房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制制度設(shè)計(jì)和運(yùn)行中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)分析

1、<p>　　房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制制度設(shè)計(jì)和運(yùn)行中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)分析</p><p>　　摘要：隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與完善，以及人們住房需求的不斷上升，房地產(chǎn)公司近幾年普遍進(jìn)入了蓬勃發(fā)展時(shí)期。然而同時(shí)，企業(yè)競爭逐年上升，政府宏觀調(diào)控也愈發(fā)從緊，并且發(fā)布了一系列政策與措施穩(wěn)定房價(jià)和控制銀行信貸。在該環(huán)境下，房地產(chǎn)公司唯有不斷加強(qiáng)內(nèi)部控制力度，才能提高市場競爭力，以求穩(wěn)定發(fā)展。基于此，筆者以房地產(chǎn)公司為立足點(diǎn)，通過分

2、析房地產(chǎn)公司內(nèi)控機(jī)制的當(dāng)前現(xiàn)狀，對其內(nèi)部控制機(jī)制的設(shè)計(jì)與運(yùn)行展開探討，希望有助于我國房地產(chǎn)公司的未來發(fā)展。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 內(nèi)部控制 運(yùn)行 發(fā)展 </p><p><b>　　一、引言 </b></p><p>　　在現(xiàn)代企業(yè)制度的發(fā)展與深入之下，內(nèi)控機(jī)制的重要性已愈發(fā)被企業(yè)所認(rèn)知。從某種程度上可以說，內(nèi)控機(jī)制的建立健

3、全是企業(yè)長期運(yùn)營與良性發(fā)展的重要保證。近些年，隨著人們住房需求的不斷上升，房地產(chǎn)公司獲得了蓬勃發(fā)展，但與此同時(shí)，我國政府為了打壓不斷上漲的房價(jià)，出具了一系列政策與措施，銀行信貸也不斷從緊，房地產(chǎn)公司面臨著前所未有的生存壓力。在此情況下，房地產(chǎn)公司如何規(guī)范運(yùn)作、如何提高資金利用效率、如何加強(qiáng)內(nèi)部管理，已成為房地產(chǎn)公司越來越關(guān)注的問題。而內(nèi)部控制機(jī)制能夠有效改善這一狀況。因此，設(shè)計(jì)與運(yùn)行內(nèi)控機(jī)制對房地產(chǎn)公司具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。 <

4、/p><p>　　二、房地產(chǎn)公司加強(qiáng)設(shè)計(jì)與運(yùn)行內(nèi)部控制機(jī)制的意義 </p><p>　　房地產(chǎn)公司由于生產(chǎn)周期長，需要資金數(shù)額大等特點(diǎn)，不同于一般企業(yè)。因此，在其內(nèi)部管理中，更應(yīng)該通過內(nèi)控機(jī)制的設(shè)計(jì)與運(yùn)行，不斷提高資金的使用效率，節(jié)約成本，做好風(fēng)險(xiǎn)防控，以在激烈的市場競爭中獲得長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)與運(yùn)營內(nèi)控機(jī)制的意義主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。 </p><p>　　首

5、先，內(nèi)控機(jī)制的狀況能夠直接體現(xiàn)房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理水平。良好的內(nèi)控機(jī)制能夠使房地產(chǎn)公司各部門之間彼此配合、相互協(xié)調(diào)，有利于從公司整體的角度加強(qiáng)管理。 </p><p>　　其次，建立健全內(nèi)控機(jī)制是房地產(chǎn)公司未來發(fā)展的必然要求。目前，信息化建設(shè)正在我國企業(yè)中不斷普及與完善，信息化管理是企業(yè)內(nèi)部管理的一種趨勢。因此，傳統(tǒng)的內(nèi)控措施已無法滿足企業(yè)的發(fā)展要求，開放化與網(wǎng)絡(luò)化是房地產(chǎn)公司內(nèi)控機(jī)制的未來發(fā)展要求。 </

6、p><p>　　最后，設(shè)計(jì)與運(yùn)行內(nèi)控機(jī)制是企業(yè)完善公司治理結(jié)構(gòu)的要求。擁有健全的內(nèi)控機(jī)制是企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)的一項(xiàng)必然要求。因此，房地產(chǎn)公司若要擁有完善的公司治理結(jié)構(gòu)，勢必要先建立健全內(nèi)控機(jī)制。 </p><p>　　三、房地產(chǎn)公司內(nèi)控機(jī)制的設(shè)計(jì)與運(yùn)行需要滿足的目標(biāo) </p><p>　?。ㄒ唬┖暧^目標(biāo)――合規(guī)性 </p><p>　　在宏觀方面，

7、房地產(chǎn)公司內(nèi)控機(jī)制的設(shè)計(jì)與運(yùn)行首先需要滿足與符合國家各類政策的規(guī)定。其次，近幾年房價(jià)不斷攀升，國家為了打壓房價(jià)，從緊了銀行信貸，而且還頒布了“新國五條”。面對這些宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)公司的內(nèi)控機(jī)制在設(shè)計(jì)與運(yùn)行中應(yīng)及時(shí)做出靈活調(diào)整。最后，房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目覆蓋區(qū)域廣泛，而在不同區(qū)域上政府政策可能有所不同，因此，房地產(chǎn)公司的內(nèi)控機(jī)制在運(yùn)行中應(yīng)區(qū)別對待。 </p><p><b>　?。ǘ┪⒂^目標(biāo) </b

8、></p><p><b>　　1、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn) </b></p><p>　　嚴(yán)格說來，房地產(chǎn)公司是一種面向大眾的服務(wù)類企業(yè)。其所供商品多為滿足社會大眾住房、用房需求的商品房。因此，房地產(chǎn)公司在內(nèi)控機(jī)制的設(shè)計(jì)中，應(yīng)以滿足大眾需求為出發(fā)點(diǎn)，嚴(yán)格將房產(chǎn)項(xiàng)目控制在預(yù)計(jì)的建設(shè)周期之內(nèi)，杜絕拖延行為。 </p><p><b>　　2、質(zhì)量

9、保證目標(biāo) </b></p><p>　　房產(chǎn)質(zhì)量不僅關(guān)乎社會大眾的生命安全，其同時(shí)也是房地產(chǎn)公司的生命線。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)通過建立健全內(nèi)控機(jī)制加強(qiáng)房產(chǎn)質(zhì)量。在內(nèi)控機(jī)制的設(shè)計(jì)上，也應(yīng)把質(zhì)量保證作為一項(xiàng)內(nèi)控目標(biāo)。 </p><p><b>　　3、成本控制目標(biāo) </b></p><p>　　無論何種單位類型，其最終目的都是最大程度的盈

10、利。在房產(chǎn)價(jià)格不斷被打壓的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，成本控制成為房地產(chǎn)公司盈利的前提與基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)公司在內(nèi)控機(jī)制設(shè)計(jì)的過程中，應(yīng)將成本控制作為其一項(xiàng)內(nèi)控目標(biāo)，最大程度的減少資金占用率。 </p><p>　　四、當(dāng)前我國房地產(chǎn)公司內(nèi)控機(jī)制的運(yùn)行現(xiàn)狀 </p><p>　　（一）房地產(chǎn)公司管理人員內(nèi)控意識淡薄 </p><p>　　內(nèi)部控制的重要性雖然已被我國廣大企業(yè)的管理者

11、所認(rèn)知。但是這種認(rèn)知更多的還是停留在“理論化”層面，在公司的實(shí)際管理中對內(nèi)控的強(qiáng)調(diào)依舊不足。主要原因還是源于房地產(chǎn)公司管理人員的內(nèi)控意識淡薄。眾所周知，房地產(chǎn)公司利潤率甚高，但是這不能作為管理者忽視內(nèi)控的理由。在追求高額利潤的過程中，很多房地產(chǎn)公司的管理者對內(nèi)控的關(guān)注度不高，內(nèi)控機(jī)制管理不嚴(yán)，缺乏有效的內(nèi)控手段，促使公司在運(yùn)營之中不斷出現(xiàn)問題：會計(jì)信息失真、賬目不清等現(xiàn)象嚴(yán)重，也給公司帶來了不良影響和損失。 </p>&l

12、t;p>　?。ǘ┵Y金利用率有待提高 </p><p>　　資金對企業(yè)的重要性不言而喻，人們常把資金比作企業(yè)的血液。因此，資金也是企業(yè)內(nèi)控機(jī)制的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)公司資金需求大，資金的地位尤為重要。如何有效提高資金的使用效率更是直接關(guān)系著房地產(chǎn)公司運(yùn)行的有效性。然而，在我國眾多的房地產(chǎn)公司中，資金的運(yùn)用情況卻不容樂觀。比如，資金無法被集中管理，投資較分散；營運(yùn)資金管理狀況不佳，投資項(xiàng)目的選擇較盲目，房地產(chǎn)公司

13、的資金鏈過緊，資金壓力與潛在的資金損失風(fēng)險(xiǎn)較大；資金管理理念落后，缺少危機(jī)意識。 </p><p>　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)公司所面臨的外部環(huán)境較復(fù)雜，內(nèi)控機(jī)制不健全 </p><p>　　前文已述，目前我國房地產(chǎn)公司所面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境較復(fù)雜，比如“新國五條”的發(fā)布；比如銀行信貸從緊政策的實(shí)施。這些外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜變化，使房地產(chǎn)公司所面臨的的風(fēng)險(xiǎn)愈來愈大，內(nèi)部控制的難度也與日俱增。同時(shí)，房

14、地產(chǎn)公司的內(nèi)控機(jī)制也尚不健全，還存在諸多不足。而房產(chǎn)公司內(nèi)控機(jī)制的不完善，會導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)出現(xiàn)偏差，影響企業(yè)的未來發(fā)展。 </p><p>　　五、房地產(chǎn)公司內(nèi)控機(jī)制的設(shè)計(jì)與運(yùn)行中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)分析 </p><p>　　（一）建立健全房地產(chǎn)公司內(nèi)控機(jī)制 </p><p>　　前文已述，我國房地產(chǎn)公司內(nèi)控機(jī)制極不完善，嚴(yán)重制約了內(nèi)控機(jī)制在房地產(chǎn)公司中的作用發(fā)揮。因此，

15、房地產(chǎn)公司應(yīng)建立健全內(nèi)控機(jī)制。這種建立健全首先表現(xiàn)在制度層面，即以一個(gè)規(guī)范而完整的制度來約束內(nèi)控人員；其次，在內(nèi)控機(jī)制的運(yùn)行中，設(shè)立專門的監(jiān)督部門，嚴(yán)格審查相關(guān)人員的控制工作。 　　（二）構(gòu)建良好的內(nèi)控環(huán)境，基于公司發(fā)展戰(zhàn)略健全內(nèi)控機(jī)制 </p><p>　　目前，房地產(chǎn)公司所面臨的的外部環(huán)境較為復(fù)雜。因此，房地產(chǎn)公司若要建立健全內(nèi)控機(jī)制，首先應(yīng)自行構(gòu)建一個(gè)良好的內(nèi)控環(huán)境。因?yàn)榱己玫沫h(huán)境是內(nèi)控機(jī)制有效運(yùn)行的有力

16、保障。環(huán)境的構(gòu)建可以圍繞企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，從企業(yè)文化、各部門管理等方面入手，建立良好的內(nèi)控環(huán)境。同時(shí)，在保證內(nèi)控機(jī)制基于公司發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，根據(jù)房產(chǎn)投資項(xiàng)目和開發(fā)計(jì)劃制定具體的內(nèi)控實(shí)施步驟，并協(xié)調(diào)與組織公司的資源配置、權(quán)責(zé)分工、組織設(shè)計(jì)、流程建立、機(jī)制反饋等。 </p><p>　　（三）以提高資金使用效率為目標(biāo)，建立資金管理機(jī)制 </p><p>　　前文已述，提高資金的使用效率是內(nèi)控機(jī)制

17、設(shè)計(jì)與運(yùn)行的一項(xiàng)目標(biāo)。因此，在建立健全內(nèi)控機(jī)制的過程中，應(yīng)建立有效的資金管理機(jī)制。其不僅能夠提高房地產(chǎn)公司的資金使用效率，還能擴(kuò)大公司規(guī)模，節(jié)約資金成本，提高經(jīng)營收益。建立資金管理機(jī)制主要有以下幾種措施：首先，從投資源頭上做好控制。在具體的房產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施前，房產(chǎn)公司應(yīng)編制科學(xué)預(yù)算，對投資成本和各類期間費(fèi)用等進(jìn)行合理估算，并分析與評價(jià)具體房產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施難度。同時(shí)，對融資環(huán)境也要進(jìn)行充分分析與考慮，杜絕資金斷流的情況發(fā)生。其次，房地產(chǎn)公司應(yīng)促

18、進(jìn)財(cái)務(wù)部、銷售部、項(xiàng)目部等各部門之間的協(xié)作與配合，對各施工項(xiàng)目的工程進(jìn)度、付款方式、支付條件等進(jìn)行嚴(yán)格審核與把握，以保證在合理的工程進(jìn)度內(nèi)獲得高質(zhì)量的建設(shè)項(xiàng)目。同時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對付款方式與支付條件的審核力度，確?？铐?xiàng)的及時(shí)收回。 </p><p>　?。ㄋ模┙L(fēng)險(xiǎn)評估體系 </p><p>　　除上述三種措施之外，房地產(chǎn)公司還應(yīng)從風(fēng)險(xiǎn)管控的角度建立風(fēng)險(xiǎn)評估體系，以及時(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)，并將風(fēng)

19、險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。此處的風(fēng)險(xiǎn)防范主要側(cè)重于分析企業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)營模式與內(nèi)部管理理念在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的被影響程度，以及對內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置、權(quán)責(zé)劃分、崗位分工等方面的不穩(wěn)定因素分析，全方位考核房地產(chǎn)公司的未來潛在風(fēng)險(xiǎn)因素。并以此為前提，探尋及時(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。 </p><p><b>　　六、結(jié)束語 </b></p><p>　　近些年，隨著人們住房需求的不斷上升，房地產(chǎn)

20、公司獲得了蓬勃發(fā)展，但與此同時(shí)，我國政府為了打壓不斷上漲的房價(jià)，出具了一系列政策與措施，銀行信貸也不斷從緊，房地產(chǎn)公司面臨著前所未有的生存壓力。在此情況下，房地產(chǎn)公司唯有從制度層面建立健全房地產(chǎn)公司內(nèi)控機(jī)制；構(gòu)建良好的內(nèi)控環(huán)境；建立資金管理機(jī)制，提高資金使用效率；建立風(fēng)險(xiǎn)評估體系，方能使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p>

21、;<p>　　[1]胡伏.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制探析[J].企業(yè)研究. 2012（02） </p><p>　　[2]江旺桂.試論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的有效構(gòu)建[J].中國城市經(jīng)濟(jì). 2011（30） </p><p>　　[3]周紅梅.淺談地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式的構(gòu)建[J].中國集體經(jīng)濟(jì). 2011（25） </p><p>　　[4]吳光東，蘇振民.房