物業(yè)稅的稅收制度設計

1、十六屆三中全會提出野實施城鎮(zhèn)建設稅費改革袁條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅袁相應取消有關收費冶袁物業(yè)稅因此引起了人們的普遍關注遙本文從稅收制度的各要素入手袁討論物業(yè)稅的稅收制度設計袁并考慮與物業(yè)稅稅收制度配套的相關措施遙一、物業(yè)稅的稅收制度設計淵要冤物業(yè)稅開征的基本思路稅收改革的基本要求是院按照簡稅制堯寬稅基堯低稅率堯嚴征管的原則袁穩(wěn)步推進稅收改革遙根據(jù)這一要求袁開征物業(yè)稅的基本思路是院將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅堯城鎮(zhèn)土地使用稅堯城市房地產(chǎn)稅

2、堯土地增值稅以及土地出讓金等收費合并袁轉化為房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取的物業(yè)稅遙也就是說袁把在購房前一次性繳納的稅費袁放到購房后由物業(yè)所有者按年分期繳納遙淵二冤物業(yè)稅的征收管理從物業(yè)稅的征收來看袁其稅源分散袁各地在土地資源堯房地產(chǎn)開發(fā)堯物業(yè)價值等方面存在很大差異遙與中央政府相比袁地方政府更為熟悉地方物業(yè)的情況袁便于適時對稅率等進行調整遙所以筆者認為袁物業(yè)稅的稅收管理權和使用權袁應該下放給地方政府遙具體做法是院中央政府應在免征額的幅度范圍堯稅率

3、幅度范圍堯房產(chǎn)評估標準及方法等方面制定統(tǒng)一的政策和規(guī)定袁地方政府則根據(jù)這些政策和規(guī)定袁因地制宜地確定當?shù)鼐唧w的免征額堯稅率堯房地產(chǎn)評估方法等袁并隨地方市場的變化進行適時調整遙淵三冤物業(yè)稅稅制的基本框架員援納稅人遙物業(yè)稅的納稅人是指在我國境內擁有土地使用權和地上建筑物所有權的單位和個人袁即房地產(chǎn)業(yè)主淵目前我國以房地產(chǎn)的產(chǎn)權人或使用人為納稅人冤遙圓援征稅范圍遙按照寬稅基的原則袁物業(yè)稅征稅范圍不但包陰窯財稅與金融陰窯圓愿窯財會月刊淵綜合冤援動

4、力遙為減少民間資本的流出袁對已投資東北的企業(yè)袁當其進行再投資時可實行再投資免稅和再投資退稅政策遙盂對處在資源開采衰竭期的礦山企業(yè)及低豐度油田的開發(fā)袁在地方具備承受能力的條件下袁應適當降低資源稅稅額標準袁以支持資源型城市的經(jīng)濟轉型遙榆加大對高新技術產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠力度袁采取稅收優(yōu)惠政策促進外資企業(yè)和民間企業(yè)與國有企業(yè)間的兼并堯聯(lián)合與重組袁以加快國有經(jīng)濟結構和布局的戰(zhàn)略性調整遙虞進一步完善出口退稅政策袁適當提高出口退稅率袁精簡退稅手續(xù)袁提高工

5、作效率袁為向東北亞地區(qū)以及俄羅斯等國家出口商品創(chuàng)造最優(yōu)條件遙猿援通過發(fā)行長期建設國債以及財政參股堯財政貼息堯財政投融資等方式加大政府投資的力度遙積極調整長期建設國債的使用結構和方向袁加大對東北老工業(yè)基地調整改造的投入遙采用財政參股堯財政貼息等方式扶持發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)袁增加就業(yè)崗位遙以政府信用為基礎籌集資金袁建立財政投融資體系袁加強基礎產(chǎn)業(yè)和基礎設施建設袁既要加強對老工業(yè)基地的改造投入袁加強其道路堯通訊堯生態(tài)等基礎設施建設

6、袁又要促進金融堯文化堯旅游等服務業(yè)的大發(fā)展袁尤其是關系人民切身利益和生命安全的環(huán)境污染和采煤沉陷區(qū)的治理問題遙源援加大中央財政轉移支付的力度袁進一步完善社會保障體系遙要在逐步擴大中央財政一般性轉移支付規(guī)模的同時袁加快落實與振興東北密切相關的專項轉移支付事宜袁加大扶持資源枯竭型城市轉型的專項轉移支付力度遙同時袁進一步完善東北地區(qū)的社會保障體系袁建立健全基本養(yǎng)老堯醫(yī)療和失業(yè)保險等社會保障制度遙中央政府和地方政府必須完善城鎮(zhèn)社會保障制度袁社會

7、保障投入一部分要為就業(yè)和再就業(yè)創(chuàng)造條件袁另一部分要給不能就業(yè)的人以最低生活保障袁從而妥善解決企業(yè)的歷史包袱袁促進效率與公平的協(xié)調統(tǒng)一遙緣援中央財政要積極創(chuàng)造條件袁進一步完善東北地區(qū)投資軟環(huán)境袁促進其從相對封閉的內循環(huán)經(jīng)濟向開放前沿轉變遙野以開放促改造袁以開放促振興冶遙隨著東北亞地區(qū)加強區(qū)域合作的意愿日趨強烈袁東北三省各地區(qū)應主動出擊袁成為推動中堯日堯韓堯俄等國家經(jīng)貿合作的前沿地區(qū)曰同時應發(fā)揮本地區(qū)裝備制造業(yè)配套能力強的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢袁抓住國際

8、產(chǎn)業(yè)資本轉移的戰(zhàn)略機遇袁力爭成為全國承接國外制造業(yè)轉移的重要聚集區(qū)遙另外袁東北三省是我國的農(nóng)業(yè)大省袁農(nóng)村的振興與否直接關系到振興東北戰(zhàn)略的成敗遙因此袁在振興東北老工業(yè)基地的過程中袁要特別做好東北地區(qū)農(nóng)村和農(nóng)民的工作遙要進一步深化農(nóng)村稅費改革袁減輕農(nóng)民負擔曰進一步完善農(nóng)田水利設施袁提高農(nóng)業(yè)抗風險能力曰進一步推進農(nóng)村教育改革袁加大農(nóng)村義務教育投入袁促進農(nóng)村教育穩(wěn)定運行曰積極完善農(nóng)村社會保障體系袁從重點項目入手袁穩(wěn)步發(fā)展堯循序漸進袁建立以社會

9、養(yǎng)老保險堯農(nóng)村合作醫(yī)療堯農(nóng)村最低生活保障以及社會福利堯社會互助為主要內容袁層次不同堯標準有別堯相互協(xié)調配套的社區(qū)型農(nóng)村社會保障制度和服務網(wǎng)絡遙笫援財會月刊淵綜合冤窯圓怨窯陰財稅與金融窯陰括各市區(qū)堯縣城堯城鎮(zhèn)和工礦區(qū)袁還應包括農(nóng)村曰不但包括經(jīng)營性物業(yè)袁還應包括個人自住物業(yè)遙猿援課稅對象遙應參照現(xiàn)行房產(chǎn)稅堯城鎮(zhèn)土地使用稅及土地增值稅的課稅對象袁以土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物為物業(yè)稅的課稅對象遙源援計稅依據(jù)遙我國的物業(yè)稅應參照國際慣

10、例袁以反映物業(yè)市場價值的評估價值為計稅依據(jù)遙由于物業(yè)評估價值的準確與否直接關系到物業(yè)稅的收入水平和納稅人的實際稅負袁所以選擇物業(yè)評估價值的確定方法顯得十分重要遙西方國家物業(yè)估價方法主要有三種院一是成本法曰二是收入法曰三是比較銷售法或市場比較法遙這三種方法各有優(yōu)劣院成本法可以直接利用原始的財務資料袁操作方便袁但是它反映的是物業(yè)過去的價值曰收入法反映的價值是物業(yè)未來產(chǎn)生凈收入的現(xiàn)值袁操作不太方便曰比較銷售法能反映物業(yè)的現(xiàn)時市場價值袁市場上類

11、似物業(yè)的資料從相關部門也可以取得袁便于操作遙所以袁大多數(shù)國家采用比較銷售法遙筆者建議袁我國物業(yè)估價方法也應以比較銷售法或市場比較法為主袁當市場類似物業(yè)的估價不合理時袁可以輔助使用成本法和收入法遙關于物業(yè)估價的時間袁考慮到稅收收入的穩(wěn)定性和稅收成本等因素的影響袁一般以猿耀緣年為宜遙緣援稅率遙據(jù)有關專家初步估算袁按照平均水平為園援愿豫的稅率征收物業(yè)稅袁不會增加納稅人的稅收負擔袁并可保證政府財政收入與現(xiàn)在水平持平遙按照簡稅制的要求袁我國物業(yè)稅

12、的適用稅率宜采用比例稅率遙根據(jù)不同的實際情況袁筆者認為應區(qū)別對待院淤由于各地房地產(chǎn)及總體經(jīng)濟情況的差異袁稅率的制定可由中央統(tǒng)一立法袁規(guī)定幅度稅率袁各地根據(jù)自己的實際情況選擇具體的適用稅率遙于由于現(xiàn)實中物業(yè)類型及用途的不同袁稅率的制定也應有所差異遙首先袁對新房稅率與舊房稅率的制定應有所區(qū)別曰其次袁對個人自住物業(yè)稅率與經(jīng)營性物業(yè)稅率的制定也應有所不同遙筆者建議袁對經(jīng)營性物業(yè)采用較高稅率袁對個人自住物業(yè)則采用較低稅率遙遠援減免稅遙根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)

13、稅和土地使用稅稅收減免政策袁物業(yè)稅的稅收減免應從以下幾個方面著手院淤免稅項目院國家機關堯人民團體堯軍隊自用的物業(yè)曰由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位用的物業(yè)曰宗教寺廟堯公園堯名勝古跡自用的物業(yè)曰直接用于農(nóng)堯林堯牧堯漁生產(chǎn)用的物業(yè)遙對以上自用的物業(yè)袁是指這些單位的辦公用地或業(yè)務用地遙考慮到這些單位的經(jīng)費來源于國家撥付或用于農(nóng)業(yè)袁故予以免稅曰對于這些單位非自用的物業(yè)袁例如出租或經(jīng)營用的袁均應依照物業(yè)稅規(guī)定繳納稅款遙于對于個人自住物業(yè)袁物業(yè)稅應

14、當給予適當?shù)臏p免遙這方面的具體操作通常有兩種觀點院一種觀點認為袁一個家庭若只擁有一套房屋應予免稅袁若擁有第二套房屋則應征收住宅物業(yè)稅遙另一種觀點認為袁對基本住宅的物業(yè)稅應確定一個合理的免征額袁如確立與人均猿園平方米對應的房產(chǎn)價值為免征額袁超過部分按適用稅率征收物業(yè)稅遙筆者認為這種方式較為合理遙對納稅人而言袁實際稅收負擔比較公平袁收入較低者購買面積較小的房屋袁其繳稅相應較低甚至可能不繳稅袁反之亦然曰對征收機關而言袁操作性更強遙盂由于不可抗

15、力造成物業(yè)毀損的袁稅務機關可根據(jù)實際情況給予適當減免遙苑援納稅申報遙淤可參考英國堯日本等國家的做法袁按年征收堯分月或分季預繳袁納稅期限具體由地方政府確定遙納稅申報可以考慮在每月或每季結束后圓園日內預繳袁年度結束后員個月內繳清遙于納稅地點應以物業(yè)所在地為準遙盂征收納稅申報方式院從稅收成本及便于管理等方面考慮袁應以代扣代繳堯代收代繳方式為主袁自身申報為輔遙二、與物業(yè)稅相關的配套措施物業(yè)稅的征收是稅收制度的一項重要改革袁影響面廣袁關系復雜遙因

16、而袁在制度設計上要統(tǒng)籌兼顧堯全面推進袁確保相關的配套措施到位遙只有這樣袁才能保證物業(yè)稅稅收制度的有效性袁保證稅收制度改革的成功遙相關的配套措施至少應包括以下幾個方面院淵一冤盡快落實物業(yè)稅的立法工作物業(yè)稅的開征涉及到廣大購房消費者的利益袁開征物業(yè)稅是大勢所趨袁而首先應完成相應的立法工作遙比較穩(wěn)妥的辦法是先在試點試行袁然后根據(jù)試點經(jīng)驗進行立法研究袁最后完成立法程序遙但在此之前袁應盡快出臺先行法律葉物權法曳遙因為要征收物業(yè)稅袁首先需要確認物權

17、袁即財產(chǎn)所有權的歸屬遙只有將財產(chǎn)所有權的歸屬關系界定清楚了袁才談得上財產(chǎn)所有權的交易遙淵二冤妥善處理物業(yè)稅與其他相關稅種的關系根據(jù)局部與整體的辯證關系袁單個稅種的制度設計應該從屬于整體稅制遙因此袁我們在設計物業(yè)稅的稅收制度時袁必須保證我國整體稅制結構的科學合理遙目前的物業(yè)稅稅收改革將會同時影響到房地產(chǎn)的開發(fā)堯建設堯交易堯出租堯物業(yè)保有等多個環(huán)節(jié)袁稅率變化和稅收關系比較復雜遙對這幾個環(huán)節(jié)涉及到的相關稅費袁如房產(chǎn)稅堯土地增值稅堯營業(yè)稅等袁哪

18、些應立即取消袁哪些應繼續(xù)征收袁應有明確的規(guī)定遙此外袁物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅稅種袁物業(yè)稅的征收必須與我國現(xiàn)在正在征收以及將來準備開征的其他財產(chǎn)稅稅種淵如遺產(chǎn)稅冤保持協(xié)調遙淵三冤完善房地產(chǎn)評估制度針對我國房地產(chǎn)評估業(yè)存在政出多門堯政企不分堯收費標準不合理以及評估人員素質低等問題袁筆者認為應從以下幾個方面去完善袁以保證房地產(chǎn)評估的客觀堯公正遙一是要加強對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究袁逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論堯方法體系袁為房地產(chǎn)稅收

19、計征提供科學的依據(jù)遙二是整頓房地產(chǎn)評估機構遙評估機構設置要服從最低征稅成本的原則袁具體方式可以靈活掌握遙三是對從事房地產(chǎn)評估的人員有嚴格的資質要求袁不僅要有充分的專業(yè)知識和豐富的實務經(jīng)驗袁還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)遙淵四冤完善土地管理體制現(xiàn)在實行的土地拍賣制度淵地價一次性交清冤是市場經(jīng)濟條件下通過公平競爭獲取土地使用權的有效方式遙它其實也是一個資金門檻袁把很多實力弱小堯不具備資質的開發(fā)商拒之門外遙而開征物業(yè)稅后袁不再要求一次性交清地價袁于