城市綜合用地地價評估方法研究及應用.pdf

1、隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，土地相對稀缺性日益增強，保護耕地與保障發(fā)展已成為當前土地管理的一大難題。為有效緩解土地供求矛盾，土地節(jié)約集約利用已擺上了各級政府部門的重要議程。因此，對土地的利用不再是只強調(diào)平面的擴張，而是向空間要地，提高土地的集約利用。
　　綜合用地正是伴隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和土地集約化利用程度的提高而產(chǎn)生的一種新的土地利用類型，它體現(xiàn)了土地用途由平面型向立體型、由單一化向多元化發(fā)展的趨勢。例如街道兩側(cè)的用地，底層為商業(yè)用

2、途，上面幾層為辦公或住宅等用途，這樣便形成了在同一宗地上出現(xiàn)了不同用途的立體空間組合即綜合用地。近年來，綜合用地在城鎮(zhèn)土地利用中的比例增長迅速，地位也愈顯重要，對其價格的評估已成為目前土地評估市場的主旋律。
　　雖然，我國在城鎮(zhèn)單一用途的土地估價方面進行了大量的研究和探索，各地對其地價的評估有了較為成熟的理論和方法，如：市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法等，但在城鎮(zhèn)綜合用地的地價評估方面還沒有行成一套切實可行的理論體系與估

3、價方法。因此，對綜合用地價格評估方法的研究顯得非常重要。
　　本文首先概括了研究的背景、目的和意義，全面分析了國內(nèi)外綜合用地估價的研究現(xiàn)狀：再對綜合用地的概念、類型、特點，綜合用地估價的理論基礎、基本原則及地價影響因素等進行了詳細闡述；其后總結(jié)回顧了綜合用地估價的一般方法，并對各種方法的原理、計算公式及適用范圍等方面進行了比較。在此基礎上，提出了適合綜合用地價格評估的一些特殊方法：基準地價分類修正綜合法、假設開發(fā)修正系數(shù)法和灰色預

4、測法。
　　①基準地價分類修正綜合法，該方法首先是在每種用途的基準地價基礎上，利用基準地價系統(tǒng)修正法來評估出各種用途的單位地價，再根據(jù)綜合用地的空間利用狀況、地價空間分布狀況等因素的影響，確定地價空間的分配率，最后將各種用途的地價加權(quán)求和得出綜合用地的單位地價和總地價。
　　②假設開發(fā)修正系數(shù)法是在假設開發(fā)法的基礎上，運用測算出的空間分配率將分用途測算出的單位地價進行修正，再將修正后的單位地價進行求和，得出綜合用地的單位地價

5、和總地價。
　?、刍疑A測法是借助灰色系統(tǒng)理論，根據(jù)理念市場上的地價指數(shù)對待估宗地價格進行預測。
　　最后以南昌市紅谷灘新區(qū)為研究區(qū)域進行實證研究。通過模擬實例的測算結(jié)果可知：基準地價分類修正綜合法測算結(jié)果為6537元/平方米、假設開發(fā)修正系數(shù)法測算結(jié)果為6539元/平方米、灰色預測法測算結(jié)果為6523元/平方米，三者測算結(jié)果非常接近，這充分說明運用基準地價分類修正綜合法、假設開發(fā)修正系數(shù)法和灰色預測法相結(jié)合來評估綜合用地的