存量建設用地改造地價的特性及測算體系構建

1、<p>　　存量建設用地改造地價的特性及測算體系構建</p><p>　　改革開放以來，我國經濟社會得到快速發(fā)展，經濟實力不斷增強。依據(jù)中國社會科學院發(fā)布的《經濟藍皮書》，2010年中國GDP達到1.33萬億美元，首次超過日本成為世界第二大經濟體。但中國的總量成為全球第二大經濟體，不等于人均也成為第二大經濟體，轉變經濟增長方式、優(yōu)化產業(yè)結構成為我國現(xiàn)階段的迫切需要。特別是我國在經濟高速發(fā)展的同時，消耗了

2、大量的土地資源，粗放的土地利用方式難以為繼，土地資源供求矛盾日益突出，經濟社會的可持續(xù)發(fā)展受到嚴重制約。為破解土地資源困局，我國各地區(qū)特別是沿海省份，紛紛從新增建設用地轉向盤活存量建設土地，廣東省“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）改造工作、上海市舊區(qū)改造工作、深圳市城市更新工作等走在了新一輪發(fā)展的前列。地價測算是存量建設用地改造中的一項重要工作，而存量建設用地改造與新增建設用地出讓有較大不同，導致存量建設用地的改造地價有較大的特殊性，存

3、量建設用地改造地價的測算方法也有較大差異。 </p><p>　　一、存量建設用地改造與新增建設用地出讓的比較 </p><p>　　存量建設用地改造與新增建設用地出讓在土地條件、占用、權利、處置、收益等方面存在著較大客觀差異：在土地條件上，新增建設用地一般分為需征轉農用集體土地、需征用的集體建設土地、“三通一平”、“五通一平”等類型的土地，而存量建設用地一般為附屬大量建筑物的城市建設用地

4、；在土地占用上，新增建設用地由政府統(tǒng)一管理，而存量建設用地則是分散在各土地使用權人手中；在土地權益上，新增建設用地權利關系相對簡單，而存量建設用地再開發(fā)面對的權利關系較為復雜；在土地處置上，新增建設用地處置權在政府，政府可以采取劃撥、協(xié)議出讓、招拍掛出讓等方式進行處置，而存量建設用地使用權掌握在土地使用者手上，政府不能隨意處置；在土地收益上，新增建設用地出讓收益由政府支配，而存量建設用地土地收益則要兼顧各方利益。 </p>

5、<p>　　二、存量建設用地改造地價的特殊性 </p><p>　　存量建設用地改造的地價測算單位。與新增建設用地以宗地為單位進行管理和地價測算不同，存量建設用地改造以項目為單位進行管理與地價測算。一個項目內可能僅有一個新宗地，也可能有多個新宗地。改造規(guī)劃確定整體實施的，整個單元作為一個項目進行地價測算；改造規(guī)劃確定分期或分項目實施的，其中一期或一個項目申請用地審批的，以該期作為一個項目或該項目為單位

6、進行地價測算。以項目為單位進行地價測算后，需分攤到各個新宗地。 </p><p>　　存量建設用地改造的用地類型轉化。與新增建設用地按規(guī)劃的用地類型進行地價測算不同，存量建設用地改造需考慮原有用地類型與規(guī)劃用地類型的轉化。原有用地類型可能為工業(yè)、住宅、辦公、商業(yè)等用途，也可能是混合用途；規(guī)劃用地類型可能為工業(yè)、住宅、辦公、商業(yè)等用途，也可能是混合用途。存量建設用地改造的地價需用規(guī)劃用地類型的地價扣減原有用地類型的

7、地價。 </p><p>　　存量建設用地改造的剩余年期。與新增建設用地僅考慮出讓年期不同，存量建設用地改造需考慮原建設用地的剩余年期。如原宗地出讓年期50年，已使用20年，剩余年期30年。存量建設用地改造的地價測算，則需考慮將剩余年期30年的地價測算出來，在改造實施主體需繳納的地價中扣減。 </p><p>　　存量建設用地改造的地上建筑物處理。與新增建設用地附屬建筑較少（理論上政府出讓

8、土地應為凈地）不同，存量建設用地上一般都建設了大量建筑物。這些建筑物權利人不同、成新度不同、建筑用途不同，均需要進行拆遷賠償。因此存量建設用地改造的地價測算時，需清查與評估地上建筑物的價值，并在應繳地價中予以統(tǒng)籌。 </p><p>　　存量建設用地改造的配建面積地價。與新增建設用地要求配建的建筑物（主要是市政服務設施）較少不同，存量建設用地改造要求大量配建保障性住房、安居型商品房、小學、醫(yī)院等配建建筑。因此存量

9、建設用地改造的地價測算時，需按產權歸屬、配套等級進行區(qū)分，保障性住房、小學、醫(yī)院等產權歸政府的配建建筑面積，以及規(guī)劃配套等級內的配建建筑面積應免繳地價，而安居型商品房、會所、商場等產權歸企業(yè)、規(guī)劃配套等級外的配建建筑面積應按規(guī)定補繳地價。 </p><p>　　三、存量建設用地改造地價的測算體系構建 </p><p>　　從存量建設用地改造與新增建設用地出讓的較多不同點，以及存量建設用地改

10、造地價測算的較大特殊性可以看出，以凈地為基礎的新增建設用地地價測算體系不適應存量建設用地改造地價測算，存量建設用地改造地價測算需構建以毛地為基礎的地價測算體系。 </p><p>　　1.存量建設用地改造地價定義 </p><p>　　存量建設用地改造地價可稱為毛地市場評估地價，是指在城市建成區(qū)范圍內，尚未經過拆遷安置補償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設條件的土地，由評估機構按照改造估價工作

11、規(guī)程評估出的，在正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。 </p><p>　　2.存量建設用地改造地價的估價方法 </p><p>　　存量建設用地改造可采用剩余法、市場比較法、收益法進行評估。其中剩余法評估存量建設用地改造地價，方法是先評估改造后土地或房地產的市場價格，然后扣減拆遷安置成本、開發(fā)建設成本等費用，得出存量建設用地的合理價格。市場比較法評估存量建設用地改造地價，方法是搜集改

12、造類似區(qū)域的存量建設用地改造交易價格，通過土地條件、區(qū)位情況、交易情況等因素修正后，得出存量建設用地改造的合理價格。收益法評估存量建設用地改造地價，方法是先評估改造后的土地或建筑物收益，減去改造前的土地或建筑物收益，得出存量建設用地的合理價格。因存量建設用地交易案例較少、改造前后收益預測困難等原因，現(xiàn)行存量建設用地改造一般選用剩余法估價。 </p><p>　　3.存量建設用地改造剩余法估價步驟 </p&g

13、t;<p>　?。?）存量建設用地現(xiàn)狀調查 </p><p>　　調查擬改造范圍內存量建設用地的用地面積、建筑數(shù)量、建筑面積、建設類型、土地權屬、土地使用年期等基本情況；調查擬改造范圍規(guī)劃用地面積、規(guī)劃用途、容積率、配建面積等規(guī)劃控制指標。 </p><p>　?。?）項目改造后租售收入測算 </p><p>　　首先根據(jù)項目規(guī)劃指標，扣減回遷安置房面

14、積、法定配建面積后得出可租售建筑面積；然后選擇合適的租售策略，以合理的房地產市場趨勢預測為基礎，估算項目正常的租售收入；最后扣減營運及交易成本，得出合理的項目改造租售收益。 </p><p>　?。?）項目拆遷補償和過渡安置費用估算 </p><p>　　依據(jù)擬改造范圍內存量建設用地的用地面積、建筑面積、建設類型、土地權屬、土地使用年期等基本情況，根據(jù)市場客觀的拆遷補償標準，估算項目拆遷補

15、償費用；按照根據(jù)擬改造范圍內租住人員情況，根據(jù)市場客觀的拆遷安置標準，估算項目拆遷過渡安置費用。 </p><p>　　（4）項目開發(fā)建設成本估算 </p><p>　　依據(jù)規(guī)劃用地面積、規(guī)劃建設用途、容積率、配建面積等規(guī)劃控制指標，根據(jù)市場客觀的開發(fā)建設成本標準，估算項目前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、不可預見費等費用，合計得出項目開發(fā)建設成本。 </p><p>