城鎮(zhèn)綜合用地估價理論與方法.pdf

1、隨著經(jīng)濟建設不斷發(fā)展，土地相對稀缺性增強，土地集約利用增多，綜合用地在城鎮(zhèn)中所占比重快速增長，其地位也愈顯重要，特別是在城鎮(zhèn)土地出讓中規(guī)定的土地用途也有很多為綜合用地。估價實務中接觸最多最為廣泛的也恰恰是綜合用地地價的評估，因此對綜合用地宗地地價評估方法的研究就顯得尤為重要。 我國城鎮(zhèn)土地估價工作已開展多年，各地雖然對城鎮(zhèn)單一用途地價的評估有了比較成熟的方法，如收益還原法、市場比較法、假設開發(fā)法等，但在綜合用地的估價上卻沒有形成

2、一些切實可行的好方法。綜合用地估價方法的研究在我國起步較晚，估價方法有很多不足之處，需要進一步改進，本文就是在這樣的一個背景下開展研究的，以期能在改進的道路上往前更進一步。 本文首先概況了綜合用地的估價的背景和意義，分析了國內(nèi)外綜合用地估價的研究現(xiàn)狀；然后概述了綜合用地地價的概念、綜合用地的類型，分析了綜合用地地價影響因素、闡述綜合用地估價的原則；其后，介紹了綜合用地的特性、理論基礎。本文比較了綜合用地估價的一般方法的優(yōu)劣，提出

3、了適合立體型綜合用地及平面型綜合用地評估的一些特殊估價方法的具體操作步驟，并在此基礎上提出了更為完善的估價方法：基準地價分用途修正法和假設開發(fā)修正系數(shù)法，并結(jié)合實例進行了驗證，得了較為滿意的結(jié)果。其結(jié)果說明此兩種方法在綜合用地的估價中具有其現(xiàn)實意義，具備很強的可操作性，是適合綜合用地評估的兩種實用性較強的估價方法。 基準地價分用途修正法，是在分用途基準地價基礎上，根據(jù)綜合用地的各用途空間利用狀況，采用先利用基準地價系數(shù)修正法測算

4、出各用途的單位地價，再考慮地價空間價值的影響，確定地價空間分配率進行修正，最后求和得出綜合用地的單位地價及總地價。此法可操作性強，實用性強，但要求估價人員需要調(diào)查大量的數(shù)據(jù)資料，并認真分析待估地塊的實際情況，選擇出切實可行的空間分配率的確定方法。 基準地價分用途修正法是一種新的評估方法，其使用的地價垂直分配系數(shù)或面積修正系數(shù)沒有考慮不同用途之間的相互影響和制約，因此還需在今后的研究實踐中不斷完善和改進。 本文所采用的假設