【廣告策劃-ppt】live_positively校園路演活動(dòng)

1、可口可樂(lè)LIVE POSITIVELY校園路演活動(dòng),勁邁奧美 呈上 NOV.09,目錄,客戶(hù)簡(jiǎn)報(bào)目標(biāo)人群我們的觀點(diǎn)KV及主題,活動(dòng)規(guī)劃時(shí)間表組織架構(gòu)報(bào)價(jià)公司簡(jiǎn)介,客戶(hù)簡(jiǎn)報(bào),2010年3~12月,上海市本科及大專(zhuān)院校,路演及其他,在校園中宣傳、推廣可口可樂(lè)LIVE POSITIVELY及7PILLS（之后簡(jiǎn)稱(chēng)LP&7Ps）的生活理念，教育 、引導(dǎo)、培養(yǎng)大學(xué)生邁出改變的第一步,目標(biāo)人群,90后大學(xué)生,個(gè)性獨(dú)立、

2、思想早熟、自信張揚(yáng),熱衷于各種社團(tuán)活動(dòng),有著較強(qiáng)的社會(huì)公共事務(wù),期待被了解和認(rèn)同的內(nèi)在需要,喜歡有一定未來(lái)感、新鮮感乃至刺激性的事物,學(xué)生的職業(yè)目標(biāo)定位受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，呈現(xiàn)更加務(wù)實(shí)的傾向,蔑視形式，不屑口號(hào)，但他們有自己的一套行事風(fēng)格,喜歡有一定未來(lái)感、新鮮感乃至刺激性的事物,目標(biāo)人群,最常接觸的媒體：互聯(lián)網(wǎng),非常關(guān)注校園活動(dòng),文藝演出、論壇講座最受歡迎,超過(guò)50%,超過(guò)6成,各占52.8%和47.1%,90后大學(xué)生媒體使用習(xí)

3、慣調(diào)查表明：,,,我們的觀點(diǎn),項(xiàng)目難點(diǎn)：,1、如何轉(zhuǎn)換成大學(xué)生能夠接受、會(huì)產(chǎn)生共鳴并且愿意共同參與的價(jià)值觀？,2、用什么樣的平臺(tái)來(lái)表現(xiàn)？,這次的項(xiàng)目并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的校園路演，而是一個(gè)龐大、復(fù)雜并且時(shí)間跨度長(zhǎng)的公關(guān)活動(dòng),我們的觀點(diǎn)（續(xù)）,LP&7Ps來(lái)源自可口可樂(lè)公司內(nèi)部；它們表現(xiàn)了積極樂(lè)觀，美好生活的生活理念，以及產(chǎn)品和飲料健康、健康生活、公益關(guān)懷、工作環(huán)境、氣候、包裝、水資源保護(hù)等7個(gè)理念的支點(diǎn)；LP&7Ps的激發(fā)

4、代表了可口可樂(lè)公司新精神和新方向的啟程；它們的推廣更多體現(xiàn)了一家成熟的國(guó)際性企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感，以及對(duì)待可持續(xù)發(fā)展的積極態(tài)度；但是它們對(duì)于消費(fèi)者（包括大學(xué)生）缺乏共鳴。,什么是LP&7Ps以及為什么要推廣它們？,應(yīng)該怎么做，才能讓90后的大學(xué)生加入到我們積極生活的新理念中？,我們的觀點(diǎn)（續(xù)）,,,,,,,,,,,,概念,實(shí)踐,平臺(tái),改變,將LP&7Ps轉(zhuǎn)換成一件件具體的，能夠讓大學(xué)生實(shí)踐的實(shí)事,將件件實(shí)事組成一個(gè)平臺(tái)，

5、創(chuàng)造條件，吸引大學(xué)生參與其中,讓大學(xué)生通過(guò)平臺(tái)在實(shí)踐中，了解LP&7Ps的理念，邁出改變的第一步,我們的觀點(diǎn)（續(xù)）,,A company committed to forever,Good for me,good for the world,,,,,將LP&7Ps與90后大學(xué)生的生活狀態(tài)相融合,,,,分析,發(fā)現(xiàn)主題,拆解,我們的觀點(diǎn)（續(xù)）,但是，光有路演的支持，還不能達(dá)到我們期望的效果，我們還需要……,360度全方位

6、營(yíng)銷(xiāo),要將可口可樂(lè)LP&7Ps這一遠(yuǎn)景更好的實(shí)施，必須要進(jìn)行360度全方位營(yíng)銷(xiāo)；360度全方位營(yíng)銷(xiāo)包括校園路演、網(wǎng)絡(luò)、TV、PR、店內(nèi)、合作伙伴等多方面聯(lián)合作用；360度全方位營(yíng)銷(xiāo)能夠幫助可口可樂(lè)的這一理念接觸到更多的消費(fèi)者，更全面、深入的傳達(dá)理念精神，并且借助某些特別的事件起到加成宣傳的作用。,360度全方位營(yíng)銷(xiāo),將LP&7Ps具體的實(shí)事以各種不同的主題路演的形式落實(shí)到學(xué)校中采用競(jìng)賽、倡議、展示、學(xué)習(xí)等多種方法深

7、化路演是整個(gè)活動(dòng)中最具體的實(shí)體活動(dòng),360度全方位營(yíng)銷(xiāo),建設(shè)“積極樂(lè)觀，美好生活”主題網(wǎng)站將活動(dòng)信息及競(jìng)賽結(jié)果進(jìn)行展示制作綠色星球插件，隨時(shí)提醒、宣傳健康生活理念,360度全方位營(yíng)銷(xiāo),將活動(dòng)開(kāi)幕、閉幕儀式，活動(dòng)精彩集合制作成電視新聞聯(lián)合環(huán)保欄目、生活頻道一起制作一期“積極樂(lè)觀，美好生活”的電視節(jié)目,360度全方位營(yíng)銷(xiāo),在報(bào)章雜志上投放軟硬文廣告；以活動(dòng)召集形式進(jìn)行廣告宣傳；聯(lián)合災(zāi)難片做聯(lián)合推廣。,360度全方位營(yíng)銷(xiāo),將活動(dòng)信

8、息制作成飲料瓶貼；聯(lián)合店內(nèi)做促銷(xiāo)宣傳；在店內(nèi)進(jìn)行主題小路演。,360度全方位營(yíng)銷(xiāo),聯(lián)合環(huán)保機(jī)構(gòu)（組織）做主題宣傳活動(dòng)；聯(lián)合其他食品做健康生活主題活動(dòng)。,,路演效果圖,路演效果圖（續(xù)）,,,互動(dòng)區(qū),,,綠色星球基金,舞臺(tái)區(qū),,積極生活倡議區(qū),,可口可樂(lè)博物館,活動(dòng)主題,積極樂(lè)觀、美好生活—你我攜手，綠色星球備選主題：實(shí)踐每一天，實(shí)現(xiàn)在明天綠色社區(qū)，攜手共建：可樂(lè)與你同行我的星球，我的家積極樂(lè)觀，美好生活,活動(dòng)規(guī)劃,活動(dòng)規(guī)

9、劃（續(xù)）,,資源再回收,……,改造太陽(yáng)能浴室,增加健身器材,資助貧困學(xué)生,開(kāi)展專(zhuān)業(yè)入職培訓(xùn),綠色星球基金,作為可持續(xù)發(fā)展的支點(diǎn)，綠色星球基金將在校園內(nèi)長(zhǎng)期存在，推廣LP&7Ps。,（活動(dòng)信息告知，形象展示）,,活動(dòng)執(zhí)行,活動(dòng)階段：活動(dòng)預(yù)熱及啟動(dòng)階段主題：“積極樂(lè)觀、美好生活—你我攜手，綠色星球”校園主題路演活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：3月初活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)前3周安排校園派發(fā)預(yù)熱；“積極樂(lè)觀，美好生活”主題網(wǎng)站啟動(dòng)；3月12日植樹(shù)節(jié)作

10、為項(xiàng)目啟動(dòng)日，啟動(dòng)日邀請(qǐng)可口可樂(lè)代言人劉翔、奧運(yùn)火炬明星金晶、環(huán)保局領(lǐng)導(dǎo)共同出席，為活動(dòng)啟動(dòng)揭幕。,活動(dòng)執(zhí)行,活動(dòng)階段：飲食男女階段主題：早餐不忘記活動(dòng)時(shí)間：3~4月活動(dòng)內(nèi)容：“營(yíng)養(yǎng)早餐，給我力量”文章收集評(píng)選營(yíng)養(yǎng)早餐送祝福，以廢舊資源換取一套營(yíng)養(yǎng)早餐（含果粒奶優(yōu)），并可將此早餐送給指定的同學(xué)健康早操教學(xué)活動(dòng)營(yíng)養(yǎng)早餐知識(shí)普及,,,活動(dòng)執(zhí)行,活動(dòng)階段：全民運(yùn)動(dòng)階段主題：跑跑跑活動(dòng)時(shí)間：4月活動(dòng)內(nèi)容：極限跑酷表演校園

11、競(jìng)走倡議健身運(yùn)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)登山、跑步、自行車(chē)器械大比拼,,活動(dòng)執(zhí)行,活動(dòng)階段：再學(xué)習(xí)階段主題：兼職技能大比拼活動(dòng)時(shí)間：5月活動(dòng)內(nèi)容：“我的兼職生活”圖片評(píng)選兼職/專(zhuān)業(yè)技能現(xiàn)場(chǎng)評(píng)選入職心理輔導(dǎo)課評(píng)選優(yōu)勝者有機(jī)會(huì)參與可口可樂(lè)公司實(shí)習(xí),活動(dòng)執(zhí)行,活動(dòng)階段：愛(ài)心在西部階段主題：為西部捐一物活動(dòng)時(shí)間：6月活動(dòng)內(nèi)容：西部生活圖片展愛(ài)心獻(xiàn)西部募捐活動(dòng)校園二手物品義賣(mài)活動(dòng)西部幫困教學(xué)行活動(dòng),,活動(dòng)執(zhí)行,活動(dòng)階段：綠色能源

12、階段主題：自行車(chē)，每一天活動(dòng)時(shí)間：10月活動(dòng)內(nèi)容：自行車(chē)極限運(yùn)動(dòng)表演雙人自行車(chē)校園行綠色自行車(chē)校園捐贈(zèng)儀式“我的愛(ài)車(chē)”照片評(píng)選,,活動(dòng)執(zhí)行,活動(dòng)階段：星球不哭泣階段主題：洗澡，我最省活動(dòng)時(shí)間：11月活動(dòng)內(nèi)容：水資源匱乏\污染\浪費(fèi)圖片展節(jié)約用水小細(xì)節(jié)/小道具征集“洗澡，節(jié)水口訣” 倡議綠色星球基金校園浴室太陽(yáng)能改造啟動(dòng)儀式,,活動(dòng)執(zhí)行,活動(dòng)階段：分分類(lèi)階段主題：每天投一瓶活動(dòng)時(shí)間：12月活動(dòng)內(nèi)容：生活垃

13、圾分類(lèi)倡議指定廢舊資源回收集點(diǎn)換禮活動(dòng)廢舊資源再改造展示生活垃圾污染圖片展綠色星球基金校園分類(lèi)垃圾桶捐贈(zèng)儀式,,活動(dòng)執(zhí)行,活動(dòng)階段：頒獎(jiǎng)晚會(huì)階段主題：“積極樂(lè)觀美好生活”—你我攜手，綠色星球頒獎(jiǎng)晚會(huì)活動(dòng)時(shí)間：12月底活動(dòng)內(nèi)容：根據(jù)參與程度及支持度評(píng)選年度綠色星球基金先鋒邀請(qǐng)可口可樂(lè)公司領(lǐng)導(dǎo)，環(huán)保局領(lǐng)導(dǎo)為獲獎(jiǎng)?wù)哳C獎(jiǎng)年度綠色星球成果展2011年LP&7Ps活動(dòng)展望,,建議學(xué)校名單,時(shí)間表,組織構(gòu)架,可口可樂(lè),市

14、場(chǎng)部經(jīng)理,勁邁客戶(hù)部,客戶(hù)經(jīng)理,勁邁項(xiàng)目部,項(xiàng)目經(jīng)理,客戶(hù)主任,客戶(hù)主任,城市督導(dǎo),表演人員,秩序維護(hù),物料管控,活動(dòng)執(zhí)行,,,報(bào)價(jià),注：以上費(fèi)用為單場(chǎng)路演執(zhí)行費(fèi)用預(yù)計(jì)，實(shí)際費(fèi)用需要待具體細(xì)節(jié)確認(rèn)后方能給到準(zhǔn)確報(bào)價(jià),,星球與我們同在，期待我們的攜手!,附件：公司介紹,,勁邁奧美成立于1997年，前身是勁邁市場(chǎng)推廣有限公司，經(jīng)過(guò)多年的精心運(yùn)營(yíng)，勁邁成長(zhǎng)為中國(guó)最大的整合營(yíng)銷(xiāo)傳播機(jī)構(gòu)之一。勁邁曾服務(wù)于超過(guò)30個(gè)國(guó)際知名品牌和多家國(guó)內(nèi)著名企業(yè)

15、，并建立了長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。2007年10月，勁邁成為奧美行動(dòng)的一員，成為奧美系統(tǒng)的線下執(zhí)行公司。依托公司十多年的執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)和奧美系統(tǒng)的強(qiáng)力支持，勁邁奧美可以為客戶(hù)提供全方位的服務(wù)，幫助客戶(hù)“贏在最后一里!”,母公司介紹：,整體組織架構(gòu)：,華東：上海、杭州、南京、揚(yáng)州、蘇州、無(wú)錫、鎮(zhèn)江、常州、泰州、連云港、寧波、紹興、溫州、淮陰、南通、徐州、景德鎮(zhèn)、南昌、九江、贛州、上饒、蚌埠、阜陽(yáng)、合肥（24）華中：武漢、長(zhǎng)沙、襄樊、宜昌、

16、常德、岳陽(yáng)、湘潭、株州、衡陽(yáng)、郴州、懷化、張家界、吉首、鄭州、洛陽(yáng)（15）華北：北京、天津、太原、哈爾濱、沈陽(yáng)、大連、吉林、長(zhǎng)春、大慶、佳木斯、青島、濟(jì)南、維坊、石家莊、唐山、保定、德州、呼和浩特（18）西南：成都、重慶、綿陽(yáng)、內(nèi)江、德陽(yáng)、自貢、宜賓、南充、瀘州、攀枝花、西昌、廣元、萬(wàn)州、樂(lè)山、昆明、大理、石林、貴陽(yáng)、西安、烏魯木齊、蘭州、銀川、拉薩（23）華南：廣州、深圳、東莞、珠海、汕頭、佛山、中山、番禺、順德、江門(mén)、

17、湛江、潮州、梅州、惠州、惠東、肇慶、韶關(guān)、清遠(yuǎn)、茂名、陽(yáng)江、普寧、揭陽(yáng)、澄海、?？凇⑷齺?、瓊山、文昌、萬(wàn)寧、東方、瓊海、南寧、柳州、北海、玉林、桂林、武鳴、百色、福州、廈門(mén)、泉州、漳州、龍巖、三名、莆田、晉江、河源（46）,勁邁奧美的執(zhí)行網(wǎng)絡(luò)遍布全國(guó)各地，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋5大區(qū)域, 468個(gè)城市,其中 126個(gè)城市擁有長(zhǎng)駐執(zhí)行人員.,執(zhí)行網(wǎng)絡(luò)：,,,,,,,,,,,勁邁目前主要服務(wù)客戶(hù)：,,,,服務(wù)內(nèi)容：,,策略規(guī)劃,目標(biāo)消費(fèi)者界定產(chǎn)品策

18、略、產(chǎn)品概念建議特定市場(chǎng)問(wèn)題的建議競(jìng)爭(zhēng)品牌策略分析品牌傳播策略品牌中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃,,,終端生動(dòng)化,生動(dòng)化陳列的設(shè)計(jì)制作 相關(guān)物料異地運(yùn)輸及同城配送 陳列物品的安裝維護(hù),,,店內(nèi)促銷(xiāo),店家拜訪 POP管理 陳列競(jìng)賽 店內(nèi)展示促銷(xiāo) 新品免費(fèi)品嘗 店內(nèi)人員導(dǎo)購(gòu) 促銷(xiāo)活動(dòng)兌獎(jiǎng) 店內(nèi)游戲促銷(xiāo),,,人事代理,臨時(shí)工作人員外包管理 短期兼職工作人員代招 終端人員企業(yè)內(nèi)員內(nèi)部培訓(xùn),,,路演活動(dòng),戶(hù)外產(chǎn)品

19、/品牌展示戶(hù)外主題活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品銷(xiāo)售消費(fèi)者產(chǎn)品體驗(yàn)公關(guān)活動(dòng)執(zhí)行事件行銷(xiāo)活動(dòng)建議及執(zhí)行,,服務(wù)內(nèi)容：,,派發(fā)活動(dòng),新產(chǎn)品派樣DM派發(fā)特殊物品派發(fā)派發(fā)方式：入戶(hù)派送 定點(diǎn)派樣 聯(lián)合派樣 特殊目標(biāo)群派樣（寫(xiě)字樓派樣/學(xué)校派樣/新婚夫婦派樣/醫(yī)院派樣）,,,市場(chǎng)調(diào)查,市場(chǎng)資訊收集 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)監(jiān)控消費(fèi)者行為洞察活動(dòng)效果反饋調(diào)查方式：街頭攔截訪問(wèn)（定點(diǎn)攔截和非定點(diǎn)攔截）隨機(jī)入戶(hù)訪問(wèn)銷(xiāo)售場(chǎng)所調(diào)查（店內(nèi)訪問(wèn)

20、和出口處調(diào)查）電話訪問(wèn)跟蹤調(diào)查日記式/記賬式調(diào)查郵寄訪問(wèn)網(wǎng)上調(diào)查,,,資產(chǎn)盤(pán)查,資產(chǎn)清點(diǎn)商品上架調(diào)查銷(xiāo)售人員操作規(guī)范調(diào)查銷(xiāo)售政策執(zhí)行調(diào)查,,,渠道推廣,社區(qū)活動(dòng) 夜場(chǎng)促銷(xiāo)餐飲渠道推廣 寫(xiě)字樓展示 校園推廣,,,神秘訪客,執(zhí)行效果調(diào)查活動(dòng)質(zhì)量監(jiān)控,,案例分享,活動(dòng)名稱(chēng)：2009年青島啤酒終端營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃活動(dòng)時(shí)間：2009年全年活動(dòng)內(nèi)容：1、根據(jù)渠道消費(fèi)者行為，制定渠道策略及年度規(guī)劃2、終端驅(qū)動(dòng)活動(dòng)規(guī)劃及

21、制定相關(guān)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)（POSM）3、渠道生動(dòng)化用品設(shè)計(jì)及各渠道完美店中店的設(shè)計(jì)4、青島啤酒家飲渠道產(chǎn)品陳列標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)5、青島啤酒即飲渠道產(chǎn)品陳列標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)6、青島啤酒促銷(xiāo)品手冊(cè),活動(dòng)名稱(chēng)：可口可樂(lè)激情暢爽迎圣火慶典活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：2008年3月24日活動(dòng)地點(diǎn)：深圳世界之窗5000平方米中心廣場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：可口可樂(lè)作為奧運(yùn)會(huì)全球合作伙伴與央視和地方電視臺(tái)聯(lián)手慶祝2008北京奧運(yùn)會(huì)點(diǎn)圣火儀式；并借此次機(jī)會(huì)，隆重推出可口可樂(lè)《紅

22、遍全球》奧運(yùn)主題曲，制造事件公關(guān)，擴(kuò)大品牌影響力?；顒?dòng)合作媒體：廣東衛(wèi)視全程錄播、中央電視臺(tái)重點(diǎn)報(bào)道、多家新聞進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)采訪。,本次活動(dòng)事后獲得1100萬(wàn)條的媒體報(bào)道，《紅遍全球》主題曲成為百度、音樂(lè)風(fēng)云榜的上榜歌曲，獲得3000多萬(wàn)的點(diǎn)擊試聽(tīng)及下載量。,活動(dòng)時(shí)間：2009年4月至6月活動(dòng)地點(diǎn)：上海 南京 武漢活動(dòng)主題：可愛(ài)多麥克達(dá)人甜蜜派活動(dòng)簡(jiǎn)介：目標(biāo)群體：15—25歲年輕人 活動(dòng)規(guī)模： 共24場(chǎng)，每個(gè)

23、城市8場(chǎng)，每個(gè)學(xué)校1-2場(chǎng)自定。城市5-6個(gè)學(xué)校，根據(jù)情況而定。活動(dòng)KPI：現(xiàn)場(chǎng)參與錄制歌曲的人數(shù)，不低于125人/（天*學(xué)校）由活動(dòng)而參與注冊(cè)麥克達(dá)人網(wǎng)站的人數(shù)注冊(cè)后參與者對(duì)網(wǎng)站的持續(xù)關(guān)注程度和參與程度,活動(dòng)時(shí)間：2008-10-31活動(dòng)地點(diǎn)：Babyface Club活動(dòng)主題：屈臣氏萬(wàn)圣節(jié)之夜活動(dòng)簡(jiǎn)介：屈臣氏調(diào)酒系列的新產(chǎn)品，云呢拿蘇打水首次在寧波夜店的推廣活動(dòng)。以萬(wàn)圣節(jié)為主題推廣屈臣氏云呢拿蘇打水, 讓消費(fèi)

24、者在狂歡萬(wàn)圣節(jié)派對(duì)同時(shí)體驗(yàn)我們新產(chǎn)品云呢拿蘇打水的新口味。,品牌名稱(chēng)：百事桂格項(xiàng)目?jī)?nèi)容：桂格“Health Center”項(xiàng)目規(guī)劃與終端設(shè)計(jì)工作內(nèi)容：終端陳列工具設(shè)計(jì),【案例分享】,【案例分享】,大幅畫(huà)面?zhèn)鬟f品牌自然健康的氣息強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊吸引消費(fèi)者的注意,【案例分享】,品牌名稱(chēng)：莊臣威猛先生超值第二代上市計(jì)劃,【案例分享】,【案例分享】,Sampling新品派樣-dvd形式,【案例分享】,Thank you,如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)

25、分析,,,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告,,,,,市場(chǎng),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,開(kāi)發(fā)商,建筑師,消費(fèi)者,1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。,市場(chǎng)分析是對(duì)

26、市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。,開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）,市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基

27、于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路,三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái),區(qū)域市場(chǎng)分析,專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析,項(xiàng)目市場(chǎng)分析,,,廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng),廣州住宅市場(chǎng),項(xiàng)目所在地市場(chǎng),,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？,,,競(jìng)爭(zhēng)供給分析,客戶(hù)需求分析,競(jìng)爭(zhēng)供給分析,客戶(hù)需求分析,競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,客戶(hù)需求分析,,,,,,,,,房

28、地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力

29、及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,（一）基本內(nèi)容,+,對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（二）基本資

30、料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)

31、售：銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù),數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場(chǎng)分

32、析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn),恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低,2008年我國(guó)

33、各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）,1、住宅類(lèi)土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）,對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使

34、用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周?chē)h(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性,項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析),競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,目標(biāo)客戶(hù)分析,現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng),目標(biāo)客戶(hù)的數(shù)量、客戶(hù)類(lèi)型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn),,最終目標(biāo),,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,

35、外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）,SWOT分析的價(jià)值要素,S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）的價(jià)值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項(xiàng)目要素,具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)

36、模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項(xiàng)目要素——目標(biāo)/開(kāi)發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機(jī)會(huì)/威脅）的價(jià)值要素 宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤(pán)、戶(hù)型）/客戶(hù)流向,?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須

37、抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì),利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì),減少劣勢(shì)，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢(shì) S,機(jī)會(huì) O,威脅 T,劣勢(shì) W,進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤,1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。 過(guò)于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣(mài)得好，現(xiàn)在就做什么5。別

38、人做什么賣(mài)得好，我們做也會(huì)賣(mài)得好,房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！,補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：,,市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話－－事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類(lèi)繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)題、或是判斷趨勢(shì)