我國城鎮(zhèn)土地供應(yīng)績效評價(jià)及住房市場監(jiān)控研究.pdf

1、從世界范圍來看,住房問題是各國政府普遍面臨的一大難題,它既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題,也是一個(gè)社會(huì)政治問題。住房問題需要政府介入,通過建立住房保障制度,保障低收入家庭的基本居住權(quán),解決住房上的社會(huì)問題和公平問題。從1980年至今,中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已有三十余年的歷史,既有發(fā)展的高峰和興旺時(shí)期,也出現(xiàn)過低谷和市場的衰退,作為房地產(chǎn)業(yè)重要組成部分的住房市場,它的健康發(fā)展不僅關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的全局,而且關(guān)系到人們的安居樂業(yè)和社會(huì)的安定繁榮。在現(xiàn)階段,我們雖然

2、通過各種途徑已經(jīng)解決了不少群眾的住房問題,但住房制度改革和房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題仍然突出,仍有部分群眾住房問題沒有得到根本解決、沒有享受到改革開放的成果。
　　 可以看出人們還沒有完全掌握住房市場和價(jià)格變化的規(guī)律,一些房價(jià)調(diào)控政策具有明顯的短期行為效應(yīng),房價(jià)越調(diào)越高,使得政府解決住房問題難度加大。而土地是房地產(chǎn)開發(fā)的要素,土地供應(yīng)政策是一系列房地產(chǎn)調(diào)控的手段。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)調(diào)控,積極應(yīng)對土地市場和住房市場變化,開展

3、對土地供應(yīng)的績效評價(jià)和住房市場的監(jiān)控和調(diào)查研究分析,保障我國土地和住房市場的健康發(fā)展就顯得尤為必要。
　　 本論文全面、系統(tǒng)地研究了土地供應(yīng)績效評價(jià)、住房市場監(jiān)控方法以及土地供應(yīng)與住房市場之間的相互作用關(guān)系,建立城鎮(zhèn)土地市場績效評價(jià)模型和住房市場監(jiān)測指標(biāo)體系,豐富和完善住房市場理論,為我國住房市場的發(fā)展提供理論依據(jù)和實(shí)踐指導(dǎo)。住房市場的平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展既有利于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)全局的發(fā)展,也有利于穩(wěn)定房價(jià)、促使住房問題的解決,實(shí)現(xiàn)

4、“居者有其屋”的住房發(fā)展目標(biāo)。
　　 論文的研究內(nèi)容分為七章,各章的主要內(nèi)容如下:
　　 第一章,緒論。指出本文的研究背景與研究意義并對研究范圍進(jìn)行了界定,在此基礎(chǔ)之上對國內(nèi)外與此相關(guān)的研究進(jìn)行了綜述并指出其研究的不足,最后介紹了論文的總體研究目標(biāo)、研究內(nèi)容及創(chuàng)新之處。
　　 第二章,我國城鎮(zhèn)土地供應(yīng)績效評價(jià)及住房市場監(jiān)控機(jī)制相關(guān)基礎(chǔ)理論。首先,回顧了我國城鎮(zhèn)土地供應(yīng)制度的發(fā)展進(jìn)程、問題及未來發(fā)展趨勢,在此基礎(chǔ)上

5、分析了我國城鎮(zhèn)土地供應(yīng)績效評價(jià)有關(guān)概念、存在問題及應(yīng)堅(jiān)持的原則;其次,論述了政府對住房市場進(jìn)行監(jiān)控的必要性及意義;最后,從我國現(xiàn)行土地供應(yīng)機(jī)制的基本特征和土地供應(yīng)對住房市場的影響兩方面研究了土地供應(yīng)與住房市場的關(guān)系,為論文的研究提供了理論基礎(chǔ)。
　　 第三章,我國城鎮(zhèn)土地供應(yīng)績效評價(jià)模型的構(gòu)建。首先,通過對土地供應(yīng)績效評價(jià)對象的界定及目標(biāo)的確立,基于系統(tǒng)論對住宅用地進(jìn)行描述;其次,探討建立土地績效評價(jià)的指標(biāo)體系;最后,運(yùn)用土地供

6、應(yīng)績效評價(jià)的“物元評價(jià)模型”來評價(jià)土地供應(yīng)的綜合績效,預(yù)報(bào)土地市場運(yùn)行總體狀況。
　　 第四章,我國城鎮(zhèn)住房市場監(jiān)控機(jī)制。論文在論述了城鎮(zhèn)住房市場監(jiān)控的意義、總結(jié)分析國內(nèi)外住房市場監(jiān)控體系和方法其存在問題的基礎(chǔ)之上,采用景氣指數(shù)法和計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析法相結(jié)合的方法,建立了住房市場監(jiān)控系統(tǒng)指標(biāo)體系:根據(jù)監(jiān)測指數(shù)所處的區(qū)間不同,可以分析當(dāng)前住房市場發(fā)展的態(tài)勢以及未來可能的走勢。
　　 第五章,我國城鎮(zhèn)住房市場調(diào)控與土地供應(yīng)。首先論

7、述了住房市場調(diào)控的概念、必要性和手段;其次回顧了我國近期房地產(chǎn)市場的(住房市場)調(diào)控政策并分析了調(diào)控效果,國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控總體上收效甚微,沒有達(dá)到預(yù)期的目的;最后分析了土地供應(yīng)在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中的作用并提出了相關(guān)的政策建議。
　　 第六章,實(shí)證研究.以重慶市為例。運(yùn)用論文建立的城鎮(zhèn)土地供應(yīng)績效評價(jià)模型及住房市場監(jiān)控體系和方法,對重慶市城鎮(zhèn)土地供應(yīng)和住房市場的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了分析評價(jià)。最后對重慶市土地市場和住房市場的發(fā)

8、展提出了政策建議。
　　 第七章,結(jié)論與展望。總結(jié)了論文研究的主要結(jié)論、創(chuàng)新點(diǎn)以及展望了相關(guān)后續(xù)研究內(nèi)容和研究方向。
　　 論文的創(chuàng)新之處體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:
　　 第一,運(yùn)用解析原理、系統(tǒng)理論分析了土地供應(yīng)需要綜合考慮的結(jié)構(gòu)配置效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、公平配置效應(yīng)這三大效應(yīng),進(jìn)而將三大效應(yīng)分解為土地結(jié)構(gòu)配置的合理化、土地空間配置的合理化、土地直接收益、土地間接收益、社會(huì)公平、用地公平等六大目標(biāo),以及用多個(gè)具體評價(jià)指標(biāo)來

9、綜合評價(jià)土地供應(yīng)的績效。在恰當(dāng)劃分潛力等級基礎(chǔ)上,應(yīng)用“物元模型”來綜合評價(jià)土地供應(yīng)效益。該評價(jià)方法可以建立多指標(biāo)性能的參數(shù)質(zhì)量評定模型,權(quán)重的確定避免了主觀因素影響,提高了評定結(jié)果的客觀性,并能以定量數(shù)值表示評定結(jié)果,從而能夠較完整的反應(yīng)事物效益的綜合水平。
　　 第二,在總結(jié)分析國內(nèi)外各種住房市場監(jiān)控方法不足的基礎(chǔ)上,論文采用景氣指數(shù)法和計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析法相結(jié)合的方法建立住房監(jiān)測系統(tǒng),考慮到經(jīng)濟(jì)模型在應(yīng)用中往往與實(shí)踐存在一定的差