萬科物業(yè)單位前期介入工作指引

1、_萬科物業(yè)前期介入工作指引萬科物業(yè)前期介入工作指引1、目的、目的規(guī)范物業(yè)公司對(duì)新項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容指導(dǎo)新公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展。2、范圍、范圍適用于集團(tuán)內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司(以下簡稱地產(chǎn)、物業(yè))。3、職責(zé)、職責(zé)3.1集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引。3.2各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)參照本工作指引結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體工作方案和計(jì)劃以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。3.3各地產(chǎn)

2、公司應(yīng)與物業(yè)保持良好的溝通及時(shí)向物業(yè)提供相關(guān)資料共同研究聽取采納合理的建議對(duì)于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。4.4.方法和過程控制方法和過程控制4.1物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等就參與介入從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣

3、工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。4.2前期介入的一般程序4.2.1雙方確定工作內(nèi)容要求4.2.2物業(yè)組成工作小組4.2.3制定工作計(jì)劃4.2.4計(jì)劃實(shí)施物業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機(jī)電設(shè)備、()空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和

4、管理合同的確認(rèn)。4.2.5物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料以備復(fù)查。4.2.6對(duì)涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)如:管理費(fèi)、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。4.3前期介入的內(nèi)容前期介入主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn):規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段三個(gè)主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。4.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括:_5.2.1.10各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。5.2.2分類評(píng)估5.2.2.1安

5、保布局a)便于安保管理區(qū)域分割消除管理死角。b)便于安保管理視線的巡查避免管理的盲點(diǎn)。c)人員及車輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰便于動(dòng)態(tài)管理。d)安保設(shè)備設(shè)施配置齊全可采取有效措施防范。e)安保技防措施完備形成多層次的安保體系信息匯總通暢反應(yīng)快速(詳見5.2.2.6智能化設(shè)備)。5.2.2.2消防布局a)消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等)充分合理使用可靠。b)消防車道設(shè)置合理其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)

6、范。c)消防登高面(場地)設(shè)置合理其位置及面積符合國家規(guī)范。d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理符合國家規(guī)范。5.2.2.3交通布局a)各級(jí)道路的功能分配充分合理有層次感線路清晰便于分流管理。b)主要道路和出入口人車分流在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。c)機(jī)動(dòng)車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1:1另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機(jī)動(dòng)車位配置充分(一般住宅不少于

7、戶數(shù)1:1.5)便于停放。d)有條件宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫應(yīng)符合國家規(guī)范。5.2.2.4生活配置a)根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。b)一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套宜獨(dú)立集中并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所出入口或樓梯須與住宅分開。d)如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)