[學習]房地產綜合知識教材(176頁)

1、房地產綜合知識教程,,主要內容,房地產及開發(fā)基礎知識房地產交易知識房地產交易稅費約定房地產權屬登記的基礎知識房地產規(guī)劃基礎知識建筑及結構設計基礎建筑施工圖的學問圖紙反映的建筑之美樓盤價值鑒別的思路房地產開發(fā)策劃流程,,房地產的定義及分類,房地產開發(fā)概要,房地產行業(yè)名詞,第一部分,第二部分,第三部分,房地產及開發(fā)基礎知識,房地產的定義及分類,1、區(qū)分房產、地產、房地產、泛地產,房產：是指建筑在地面上的各種房屋，包括住宅、

2、廠房、商業(yè)、倉庫、服務、文化、教育、辦公用房等。地產：指土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱，供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等；土地是指地球的表面及起上下一定范圍內的空間，既是自然之物，又是勞動產物，體現(xiàn)在生產關系中，是社會所有權和使用權關系的載體；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。房地產：是房產的合稱，俗稱不動產，它包括土地和建筑物及其他土地定這物。泛

3、地產：是指將狹義的房地產與工業(yè)、農業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育、教育科技等產業(yè)融合起來，形成各種產業(yè)的房地產。在泛地產中，不一定以“房子”為核心。房子可能是主體，也可能只是附屬的配套設施。泛地產的實質其實是一種“產業(yè)嫁接”，也就是房地產（尤其是住宅開發(fā)）與各種行業(yè)的嫁接，這是一個資源整合、優(yōu)勢互補的過程，它為地產業(yè)構筑一個更為寬廣的運行平臺和空間，最后產生“1+1>2”的產業(yè)效應。,房地產的定義及分類,2、房地產業(yè)概念,房地產業(yè)是指從事

4、房地產開發(fā)建設、租售經營以及與此緊密相關的中介服務，如裝修、物業(yè)管理等經營活動的行業(yè)。房地產業(yè)分類 房地產業(yè)可分為房地產投資了開發(fā)和房地產業(yè)服務業(yè)。房地產業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別和聯(lián)系 房地產業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。 建筑業(yè)是物資生產部門，屬于第二產業(yè);房地產業(yè)兼有生產（開發(fā)）、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業(yè)。兩個產業(yè)有著非常密切的關系，因為它們的業(yè)務對像都是房地產。在房地產開發(fā)活動中，房地產業(yè)與建筑

5、業(yè)往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業(yè)是房地產開發(fā)和建設的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產業(yè)是策劃者、組織者和承擔發(fā)包者，建筑業(yè)則是承包單位按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設生產任務。,房地產的定義及分類,3、房地產功能分類類型,,單元式住宅公寓住宅別墅住宅商品房經濟適用住房廉租住房普通住宅高級住宅,百貨商場、購物中心商鋪市場型商鋪商業(yè)街商鋪住宅底層商鋪社區(qū)型商鋪商務樓、寫字樓商鋪交通設施商鋪“

6、都市型”商鋪“便利型”商鋪,生態(tài)住宅綠色住宅花園式住宅分時度假住宅產權酒店智能化社區(qū)高科技型住宅健康住宅,房產住宅的8種類型,商業(yè)地產的9種類型,新型住宅的8種形式,房地產開發(fā)概要,房地產開是對城鎮(zhèn)進行土地和房屋的建設開發(fā)。 從廣義上講，房地產開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對象，按照預定目的，進行改造加工，在地上進行房屋設施的建筑安裝活動，以及為此而進行的規(guī)劃、設計、經營管理活動的全過程。 狹

7、義的房地產開發(fā)是按照預定的目的而進行的改造土地和建造房屋設施的經營管理活動過程。,1、房地產開發(fā)含義,房地產開發(fā)概要,房地產開發(fā)范圍包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設計、供水、排水、供電、通電信、修道、綠化、房屋建設等多項內容組成。,2、房地產開發(fā)范圍,房地產開發(fā)概要,建筑工程按照建筑物的主要部位劃分為：地基與基礎、主體結構、建筑裝飾裝修、建筑屋面、建筑給排水及采暖、建筑電氣、智能建筑、通風空調、電梯9個部分。地

8、基與基礎、主體結構先施工，在此期間，同時預埋水電線管預留水電洞口，主體結構完成到一定程度，內部裝修、水電安裝可穿插進行，外裝修一般待主體封頂后，從上至下進行施工。 雖然房地產開發(fā)是一個十分復雜的過程，但從操作上看，每個開發(fā)項目都可分解為8個階段： （1）項目建議書階段 （2）可行性研究階段 （3）設計階段 （4）開工準備階段 （5）施工階段 （6）竣

9、工驗收階段 （7）租售階段 （8）使用階段,3、房地產開發(fā)流程環(huán)節(jié),房地產開發(fā)概要,4、房地產開發(fā)的風險,房地產行業(yè)名詞,居住密度：指單位用地面積上居民和住宅的密集程度，是一個包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面積密度指標的綜合概念。,1、居住密度,房地產行業(yè)名詞,某小區(qū)居住密度指標計算示例 某小區(qū)總用地面積16.3公頃，其中，住宅用地7.1公頃，公建用地3.5公頃道路用地2.8公頃，綠化用地2.9

10、公頃，小區(qū)能規(guī)劃容納總人口數(shù)5466人，住宅建筑面積220090平方米，公共建筑面積112590平方米，基底總面積為88036平方米，共規(guī)劃住宅建筑1839套，其中小套占500套，中套875套，大套464套。從這些基本的數(shù)據(jù)，我們就能算出小區(qū)的居住密度各種數(shù)據(jù)。各種居住密度數(shù)據(jù)計算 人口毛密度=5466人÷16.3公頃=338.6人/公頃 人口凈密度=5466人÷7.1公頃=770人/公頃

11、住宅建筑套毛密度=1839套÷16.3公頃=112.8套/公頃 住宅建筑套凈密度=1839套÷7.1公頃=259套/公頃 住宅面積凈密度=220090平方米÷7.1公頃=3.1萬平方米/公頃 建筑面積毛密度=（220090平方米+112590平方米）÷16.3公頃=2.04萬平方米/公頃 住宅建筑凈密度=88036平方米÷7.1公頃=1.24萬平方米/公頃

12、 戶室比計算 小套比=500套÷1839套=27% 中套比=875套÷1839套=48% 大套比=464套÷1839套=25%,房地產行業(yè)名詞,建筑密度也稱建筑覆蓋率，指項目規(guī)劃建設用地范圍內所有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設用地面積之比。,2、建筑密度,房地產行業(yè)名詞,某小區(qū)建筑密度指標計算方式示例 延伸上一個案例。某小區(qū)總用地面積16.3公頃，其中，住宅用

13、地7.1公頃，公建用地3.5公頃，道路用地2.8公頃，綠化用地公頃2.9公頃，其中綠化覆面積7公頃，小區(qū)能規(guī)劃容納總人口數(shù)5466人，住宅建筑面積220090平方米，公共建筑面積112590平方米，其中某戶建筑面積125平方米，實用面積100平方米，使用面積93.75平方米，那么，套密度=1839套÷16.3公頃=112.8（套/公頃）容積率=（220090+112590）÷16.3公頃=2.04萬/公頃實用

14、率=100÷125=80%；使用率=93.75÷125=75%綠化率=7公頃÷16.3公頃=43%；綠地率=2.9公頃÷16.3公頃=17.8%,房地產行業(yè)名詞,“使用率”和“實用率”：使用率和實用率讀音相似，意義也相近，它們的區(qū)別一定要清晰。 使用率是住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比，一般70%-80%。 而實用率是套內建筑面積和住宅面積之比。 實用率大于使用率，

15、往往開發(fā)商用“實用”率代替“使用率”，并混淆這個概念來吸引購房者。在這個問題上其實購房者不必太在意實用率或使用率的具體數(shù)據(jù)，戶型設計是否合理、考慮究竟如何使用戶內空間才是關鍵。,3、使用率≠實用率,房地產行業(yè)名詞,所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占得比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可

16、用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。 住宅容積率：也稱住宅面積凈密度，是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積，或以住宅建筑總面積㎡與住宅用地㎡的比值表示。,4、容積率≠住宅容積率,,房地產交易基礎

17、知識,房地產交易全過程,七種房屋貸款方式全流程,第一部分,第二部分,第三部分,房地產交易知識,房地產買賣合同的約定,第四部分,房地產交易過程中常見問題,第五部分,房地產交易基礎知識,1、商品房預售,商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給買受人，由買受人預付定金或房價款的行為。由于從預售到竣工交付的時間一般較長，開發(fā)商和購房人都可能由于延期交付、質量不符而承擔較大的風險。 商品房預售的條件 條件1：已

18、交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。 條件2：持有建設工程規(guī)劃許可證。 條件3：按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。 條件4：開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。 商品房預售許可 中國商品房預售實行預售許可制度，開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應向市、

19、縣人民政府房地產管理部門提交下列證件基資料： 售房必須持有的5證 商品房預售合同登記備案,房地產交易基礎知識,2、商品房現(xiàn)房銷售,現(xiàn)房銷售是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為?，F(xiàn)房銷售和預售相比，現(xiàn)房的價格往往比期房高，現(xiàn)房看得見摸得著，對購房人來說相對風險小，可以隨時交購房款、隨時入住。現(xiàn)房銷售對開發(fā)商來說也是回收全部投資的一個重要環(huán)節(jié)。,房地產交易基礎知識,3、商品房交易

20、的諸多形式,商品房預售 商品房按揭 商品房房屋抵押 商品房贈與 商品房內銷外租 商品房以舊換新 商品房產權調換,房地產交易基礎知識,4、10個常見商品房銷售價格術語,均價 基價 起價 開盤價 預售價,一次性買斷價 清盤價 平面價差 樓層價差 議價空間,房地產交易全過程,1、八步完成房地產交易全程,,,,,,簽訂合同,合同申請,立契,繳納稅費,產權過戶,,信息溝通,銀行申貸,交易完成,房地

21、產交易全過程,2、房地產交易各步驟,第一步，信息溝通 開發(fā)商和購房者雙方建立信息溝通渠道，購房者了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，開發(fā)商提供合法的證件，包括房屋所有權證書及其他證件。第二步，簽訂合同 如開發(fā)商提供的房屋合法，可以上市交易，購房者交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房

22、屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。第三步，合同申請 雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后。管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權未得到其他產權共有人書面同意的情況下拒絕申請，禁止上市交易。,房地產交易全過程,2、房地產交易各步驟,第四步，立契 房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的

23、產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。第五步，繳納稅費 稅費的過程比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其他商品房的稅費構成是不一樣的。第六步，產權過戶 交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。第七步，銀行申貸 對貸款的

24、受領人來說在與開發(fā)商簽訂完房屋買賣合同后由雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。第八步，交易完成 買受人領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋，交易履行完畢。,七種房屋貸款方式全流程,1、銀行按揭貸款,銀行按揭貸款概念 銀行按揭貸款是指購房者購買樓房時

25、與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權歸己。按揭貸款9大流程銀行按揭所需資料按揭所需交納的各項費用,公證費保險費其他費用,七種房屋貸款方式全流程,3、抵押貸款,抵押物借款人本人或第三人自有產權房屋，已具備“房產證”。 抵押流程（以中國建設銀行為例）,2、 公積金貸款,住房公積金是指國家機關、國有企

26、業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。 按照規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權利,均可按公積金貸款的相關規(guī)定，申請公積金貸款。,七種房屋貸款方式全流程,4、質押貸款,質押財產借款本人或第三人合法持有的權利憑證。質押流程 第一，持權利憑證到個人綜合消費貸款經辦機構申請質押； 第二，核對質押權利憑證，并對符合條件的進行質押登記； 第三，銀行

27、收妥質押權利憑證，進行貸款審批手續(xù)，貸款額度最高不超過質押權利憑證面額的90%，并與審批同意發(fā)放貸款的申請人簽訂借款合同及質押合同； 第四，銀行發(fā)放貸款至借款人個人儲蓄賬戶中。,七種房屋貸款方式全流程,5、組合貸款,Click to add Title,Click to add Title,借款人可以抵押或質押權利權利憑證申請同一筆個人綜合消費貸款，貨款額度按兩種擔保方式允許發(fā)放的貸款額度累計，貸款流程同上。,七種房屋貸款方式全

28、流程,6、信用貸款,（以中國建設銀行為例） （1）借款人個人借款額最高限額為60萬元 借款人以本人信用申請個人綜合消費貸款，建行根據(jù)借款人資信情況確定貸款額度，最高位人比為60萬元。 （2）借款申請人提供資料 （3）銀行客戶經理審核貸款人資信等級，簽訂貸款合同 銀行客戶經理根據(jù)借款人資信等級相應確定貸款額度及期限，進行貸款審批手續(xù)，貸款額度都不超過相應信用等級允許發(fā)放額度，并與審批同意發(fā)放的申請

29、人簽訂借款合同。,七種房屋貸款方式全流程,7、一次性付款,Click to add Title,Click to add Title,一次性付款流程：第一，交付定金并簽訂《樓宇認購書》；第二，房款交付及收據(jù)換領；第三，簽訂《商品房買賣合同》；第四，領取《商品房買賣合同》購房發(fā)票、付清樓款證明；第五，辦理商品房交付手續(xù)；第六，辦理《房地產證》；第七，領取《房地產證》。,房地產買賣合同的約定,1、商品房買賣合同的基本內容,Cl

30、ick to add Title,Click to add Title,商品房買賣合同概念 商品房買賣合同是指在房地產交易雙方之間建立買賣關系的協(xié)議。即房屋所有權人依法將其房屋及其占用范圍內的土地使用權轉移給買受人，由買受人向其支付相應價款，明確相互權益義務關系的約定。商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同內容 由于商品房具有價值大、相關規(guī)定多、購房人相對信息量小，對一些房屋

31、買賣應全面考慮。因此，2000年建設部、國家行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》，購房人和開發(fā)企業(yè)可自愿使用合同示范文本，以避免過后不必要的大量糾紛。房地產開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》，預售商品房的開發(fā)商，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。商品房買賣合同的3種計價方式 如某一商品房，102平方米的三室一廳，

32、若按套計價，每套售價30萬元；按套內建筑面積82平方米計算，3700元/平方米，則總價30.34萬元；按建筑面積102平方米計算，3000元/平方米，則總價30.6萬元。開發(fā)企業(yè)可任選一種計價方式銷售。在促銷活動中，優(yōu)惠的房屋可按套銷售，按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套（單元）計價的預售房屋，開發(fā)商應當在合同中附上所售房屋的平面圖。,房地產買賣合同的約定,2、商品房買賣合同關于誤差、

33、變更、交付的約定,Click to add Title,Click to add Title,誤差處理約定 按套內建筑面積或者按建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。商品房中途變更規(guī)劃、設計的規(guī)定 房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位統(tǒng)一的設計變更導致商品房的結構形式、戶

34、型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10天內，書面通知買受人有權在通知到達之日起15天內作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15天內未作出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。商品房交付的規(guī)定 ①延期交付；②樣

35、板房質量、設備及裝修；③提供“兩證”；④質量保修；⑤退房與賠償。,房地產交易過程中常見問題,Click to add Title,Click to add Title,買自住房與投資房的區(qū)別 自住房和投資房因為用途不同，在選擇上亦有較大的區(qū)別。 住房70年土地使用權不意味只有70年產權 土地使用年限屆滿時，使用者需要繼續(xù)使用土地的可以申請繼續(xù)使用該土地，即使是因社會公共利益需要國家收回該土地，國家收回的也只是

36、土地使用權。簡而言之就是，購買擁有產權的商品房，購買人擁有的房屋所有權是沒有任何時間限制的，其所受限的只是房屋所占相應比例土地的使用期限。但由于房屋與土地的不可分割性，土地使用期一般應隨房屋的使用一直延續(xù)下來。 使用權房產能不能繼承 房地產繼承是房地產轉讓中的一種方式，是指有繼承權的公民依法接受死者房屋，在公民死亡后繼承開始時作為死者的遺產來處理，繼承人有權繼承該合法遺產。如果死者生前對其居住的房屋沒有所有權，只有使用權，

37、如租用的房管局所有公房或租用其他私人擁有的房屋，則不能作為遺產來繼承。死者的親屬如果要繼續(xù)使用該房屋，則需與房管人或出租人協(xié)商一致，變更承租人，才能繼續(xù)居住使用。對房管局按成本價出售給承租人的住房，在被繼承人死亡后繼承人有權按遺囑繼承或者法定繼承人來繼承該房產。,房地產交易過程中常見問題,Click to add Title,Click to add Title,合作建房的有關規(guī)定 合作建房概念 合作建房是指以一方提供土地使用

38、；另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產的形式。 國家對合作建房的規(guī)定 在2001年8月6日后，房地產管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的土地，可以直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權的單位需尋找合作方的，須經過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，在進入土地交易場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。,,現(xiàn)行房地產7種主要稅類

39、型,房地產交易的行政性收費,購房收費標準,第一部分,第二部分,第三部分,房地產交易稅費約定,實戰(zhàn)案例分析,第四部分,現(xiàn)行房地產7種主要稅類型,1、房產稅,Click to add Title,Click to add Title,房產稅和契稅都屬于財產稅。房產稅是以房產為課稅對象，向產權所有人征收的一種稅。 房產稅的征收范圍房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。 房產稅的納稅人 房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的

40、，有經營管理的單位繳納；產權出典的，由承典人繳納；產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛為解決的，由房產代管人或者使用人繳納。 房產稅的計稅依據(jù) 房產稅采用從價計稅。計稅依據(jù)分為按計稅余值計稅和按租金收入計稅兩種。 房產稅的稅率 按照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。,現(xiàn)行房地產7種主要稅類型,1、房產稅,Click to add Title,Clic

41、k to add Title,應納稅額的計算 應納稅額=房產計稅余值×1.2% 應納稅額=租金收入×12%若干具體規(guī)定 規(guī)定1：新建房屋的納稅義務發(fā)生時間是建成之日或辦理驗收手續(xù)之日的第二個月。 規(guī)定2：投資聯(lián)營房產的，共擔風險的按房產余值計稅；不但風險的按租金計稅。 規(guī)定3：融資租賃房屋的按房產余值征稅。 規(guī)定4：納稅單位和個人無租金使用房產部門、免稅單位、

42、納稅單位的房產，由使用人代交。 規(guī)定5：納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產稅。,房產稅的納稅申報 納稅人應根據(jù)稅法的規(guī)定，將現(xiàn)有房屋的坐落地點、結構、面積、原值、出租收入等情況，據(jù)實向當?shù)囟悇諜C關辦理納稅申報。房產稅的納稅期限和納稅地點 房產稅實行按年征收，分期繳納，一般規(guī)定按季或按半年繳納一次。房產稅在房產所在地繳納，房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向

43、房產所在地的稅務機關繳納。房產稅的稅收優(yōu)惠,1、房產稅,現(xiàn)行房地產7種主要稅類型,2、契稅,Click to add Title,Click to add Title,契稅是在土地、房屋權屬發(fā)生轉移時，對產權承受人征收的一種稅。契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。 契稅的征收范圍 契稅的納稅人 在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

44、 契稅的稅率 契稅的適用率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。通用稅率為1.5%或3.0%。 契稅的計稅依據(jù) 依據(jù)1：國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格； 依據(jù)2：土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格和核定； 依據(jù)3：土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用

45、權、房屋的價格的差額。,現(xiàn)行房地產7種主要稅類型,2、契稅,Click to add Title,Click to add Title,契稅應納稅額的計算： 應納稅額=計稅依據(jù)×稅率 契稅的申報繳納 契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。 契稅的減免稅 國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土

46、地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征；因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征；財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目。,現(xiàn)行房地產7種主要稅類型,3、營業(yè)稅,Click to add Title,Click to add Title,營業(yè)稅是對有償提供勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人，就其營業(yè)收入額征收的一種稅。房地產業(yè)涉及的營業(yè)稅主要是轉讓無形資產和銷售不動產。營業(yè)稅的納稅人 營業(yè)稅

47、的納稅人是轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人。營業(yè)稅的計稅依據(jù) 營業(yè)稅的計稅依據(jù)是轉讓無形資產的轉讓額或者銷售不動產的銷售額，統(tǒng)稱為營業(yè)額。它是納稅人向對方收取的全部價款和在價款之外取得的一切收益，如手續(xù)費、服務費等等。營業(yè)稅的稅目、稅率,現(xiàn)行房地產7種主要稅類型,3、營業(yè)稅,Click to add Title,Click to add Title,營業(yè)稅的計算納稅人轉讓無形資產，或者銷售不動產，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅

48、率計算應納稅額。應納稅額=營業(yè)額×稅率納稅人的營業(yè)額為轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。營業(yè)稅的納稅地點和納稅義務發(fā)生時間 ①營業(yè)稅的納稅地點；②營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間營業(yè)稅的納稅申報 對納稅人的應納稅額分別采取由扣繳義務人扣繳和納稅人自行申報兩種方法。營業(yè)稅的納稅期限 納稅人以一月為一期納稅的，自期滿之日起10天內申報納稅?？劾U義務人解繳稅款期限，對照此項規(guī)定執(zhí)行。,

49、現(xiàn)行房地產7種主要稅類型,4、城市維護建設稅和教育附加稅,Click to add Title,Click to add Title,城市維護建設稅是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。 城建稅稅率分別為7%、5%、1%三個檔次。 教育附加稅是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。其稅率在城市一般為營業(yè)稅的3%。,現(xiàn)行房地產7種主要稅類型,5、企業(yè)所得稅,Click to

50、 add Title,Click to add Title,企業(yè)所得稅是指對中華人民共和國境內的一切企業(yè)（不包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)），就其來源于中國境內外的生產經營所得和其他所得而征收的一種稅。 企業(yè)所得稅的征稅對象 企業(yè)所得稅以納稅人取得的生產、經營所得和其他所得為征稅對象。 企業(yè)所得稅稅率 有法定稅率和優(yōu)惠稅率兩種。法定稅率是33%；優(yōu)惠稅率是指對應納稅所得額在一定數(shù)額之下的企業(yè)給予低稅率照顧，分為18%和2

51、7%兩種。 企業(yè)所得稅的計算 公式中“應納稅所得額”即納稅人納稅年度收入總額減去準予扣除項目后的余額。 企業(yè)所得稅的征收管理 企業(yè)所得實行按年計算，分月或分季預繳，月份或者季度終了后15天內預繳，年度終了后4個月內匯算清繳，多退少補。,現(xiàn)行房地產7種主要稅類型,6、印花稅,Click to add Title,Click to add Title,印花稅是對因商事活動、產權轉移、權力許可證照授受等行為而書立、領受的應

52、稅憑證征收的一種稅。 印花稅的納稅人 中華人民共和國境內書立領受本條例所例舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人。 印花稅的征稅對象 現(xiàn)行印花稅只對印花稅條例列舉的憑證征稅，具體有5類：經濟合同、產權轉移書據(jù)、營業(yè)賬薄、權利、許可證照和經財政部確定征稅的其他憑證。 印花稅的計稅依據(jù) 印花稅根據(jù)不同征稅項目，分別實行從價計征兩種征收方式。 印花稅的稅率 現(xiàn)行印花稅采用比例稅率和定額稅兩種稅率。 應納稅額

53、的計算 應納稅額=計稅金額×適用稅率 應納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額,現(xiàn)行房地產7種主要稅類型,6、印花稅,Click to add Title,Click to add Title,納稅環(huán)節(jié)和納稅地點 印花稅的納稅環(huán)節(jié)應當在書立或領受時貼花。印花稅一般實行就地納稅。 印花稅的繳納方法 印花稅實行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計算應納稅額，購買并一次貼足印花稅票（以下簡稱貼花）的繳納辦法。

54、 印花稅票 印花稅票是繳納印花稅的完稅憑證，由國家稅務局總局負責監(jiān)制。其票面金額以人民幣為單位，分為壹角、貳角、伍角、壹元、貳元、伍元、拾元、伍拾元、壹佰元9種。印花稅票為有價證劵，印花稅票可以委托單位或個人代售，并由稅務機關付給5%的手續(xù)費，支付來源從實征印花稅款中提取。 房地產業(yè)有關印花稅的稅收優(yōu)惠 已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本；財產所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所立的書據(jù)；外國政府或者國際金融組織

55、向中國政府及國家金融機構提供優(yōu)惠貸款所書立的合同。,現(xiàn)行房地產7種主要稅類型,7、土地增值稅,Click to add Title,Click to add Title,土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅。 土地增值稅的納稅人 轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，并取得收入的單位和個人。 土地增值稅的課稅對象和范圍 課稅對象是指有償轉讓國有土地

56、使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。 土地增值稅的稅率 土地增值稅稅率 增值額的組成 轉讓房地產的增值額，是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 應納稅額的計算 應納稅額=計稅金額×適用稅率 應納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額,現(xiàn)行房地產7種主要稅類型,7、土地增值稅（續(xù)）,Click to add Title,Click to add Title,納稅環(huán)節(jié)和納稅

57、地點 納稅人應自轉讓房地產合同簽訂之日起7天內，向房地產所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。 印花稅的繳納方法 以一次交割、付清價款方式轉讓房地產稅務，應在辦理過戶、登記手續(xù)前一次性繳納全部稅款。以分期收款方式轉讓房地產的，可根據(jù)收款日期來確定具體的納稅期限。 印花稅票不論納稅人的機構所在地、經營所在地、居住所在地設在何處，均應在房地產的所在地申報納稅。 房地產業(yè)有關印花稅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造普通標準住宅出售，增

58、值額未超過扣除項目金額20%的；因國家建設需要依法征用、收回的房地產，兩種情況可以享受優(yōu)惠。 其他還有土地出讓金（就是常說的物業(yè)稅）、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。,房地產交易的行政性收費,Click to add Title,Click to add Title,行政性收費是房地產行政管理機構或授權履行行政管理職能的單位，為加強對房地產的管理所收取的費用。行政性收費是房地產行政管理機關及其所屬事業(yè)單位為社會或個人提供特定服務所

59、收取的費用。房地產行政管理范圍涉及的方面較多，權其行政、事業(yè)性收費的種類也很多。房屋產權管理收費房屋產權管理收費屬行政性收費，主要包括登記費、權證費、辦理房屋所有權登記時，應繳納登記費、權證工本費、印花稅。登記費的收費標準是每建筑平方米0.3元，由登記人繳納。房屋買賣管理收費房屋買賣管理收費屬行政性收費，包括買賣登記費和買賣手續(xù)費。房產登記費是買賣雙方條件后，批準成交，然后收取房產買賣手續(xù)費。辦理了房屋買賣過戶手續(xù)后，由買賣雙方

60、向房地產管理部門交納手續(xù)費，征收的標準是按照國家房屋買賣成交價或最低保護價的1%，由買賣雙方各繳納一半。房屋租賃管理收費房屋租賃管理收費屬于行政性收費，包括：房屋租賃登記費、房屋租賃手續(xù)費或租賃簽證費。而房屋租賃手續(xù)費又分為住房房屋租賃手續(xù)費=等多種，在各個城市其規(guī)定有部分差異。,購房收費標準,Click to add Title,Click to add Title,購房收費標準,實戰(zhàn)案例分析,Click to add Title

61、,Click to add Title,,案例：王女士的房屋面積為140平方米、屬國有土地建筑，并超出普通住宅標準。王女士在住滿3年后，將其出售，總價格為140萬元，那么，王女士應繳納稅費為多少呢？ （1）土地增值稅：140萬元×1%=14000萬元 （2）營業(yè)稅：140萬元×5%=7萬元 （3）城市建設費與教育附加稅：7萬元×（7%+3%）=7000元 （4）印花稅：140萬元&#

62、215;0.05%=700元 （5）個人所得稅：140萬元×1%=1.4萬元 假設王女士的這套房子是超過五年后在進行交易的，期間凈掙40萬（即售房收入減去購買房屋的成本差額），按照新法規(guī)：個人購買非普通住宅超過5年后轉手交易的，銷售時按收入成本差額繳納營業(yè)稅。那么，王女士應該繳納稅為多少呢？ （1）土地增值稅：140萬元×1%=1.4萬元（土地增值稅按交易價值金額的1%計算） （2）營業(yè)稅：

63、40萬元×5%=2萬元 （3）城市建設費與教育附加稅：2萬元×（7%+3%）=2000元 （4）印花稅：140萬元×0.05%=700元 （5）個人所得稅：140萬元×1%=1.4萬元,1、關于非普通住宅的計算示例,房地產權屬登記的基礎知識,房地產產權概念,,房地產產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉讓等

64、產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來區(qū)分。 在具體的房地產項目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產權并可獨立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房者而言，就不具備產權的概念。 房屋所有權 房屋的搜有權為房屋的占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了對該房屋在法律允許的范圍內的一切權利。 房屋使用權 房屋使用權

65、是指“對房屋的享用權不包括出售、抵押、贈與、繼承等。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。 產權證書 產權證書是指“房屋所有權證書”和“土地使用權證書”的合二為一是房地產權的法律憑證。,1、房地產產權,房地產產權概念,,,2、宗地、宗地號,宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、待、片、宗從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107&

66、#215;24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。,房地產產權概念,,,3、宗地圖、證書附圖,宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的情況。它包括宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑物位置與性質、與相鄰宗地的關系等。 證書附圖即房地產后面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。,房地產產權概念,,,4、地籍、產籍,因為實行房地產一體化管理，所以通常所指

67、的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體地講，是對在房地產調查登記過程中產生的各種圖表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。,房地產產權概念,,5、“全部產權”,“全部產權”指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產權。經濟適用房亦屬于全部產權。,房地產產權概念,6、“部分產權”,“部分產權”指職工按標準價購買的公

68、有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內，職工按標準價購房后只擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占得產權比例進行分配。,房地產權屬7種登記類型,Click to add Title,Click to add Title,,總登記是在一定行政區(qū)域和一定時間內進行的房屋權屬登記，相當于房屋的普查?？h級以上地方人民政府根據(jù)需要，可以對本行政區(qū)域的房屋權屬證書進行統(tǒng)一的權屬登記，即總

69、登記。登記機關認為需要時，經縣級以上人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內的房屋權屬證書進行驗證或換證?？偟怯?、驗證或換證時，由縣級以上地方人民政府在規(guī)定期限前30天發(fā)布公告，明示總登記、換證或驗證的區(qū)域、申請期限、當事人應提交的證件、受理申請的地點等。,1、房地產總登記,房地產權屬7種登記類型,Click to add Title,Click to add Title,土地使用權初始登記指以出讓或劃撥方式取得土地使用權的，權利人應申請辦理土