風(fēng)險(xiǎn)與收益的博弈——淺談保障房建設(shè)與銀行房地產(chǎn)信貸經(jīng)營

1、Er●U風(fēng)險(xiǎn)與收益的博弈淺談保障房建設(shè)與銀行房地產(chǎn)信貸經(jīng)營⑧陳璐保障性住房，是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成?！笆濉逼陂g，我國將進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7％到8％提高N2o％k右，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。2011年，全國要建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共10005~套，

2、爭取到“十二五”期末，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難，改善部分中等偏下收入家庭的住房條件。大規(guī)模的保障房建設(shè)將帶來巨大資金缺口需要銀行信貸支持。而傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，主要針對(duì)商品房項(xiàng)目，沒有可供借鑒的保障住房建設(shè)貸款模式。大規(guī)模的保障房建設(shè)，不僅是對(duì)城市住房制度的探索和完善，而且給商業(yè)銀行探索和完善房地產(chǎn)信貸模式提出了全新的課題。無論是從適應(yīng)宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向，審慎發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，還是就更好地履行社會(huì)責(zé)任而言，商業(yè)銀行只有加快研究

3、信貸支持保障性住房建設(shè)的新模式，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)信貸策略，才能把握保障性住房建設(shè)帶來的機(jī)遇。一、商業(yè)銀行參與保障房貸款的風(fēng)險(xiǎn)首先包括一般房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)。(1)信用風(fēng)險(xiǎn)。作者簡介：陳璐，女，現(xiàn)供職于農(nóng)行上海市分行運(yùn)行管理部。對(duì)于商業(yè)銀行來說，貸款是最大、最明顯的信用風(fēng)險(xiǎn)來源。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20％30％是銀行貸款；建筑公司往往要墊付該總投入30％一40％的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；大部分居民購房只是現(xiàn)

4、金支付大約3成的首付款，其余的通過個(gè)人住房貸款分期償還。由此可見，銀行信用風(fēng)險(xiǎn)過度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)所需資金大部分都來白銀行。過高的風(fēng)險(xiǎn)集中度，在這一領(lǐng)域有所波動(dòng)的時(shí)候，會(huì)遭受難以承受的損失?！安灰獙⑺械碾u蛋放在一個(gè)籃子里”這一投資格言形象地說明了風(fēng)險(xiǎn)分散的重要性。根據(jù)多樣化投資分散風(fēng)險(xiǎn)的原理，商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)應(yīng)該是全面的，不應(yīng)集中于同一業(yè)務(wù)、同一l生質(zhì)的借款人。房價(jià)上漲所加劇的房地產(chǎn)的市場風(fēng)險(xiǎn)較易轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

5、，也就是信用風(fēng)險(xiǎn)，從而影響中國金融體系的穩(wěn)定。(2)市場風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，國民經(jīng)濟(jì)的高速增長或不景氣都會(huì)直接對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期理論，經(jīng)濟(jì)總是以周期循環(huán)發(fā)展的。在一個(gè)周期內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)有升有降。目前在房地產(chǎn)大幅上漲之后，很可能會(huì)出現(xiàn)下跌，甚至崩盤的情況，那么商業(yè)銀行將面臨手中大批抵押房產(chǎn)價(jià)值低于貸款價(jià)值的狀況，導(dǎo)致貸款人違約，這就是前面提到的市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)換成的信用風(fēng)險(xiǎn)，從而陷入大規(guī)模壞賬。(3)

6、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指資產(chǎn)到IrUU項(xiàng)目實(shí)行差別化信貸政策，將保障性住房項(xiàng)目貸款列為支持類產(chǎn)品；執(zhí)行區(qū)別于其他房地產(chǎn)客戶的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；降低保障性住房項(xiàng)目的資本金比例要求對(duì)保障性住房項(xiàng)目貸款利率執(zhí)行優(yōu)惠利率等。實(shí)行按地區(qū)劃分策略。加大對(duì)房價(jià)偏高、中低收入人群住房困難問題突出的一線城市保障性住房項(xiàng)目的支持力度；保證二三線城市或發(fā)展?jié)摿^好地區(qū)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的合理信貸需求，靈活配置信貸資源。(2)堅(jiān)持謹(jǐn)慎原則目前政府對(duì)于房地產(chǎn)

7、行業(yè)實(shí)行緊縮的調(diào)控政策，加之存款準(zhǔn)備金率一再上調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)貸款應(yīng)堅(jiān)持謹(jǐn)慎原則，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款投放節(jié)奏和新增規(guī)模。抑制房價(jià)的根本在于增加供給，增加保障房建設(shè)有利于平緩房價(jià)走勢(shì)。保障性住房類型很多，對(duì)于銀行業(yè)貸款來說，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房雖然價(jià)格低于市場價(jià)，但畢竟是可以出售的，所以這兩種類型的保障房資金回流問題不太大，只要控制好開發(fā)商拿地的價(jià)格就無須太擔(dān)心。但是公租房的問題就比較明顯，一是土地政府不能劃撥，二是又不允許出售，三是租賃價(jià)格

8、較低，導(dǎo)致完全不能靠租金來使貸款資金回流。房屋建成投入使用之后，假設(shè)50年內(nèi)可以收回成本，但“政府都已經(jīng)換了十屆，銀行的領(lǐng)導(dǎo)班子也換了很多茬，屆時(shí)銀行能否收回貸款，還是個(gè)問題?！逼渲械娘L(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商是不會(huì)去承擔(dān)的，只能依賴政府的作用，所以商業(yè)銀行必須堅(jiān)持謹(jǐn)慎原則。但是房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的支撐作用不言而喻，商業(yè)銀行本著履行社會(huì)責(zé)任的原則，應(yīng)當(dāng)對(duì)保障房建設(shè)給予相應(yīng)的支持，同時(shí)保障房建設(shè)也是難得的機(jī)遇。(3)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控風(fēng)險(xiǎn)可控已成為銀行業(yè)加大信貸

9、支持保障性住房建設(shè)的重要保證。在財(cái)政支持和配套措施真IE落實(shí)之前，商業(yè)銀行應(yīng)控制保障房建設(shè)貸款的規(guī)模，限定其與一般商品房貸款的比例，做到要有保有壓，對(duì)同業(yè)務(wù)區(qū)別對(duì)待。健全還款保障機(jī)制，哪怕80％的貸款可以獲得有效擔(dān)保，銀行資金也可以更加大膽地投入。這樣對(duì)保障性住房建設(shè)的信貸支持才能走得更遠(yuǎn)。(4)密切配合政府政策銀行的貸款資金來自對(duì)存款人的負(fù)債，所以資金的安全使用，對(duì)于保護(hù)存款人利益至關(guān)重要。部分上市的商業(yè)銀行在肩負(fù)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，還要

10、對(duì)股東和其他投資人負(fù)責(zé)，這也要求其經(jīng)營行為必須商業(yè)可持續(xù)。在這種前提下，只有密切配合政策配套和制度安排，才能讓商業(yè)銀行安心貸，放心貸，積極主動(dòng)可持續(xù)地為保障房建設(shè)提供信貸支持。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策直接關(guān)系到銀行放貸策略的松緊，在政策嚴(yán)厲打壓房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，若銀行加大房地產(chǎn)貸款，無疑將自己擺在風(fēng)IZl浪尖的位置。保障房建設(shè)貸款也是如此，當(dāng)前的政策是政府加大力度建設(shè)保障房，所以保障房建設(shè)貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)較低；若房價(jià)大幅度降低，商品房與保障房的

11、價(jià)格差距趨于一致時(shí)，保障房建設(shè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)無疑就加大了，銀行應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整自己的貸款策略，以免遭受更大的損失。如果政府對(duì)銀行資金進(jìn)入保障房建設(shè)作了適當(dāng)?shù)闹贫劝才?，在?cái)政支持和配套措施落實(shí)后，并有明確的擔(dān)保和保險(xiǎn)政策，信貸資金的安全性和效益性得到有效保障，銀行貸款“有去有回”，那么銀行就應(yīng)積極響應(yīng)國家政策，給予保障房建設(shè)適度的信貸資金支持。此外，商業(yè)銀行應(yīng)加快研究信貸支持保障性住房建設(shè)的新模式，在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下積極探索和創(chuàng)新債權(quán)融資、股權(quán)融資

12、、投資基金等多種融資模式，多渠道拓寬保障性安居工程的融資渠道，提供全方位、全過程、綜合金融服務(wù)。如美國、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家都已采用的房貸資產(chǎn)證券化方法，不僅可以使銀行在短期內(nèi)收回現(xiàn)金，還可以轉(zhuǎn)移部分信用風(fēng)險(xiǎn)，從全社會(huì)范圍內(nèi)化解風(fēng)險(xiǎn)和泡沫，對(duì)銀行來說，是有益的。履行社會(huì)責(zé)任還是堅(jiān)持商業(yè)銀行的市場屬性，永遠(yuǎn)是商業(yè)銀行發(fā)展中一個(gè)繞不開的課題。風(fēng)險(xiǎn)還是收益，對(duì)銀行來說，無疑是一次智慧的大考。成功一定要冒險(xiǎn)，但冒險(xiǎn)不一定能夠成功。在貸款業(yè)務(wù)上，冒