物業(yè)稅征收設(shè)計淺析

1、2007.10［城市開發(fā)］1文任超群年來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，為了促進其長期健康穩(wěn)定的發(fā)展，國家陸續(xù)推出了一系列宏觀調(diào)控政策。作為調(diào)控手段之一，稅收成為了我國當(dāng)下調(diào)控房地產(chǎn)的又一重要突破口。而關(guān)于物業(yè)稅的征收，早在2003年十六屆三中全會就提出“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費。”財政部、國家稅務(wù)總局的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也多次在公開場合表示，我國將在適當(dāng)?shù)臅r機試點實物業(yè)稅的開征對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具

2、有重要的意義，它的出臺將有利于國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，有利于房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步的發(fā)展。近EXPLOITATIONWLD開發(fā)天地物業(yè)稅征收設(shè)計淺析施物業(yè)稅。而2007年3月18日《物權(quán)法》的通過，進一步明確了不動產(chǎn)等財產(chǎn)的歸屬，為物業(yè)稅的開征提供了有力的法律支持。促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展物業(yè)稅也稱為財產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，在大多數(shù)國家都普遍開征。實施物業(yè)稅對稅收制度、財政收入、利益調(diào)節(jié)、市場規(guī)范等都具有積極的作用，是我國長期穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)市場的必然趨

3、勢。我國開征物業(yè)稅，逐步將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，簡化了稅種；物業(yè)稅以納稅人擁有的物業(yè)為征收對象，擴大了稅基；物業(yè)稅對保有階段的房產(chǎn)征收，增加了保有成本，減輕了流轉(zhuǎn)成本，調(diào)整了“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的稅收結(jié)構(gòu)。因此，物業(yè)稅的開征將有助于我國房地產(chǎn)稅收體系的完善。目前，政府一次性將土地50～70年的使用權(quán)批租出去，雖然迅速獲得了巨額收入，但是不利于政府形成長期穩(wěn)定的財

4、政收入。首先，土地出讓金是以土地出讓為基礎(chǔ)的，而土地資源的有限性決定了這種財政收入無法長久；其次，一次性收取數(shù)十年后的土地租金，勢必會促使各城市“賣地建城”，不但會影響以后政府的土地收益，而且會造成土地枯竭。物業(yè)稅將相關(guān)稅種和土地出讓金合并，按期征收，那么，不論是哪一屆政府出讓土地，土地出讓金都會平均分攤到以后每一屆政府、每一代人手中，很大程度上可以減少政府突擊賣地的沖動，而且還2［城市開發(fā)］2007.10能均衡各屆政府的財政收入。而且

5、，物業(yè)稅一般是按照不動產(chǎn)的評估價值進行征收的，因此，稅收會隨著房產(chǎn)的升值而提高，從而增加政府的財政收入。房地產(chǎn)是個人財富的重要組成部分，居民擁有的房產(chǎn)的差別很大程度體現(xiàn)了居民之間的貧富差別。富裕的居民不僅占用著好幾套房子，而且還不斷購置房產(chǎn)作為投資。而貧困的居民不僅只居住小面積的住房，而且還為此承受著沉重的經(jīng)濟壓力。物業(yè)稅通過調(diào)整物業(yè)稅的稅率，對不同性質(zhì)的房產(chǎn)實行不同的優(yōu)惠辦法，發(fā)揮其轉(zhuǎn)移社會財富、調(diào)節(jié)居民貧富差距的作用。例如，物業(yè)稅對

6、自住型和經(jīng)營型房產(chǎn)、普通的住宅和豪華住宅、單套住宅和多套住宅等征收不同的稅率，這樣可以促進微觀主體利益的均衡。目前，我國房地產(chǎn)市場中，不少消費者持有“炫耀型、競爭型、擺闊型”的住宅消費觀念，再加上社會閑置資金對房地產(chǎn)的投機性消費，大大增加了房地產(chǎn)市場中的需求。而且房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型行業(yè)，對銀行信貸的依賴也增加了市場的金融風(fēng)險。物業(yè)稅的征收可以抑制需求，降低金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。首先，物業(yè)稅按物業(yè)價值對保有的房產(chǎn)征稅，可以

7、促使消費者考慮置房的長期成本，理性決定“是否買房，買多大的房子”，抑制居民的非理性消費。而且，物業(yè)稅增加了投資者的投資成本和投資風(fēng)險，在一定程度上減少房地產(chǎn)市場的投資現(xiàn)象。其次，將土地出讓金并入物業(yè)稅，分期征收，可以減少房地產(chǎn)開發(fā)商前期的開發(fā)成本，減少開發(fā)商對于銀行的貸款，從而降低信貸引起的潛在金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場的健康、平穩(wěn)發(fā)展。物業(yè)稅征收設(shè)計物業(yè)稅在許多國家或地區(qū)都已經(jīng)普遍實行，我國大陸的物業(yè)稅可以根據(jù)我國的實際情況，借鑒香港、

8、新加坡等一些國家或地區(qū)的成功經(jīng)驗，設(shè)計物業(yè)稅的征收細節(jié)。以下對于物業(yè)稅的納稅人、征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率和減免稅五個方面做出探討。■納稅人：在我國，土地是國家或者集體所有的，單位和個人只是擁有一定年限的土地使用權(quán)而非產(chǎn)權(quán)，并且很多企事業(yè)單位所擁有的房屋不具有產(chǎn)權(quán)而是使用權(quán)。因此，物業(yè)稅的納稅人應(yīng)該為在我國境內(nèi)擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個人，即房地產(chǎn)業(yè)主。同時考慮到實際征管的需要，有必要規(guī)定物業(yè)稅的扣繳義務(wù)人：明確什么時候承租人

9、成為物業(yè)稅扣繳義務(wù)人；在一處不動產(chǎn)存在兩個或兩個以上的所有者或承租人時，明確誰是納稅義務(wù)人，以免出現(xiàn)相互推諉現(xiàn)象；對于未成年人等特殊群體擁有的不動產(chǎn)的納稅義務(wù)人等。■征稅范圍：我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等都對農(nóng)村地區(qū)免稅。但事實上，隨著我國城市化、城鎮(zhèn)化進程的推進，農(nóng)村與城鎮(zhèn)的界限將變得越來越模糊，城鎮(zhèn)區(qū)域很難準確界定，很容易形成征稅的真空地帶。而且世界各國征收物業(yè)稅的普遍做法是包括農(nóng)村的不動產(chǎn)。因此，將物業(yè)稅的征收范

10、圍擴大到農(nóng)村是以后物業(yè)稅征收的必然趨勢。但是考慮到現(xiàn)階段農(nóng)民的收入還比較低，而且農(nóng)村的房地產(chǎn)征稅難度大，征收成本高。因此，在征收范圍上可以采用循序漸進的原則，剛開始時，不對農(nóng)村地區(qū)征收，等到時機成熟后，再將征收范圍擴大到農(nóng)村地區(qū)。■計稅依據(jù)：從國外來看，物業(yè)稅的計稅依據(jù)有兩種，一是物業(yè)本身的價值，二是物業(yè)取得的收益，而物業(yè)的價值又可以以市場價值或者評估價值為依據(jù)。從我國物業(yè)稅開征初衷與實際可操作性來看，物業(yè)收益比較難以確定，而市場價值雖

11、然能夠更準確地反映稅基的真實面目，但是它具有更強的變動性，測定起來比較困難。因此，建議以不動產(chǎn)的評估價值扣除一定費用(如免征額、修繕費等)的余額作為計稅依據(jù)。評估價值可以由特定的評估機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點、建筑結(jié)構(gòu)、成新度等因素確定?！龆惵剩菏澜缟显S多國家對物業(yè)稅都采取了低稅率的政策，一般控制在0.5%～3%左右。具體物業(yè)稅稅率可以按照“現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費的總體規(guī)模與物業(yè)稅的總體規(guī)?；鞠喈?dāng)”的原則來確定。由于不同城市

12、、地區(qū)的實際情況不同，因此，可以在全國規(guī)定的稅率范圍內(nèi)，各地區(qū)根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟發(fā)展水平等實際情況，確定本地區(qū)具體稅率。同時，也需要考慮新房與舊房、自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)的差異，在稅率上予以差別對待?！鰷p免稅：在物業(yè)稅減免措施上，對單位擁有的應(yīng)稅物業(yè)的減免稅政策，可以延續(xù)以前的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的免稅規(guī)定。而對于個人房產(chǎn)，除對農(nóng)村居民擁有的房產(chǎn)實行免稅政策外，對城鎮(zhèn)居民擁有的房產(chǎn)到底采取什么樣的減免稅政策，從實際

13、可操作性與稅收成本角度來看，可實行一定的免征額制度。具體來看，可以借鑒國外經(jīng)驗，應(yīng)考慮以下情況：一是對弱勢群體實施減免；二是對公共或公益事業(yè)實施減免；三是對本稅稅基當(dāng)中已經(jīng)為其他稅項所用的實施減免；四是對本地區(qū)急需發(fā)展的事業(yè)單位占用的土地、房屋等物業(yè)實施減免，以鼓勵這些行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)稅的開征對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要的意義，它的出臺將有利于國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，有利于房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展。由于物業(yè)稅涉及范圍廣、影響面大，因此，應(yīng)在廣