房地產項目全程管理的關鍵環(huán)節(jié)及其把控

1、期末論文期末論文設計設計(論文論文)題目：房地產項目全程管理的關鍵環(huán)節(jié)及其把控題目：房地產項目全程管理的關鍵環(huán)節(jié)及其把控房地產項目全程管理的關鍵環(huán)節(jié)及其把控一、房地產項目歷程中國經濟的市場化進程從1978年的改革開放開始也拉開了我國房地產行業(yè)項目管理發(fā)展的序幕。研究者們對于我國房地產發(fā)全過程項目管理的發(fā)展看法不一以下主要結合我國房地產行業(yè)的發(fā)展歷程和建設型企業(yè)推行項目管理的過程簡要分析中國房地產開發(fā)過程中的項管理演變?！?、第一階段:學習

2、和試點(19841993年)在我國房地產行業(yè)發(fā)展的前兩個階段房地產行業(yè)還并沒存完全走向市場化房地產開發(fā)商幾乎沒有項目管理的概念此時房地產項目的發(fā)也是基于各種單項技術手段進行策劃并在某種技術手段深入拓展規(guī)范操作。從80年代后期到90年代初我國工程建設實行招投標制。1984年的魯布革水電站項目標志著我國開始學習國外項目管理的經驗。在該項目中日本大成公司承建的引水隧道工程其項目管理模式給我國工程建設理念帶來了很大沖擊1987年五部委聯(lián)合推廣該

3、項目中的管理經驗。在這之后我國進入推行項目管理經驗的試點階段標志性事件是1993年我國在呼和浩特召開的項目管理工作會議。二、第二階段:全面推廣(19941997年)在這個階段中我國房地產行業(yè)正在進行從計劃經濟向市場化轉型的關鍵時期房地產市場的土地管制和價格管制正在逐漸放開這預示著未來房地產市場的發(fā)展將更加快速競爭也更加激烈。因此建設型行業(yè)也預見項目管理經驗越發(fā)重要。從1994年九江項目管理工作會議到1997年西安項目管理工作會議我國工程

4、建設行業(yè)進入全而總結和推廣項目管理經驗的階段。三、第三階段:完善和深化規(guī)范(19982000年)由于國家政策調整土地市場和價格管制在1998年以后被放開和取消我國房地產行業(yè)的市場化經營氛圍和競爭變得更加激烈也迎來了快速發(fā)展的黃房地產項目管理的信息化。這是指伴隨著網絡時代的到來，房地產項目管理的信息化程度和水平不斷提高的趨勢。三、房地產項目管理的內容房地產項目管理主要包括項目全過程的管理，而不僅僅是施工階段的成本管理、工程管理、質量管理、

5、進度管理、合同管理、施工安全管理以及信息管理等內容。其中，各階段的成本管理、質量管理、進度管理是三大管理核心，它們既相互聯(lián)系又存在著矛盾的整體，其關系：三大管理目標之間的對立關系。在通常情況下，如果對項目質量有較高要求就會投入較多的資金和時間；如果要搶時間、爭進度，要在短時間完成項目，就勢必會增加投資或是項目質量下降；如果要減少投資，勢必會考慮降低項目功能要求和質量標準，所以說三大管理目標之間既矛盾又對立的一面。三大管理目標之間的統(tǒng)一關

6、系。在通常情況下適當增加投資數量，為采取加快進度的措施提供經濟條件，可以縮短工期，使項目盡早完工、投資盡早回收，使項目全壽命周期經濟效益得到提高：適當提高項目功能要求與質量標準，雖然增加工期但是節(jié)約項目動用后的資金；如果項目進度制定既科學又合理，可以使縮短工期也可能獲得較好的質量和較低的工程費用。四、房地產開發(fā)過程的項目管理的八項程序房地產商提出開發(fā)設想，尋找投資機會。一個好的房地產項因需要一個好的發(fā)設想而該開發(fā)設想建立在房地產發(fā)商需要

7、認真研究市場的變化趨勢確定不同地段發(fā)展前景和需求狀況的基礎之上。1投資機會尋找。通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產市場的調查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。2投資機會的篩選。開發(fā)商選擇出實現其開發(fā)設想的開發(fā)用地，探討技術可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設計方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。3可行性研究?？尚行匝芯恳鈭D在于確定開發(fā)設想是否合理和可操作。4可申請項目用地，獲得土地使用權。