購物中心招商-蘇州萬達(dá)廣場交流總結(jié)報告

1、蘇州萬達(dá)廣場交流總結(jié)報告蘇州萬達(dá)廣場交流總結(jié)報告一、交流時間：一、交流時間：2010年11月9日9：0011：30二、交流地點(diǎn)二、交流地點(diǎn)：蘇州萬達(dá)廣場三、交流人員三、交流人員：?萬科物業(yè)：黃亮、呂淮湘、嚴(yán)雄波、王琢珺、王慶燕、王迅、唐飆、馮俊霖、房亮?蘇州萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司：行政人事部經(jīng)理景山四、交流內(nèi)容：四、交流內(nèi)容：1組織結(jié)構(gòu)；2業(yè)務(wù)管理；3萬達(dá)的優(yōu)勢與經(jīng)驗(yàn)等。五、交流總結(jié)五、交流總結(jié)（一）基本概況（一）基本概況1項(xiàng)目特點(diǎn)：

2、介于二代與三代店之間，住宅、寫字樓出售，商業(yè)部分持有。2總建筑面積45萬m2，其中商業(yè)15萬m2，住宅20萬m2，寫字樓10萬m2。2008年3月開工，2009年3月開盤，2000多戶（小戶型37，大戶型127）住宅先入住，入住率達(dá)到70%。2009年9月17日商業(yè)開業(yè)。3停車位2183個，停車免費(fèi)。（二）組織結(jié)構(gòu)（二）組織結(jié)構(gòu)1嘗試建立集團(tuán)——區(qū)域——項(xiàng)目的管理架構(gòu)。但區(qū)域運(yùn)行情況一般，仍在探索中。2一套班子注冊兩個公司?住宅物業(yè)管理

3、有限公司，負(fù)責(zé)住宅物業(yè)管理；?商業(yè)管理有限公司，負(fù)責(zé)商場、寫字樓的運(yùn)營及物業(yè)管理。3商業(yè)管理有限公司下設(shè)招商營運(yùn)部（16人）、企劃部（5人）、工程部（50多人）、人力行政部（7人）、物業(yè)部、租賃部等。其中招商營運(yùn)是中心，企劃是龍頭。商業(yè)管理有限公司有物業(yè)管理資質(zhì)，下設(shè)大商業(yè)物業(yè)部、寫字樓物業(yè)部。4商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)、住宅物業(yè)各設(shè)客服部，其中商業(yè)物業(yè)客服部掛靠在運(yùn)營部下。商業(yè)物業(yè)部提供保安、保潔、停車管理等服務(wù)。（三）業(yè)務(wù)管理（三）業(yè)務(wù)

4、管理1物管費(fèi)物管費(fèi)寫字樓的物管費(fèi)為7元m2月，包括水電費(fèi)。1111留人靠內(nèi)部提升機(jī)制，也存在挖人與被挖的情況。1212績效考核績效考核集團(tuán)下派團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場考察，考核指標(biāo)包括：租金收繳率（占30%）、物業(yè)費(fèi)收繳率（占30%）、人流、信息管理、利潤、內(nèi)控（主要指制度執(zhí)行）等。出入口人流量通過技術(shù)手段進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，集團(tuán)實(shí)施實(shí)時監(jiān)控。集團(tuán)總部設(shè)財(cái)費(fèi)部，與項(xiàng)目財(cái)務(wù)對接，進(jìn)行監(jiān)控。1313班車班車免費(fèi)，15分鐘一班。費(fèi)用500萬元年。1414目前商業(yè)運(yùn)營略

5、虧。（四）優(yōu)勢與經(jīng)驗(yàn)（四）優(yōu)勢與經(jīng)驗(yàn)1新項(xiàng)目開發(fā)，招商與建造同時進(jìn)行，采取集團(tuán)軍作戰(zhàn)法，充分調(diào)動成熟公司及集團(tuán)的優(yōu)勢資源。重要的是速度，滿店鋪開業(yè)，提升影響力。2企業(yè)文化：一代產(chǎn)品出來以后，已逐步建立起了自己的企業(yè)文化。強(qiáng)調(diào)：執(zhí)行力、結(jié)果導(dǎo)向、團(tuán)隊(duì)建設(shè)。3萬達(dá)開發(fā)特點(diǎn)，快速度，從首拍到開業(yè)，周期一般為14—18個月。說開就開，時間是底線。商圈培養(yǎng)期約在3—5年。4萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院擁有300多人，可提供項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)以及各階段設(shè)

6、計(jì)管理業(yè)務(wù)，并全程參與產(chǎn)品定位、成本控制、技術(shù)支持等工作，實(shí)現(xiàn)訂單化生產(chǎn)。5建議萬科要做精推薦參觀2010年9月開業(yè)的無錫萬達(dá)（三代半產(chǎn)品），走的是精品路線。萬達(dá)以后要向精細(xì)化發(fā)展，萬達(dá)人如是說。6單獨(dú)成立物管公司，后期業(yè)委會成立后會考慮棄管。7積極與政府合作，產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)。8標(biāo)桿是南京建業(yè)萬達(dá)。北京石景山萬達(dá)、上海五角場萬達(dá)是盈利的。可參觀學(xué)習(xí)。六、交流啟示六、交流啟示1商業(yè)物業(yè)運(yùn)營需要專業(yè)化團(tuán)隊(duì)。萬科也可考慮成立專業(yè)研究院或培訓(xùn)學(xué)校