【商業(yè)地產(chǎn)】-深圳皇崗金地名津商業(yè)城策劃提案-41ppt

1、再造一個“羅湖商業(yè)城”——深圳皇崗金地名津商業(yè)城策劃提案,www.Globallink.hk,項目周邊環(huán)境,寫在前面,項目地處皇崗口岸，位置顯要，商業(yè)氛圍濃厚，具有十分可觀的商業(yè)價值和商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。是一個不可多得的商業(yè)旺地。香港與深圳絕佳的地緣關系，造就了一個新的特殊商業(yè)群落——口岸商業(yè)圈香港與深圳更緊密關系，促進了深圳兩地人與人之間的大交流，而在流通過程中，帶動了兩地物業(yè)的繁榮和發(fā)展，并形成了獨具特色的商、物、人流圈。,香港報紙

2、關于進駐內(nèi)地報道迅速增加,機會點,香港人在深圳的一個重要聚居點，擁有眾多的可消費人群?；蕧徔诎蹲鳛橄愀叟c深圳一個重要的通道，每天有逾達10余萬人進出。7月，地鐵四號線通車，為項目周邊帶來了充裕的人流，同時地鐵效應也大大提高了項目商業(yè)運營及商業(yè)投資價值。,影響,,,口岸商圈還未成熟，需要一定的時間磨合。商業(yè)引進及品牌經(jīng)營需迎合港人口味，并符合港人消費習慣。引進專業(yè)并從事于商業(yè)服務及商業(yè)經(jīng)營公司參與項目合作。,,,,,,金地名津商業(yè)

3、項目,港人消費,深圳本地消費,國內(nèi)外游客,,,,,,,,金地名津商業(yè)策劃思路示意,環(huán)球品牌經(jīng)營、品牌引進及加盟特許行業(yè)引進,,金地名津招商架構,開發(fā)商,環(huán)球商機,,公司對接,香港貿(mào)發(fā)局廠商服務勞工署再就業(yè)計劃中小企業(yè)協(xié)會推廣日……,香港客戶之深圳接待抓住商機品牌加盟及品牌推廣,客戶接待中心客戶咨詢服務商圈介紹招商管理,,,,,,,,,,香港,深圳,項目現(xiàn)場,,招商支持,羅湖商業(yè)城！香港人的商業(yè)城,,依托香港的中國商業(yè)傳奇

4、日均客流量近25萬人次；年銷售額達40億元 。最大的24小時通關口岸，羅湖 火車站，深圳的交通樞紐。幾十路公車縱橫市郊各個角落，地鐵站就在門口；大型的休閑廣場；,協(xié)作單位,,,,項目支持單位之——香港貿(mào)易發(fā)展局,香港貿(mào)易發(fā)展局是全球貿(mào)易推廣的公營機構，誠意為香港制造商、貿(mào)易商及服務出口商服務。特別針對香港貿(mào)易的主要動力 - 中小企業(yè)，舉辦各種推廣活動。,中 小 企 市 場 推 廣 日,CEPA研討推廣會,項目支援

5、單位之——香港生產(chǎn)力促進局,生產(chǎn)力促進局與CEPA共進解決開拓內(nèi)銷市場的難題主題工作坊行業(yè)研討會珠三角培訓課程專家顧問服務針對CEPA對中小企營商環(huán)境的影響的工商業(yè)調(diào)查,案名構想建議一,皇崗商業(yè)城/金地·（皇崗）商業(yè)城 名字解釋：本案名主要是以羅湖商業(yè)城為參考，結合本項目定位，再加上客戶群相 似。項目間有很強的可比性，而在推廣時也有利于市場搶位，容易造成市場轟動效應。另外本案名簡單易記，容易傳播。,案名

6、構想建議二,皇崗不夜城/金地·（皇崗）不夜城 名字解釋：本案名出發(fā)點是基于項目之功能及所延伸之經(jīng)營思想。特別迎合了港人的消費心理及消費習慣。另外24小時營業(yè)也折射出口岸２４小時通關之意。,金地名津商業(yè)城之一層構想,,,港式茶餐廳,,精品、工藝、免稅店,,,,超市/便利店商店（服裝、飾品/皮具/手表/電子/電器）特產(chǎn)（土特產(chǎn)店）,金地名津商業(yè)城之二層構想,中餐、海鮮酒樓美容美發(fā)桑拿/足浴/修甲/健身特色零食（牛廚、

7、優(yōu)之良品等）面包、西點（面包新語、可頌坊）肯德基/必勝客/麥當勞,金地名津商業(yè)城之三層構想,酒吧美食廣場歡樂天地（游樂場中式茶樓/海鮮酒樓特色餐飲（仙蹤林，王品牛排等）,商品定位,商品價格定位：中檔 商品來源定位：大型餐飲、休閑、娛樂為招商的主體肯德基、必勝客、麥當勞等其他零關稅商品精品、工藝等,,招商策略,采取由大到小，由高到低的招商策略。 由大到?。郝氏纫M知名品牌店和主題店，以品牌知名度及主題店的

8、進駐為項目制造多主題多元素的購物場所； 由高到低：先引進檔次較高的品牌商家，其后利用其品牌優(yōu)勢吸引大眾化品牌； 知名品牌及主題店在招商條件上給予一定優(yōu)惠，以吸引其進駐。這不僅符合項目規(guī)劃定位的要求，而且增強經(jīng)營者（投資者）投資信心，有利于商鋪招商速度的加快和售價的提高，達到良好的銷售、招商效果。,2、招商目標： 客戶來源主要以香港地區(qū)品牌、華南地區(qū)品牌、協(xié)會品　　牌資源、本地品牌、及本地加盟商、代理商。3、招商推廣：

9、 在香港、深圳、廣州等地區(qū)選擇主流媒體廣告分階段 進行宣　　傳推廣，促進招商工作完成； 在項目周邊范圍內(nèi)設立大型戶外廣告宣傳； 推廣活動（舉行招商會、品牌推介會）。,招商目標及招商范圍,1、品牌檔次： 擬引進主力店或品牌（符合港人消費習慣及口味）主要以中檔為主。中檔定位較能滿足大眾消費力及消費習慣。2、招商范圍： 擬在香港、深圳、廣州等城市為主。3、裝修形象： 整體裝修按照根時尚前緣、個

10、性、潮流的裝修風格為主題搭配； 品牌專賣店要求按照品牌自行的裝修風格裝修和形象定位，但是整體 要跟 商場的定位和趨勢協(xié)調(diào)。,招商實施細則,制定招商優(yōu)惠政策，相關重要品牌客戶的優(yōu)惠政策由招商總監(jiān)負責掌控。租賃合同期限以項目開業(yè)日起計，合同期以簽定正式合同期為準。租金按合同約定的時間起計，管理費的收取以開業(yè)日起；聯(lián)營合同的管理費也是以開業(yè)日起計。簽訂合同時一次性交清全部押金。租金、管理費收取標準以建設面積計算。商家經(jīng)營

11、稅費按照國家工商、稅務部門規(guī)定進行繳納。,招商條件、招商資費標準,1、合作方式： 以租賃為主、扣點為輔二種方式結合（一些大型品牌店也可考慮聯(lián)營形式）。2、合作方式的詳細方法： 租賃：根據(jù)街鋪的具體位置及面積制定相應的租金價格； 聯(lián)營：按照抽成方式合作，根據(jù)品牌類別制定相關的合作抽成條件； 扣點分成：按照抽成的方式合作，根據(jù)品牌類別進行相關抽成的條件。,3、其它條款制定： &#

12、183;簽約年限：租賃（1-3年）（其它合作方式另商） ·裝修標準：基本照明設施、中央空調(diào)、消防、公共設施及基礎裝飾等 ·遞 增 率：租賃合同每2年遞增一次，遞增率為5-10% ·工商稅務：商戶自行到工商稅務部門辦理 ·進場費用：租賃商家2個月租金做押金（其它合作方式另商）。 ·管 理 費：根據(jù)整體制定 ·水 電 費：根據(jù)整體制定。 ·免 租 期：根據(jù)租

13、金價格詳細制定。,招商推廣方式,1、招商發(fā)布會 通過招商正式啟動的宣傳推廣，吸引香港及廣、深的品牌商家進駐2、品牌推介會 通過協(xié)會的品牌資源帶到當?shù)剡M行品牌推介會的宣傳，吸引當?shù)赜幸庀蛲顿Y但是沒有品牌資源的商家進行品牌加盟代理的合作，進一步進駐商場3、知名品牌、主力店進駐的簽約 通過已進駐的知名品牌的宣傳推廣，促進正在觀望當中的商家盡快簽訂合作協(xié)議,4、投資商考察團 通過組織當?shù)匾恍┯幸庀?/p>

14、加盟或者投資的客戶到香港、廣東地區(qū)進行品牌考察團的活動形式，吸引投資者加盟香港、廣東的品牌，進而進駐商場。5、品牌商家考察團 通過組織品牌商家到當?shù)刈鍪袌鲋苓吙疾?，讓品牌商對項目有興趣從而達到直營的目的。,商場經(jīng)營管理初步建議,統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營商場基金（建議）經(jīng)營指導機制商業(yè)城與周邊商業(yè)互動機制環(huán)球品牌管理機制與香港商場聯(lián)動機制經(jīng)營商指南服務商場一站式服務商戶經(jīng)營一費制,經(jīng)營戶定位,香港品牌或商商直營香港

15、廠商零售示范點香港再就業(yè)培訓計劃創(chuàng)業(yè)人士羅湖商業(yè)城或其它地區(qū)經(jīng)營香港人商家深圳本土經(jīng)營商家羅湖區(qū)其他經(jīng)營商家環(huán)球商業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡,項目執(zhí)行流程大致時間安排,項目七大保障保證物業(yè)高租金,保障一：政府及機構對項目的支持保障二：香港產(chǎn)品/香港服務對消費者的信心保障三：香港商貿(mào)等機構對項目經(jīng)營指導保障四：統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營保障五：地段/地鐵/市場等綜合概念支撐保障六：全程香港公司參與對香港人的信心保障七：港人主題定位是項目獨一

16、無二的優(yōu)勢,項目收益測算,前面需要了解的情況1、由于沒有必需的參照物，所以我們需了解的租金比較主要是福強路、周邊周邊及臨近的“皇御苑”。２、據(jù)以了解的臨街商鋪的租金為600元/平方米/月（最好位置），最少的為200元/平方米/月（位置一般）。3、 “皇御苑”的一層租金為220-300元/平方米/月，均價：260元/平方米/月4、由于本項目地處皇崗口岸，又是地鐵物業(yè)，物業(yè)商業(yè)性價比極高，根據(jù)特殊性物業(yè)的租金換算，我們可以在參照租金

17、基礎上浮動10%，故可推出本項目的平均租金為：一層：286元/平方米/月二層：200元/平方米/月三層：140元/平方米/月注：如口岸通關、地鐵開通，直接可以拉動租金上揚，考慮目前狀況，先行培育市場。,考慮與大型商家的聯(lián)營，收益需另行測算 聯(lián)營面積不應過大，可建議在3000平方米左右考慮到部分商家的扣點形式，收益也需另行測算 肯德基、必勝客、麥當勞，面積：1500平方米考慮裝修期（３個月－６個月）、免租期（小

18、型店鋪基本為3個月，餐飲及休閑娛樂需８－１２個月），為了便于測算，現(xiàn)對裝修、免租期進行綜合考慮，并定時為１年（具體情況屆時另行商洽）。,租金初步測算-租期20年,一層面積：10000平方米起始租金：286元/平方米/月,,二層平積：7250（扣除聯(lián)營或扣點店的面積，二三層均攤）二層起始租金：200元/平方米/月,,三層面積：7250起始租金：140元/平方米/月,,總收益表,附言我司公司商業(yè)策劃、商業(yè)執(zhí)行能力，招商力及商業(yè)資源可

19、參考我司網(wǎng)站及公司紹。我司專家成員及成功個案可參考我司公司介紹。,www.Globallink.hk環(huán) 球 商 機 至 誠 服 務,Thanks!,購物中心調(diào)整、提升的必要性和實施策略,演講嘉賓 邱志東 先生,1、購物中心調(diào)整和提升的目的 2、什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升 3、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 4、購物中心調(diào)整實施過程中的策略,目錄,一、購物中心調(diào)整和提升的目的,購物中心調(diào)整和提升的目的,1、完善

20、購物中心定位2、增強市場競爭力3、滿足消費者需求4、提升租值,二、什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升,1、部分經(jīng)營項目面積偏大，同類型品牌重疊2、部分經(jīng)營項目原先定位逐漸與項目的整體定位產(chǎn)生偏差3、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴重,什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升,4、部分經(jīng)營項目設置的樓層與周邊其他經(jīng)營項目不能有效產(chǎn)生互動5、需要增加其他種類的經(jīng)營項目，以完善配套功能 或商品

21、結構6、更高級別的品牌進駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營位置和樓 層的換位調(diào)整,什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升,7、同行之間的競爭而引發(fā)的錯位經(jīng)營需要8、經(jīng)營項目業(yè)績增長有較大市場空間9、項目開業(yè)前種種原因導致的缺漏或是上一次不成功的調(diào)整,什么情況下購物中心必須進行經(jīng)營項目的調(diào)整和提升,三、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,1、購物中心定位的檢討 2、購物中心項目配套和組合的完整性、適應性及可持續(xù)性

22、 3、市場同業(yè)的錯位經(jīng)營和對抗性 4、消費者的潛在需求 5、購物中心?？偷南M行為、習慣和消費水平分析,6、 原有租戶的經(jīng)營狀況、租約履行時間狀況 7、 市場營銷推廣策略的得失及未來方向 8、 擬引進租戶的市場拓展方向和市場布點情況 9、 業(yè)務團隊的思路、業(yè)務能力和人員配備10、調(diào)整、提升前后租金收益比較,購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,11、配合調(diào)整提升的工程技術改造可行性或由此所必須進行的公共空間、設施

23、或動線改造工程的可能性12、調(diào)整提升的時間節(jié)點安排13、資金投入預算：改造費用，推廣費用及招商費用,購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,四、購物中心調(diào)整實施過程中的策略,,1、專職團隊的組建和業(yè)務要求2、目標租戶的資料收集、分析和篩選3、中介機構的選擇及專職團隊的分工4、調(diào)整項目裝飾設計機構的選定和方案設計5、主要重點租戶的市場拓展情況分析、需求及招商策略,購物中心調(diào)整實施過程中的策略,購物中心調(diào)整實施過程中的策略