“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）改造工作、上海市舊區(qū)改造工作、深圳市城市更新工作等走在了新一輪發(fā)展的前列。地價(jià)測(cè)算是存量建設(shè)用地改造中的一項(xiàng)重要工作，而存量建設(shè)用地改造與新增建設(shè)用地出讓有較大不同，導(dǎo)致存量建設(shè)用地的改造地價(jià)有較大的特殊性，存

3、量建設(shè)用地改造地價(jià)的測(cè)算方法也有較大差異。 </p><p>　　一、存量建設(shè)用地改造與新增建設(shè)用地出讓的比較 </p><p>　　存量建設(shè)用地改造與新增建設(shè)用地出讓在土地條件、占用、權(quán)利、處置、收益等方面存在著較大客觀差異：在土地條件上，新增建設(shè)用地一般分為需征轉(zhuǎn)農(nóng)用集體土地、需征用的集體建設(shè)土地、“三通一平”、“五通一平”等類型的土地，而存量建設(shè)用地一般為附屬大量建筑物的城市建設(shè)用地

4、；在土地占用上，新增建設(shè)用地由政府統(tǒng)一管理，而存量建設(shè)用地則是分散在各土地使用權(quán)人手中；在土地權(quán)益上，新增建設(shè)用地權(quán)利關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單，而存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)面對(duì)的權(quán)利關(guān)系較為復(fù)雜；在土地處置上，新增建設(shè)用地處置權(quán)在政府，政府可以采取劃撥、協(xié)議出讓、招拍掛出讓等方式進(jìn)行處置，而存量建設(shè)用地使用權(quán)掌握在土地使用者手上，政府不能隨意處置；在土地收益上，新增建設(shè)用地出讓收益由政府支配，而存量建設(shè)用地土地收益則要兼顧各方利益。 </p>

5、<p>　　二、存量建設(shè)用地改造地價(jià)的特殊性 </p><p>　　存量建設(shè)用地改造的地價(jià)測(cè)算單位。與新增建設(shè)用地以宗地為單位進(jìn)行管理和地價(jià)測(cè)算不同，存量建設(shè)用地改造以項(xiàng)目為單位進(jìn)行管理與地價(jià)測(cè)算。一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)可能僅有一個(gè)新宗地，也可能有多個(gè)新宗地。改造規(guī)劃確定整體實(shí)施的，整個(gè)單元作為一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行地價(jià)測(cè)算；改造規(guī)劃確定分期或分項(xiàng)目實(shí)施的，其中一期或一個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)用地審批的，以該期作為一個(gè)項(xiàng)目或該項(xiàng)目為單位

6、進(jìn)行地價(jià)測(cè)算。以項(xiàng)目為單位進(jìn)行地價(jià)測(cè)算后，需分?jǐn)偟礁鱾€(gè)新宗地。 </p><p>　　存量建設(shè)用地改造的用地類型轉(zhuǎn)化。與新增建設(shè)用地按規(guī)劃的用地類型進(jìn)行地價(jià)測(cè)算不同，存量建設(shè)用地改造需考慮原有用地類型與規(guī)劃用地類型的轉(zhuǎn)化。原有用地類型可能為工業(yè)、住宅、辦公、商業(yè)等用途，也可能是混合用途；規(guī)劃用地類型可能為工業(yè)、住宅、辦公、商業(yè)等用途，也可能是混合用途。存量建設(shè)用地改造的地價(jià)需用規(guī)劃用地類型的地價(jià)扣減原有用地類型的

7、地價(jià)。 </p><p>　　存量建設(shè)用地改造的剩余年期。與新增建設(shè)用地僅考慮出讓年期不同，存量建設(shè)用地改造需考慮原建設(shè)用地的剩余年期。如原宗地出讓年期50年，已使用20年，剩余年期30年。存量建設(shè)用地改造的地價(jià)測(cè)算，則需考慮將剩余年期30年的地價(jià)測(cè)算出來(lái)，在改造實(shí)施主體需繳納的地價(jià)中扣減。 </p><p>　　存量建設(shè)用地改造的地上建筑物處理。與新增建設(shè)用地附屬建筑較少（理論上政府出讓

8、土地應(yīng)為凈地）不同，存量建設(shè)用地上一般都建設(shè)了大量建筑物。這些建筑物權(quán)利人不同、成新度不同、建筑用途不同，均需要進(jìn)行拆遷賠償。因此存量建設(shè)用地改造的地價(jià)測(cè)算時(shí)，需清查與評(píng)估地上建筑物的價(jià)值，并在應(yīng)繳地價(jià)中予以統(tǒng)籌。 </p><p>　　存量建設(shè)用地改造的配建面積地價(jià)。與新增建設(shè)用地要求配建的建筑物（主要是市政服務(wù)設(shè)施）較少不同，存量建設(shè)用地改造要求大量配建保障性住房、安居型商品房、小學(xué)、醫(yī)院等配建建筑。因此存量

9、建設(shè)用地改造的地價(jià)測(cè)算時(shí)，需按產(chǎn)權(quán)歸屬、配套等級(jí)進(jìn)行區(qū)分，保障性住房、小學(xué)、醫(yī)院等產(chǎn)權(quán)歸政府的配建建筑面積，以及規(guī)劃配套等級(jí)內(nèi)的配建建筑面積應(yīng)免繳地價(jià)，而安居型商品房、會(huì)所、商場(chǎng)等產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)、規(guī)劃配套等級(jí)外的配建建筑面積應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)。 </p><p>　　三、存量建設(shè)用地改造地價(jià)的測(cè)算體系構(gòu)建 </p><p>　　從存量建設(shè)用地改造與新增建設(shè)用地出讓的較多不同點(diǎn)，以及存量建設(shè)用地改

10、造地價(jià)測(cè)算的較大特殊性可以看出，以凈地為基礎(chǔ)的新增建設(shè)用地地價(jià)測(cè)算體系不適應(yīng)存量建設(shè)用地改造地價(jià)測(cè)算，存量建設(shè)用地改造地價(jià)測(cè)算需構(gòu)建以毛地為基礎(chǔ)的地價(jià)測(cè)算體系。 </p><p>　　1.存量建設(shè)用地改造地價(jià)定義 </p><p>　　存量建設(shè)用地改造地價(jià)可稱為毛地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)，是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過(guò)拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_(kāi)發(fā)過(guò)程、不具備基本建設(shè)條件的土地，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照改造估價(jià)工作

11、規(guī)程評(píng)估出的，在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。 </p><p>　　2.存量建設(shè)用地改造地價(jià)的估價(jià)方法 </p><p>　　存量建設(shè)用地改造可采用剩余法、市場(chǎng)比較法、收益法進(jìn)行評(píng)估。其中剩余法評(píng)估存量建設(shè)用地改造地價(jià)，方法是先評(píng)估改造后土地或房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，然后扣減拆遷安置成本、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本等費(fèi)用，得出存量建設(shè)用地的合理價(jià)格。市場(chǎng)比較法評(píng)估存量建設(shè)用地改造地價(jià)，方法是搜集改

12、造類似區(qū)域的存量建設(shè)用地改造交易價(jià)格，通過(guò)土地條件、區(qū)位情況、交易情況等因素修正后，得出存量建設(shè)用地改造的合理價(jià)格。收益法評(píng)估存量建設(shè)用地改造地價(jià)，方法是先評(píng)估改造后的土地或建筑物收益，減去改造前的土地或建筑物收益，得出存量建設(shè)用地的合理價(jià)格。因存量建設(shè)用地交易案例較少、改造前后收益預(yù)測(cè)困難等原因，現(xiàn)行存量建設(shè)用地改造一般選用剩余法估價(jià)。 </p><p>　　3.存量建設(shè)用地改造剩余法估價(jià)步驟 </p&g

13、t;<p>　?。?）存量建設(shè)用地現(xiàn)狀調(diào)查 </p><p>　　調(diào)查擬改造范圍內(nèi)存量建設(shè)用地的用地面積、建筑數(shù)量、建筑面積、建設(shè)類型、土地權(quán)屬、土地使用年期等基本情況；調(diào)查擬改造范圍規(guī)劃用地面積、規(guī)劃用途、容積率、配建面積等規(guī)劃控制指標(biāo)。 </p><p>　?。?）項(xiàng)目改造后租售收入測(cè)算 </p><p>　　首先根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，扣減回遷安置房面

14、積、法定配建面積后得出可租售建筑面積；然后選擇合適的租售策略，以合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，估算項(xiàng)目正常的租售收入；最后扣減營(yíng)運(yùn)及交易成本，得出合理的項(xiàng)目改造租售收益。 </p><p>　?。?）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償和過(guò)渡安置費(fèi)用估算 </p><p>　　依據(jù)擬改造范圍內(nèi)存量建設(shè)用地的用地面積、建筑面積、建設(shè)類型、土地權(quán)屬、土地使用年期等基本情況，根據(jù)市場(chǎng)客觀的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，估算項(xiàng)目拆遷補(bǔ)

15、償費(fèi)用；按照根據(jù)擬改造范圍內(nèi)租住人員情況，根據(jù)市場(chǎng)客觀的拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)，估算項(xiàng)目拆遷過(guò)渡安置費(fèi)用。 </p><p>　　（4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本估算 </p><p>　　依據(jù)規(guī)劃用地面積、規(guī)劃建設(shè)用途、容積率、配建面積等規(guī)劃控制指標(biāo)，根據(jù)市場(chǎng)客觀的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本標(biāo)準(zhǔn)，估算項(xiàng)目前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等費(fèi)用，合計(jì)得出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。 </p><p>