我國房地產稅收制度改革研究——物業(yè)稅開征的理論與操作分析.pdf

1、1994年稅制改革后，我國沒有形成一套完備科學的房地產稅收模式，這種情況與當前房地產業(yè)迅猛發(fā)展的局面極不適應，并且隨著我國經濟體制改革的深入以及房地產市場的進一步發(fā)展，房地產稅制與整個房地產市場存在的矛盾甚至與我國社會主義市場經濟發(fā)展的矛盾將越來越突出。近幾年房價飛速上漲，市場結構嚴重失衡，使得由于出臺時間不同而造成的不同稅種之間的沖突更加激烈，民眾怨聲載道，物業(yè)稅改革被拋向了社會政治經濟體制改革的風口浪尖。在我國這樣一個地區(qū)發(fā)展不平衡

2、、整體經濟實力還不夠強的發(fā)展中國家，面對目前國內房地產市場存在的投資規(guī)模過大，房價上漲過快，供給結構不合理、市場秩序混亂等諸多問題，以及物業(yè)稅改革涉及多方利益的調整遠遠超出了完善稅制這一基本點，要開征物業(yè)稅改革是一件需要前后思量的大工程。 本文從商品住宅市場這樣一個視角，從完善房地產稅收制度和財政體制的角度研究論述我國的物業(yè)稅問題。明確我國開征物業(yè)稅的目標“公平優(yōu)先，兼顧效率”，在效率和公平之間保持適當?shù)钠胶?。再加上務實的措施?/p>

3、結合各項配套措施，統(tǒng)籌規(guī)劃分步實施，建立有效的物業(yè)稅稅制。 全文內容概括如下： 首先，為什么國家可以對房地產物業(yè)征稅?亞當·斯密說：“對于國家善征而存在的資源，課以特別的稅，或是其納稅較多于其他大部分資源以支援國家的費用，那是再合理沒有的?！卑８裉厣J為：“國家強制實施所有權會提高個人所擁有的資產價值，這種國家行為構成了市場交換的一個基石?！狈课莓a權正是一種借國家善征而存在的資源，國家通過供給制度確立和保護房屋產權，并提

4、高房屋價值。美國經濟學家羅森指出：“財產稅是財富所有者為了從政府得到好處，而支付的款項?！奔热环课莓a權所有者使用了國家的土地，并且從政府得到了諸如產權確立、產權保護、房屋增值等這樣一些好處，那么就應當向政府交納物業(yè)稅。從某種意義上講，物業(yè)稅是房地產保有者對政府提供服務的一種補償。政府對房地產課稅行為的基本出發(fā)點是什么?要達到何種目的或實現(xiàn)哪些社會經濟目標?對此理論界尚無定論，歸納有以下兩大類七種基本觀點。第一類是公共經濟學觀點，公共經濟

5、學將土地及其上的土地改良物看成一種財產，認為財產課稅理論依據(jù)同樣適用于房地產稅收。因而，公共經濟學者在探討物業(yè)稅的依據(jù)時，主要關注物業(yè)稅的財政收入功能和社會財富公平分配功能。第二類是房地產經濟學觀點。房地產經濟學把房地產看作一種普通的經濟資源或生產要素，與資本、勞動、技術和管理等生產要素一樣，其價值只有通過投入到經濟領域才可以得到充分體現(xiàn)，更關注房地產稅收資源配置的功能。 其次，明確物業(yè)稅的概念。就像資源稅既是一類稅種的總稱又是

6、一個稅種的名稱一樣，物業(yè)稅既可以理解為房產保有階段的一個稅種的名稱，又可以理解為財產類稅收的總稱。只是“物業(yè)稅”這個概念容易引起民眾的誤解，從便于稅收知識普及的角度來看，它的提出和使用應慎重。本文基于土地與房屋兩種資產(或財產)不論是從產權角度還是從經濟學角度都應分開課稅的觀點，提出物業(yè)稅是在房地產保有階段征收的財產稅類稅收的總稱，包括土地稅和房屋稅。物業(yè)稅是整個稅收體系的重要組成部分，也是完善稅制，建立和諧社會不可缺少的有機元素。

7、 第三，準確定位物業(yè)稅改革。這是物業(yè)稅改革成敗與否的關鍵所在。目前，國外有大量的財產稅改革經驗可以借鑒，幾乎所有進行財產稅改革的國家都花了十幾年甚至幾十年的時間，消耗了大量的人力、物力和財力來推行改革，然而改革結果迥異。智利，一個彈丸之地的國家憑借其明確有效的改革目標，務實的改革措施和有效率的管理機構獲得了財產稅改革的成功。而同屬拉丁美洲的牙買加的命運則沒有如此幸運，經濟實力的落后，政權的不穩(wěn)定，改革目標的多元化，再加上策略失當，管

8、理機構效率低下，使得耗時耗力巨大的財產稅改革幾乎毫無成效可言。美國，一直以來被學術界標榜為完美財產稅改革的楷模，面臨著巨大的民憤。其財產稅已成為了除個人所得稅外，最不受歡迎的稅種，抗稅紛爭最多?？傊?，吸取他國財產稅改革的成功經驗與失敗教訓，結合我國國情積極開拓創(chuàng)新，是我國建立成功物業(yè)稅制的捷徑。關于物業(yè)稅改革的定位，我國的學術界以及媒體對物業(yè)稅改革發(fā)表了大量的看法，致使物業(yè)稅在當前經濟形勢下錯誤的被賦予過多的調整房價、調節(jié)收入分配等微觀

9、調控職能，背離了財產稅改革的原意和真實目的。真正有效的物業(yè)稅改革不是解決社會階段性問題的短期策略，也不是政府斂財?shù)墓ぞ?，其應該是高瞻遠矚、高屋建瓴的一項國策。賦予其過多的微觀調控職能犯了改革看重稅收作為一種工具在短期內的效果，而“缺乏從稅收經濟學的高度來探索稅收在不同的生產方式和生產力狀況下一些帶有共性的東西”的錯誤。如果不及時糾正這種錯誤的做法，將會使將要開征的物業(yè)稅僅僅局限于目前的情況，而缺乏連續(xù)性、前瞻性，將大大影響稅收制度的權威

10、性和稅收效率，也使稅收的功能大打折扣。因此，借鑒國外財產稅制改革的成功經驗與失敗經驗，并結合我國實際，正確選擇物業(yè)稅開征的目標——“公平優(yōu)先，兼顧效率”、時機和實施措施尤為重要。 基于我國目前的政治環(huán)境和經濟發(fā)展水平，延緩開征物業(yè)稅，先休養(yǎng)生息，練好內功。緊鑼密鼓，有條不紊的頒布《物權法》法律并在未來的實踐中繼續(xù)完善、進行有效的財政體制改革(包括改革政府績效評定標準、改革政府預算體制、優(yōu)化政府結構、理清稅費等)、為財產評估制度的

11、建立準備好基礎數(shù)據(jù)以及取得納稅人的合作等，為即將具體實施的物業(yè)稅改革打下堅實的基礎，提供有力的保障。 第四，建立物業(yè)稅制。待政治經濟條件成熟，各項準備工作就緒以后，正式建立物業(yè)稅稅制，建立有效的財產評估制度。 建立物業(yè)稅稅制。包括征稅對象、納稅主體的確定，稅基的確定，優(yōu)惠政策的制定以及征收管理等主要方面。其一，物業(yè)征稅對象及其納稅主體的改革主要體現(xiàn)為兩個擴大范圍：一是將物業(yè)稅的征稅范圍由法人擴大到自然人，二是將物業(yè)稅的征

12、稅范圍由城鎮(zhèn)擴大到鄉(xiāng)村。本著先易后難的原則，采取分階段、分步驟推進的改革策略。其二，以房地產現(xiàn)值為稅基是物業(yè)稅特征的關鍵。對房地產現(xiàn)值的評估有兩種方式：按房地產市場交易的效率價格估值，或按房地產的效率租金估值。筆者認為待到我國效率價格和效率租金價格的市場條件具備以后，完全可以借鑒國外的做法，由地方政府確定評估方法。其三，物業(yè)稅的優(yōu)惠問題涉及的主要是納稅人的負擔能力問題。應根據(jù)物業(yè)的等級和價值大小確定相應納稅負擔。納稅人實際經濟能力的背離

13、(如喪失勞動能力和非自愿失業(yè)造成的經濟困難)應通過合法、透明的程序給予相關減免待遇，比如對老年人，殘疾人，退伍軍人等及確有困難的特定人群降低稅率，但有一個合理的幅度。其四，物業(yè)稅的征收管理主要包括納稅義務發(fā)生時間，納稅地點，稅款繳納及逾期懲罰機制和物業(yè)稅的上訴機制。其中上訴機制的建立非常重要，它是評估物業(yè)稅能夠長期有效實施的基礎。首先稅法要保證納稅人對稅基評估結果的知情權，同時在納稅人對稅基評估的結果存在異議時，有簡單高效的申訴程序保證

14、納稅人對評估結果申訴的權利。物業(yè)稅的有效征收必須建立在對房地產價值的正確評估之上。一方面，使房地產稅收能夠體現(xiàn)納稅人的收益與能力，公平稅負。另一方面，保證政府財政收入隨經濟增長而增長，達到稅收收入與政府公共服務支出之間的均衡。從國外的實踐來看，如何保證財產評估的公正和效率是關系到財產稅“生死存亡”的大問題。前一階段的準備工作中《物權法》的頒布、不動產登記制度的建立和實行以及財產評估基礎數(shù)據(jù)的準備，已經為建立房地產估價制度打下了基礎。這一

15、階段要做的就是估價制度的主體建設。包括評估基本準則的制定，評估方法、評估技術的研究，評估機構建設與人才培養(yǎng)，以及評估周期的確認。 本文的創(chuàng)新之處在于： 1、定義物業(yè)稅的概念。就像資源稅既是一類稅種的總稱又是一個稅種的名稱一樣，物業(yè)稅既可以理解為房產保有階段的一個稅種的名稱，又可以理解為財產類稅收的總稱。只是“物業(yè)稅”這個概念容易引起民眾的誤解，從便于稅收知識普及的角度來看，它的提出和使用應慎重。本文基于土地與房屋兩種資產

16、(或財產)不論是從產權角度還是從經濟學角度都應分開課稅的觀點，提出物業(yè)稅是在房地產保有階段征收的財產類稅收的總稱，包括土地稅和房產稅。 2、定位物業(yè)稅改革。目前眾多學者看重稅收作為一種工具在短期內的效果，賦予物業(yè)稅改革過多的微觀調控職能。本文提出物業(yè)稅的改革應以“公平優(yōu)先，兼顧效率”為目標，建立長效的、具有前瞻性的、有利于房地產業(yè)以及整個國民經濟長遠發(fā)展的財產稅制度。我國的物業(yè)稅規(guī)劃和建設應當貫徹黨的十六屆三中全會決議提出的“簡

17、稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”、“穩(wěn)步推行稅收改革”的原則，使稅收制度和政策更能體現(xiàn)效率與公平。 3、明確物業(yè)稅的地方非主體稅種的地位。美國的財產稅制度將財產稅設計為根據(jù)財政缺口增加財產稅收入，加重了民眾的負擔，招致民眾的怨恨，使得美國財產稅已成了除個人所得稅以外，最不受歡迎的稅種，抗稅紛爭最多。美國財產稅制度的失敗經驗說明了地方財政依賴財產稅收入是不可取的。我國地方政府應減少對物業(yè)稅的依賴，使其和地方銷售稅和所得稅等稅種共同承擔地方財