保利心語(yǔ)花園

1、保利心語(yǔ)花園定價(jià)分析,目 錄,,01,保利心語(yǔ)花園項(xiàng)目市場(chǎng),項(xiàng)目簡(jiǎn)介,1.保利心語(yǔ)花園位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)重工街與熊家崗路交匯處，總規(guī)劃面積近70萬(wàn)平米，東南側(cè)緊鄰沈陽(yáng)鐵西“五館一場(chǎng)”。距離正在建設(shè)中的地鐵1號(hào)線重工街站大約1000米。重工街為沈陽(yáng)二環(huán)路路段，城市交通非常便利。項(xiàng)目南側(cè)緊鄰沈陽(yáng)市內(nèi)最大的森林公園——鐵西城市森林公園，將開(kāi)辟近10萬(wàn)平米的商業(yè)配套，滿足人們多樣化生活需求。更與小哈津幼兒園聯(lián)手園區(qū)高級(jí)幼兒園。保利心語(yǔ)花園一期一

2、組團(tuán)產(chǎn)品有8棟多層、7棟高層組成，共有854套。多層產(chǎn)品以120~138平的大戶型為主，高層產(chǎn)品則以70-90平的兩房產(chǎn)品為主。項(xiàng)目?jī)?nèi)多層與高層產(chǎn)品類型形成了差異化。2.中小學(xué):內(nèi)建4000平幼兒園，鐵西區(qū)重工一校 鐵西區(qū)重工二校、鐵西區(qū)重工四校、輕工一小學(xué)、輕工二校 醫(yī)院:鐵西區(qū)紅十字醫(yī)院、鐵西區(qū)第六醫(yī)院、鐵西區(qū)第九醫(yī)院、鐵西區(qū)中醫(yī)院、鐵西區(qū)人民醫(yī)院 。占地面積:144800平方米 建筑面積:700000平方米 開(kāi)工時(shí)間:20

3、08-06-01物業(yè)管理附加信息:暫定1.2-1.5元/月/平開(kāi)發(fā)商:沈陽(yáng)恒富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商:保利地產(chǎn)物業(yè)管理公司:保利物業(yè)沈陽(yáng)有限公司建筑單位:廣州富力建筑安裝有限公司代理商:易居中國(guó)(沈陽(yáng))銷售代理有限公司景觀設(shè)計(jì)單位:北京大通方正景觀設(shè)計(jì)咨詢有限公司建筑設(shè)計(jì)單位:哈爾濱工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院整合推廣公司:沈陽(yáng)世創(chuàng)時(shí)代廣告有限公司產(chǎn)權(quán)年限:50年戶 數(shù):總戶數(shù)2360戶,項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖,項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖,,心語(yǔ)

4、花園區(qū)位地圖,保利心語(yǔ)花園項(xiàng)目分析,一、市場(chǎng)分析1、鐵西區(qū)市場(chǎng)鐵西新區(qū)幾年來(lái)大規(guī)模的“東搬西建”的改造，打破了延續(xù)50年的“南宅北廠”舊格局，為鐵西新區(qū)東部騰挪出了大批的土地，這使得新房地產(chǎn)項(xiàng)目的大批落戶鐵西。鐵西區(qū)已成為市內(nèi)五區(qū)住宅供應(yīng)量最大的市場(chǎng)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，鐵西區(qū)的項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過(guò)其他城區(qū)。且目前在售的鐵西區(qū)項(xiàng)目大多為2005，2006年鐵西新區(qū)大發(fā)展時(shí)出售的地塊，多數(shù)項(xiàng)目都有成本優(yōu)勢(shì)，價(jià)格空間較大。就

5、鐵西板塊市場(chǎng)而言，目前各大開(kāi)發(fā)商因存貨量大，迫于資金壓力，自08年市場(chǎng)的冰凍期開(kāi)始即推出各種促銷策略，有些樓盤甚至出現(xiàn)低于成本價(jià)銷售的情況，但08年整體銷售情況均不理想。進(jìn)入09年以來(lái)，從2月沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況以及成交情況來(lái)看，在樓市整體普遍低迷的情況下，沈陽(yáng)住房剛性需求仍然較大，二環(huán)以內(nèi)性價(jià)比高的項(xiàng)目仍受到購(gòu)房者的熱捧，并且部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始打起了特價(jià)房的價(jià)格大戰(zhàn)，使得觀望情緒有所放松。2月沈陽(yáng)成交熱點(diǎn)區(qū)域集中在鐵西與于洪區(qū)，鐵西

6、區(qū)占總成交套數(shù)的23.06%, 共計(jì)914套，心語(yǔ)花園所在的鐵西西部板塊銷售狀況也有所好轉(zhuǎn)。與保利心語(yǔ)花園同屬二環(huán)外的品牌開(kāi)發(fā)商中，與本案高層產(chǎn)品存在競(jìng)爭(zhēng)的恒大綠洲、碧桂園銀河城等，雖然項(xiàng)目地處于洪區(qū)，不過(guò)其位置到達(dá)市區(qū)的直線距離同心語(yǔ)花園相比較差別不大，而這兩個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)較本案都有一定的競(jìng)爭(zhēng)性。,2、競(jìng)爭(zhēng)板塊分析保利心語(yǔ)花園的競(jìng)爭(zhēng)樓盤大多位于鐵西區(qū)和于洪區(qū)。主要可以分成3個(gè)板塊，分別是鐵西區(qū)中部板塊、鐵西區(qū)西部板塊、鐵西區(qū)南部板塊

7、。保利心語(yǔ)花園項(xiàng)目位于鐵西區(qū)西部板塊，緊靠二環(huán)重工街。,2、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 保利心語(yǔ)花園的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)主要在于保利地產(chǎn)的品牌價(jià)值，五館一場(chǎng)板塊未來(lái)的區(qū)域價(jià)值以及項(xiàng)目自身高端的產(chǎn)品品質(zhì)。 保利心語(yǔ)花園地處重工街五館一場(chǎng)、森林公園板塊，這里是僅次于渾南奧體中心的沈陽(yáng)市文體副中西，也是鐵西區(qū)唯一的文化體育中心。“五館一場(chǎng)” 斥資3億元，包括體育館、游泳館、工業(yè)文化展示館、城市規(guī)劃展示館（檔案館）、蒸汽機(jī)車博物

8、館、體育場(chǎng)。鐵西森林公園即原于洪苗圃，改造后總面積達(dá)100萬(wàn)平方米，是全市最大的市內(nèi)森林公園、天然氧巴。 項(xiàng)目規(guī)劃針對(duì)大型社區(qū)容易缺乏內(nèi)部活力，以及與外部城市銜接，溝通不暢的弊端，引入了“新都市主義”的概念，力求有效地引入同時(shí)放大城市及社區(qū)資源。項(xiàng)目園林將質(zhì)樸自然的園境與富有工業(yè)感現(xiàn)代感的建筑相互融合，營(yíng)造一個(gè)即簡(jiǎn)潔、富時(shí)代感，又靜謐、舒適的居住區(qū)環(huán)境。地塊內(nèi)保留的436株原生大樹(shù)，依數(shù)造景營(yíng)造出了豐富而獨(dú)特的園

9、林景觀。,3、項(xiàng)目的劣勢(shì),保利心語(yǔ)花園項(xiàng)目主要的劣勢(shì)在于噪音的影響、高壓線的影響、交通配套少的影響。,二、價(jià)格策略,1、價(jià)格策略（1）采用低開(kāi)高走的價(jià)格策略，以略低于客戶預(yù)期和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格開(kāi)盤，開(kāi)盤后根據(jù)銷售情況逐步拔高價(jià)格（2）以快速銷售、最大化成交為目的，對(duì)客戶價(jià)格進(jìn)行摸底，最大化的分流客戶，保證成交率（3）以板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格和銷售情況為參考，制定在板塊內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格（4）為了避免出現(xiàn)08年底內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期因?yàn)閮r(jià)格過(guò)

10、高，加之蓄客少的原因?qū)е麻_(kāi)盤沒(méi)有形成熱銷的情況，本次開(kāi)盤價(jià)格需留有余地，保證開(kāi)盤熱銷的同時(shí)，以便下一階段銷售推廣的開(kāi)展。2、定價(jià)原則原則一：本次定價(jià)主要考慮總價(jià)定價(jià)原則二：在考慮單價(jià)時(shí)考慮套內(nèi)面積定價(jià)原則三：多層高層分別定價(jià)，形成兩個(gè)獨(dú)立的價(jià)格體系原則四：拉大價(jià)差，更好的分流客戶原則五：綜合考慮多因素，多系數(shù)考慮項(xiàng)目多層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品面積存在明顯差異，不存在項(xiàng)目?jī)?nèi)的競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)上多層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品存在明顯的價(jià)差，所以定價(jià)時(shí)多

11、層與高層需分開(kāi)考慮，拉開(kāi)價(jià)差。,三、項(xiàng)目開(kāi)盤回收價(jià)測(cè)定主要采用市場(chǎng)定價(jià)法，即選取相似樓盤進(jìn)行價(jià)格比較來(lái)確定項(xiàng)目開(kāi)盤的回收價(jià)。之后確定項(xiàng)目的價(jià)格模型，深入探討項(xiàng)目的定價(jià)系數(shù)，形成項(xiàng)目的初步價(jià)格模型。最后通過(guò)與客戶預(yù)期進(jìn)行比較以及具體戶型與各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的橫向比較來(lái)確定各戶型的實(shí)際回收價(jià)格。通過(guò)細(xì)節(jié)的微調(diào)最終完成項(xiàng)目的定價(jià)。1、市場(chǎng)考慮因素地理位置：從地段綜合素質(zhì)的優(yōu)劣來(lái)考慮。交通配套：主要是從項(xiàng)目周邊道路狀況、地鐵公車的配套進(jìn)行綜合

12、比較。居住環(huán)境：包括小區(qū)整體的居住氛圍環(huán)境，項(xiàng)目規(guī)劃的適宜度人性化等。 生活配套：主要是項(xiàng)目附近的商業(yè)、辦公、醫(yī)療、郵電、銀行等配套設(shè)施的齊備。樓盤規(guī)模：從小區(qū)規(guī)模大小，綠化維護(hù)、小區(qū)內(nèi)部配套等方面進(jìn)行考慮。戶型設(shè)計(jì)：考慮單位的戶型設(shè)計(jì)十分合理、實(shí)用。教育配套：小區(qū)周邊幼稚園、小學(xué)、中學(xué)的情況。園林設(shè)計(jì)：小區(qū)的園林的觀賞性，舒適性方面考慮。發(fā)展商知名度：發(fā)展商實(shí)力、市場(chǎng)認(rèn)可程度、品牌號(hào)召力等。建筑密度：考慮樓盤的密度對(duì)價(jià)

13、格的影響。,定價(jià)系數(shù)保利心語(yǔ)花園定價(jià)模型主要考慮景觀、噪音、把山、面積、朝向、通風(fēng)、層差等系數(shù)。,1、層差系數(shù)（1）多層層差,,多層因客戶對(duì)中間樓層即4、5層需求較多，因此將4、5層層差相同（均為300）且高于2、6層；而2層與6層比較，6層采光略好，并且多層帶電梯，避免了6層上樓困難的情況，因此6層較2層稍高而比4、5層略低。1層贈(zèng)送花園單位與7層送露臺(tái)單位相比較，1層光線較差，因此1層較7層略低,（2）高層層差①、臨街高層1

14、0#、11#：整體趨勢(shì)——中間樓層最高，根據(jù)樓層不同遞增與遞減系數(shù)不同。具體細(xì)節(jié)——臨街樓棟南向無(wú)景觀，且矮樓層受噪音影響，空氣質(zhì)量差，因此層差加大，隨樓層每層遞增30元；6層以上至12層需求大，且樓層差別相對(duì)較小，因此每層遞增20元；13樓需求比中間層少，為有效分流中間層客戶，因此從13層起，逐層遞減10元；16躍17層的樓層差150元，主要考慮此套房源最后價(jià)格應(yīng)該與4樓相近，因此150元實(shí)際為調(diào)整系數(shù)。,總體層差,10#

15、東北向，11#東北及西北向?qū)硬睿褐饘舆f增1元，以縮小層差；至13層起逐層遞減10元。,10#西北向?qū)硬睿赫w無(wú)層差，為本次開(kāi)盤的特價(jià)房源，共17套。,樓王景觀特指多層5#1單元及6#4單元，因前無(wú)遮擋，且正面臨園區(qū)主景觀，因此景觀系數(shù)為200元。,朝向系數(shù) 通風(fēng)系數(shù),面積系數(shù)從50-140

16、平戶型，以每10平米遞增20元，取90-100平為基準(zhǔn)價(jià)0元，140平以上則取統(tǒng)一值。,整體層差：,景觀系數(shù),3、定價(jià)第一步：綜合測(cè)評(píng),,第二步：價(jià)格測(cè)定,綜上所述，保利心語(yǔ)花園最終市場(chǎng)測(cè)算價(jià)格為4004元/㎡。,六、價(jià)格明細(xì)目前保利心語(yǔ)花園對(duì)外統(tǒng)一優(yōu)惠口徑為：認(rèn)購(gòu)享受95折優(yōu)惠，一次性98折，商業(yè)貸款99折，公積金 貸款無(wú)折扣。而根據(jù)實(shí)際蓄客情況分析，商業(yè)貸款客戶占比例最多，因此定價(jià)中總體按照94折返點(diǎn)。,2、選擇比較對(duì)象原則