開縣城區(qū)商住用地地價評估市場比較法改進(jìn)研究.pdf

1、我國住房制度改革以來，房地產(chǎn)市場逐漸放開并取得了較快的發(fā)展。房地產(chǎn)價值的合理、客觀核定在房地產(chǎn)一級和二級市場各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動中起著重大作用。開縣土地市場活躍，尤其是城區(qū)商住用地出讓及轉(zhuǎn)讓案例特別多，因此市場比較法成為開縣區(qū)域應(yīng)用最廣泛的評估方法。論文旨在結(jié)合開縣城區(qū)開發(fā)和地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際，客觀分析市場比較法中各影響因子的作用，合理調(diào)整比較系數(shù)，以形成適合開縣城區(qū)商住用地地價評估的市場比較法體系。論文針對市場比較法中比較案例、各修正因素篩選及量

2、化問題，以開縣城區(qū)商住用地為對象，深入分析市場比較法估價體系，并對開縣商圈進(jìn)行市場調(diào)查獲取一手資料，研究開縣城市總體規(guī)劃、開縣歷年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、近年土地成交案例，通過資料分析與實(shí)際走訪調(diào)查相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合，理論分析聯(lián)系實(shí)證研究，形成了適合研究區(qū)域的市場比較法估價體系。主要結(jié)論如下:
　　1、該區(qū)域市場比較法中的顯著相關(guān)因子為:一般因素中的交易時間因素，區(qū)域因素中距商業(yè)中心距離、公用設(shè)施、商業(yè)繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完備度

3、、公交便捷度、道路通達(dá)度，個別因素中容積率、土地級別、臨街狀況、面積。
　　2、基于三峽移民對開縣特有影響的考慮，在重慶地價指數(shù)表基礎(chǔ)上修正得出了開縣近年地價指數(shù)。
　　3、對容積率等地價顯著影響因子進(jìn)行逐一修正后，距商業(yè)中心距離，每相差1km，修正0.5％;公用設(shè)施完備度每相差一個等級，修正2％;商業(yè)繁華程度每相差一個等級修正5％;公交便捷度每增加或減少1條線路修正0.5％，涉及軌道交通修正1％;道路通達(dá)度每相差一個等級修

4、正2％，涉及單行道和步行街修正增加修正1％;為減小容積率對地價的顯著影響采用比較案例樓面價為比準(zhǔn)價格;臨街狀況每相差一個等級，修正5％;面積每相差一個等級修正2％。
　　4、建立了參照案例適宜度量化模型，解決了在案例選取時的主觀性、隨意性問題，提高了估價的可信度。參照案例適宜度量化辦法為:參照案例適宜度=60/容積率差異+15/交易時間差異+25/面積適宜度等級差異。
　　5、考慮到開縣城市規(guī)劃的重大變化，重新構(gòu)建了開縣商業(yè)