063麥肯錫--信虹住宅戰(zhàn)略咨詢中期報(bào)告

1、XH/020514/SH-DISC(2000GB),機(jī)密,信虹住宅項(xiàng)目發(fā)展定位,中期報(bào)告,討論初稿,二OO二年五月十五日,此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。,XH/020514/SH-DISC(2000GB),1,信虹住宅戰(zhàn)略定位可分成不同階段,限制條件分析風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)研究信虹競(jìng)爭(zhēng)力分析與不同地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的對(duì)比潛在鄰近競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況經(jīng)濟(jì)效益分析投資規(guī)模預(yù)測(cè)盈利率分析,

2、,項(xiàng)目檔次定位,,產(chǎn)品價(jià)值定位,,營(yíng)銷策略,細(xì)分目標(biāo)客戶群了解目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品的需求制定產(chǎn)品定位戶型面積配套設(shè)施小區(qū)規(guī)劃原則,營(yíng)銷的計(jì)劃藍(lán)圖,XH/020514/SH-DISC(2000GB),2,信虹地塊東西兩面各具特色，可以形成各自的定位,,地塊特點(diǎn),,位于具活力的購(gòu)物中心之上方便的購(gòu)物環(huán)境較低地價(jià)成本,,可能的定位,,服務(wù)式公寓青年白領(lǐng)公寓老年公寓,,較寧?kù)o的小區(qū)環(huán)境較低容積率/低密度與商業(yè)面積具一

3、定分隔,,中高檔住宅高檔豪華住宅,,,,,XH/020514/SH-DISC(2000GB),3,上海市總體高端住宅市場(chǎng)雖然增長(zhǎng)快速，但總需求量有限，價(jià)格越高，市場(chǎng)越小,資料來(lái)源:上海市統(tǒng)計(jì)局；中原地產(chǎn),<2,000,3,000,4,000,5,000,6,000,7,000,每平方米平均售價(jià)元/平米,百分比,2000全市住宅預(yù)售情況,100% = 117,093 套,2,810套,2001全市住宅預(yù)售情況,>9,0

4、00,7,000-9,000,3,644套,>7,000,每平方米平均售價(jià),,,,,元/平米,30%的增長(zhǎng),XH/020514/SH-DISC(2000GB),4,定量市場(chǎng)調(diào)查顯示本地常駐居民對(duì)高檔住宅需求不大,愿意購(gòu)買房屋單價(jià),估算此收入段上海市客戶數(shù),上海長(zhǎng)住居民總戶數(shù) = 4,701,000戶樣本收入段占總?cè)丝诒壤?= 5%,<4,000,4,000-5,000,5,000-7,000,7,000-8,000,8,

5、000-15,000,元/平方米,%,總樣本數(shù) = 343,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；上海統(tǒng)計(jì)年鑒；麥肯錫分析,,,戶,XH/020514/SH-DISC(2000GB),5,上海市約只有百分之一的家庭具經(jīng)濟(jì)能力支付單價(jià)6,000元/平方米以上的房子。大約 = 47,000戶,上海市有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買高端住宅的家庭數(shù)目極小,*根據(jù)定量消費(fèi)者調(diào)查平均值資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,單價(jià)元/平米,6,000,7,000,8,

6、000,9,000,10,000,11,000,12,000,假設(shè)：按揭借貸利率 = 5%借貸年限 = 20年首期 = 30%按揭占家庭收入比例 = 25%*平均每戶面積 = 120平米,上?？偧彝?shù)：4,701,000 戶,上海家庭月收入分布月收入/元,,5,000-8,000,8,000-15,000,>15,000,,,,初步,所需家庭月收入元,,XH/020514/SH-DISC(2000GB),6,從消費(fèi)者

7、調(diào)查及訪談中顯示出購(gòu)房者的決策流程,經(jīng)濟(jì)考慮,地段考慮,產(chǎn)品考慮,從地段形象、交通、環(huán)境、景觀及參考性樓盤定立心理價(jià)值指標(biāo),從樓盤小區(qū)環(huán)境、房型、設(shè)計(jì)管理等對(duì)價(jià)位作出調(diào)整,價(jià)格,示意圖,,,,,,,地段1,地段2,地段3,地段4,地段5,考慮不同地段,假設(shè)已選定地段3,XH/020514/SH-DISC(2000GB),7,15,13,13,上?，F(xiàn)時(shí)高端樓盤主要集中于數(shù)個(gè)主要地區(qū),,,,26,17,16,,20,,18,,24,,22,

8、,25,,23,,4,,1,1,,5,,10,,,3,5,,,,12,13,8,,2,,14,,6,,9,,11,,7,,10,,9,,,5,4,,1,,,12,11,,,15,,6,,,14,,,3,2,,7,,16,,6,,3,,7,,8,,,,2,12,11,,,9,,1,,4,,5,,10,,,14,,8,XH/020514/SH-DISC(2000GB),8,從以上樓盤分布中可發(fā)現(xiàn)，高檔樓盤主要可歸納為三大類,水景風(fēng)光,,黃浦

9、江,蘇州河的景觀優(yōu)勢(shì),傳統(tǒng)高尚區(qū),,歷史文化高尚住宅地段,舊區(qū)新顏,,鄰近CBD，主要商業(yè)購(gòu)物區(qū)，城市心臟地帶,,,信虹地塊因周邊條件，難以于短期內(nèi)達(dá)至成為高檔住宅區(qū)的目標(biāo),世茂濱江花園新外灘花園河濱豪圓,嘉里華庭鴻藝豪苑,東方巴黎中凱城市之光,XH/020514/SH-DISC(2000GB),9,從消費(fèi)者看重的地區(qū)因素考慮，信虹地塊在短期內(nèi)較適合作為中高檔住宅,關(guān)鍵購(gòu)買因素,,考慮因素,,二至三年內(nèi)信虹地塊與不同定位地區(qū)的競(jìng)

10、爭(zhēng)力,,交通發(fā)達(dá)(19%)周邊環(huán)境優(yōu)美(14%)升值潛力高(12%)配套設(shè)施(9%)地段層次高(9%)周邊開發(fā)成熟度(9%),路面交通狀況公共交通設(shè)施，包括公共汽車、軌道交通(輕軌和地鐵)小區(qū)周邊的環(huán)境；人流量、人流素質(zhì)、綠化、景觀周邊地區(qū)開發(fā)規(guī)劃及前景小區(qū)周邊配套設(shè)施：如商業(yè)、餐飲娛樂周邊人口教育層次、收入層次周邊地區(qū)城市規(guī)劃,中高檔住宅區(qū),高檔住宅區(qū),低,,高,XH/020514/SH-

11、DISC(2000GB),10,潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定價(jià)跟地點(diǎn)有一定規(guī)律,臺(tái)灣華非,,明佳,,,,,,,捷勝,,,凱潤(rùn),華航,,七浦,東方金馬,世茂,和泰,,5,500-6,500,,6,500-7,500,,7,500-8,500,,>10,000,發(fā)展商自我估算售價(jià),,元/平方米,只是以地點(diǎn)作為考慮條件，信虹住宅賣價(jià)應(yīng)在7,500-10,000之間,信虹地塊,XH/020514/SH-DISC(2000GB),11,從供應(yīng)量考慮，中高

12、檔價(jià)位空間較大,5,500,6,000,供應(yīng)量萬(wàn)平米,,單價(jià)元/平米,,6,500,7,000,7,500,>10,000,6,4,5,1,8,7,3,2,8,000,8,500,6.6,5.6,31.7,24.5,6.3,39.6,,9,000,9,500,,,較大的市場(chǎng)空間,9,XH/020514/SH-DISC(2000GB),12,因較大的市場(chǎng)空間及地段形像于短期內(nèi)較難作出大幅改變，中高檔住宅定位風(fēng)險(xiǎn)明顯較高檔為低,市

13、場(chǎng)空間,大,小,低,高,信虹競(jìng)爭(zhēng)力,,高檔,高,低,中,市場(chǎng)規(guī)模預(yù)估供應(yīng)量,比較其他地區(qū)比較臨近地塊,,,中高檔,風(fēng)險(xiǎn),XH/020514/SH-DISC(2000GB),13,,,限于信虹地塊的狀況，信虹如果定位于中高檔，產(chǎn)品設(shè)計(jì)可以參照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，但定位于高檔則需要提供最高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品才可能提高其競(jìng)爭(zhēng)力,主要設(shè)計(jì)參數(shù)容積率綠化率物業(yè)管理裝修程度,8,000市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)：,4.040%開發(fā)商自行管理毛坯,現(xiàn)市

14、場(chǎng)環(huán)境估計(jì)單價(jià)元/平方米,12,000市場(chǎng)最高標(biāo)準(zhǔn)：,3.050%國(guó)際性物業(yè)管理公司如第一太平洋戴維斯，仲量聯(lián)行等全部裝修,,中高檔,,高檔,,XH/020514/SH-DISC(2000GB),14,總成本,賣價(jià)***,,,17%,其他成本**,銷售成本及稅務(wù),土地成本,建筑成本*,凈營(yíng)業(yè)額,中高檔,高檔及中高檔定位盈利率相差無(wú)幾,*包括大樓建筑主體, 綠地, 停車場(chǎng), 裝修等**包括前期預(yù)備成本, 配套設(shè)施

15、等***以現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)狀況估算,高檔,,16%,,,,,,,初步估算,,,,XH/020514/SH-DISC(2000GB),15,*包括大樓建筑主體、綠地、停車場(chǎng)、裝修等**包括前期預(yù)備成本、配套設(shè)施等***以現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)狀況估算,總建筑成本,賣價(jià)***,,,17%,其他成本**,銷售成本及稅務(wù),土地成本,建筑成本*,凈營(yíng)業(yè)額,中高檔,地價(jià)因容積率偏低而調(diào)高, 加上高昂的裝修費(fèi), 高檔定位盈利率相對(duì)較低,高檔,,4%,

16、,,,,,,估算,,,,XH/020514/SH-DISC(2000GB),16,高檔定位總體投資額較中高檔定位高，但中高檔總盈利是高檔的三倍,,,,19%,中高檔,高檔,,,,210%,中高檔,高檔,初步估算,XH/020514/SH-DISC(2000GB),17,綜合回報(bào)及風(fēng)險(xiǎn)兩方面考慮，中高檔住宅將是較適合信虹第一期發(fā)展的定位,回報(bào)率,高,低,高,低,三思后行,安全保險(xiǎn),投資首選,不應(yīng)考慮,風(fēng)險(xiǎn),,,中高檔,高檔,XH/0205

17、14/SH-DISC(2000GB),18,,定位分析應(yīng)隨周邊地區(qū)發(fā)展的逐漸成熟而不斷調(diào)整,,,每一地塊定位應(yīng)重新作同樣的分析較后期發(fā)展將因地段周邊發(fā)展及形象的改變宜作重新分析,信虹地塊二期發(fā)展將因周邊環(huán)境改善而有望提高定位50公頃內(nèi)其它地塊，特別是沿蘇州河邊將有條件成為超豪華住宅發(fā)展,,定位分析過程,,投資回報(bào),風(fēng)險(xiǎn),,市場(chǎng)空間,信虹競(jìng)爭(zhēng)力,具體定價(jià)需要根據(jù)推出市場(chǎng)時(shí)間的情況, 房型及總價(jià)作出決定,XH/020514/S

18、H-DISC(2000GB),19,信虹住宅戰(zhàn)略定位可分成不同階段,限制條件分析風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)研究信虹競(jìng)爭(zhēng)力分析與不同地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的對(duì)比潛在鄰近競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況經(jīng)濟(jì)效益分析投資規(guī)模預(yù)測(cè)盈利率分析,,項(xiàng)目檔次定位,,產(chǎn)品價(jià)值定位,,營(yíng)銷策略,細(xì)分目標(biāo)客戶群了解目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品的需求制定產(chǎn)品定位戶型面積配套設(shè)施小區(qū)規(guī)劃原則,營(yíng)銷的計(jì)劃藍(lán)圖,XH/020514/SH-DISC(2000GB),20,,,目標(biāo)客戶群分析

19、產(chǎn)品定位戶型比例配套設(shè)施/物業(yè)管理小區(qū)規(guī)劃原則,XH/020514/SH-DISC(2000GB),21,,,從定量消費(fèi)者調(diào)查中作分析，有意購(gòu)房人士可分成四個(gè)簇群，各自有不同的人口背景及選擇偏好,,,投資者：高個(gè)人和家庭收入31-35歲已婚有孩子(三口之家)，孩子較小企業(yè)管理人員投資過住宅地產(chǎn)高購(gòu)物和娛樂消費(fèi)高教育程度高文化教育支出,“過日子”族：中低個(gè)人收入目前住公房管理人員或個(gè)體戶偏低的購(gòu)物消費(fèi)高教育

20、程度,都市小資：中等個(gè)人/家庭收入專業(yè)/技術(shù)人員/機(jī)關(guān)干部已婚有孩子(三口之家)，孩子較大重視景觀，濱江/河景觀高文化教育支出,上海雅皮：25-30歲低個(gè)人/家庭收入未婚和父母住在一起較多娛樂支出多娛樂需求,,,,,XH/020514/SH-DISC(2000GB),22,根據(jù)不同消費(fèi)人群對(duì)信虹的吸引力和信虹對(duì)他們的吸引力，我們可以甄別出信虹的目標(biāo)客戶群,,投資者為主要的目標(biāo)人群，都市小資為次要的目標(biāo)人群，其余兩個(gè)人

21、群主要受經(jīng)濟(jì)能力或信虹項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)所限，不是該項(xiàng)目的核心目標(biāo)人群,消費(fèi)者對(duì)信虹的吸引力,,強(qiáng),弱,弱,強(qiáng),信虹對(duì)消費(fèi)者的吸引力,都市小資,投資者,上海雅皮,“過日子”族,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,以獨(dú)特賣點(diǎn)作針對(duì)性推廣,不作考慮,主要目標(biāo)設(shè)計(jì)需作特別考慮,以現(xiàn)有條件吸引能符合條件的客戶,XH/020514/SH-DISC(2000GB),23,,,,,,,信虹項(xiàng)目發(fā)展在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素,購(gòu)房先決條

22、件,1周邊環(huán)境優(yōu)美2升值潛力高交通發(fā)達(dá)/小區(qū)配套到位4地段層次高5小區(qū)環(huán)境優(yōu)美,,,信虹發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件,,1交通發(fā)達(dá)2物業(yè)管理公司好3價(jià)格4升值潛力高/小區(qū)配套到位/周邊設(shè)施全面5地段層次高/小區(qū)環(huán)境優(yōu)美,注意重點(diǎn),定價(jià)不可過高(<10,000元/平方米)以確保升值空間小區(qū)配套設(shè)施需配合目標(biāo)客戶要求物業(yè)管理公司選擇非常重要小區(qū)環(huán)境，如綠化、建筑形態(tài)等,,XH/0205

23、14/SH-DISC(2000GB),24,,,目標(biāo)客戶群分析產(chǎn)品定位戶型比例配套設(shè)施/物業(yè)管理小區(qū)規(guī)劃原則,XH/020514/SH-DISC(2000GB),25,,,,根據(jù)中原對(duì)高檔樓盤客戶的需求調(diào)查，并以麥肯錫的消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果作調(diào)整, 得出初步的房型比例及面積,兩房,三房,四房,復(fù)式,,,,,,,戶型,面積（平米）,比例,30%,,初步,供討論,兩房一廳一衛(wèi),兩房?jī)蓮d兩衛(wèi),三房?jī)蓮d一個(gè)半衛(wèi) (小房型）,四房?jī)蓮d兩衛(wèi),

24、三房?jī)蓮d兩衛(wèi),四房?jī)蓮d兩衛(wèi),50%,12%,8%,5%,25%,10%,30%,8%,5%,3%,90-100,,115-125,,160-175,190-210,210-250,100-110,資料來(lái)源:中原地產(chǎn);小組分析,,,,三房?jī)蓮d兩衛(wèi) (更衣間）,三房?jī)蓮d兩衛(wèi) (更衣間, 工人房）,,四房?jī)蓮d兩衛(wèi),175-190,10%,4%,130-145,145-160,72,325,114,298,65,34,18,90,30,大約套

25、數(shù),1,046,,,,,,XH/020514/SH-DISC(2000GB),26,,總價(jià)方面，100—120萬(wàn)是選擇的峰值，其次是120—150萬(wàn)，該價(jià)格區(qū)間是高檔市場(chǎng)的主力客戶需求70—80、80—90、90—100萬(wàn)各區(qū)段的數(shù)量接近，總量較大，構(gòu)成總價(jià)需求的第二梯隊(duì)150萬(wàn)元以上的總價(jià)區(qū)段也有一定的市場(chǎng)需求由于調(diào)查樣本樓盤較多的集中在上海南區(qū)，本項(xiàng)目實(shí)際定位應(yīng)弱于該調(diào)查值，本案的市場(chǎng)主力總價(jià)可確定為100-120萬(wàn)元。單價(jià)均

26、價(jià)在7,700-8,275元/平米之間,資料來(lái)源:中原地產(chǎn),中原根據(jù)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)狀況對(duì)總價(jià)及單價(jià)作出了評(píng)估,,XH/020514/SH-DISC(2000GB),27,,,目標(biāo)客戶群分析產(chǎn)品定位戶型比例配套設(shè)施/物業(yè)管理小區(qū)規(guī)劃原則,XH/020514/SH-DISC(2000GB),28,開發(fā)商為購(gòu)房者提供裝修套餐，將為雙方帶來(lái)最大的靈活性，信虹應(yīng)考慮為其中一部分單位提供此服務(wù),全毛坯,簡(jiǎn)裝修,預(yù)購(gòu)單價(jià)6,000元/平方米以

27、上(86),購(gòu)買房?jī)?nèi)的裝修類型百分比,,廚衛(wèi)裝修，其它毛坯,全部裝修,開發(fā)商提供多種裝修套餐，裝修另費(fèi),,投資者(87),,上海小資(72),,,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,XH/020514/SH-DISC(2000GB),29,信虹應(yīng)根據(jù)不同房型，提供接近消費(fèi)者平均值的裝修套餐，供購(gòu)房者作選擇,10萬(wàn)元以下,10-20萬(wàn)元,總體(89),毛坯房裝修預(yù)計(jì)金額百分比,,20-30萬(wàn)元,30萬(wàn)元以上,,單價(jià)6,000元/平方

28、米以上,兩房(26),,三房(42),,四房(20),,16萬(wàn)元,平均值,13萬(wàn)元,18萬(wàn)元,18萬(wàn)元,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,XH/020514/SH-DISC(2000GB),30,,現(xiàn)高檔樓盤都具備智能化系統(tǒng)，以科技吸引年青一代的購(gòu)房人士房展會(huì)中，大多數(shù)高檔樓盤都標(biāo)榜具備以下設(shè)施寬帶上網(wǎng)基本上網(wǎng)是必備條件，世茂樓盤更以“十兆入樓，一兆入屋”之高速連接為賣點(diǎn)有線電視/衛(wèi)星電視提供多頻道選擇，針對(duì)“海歸入士

29、”及境外購(gòu)房者的要求智能保安系統(tǒng)IC卡辨識(shí)，閉路電視，指模門鎖等住戶內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)為住客提供會(huì)所資訊、 VOD（Video On Demand)及網(wǎng)上購(gòu)物等服務(wù),,樓盤設(shè)施智能化為大勢(shì)所趨,信虹項(xiàng)目應(yīng)緊貼此趨勢(shì)而配備此類設(shè)施具體系統(tǒng)的選擇應(yīng)與物業(yè)管理公司及此方面的專家共同研究挑選,,XH/020514/SH-DISC(2000GB),31,多元化的配套設(shè)施為中高檔樓盤不可缺少的一部分,五月房展會(huì)均價(jià)7,000元/平米以上樓盤

30、，宣傳將提供的設(shè)施百分比,,,中高檔樓盤一般會(huì)所設(shè)施,,健身房會(huì)所餐廳/咖啡吧桌球室視聽室兒童游樂場(chǎng),本項(xiàng)目必須配備的設(shè)施,,更高檔樓盤會(huì)所設(shè)施,,室內(nèi)溫水/室外游泳池網(wǎng)球場(chǎng)壁球場(chǎng)室內(nèi)多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)桑拿浴室高爾夫球練習(xí)場(chǎng),能作為項(xiàng)目具差異化的賣點(diǎn)應(yīng)考慮成本、運(yùn)作及土地利用而決定是否興建,健身房,兒童游樂場(chǎng),溫水游泳池,網(wǎng)球場(chǎng),桑拿浴室,室內(nèi)多功能場(chǎng)館,壁球場(chǎng),高爾夫球練習(xí)場(chǎng),總數(shù)=22個(gè),資料來(lái)源:

31、小組分析,XH/020514/SH-DISC(2000GB),32,針對(duì)兒童的設(shè)施可作特別賣點(diǎn)，另應(yīng)考慮其它特色設(shè)施,,已婚有小孩或計(jì)劃2年內(nèi)有小孩的百分比,投資者,都市小資,,目標(biāo)客戶群一半以上都將有小孩，會(huì)所設(shè)施亦應(yīng)特別針對(duì)此點(diǎn)建議與此方面設(shè)計(jì)專家合作，以能提供益智安全的兒童游樂區(qū)作為其中一個(gè)賣點(diǎn),,其它特色設(shè)施,,高爾夫練習(xí)場(chǎng)高爾夫熱潮在高收入/管理階層有增無(wú)減，推薦練習(xí)場(chǎng)、練習(xí)網(wǎng)、甚至電腦投影模擬都可作考慮設(shè)施攀石墻于

32、國(guó)外流行于專業(yè)人士階層，現(xiàn)有上海樓盤罕有的設(shè)施會(huì)所小型電影院提供小型影院給住客租用，作為住戶家庭/朋友聚會(huì)的場(chǎng)地，為業(yè)主添一份氣派園藝溫室一方面作為小區(qū)綠化一部分，亦為較年長(zhǎng)住戶提供消閑活動(dòng),資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,,將繼續(xù)收集國(guó)外樓盤特色設(shè)施以作參考, 以上海獨(dú)一無(wú)二的設(shè)施作賣點(diǎn),XH/020514/SH-DISC(2000GB),33,住客停車位數(shù)不必要在太高水平,消費(fèi)者擁有客車的百分比,,已有車,,車位數(shù)對(duì)比

33、單位數(shù)可定在60%左右,*以13.5% 的年增長(zhǎng)率計(jì)算, 13.5% 為上海市過去五年客車的年平均增長(zhǎng)率資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；上海統(tǒng)計(jì)年鑒; 麥肯錫分析,單價(jià)6,000元/平方米以上,之后七年的預(yù)計(jì)增長(zhǎng)*,初步估算,,,XH/020514/SH-DISC(2000GB),34,,信虹應(yīng)考慮聘用國(guó)際物業(yè)管理公司以提高樓盤競(jìng)爭(zhēng)力,國(guó)際物業(yè)管理公司,,樓盤例子,,戴德梁行仲量聯(lián)行第一太平洋戴維斯怡高物業(yè),文錦大廈

34、丹楓苑晶采名人大廈世茂湖濱花園新外灘花園東方雅苑世茂濱江花園中凱城市之光上海五月天榮軒,現(xiàn)時(shí)為數(shù)不少的高檔樓盤都聘請(qǐng)國(guó)際性的物業(yè)管理公司作管理有些樓盤如嘉里華庭，東方巴黎等，因發(fā)展商擁有豐富發(fā)展管理經(jīng)驗(yàn)、龐大的資源及良好的品牌，所以能自行管理樓盤,,鑒于信虹為新成立的公司，應(yīng)利用國(guó)際管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理以吸取經(jīng)驗(yàn)，并以其品牌提供信心予消費(fèi)者，提高競(jìng)爭(zhēng)力選擇考慮因素應(yīng)包括公司品牌形象過去管理物業(yè)的素質(zhì)收費(fèi)

35、選擇應(yīng)提早開始，以便公司為設(shè)計(jì)提供意見,,資料來(lái)源:小組分析,XH/020514/SH-DISC(2000GB),35,,,目標(biāo)客戶群分析產(chǎn)品定位戶型比例配套設(shè)施/物業(yè)管理小區(qū)規(guī)劃原則,XH/020514/SH-DISC(2000GB),36,,點(diǎn)式或板式的選擇，主要應(yīng)該配合兩個(gè)重要條件對(duì)黃浦江及蘇州河的景觀，特別是高層單位，更應(yīng)是全無(wú)遮擋的朝南面，以三房戶型為例，需要一廳兩房是朝南的立面用料可以考慮使用較特別的材

36、料，以突出樓盤個(gè)性。但也需顧及建筑成本以及環(huán)保因素目標(biāo)客戶對(duì)于尊貴的感覺要求較高，故此整體風(fēng)格還應(yīng)體現(xiàn)出一種豪華感，可通過連續(xù)的色帶、大拱門、廊柱等來(lái)反映這種氣勢(shì),建筑形態(tài),古典歐式,簡(jiǎn)潔現(xiàn)代式,購(gòu)買房子的大樓風(fēng)格百分比,,,,中式,點(diǎn)式,無(wú)所謂,建筑形態(tài)百分比,,板式,大部分消費(fèi)者偏好簡(jiǎn)潔現(xiàn)代式設(shè)計(jì),消費(fèi)者對(duì)點(diǎn)式和板式型偏好分別不大，很大部分都無(wú)所謂,其它應(yīng)考慮因素,,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；中原地產(chǎn); 小組分析,XH/020

37、514/SH-DISC(2000GB),37,綠化、水景及鬧中取靜、自成一角為消費(fèi)者普遍希望的小區(qū)環(huán)境,小區(qū)環(huán)境規(guī)劃原則,,從消費(fèi)者調(diào)查及市場(chǎng)上熱銷樓盤可看出，購(gòu)房人士對(duì)小區(qū)環(huán)境三方面特別看重,綠化,,80%的消費(fèi)者認(rèn)為綠地為小區(qū)環(huán)境最重要的三個(gè)因素之一，高于所有其它因素消費(fèi)者平均愿意付出11%的溢價(jià)予有大型綠地的樓盤高檔樓盤平均綠化率為40%以上,水景,,消費(fèi)者愿意付平均7-12%的溢價(jià)予水景樓盤新樓盤有不少以親水、水岸、大型人

38、工湖等作賣點(diǎn),鬧中取靜,,在消費(fèi)者定性調(diào)查中，參加者一再重復(fù)鬧中取靜為他們最向往的小區(qū)環(huán)境不少新樓盤都在小區(qū)提供人車分流的設(shè)計(jì),,,,小區(qū)綠化面積應(yīng)盡量擴(kuò)大綠化概念可延伸至整個(gè)樓盤，都市立體花園受絕大部分消費(fèi)者（94%）的歡迎建筑用料應(yīng)多采用自然材料，如木、石等，以配合整個(gè)樓盤自然綠化的基調(diào),房型布置應(yīng)盡量提供蘇州河/黃浦江的景觀小區(qū)內(nèi)應(yīng)配置水池、小河等為低層住房提供景觀可參考蘇州園林如何利用小面積仍能提供水景風(fēng)光,由于住宅區(qū)

39、兩旁都將為商業(yè)區(qū)，需設(shè)法作有效的人流，噪音等分隔，令小區(qū)相對(duì)的獨(dú)立，自成一角利用水池、小河作分隔是其中一個(gè)可考慮的方案考慮如何在小區(qū)實(shí)施人車分流，如地下停車場(chǎng)等,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,XH/020514/SH-DISC(2000GB),38,,,BACK-UP,XH/020514/SH-DISC(2000GB),39,,,經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政府政策的影響將會(huì)繼續(xù)推動(dòng)住宅需求的平穩(wěn)增長(zhǎng),對(duì)于高檔住宅的需求將繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng),,,

40、宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)增長(zhǎng)，上海市人均GDP在未來(lái)五年內(nèi)預(yù)計(jì)將以10%左右的速度增長(zhǎng)上海市人均可支配收入在過去5年內(nèi)，以平均10%的速度遞增，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)將持續(xù),上海市政府吸引內(nèi)地人才和投資的政策，使近年外地在滬注冊(cè)公司的數(shù)量和資金以高速增長(zhǎng)，2001年上半年比同期數(shù)量增加35%，資金增加19%,從政策上，政府更加鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)型(4,000-5,000元/平米)的住宅開發(fā),由于政府調(diào)低住房貸款利率(如20年貸款利率從97年的12.28降至現(xiàn)在的5.0

41、4%)，同時(shí)由于缺乏其它投資途徑，越來(lái)越多的消費(fèi)者把房地產(chǎn)作為最佳投資項(xiàng)途徑,XH/020514/SH-DISC(2000GB),40,消費(fèi)者在選擇房子時(shí)地段因素是首要條件，其它因素也有其重要性，但為較后期的考慮,交通發(fā)達(dá),周邊環(huán)境優(yōu)美,升值潛力高,小區(qū)配套到位,周邊設(shè)施全面,地段層次高,戶型設(shè)計(jì)好,價(jià)格,小區(qū)環(huán)境優(yōu)美,物業(yè)管理公司好,發(fā)展商有信譽(yù),周邊開發(fā)成熟,靠近親朋好友,易于出租,熟悉環(huán)境,景觀,市中心,附近中/小學(xué)校好,%認(rèn)為是

42、最先決的條件,,%重要性評(píng)分為9+10,,,,,,,,,,,,建筑設(shè)計(jì),,,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,基數(shù) = 343,,,,,,,,,,,地段因素,XH/020514/SH-DISC(2000GB),41,信虹項(xiàng)目應(yīng)該對(duì)投資者有相當(dāng)大的吸引力，同時(shí)，他們的高收入水平也使其成為信虹所感興趣的必然人群,投資者重要性評(píng)分高于平均百分點(diǎn),升值潛力,市中心,地段層次高,建筑設(shè)計(jì),周邊環(huán)境優(yōu)美,靠近親朋好友,加權(quán)數(shù),信虹表現(xiàn),得分,,

43、,,24,23,22,13,13,5,72,92,22,52,13,15,269,,x,x,x,x,x,x,=,=,=,=,=,=,投資者為高家庭收入，高個(gè)人收入，高消費(fèi)人群，平均家庭月收入：13,856人民幣，其中75%在10,000人民幣/月以上,投資者吸引力,,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,最優(yōu)最劣,XH/020514/SH-DISC(2000GB),42,未來(lái)發(fā)展成熟的信虹項(xiàng)目及虹口周邊會(huì)是都市小資向往的理想居所，關(guān)鍵

44、是要說服他們相信未來(lái),都市小資重要性評(píng)分高于平均百分點(diǎn),加權(quán)數(shù),信虹表現(xiàn),得分,,,,179,,都市小資為中高家庭收入，中高個(gè)人收入人群，平均家庭月收入為12,389元人民幣(70%在10,000以上),都市小資吸引力,,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,最優(yōu)最劣,熟悉的環(huán)境,周邊開發(fā)成熟,景觀,交通發(fā)達(dá),附近中/小學(xué)好,發(fā)展商信譽(yù),31,29,12,12,8,8,62,29,36,12,24,16,x,x,x,x,x,x,=,=

45、,=,=,=,=,XH/020514/SH-DISC(2000GB),43,“過日子”族講究生活，方方面面要求最多，而且很多都是信虹可以努力做好的，但問題在于他們的收入可能是瓶頸,“過日子”族重要性評(píng)分高于平均百分點(diǎn),加權(quán)數(shù),信虹表現(xiàn),得分,,,,282,,“過日子”族為中低家庭收入，中低個(gè)人收入人群，平均家庭月收入為11,945元人民幣(62%在10,000元以上),“過日子”族吸引力,,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,最優(yōu)最

46、劣,小區(qū)環(huán)境優(yōu)美,小區(qū)配套到位,易于出租,物業(yè)管理公司好,周邊環(huán)境優(yōu)美,周邊設(shè)施全面,升值潛力,發(fā)展商信譽(yù),附近中/小學(xué)好,x,x,x,x,x,x,34,15,10,10,10,8,8,3,3,x,x,x,=,=,=,=,=,=,=,=,=,136,45,20,30,10,8,24,6,3,,,XH/020514/SH-DISC(2000GB),44,上海雅皮是年輕一族，目前多數(shù)還是心有余而力不足,上海雅皮重要性評(píng)分高于平均百分點(diǎn),加權(quán)

47、數(shù),信虹表現(xiàn),得分,,,,240,,上海雅皮為低個(gè)人、低家庭收入人群，平均家庭月收入為11,801元人民幣(僅47%在10,000以上),上海雅皮吸引力,,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,最優(yōu)最劣,x,x,x,x,x,=,=,=,=,=,物業(yè)管理公司好,價(jià)格,戶型設(shè)計(jì)好,發(fā)展商信譽(yù),景觀,45,23,18,9,5,135,0,72,18,15,XH/020514/SH-DISC(2000GB),45,較高平均收入令“投資者”及“

48、都市小資”更愿意購(gòu)買較高價(jià)的房子,投資者,都市小資,“過日子”族,上海雅皮,計(jì)劃購(gòu)買房子的平均單價(jià)元/平方米,計(jì)劃購(gòu)買房子的平均總價(jià)萬(wàn)元,,,XH/020514/SH-DISC(2000GB),46,計(jì)劃購(gòu)買房子單價(jià)在6,000元/平方米以上的百分比,計(jì)劃購(gòu)買房子總價(jià)在80萬(wàn)元以上的百分比,計(jì)劃購(gòu)買高單價(jià)或高總價(jià)的客戶，也以以上兩族為多,投資者,都市小資,“過日子”族,上海雅皮,,,XH/020514/SH-DISC(2000GB)

49、,47,兩房和三房同為最受歡迎的房型,所有樣本,購(gòu)房者對(duì)房型的選擇百分比,,一房,兩房,三房,四房,四房以上,復(fù)式,,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,XH/020514/SH-DISC(2000GB),48,高單價(jià)購(gòu)房人士對(duì)三房房型需求最大,單價(jià)6,000元/平方米以上,購(gòu)房者對(duì)房型的選擇百分比,,一房,三房,四房,四房以上,復(fù)式,,兩房,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,XH/020514/SH-DISC(2000GB)

50、,49,目標(biāo)客戶群的需求較廣,投資者及都市小資,購(gòu)房者對(duì)房型的選擇百分比,,一房,三房,四房,四房以上,復(fù)式,,兩房,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,XH/020514/SH-DISC(2000GB),50,兩房購(gòu)買人士需要80-120平米的房子,所有樣本,計(jì)劃購(gòu)買兩房單位人士對(duì)面積的要求百分比,,單價(jià)6,000元/平方米以上,平米,平米,投資者及都市小資,平米,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,XH/020514/SH-

51、DISC(2000GB),51,三房主力房型應(yīng)在120平米間，但也需要較大單位以適應(yīng)目標(biāo)客戶群,所有樣本,計(jì)劃購(gòu)買三房單位人士對(duì)面積的要求百分比,,單價(jià)6,000元/平方米以上,平米,平米,投資者及都市小資,平米,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,XH/020514/SH-DISC(2000GB),52,四房需求不一，100 平米至180平米以上也有需求,所有樣本,計(jì)劃購(gòu)買四房單位人士對(duì)面積的要求百分比,,單價(jià)6,000元/平方

52、米以上,平米,平米,投資者及都市小資,平米,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,XH/020514/SH-DISC(2000GB),53,,預(yù)購(gòu)復(fù)式房型人士對(duì)房型的要求百分比,,,,平米,預(yù)購(gòu)復(fù)式房型人士對(duì)面積的要求百分比,,單價(jià)6,000元/平方米以上,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,XH/020514/SH-DISC(2000GB),54,兩房跟三房都可配一廳的房型,1廳,2廳,兩房,,購(gòu)房人士對(duì)廳數(shù)的要求百分比,,所

53、有樣本單價(jià)6,000元/平方米以上投資者及都市小資,,,三房,,四房,,,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,XH/020514/SH-DISC(2000GB),55,同樣兩房跟三房也應(yīng)有一衛(wèi)的房型,1衛(wèi),2衛(wèi),兩房,,購(gòu)房人士對(duì)衛(wèi)生間數(shù)的要求百分比,,三房,,四房,,所有樣本單價(jià)6,000元/平方米以上投資者及都市小資,,,,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,XH/020514/SH-DISC(2000GB),56,因

54、總價(jià)的壓力，房型不宜過大,<40,預(yù)購(gòu)面積萬(wàn),住房面積*平方米,,,40-49,50-59,60-69,70-79,80-89,>=90,<53,53-67,67-80,80-93,93-107,107-120,>120,*以單價(jià)7,500元/平方米計(jì)算,單價(jià)6,000元/平方米以上,資料來(lái)源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析,XH/020514/SH-DISC(2000GB),57,不同檔次住宅成本的分別,主要

55、分別,中高檔,高檔,,,,,backup,容積率建筑成本(每平方米成本)主體建筑綠化率擁有車位的用戶比例會(huì)所建筑成本(每平方米),3.81,600元40%30%5,000元,32,100元49%50%6,000元,XH/020514/SH-DISC(2000GB),58,,TextTextText,Title,,,,,,HighLow,,,LegendLegendLegen