房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)交易與稅務風險防范

1、房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)交易與稅務風險防范,,主要內(nèi)容,一、服務金額偏高勘察、設計、監(jiān)理、建筑二、違法與非法支出三、還原抵銷交易四、實質(zhì)重于形式,,2,稅收征管法第三十六條,企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來，應當按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整。,,

2、3,關(guān)聯(lián)交易的公允性,2006企業(yè)財務通則第三十五條 企業(yè)發(fā)生關(guān)聯(lián)交易的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定，按照獨立企業(yè)之間的交易計價結(jié)算 投資者或者經(jīng)營者不得利用關(guān)聯(lián)交易非法轉(zhuǎn)移企業(yè)經(jīng)濟利益或者操縱關(guān)聯(lián)企業(yè)的利潤。,,4,關(guān)聯(lián)方認定,特別納稅調(diào)整\第二章 關(guān)聯(lián)申報1、股權(quán)控制：直接或間接25%2、資金控制：實收資本50%或借貸資金10%3、人員控制：董事成員半數(shù)以上或一票否決4、經(jīng)營控制：特許權(quán) / 銷售

3、/ 勞務5、親屬關(guān)系：直系 / 三代以內(nèi)旁系 / 近姻親6、其他關(guān)系：享受共同的經(jīng)濟利益,,5,無效合同,合同法第五十二條　有下列情形之一的，合同無效： （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； 注：惡意，明知或應知某種行為將造成損害而故意為之；串通，當事人都具有共同的目的，相互配合或共同實施非法行為,,6,準備同期資料的法律依據(jù),稅收征收管理法第51條第二款 納稅人有義務就其與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來，向當

4、地稅務機關(guān)提供有關(guān)的價格、費用標準等資料。企業(yè)所得稅法實施條例第114條第三款 企業(yè)應當在稅務機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)提供與關(guān)聯(lián)業(yè)務往來有關(guān)的價格、費用的制定標準、計算方法和說明等資料,,7,2009法釋5號,關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十九條對于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價”，人民法院應當以交易當?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結(jié)合其他相關(guān)因素綜

5、合考慮予以確認。,,8,2009法釋5號,轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉(zhuǎn)讓價格高于當?shù)刂笇r或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。,,9,1998價格法,第二條　在中華人民共和國境內(nèi)發(fā)生的價格行為，適用本法。本法所稱價格包括商品價格和服務價格。商品價格是指各類有形產(chǎn)品和無形資產(chǎn)的價格。服務價格是指各類有償服務的收費。,,10,1998價格法,第

6、三條　國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟調(diào)控下主要由市場形成價格的機制。價格的制定應當符合價值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務價格實行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價。,,11,1998價格法,政府指導價，是指依照本法規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。如：勘查、設計、監(jiān)理等市場調(diào)節(jié)價，是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。,,12,2002工程勘

7、察設計收費管理規(guī)定,第五條 工程勘察和工程設計收費根據(jù)建設項目投資額的不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。建設項目總投資估算額500萬元及以上的工程勘察和工程設計收費實行政府指導價；建設項目總投資估算額500萬元以下的工程勘察和工程設計收費實行市場調(diào)節(jié)價。,,13,以上 / 以下,2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）“以上、以下、以內(nèi)”均含本數(shù)，“不滿、超過”均不含本數(shù)?！叭铡卑?jié)假日，“工作日”不包含節(jié)假日。,,14,2

8、002工程勘察設計收費管理規(guī)定,第六條 實行政府指導價的工程勘察和工程設計收費，其基準價根據(jù)《工程勘察收費標準》或者《工程設計收費標準》計算，除本規(guī)定第七條另有規(guī)定者外，浮動幅度為上下20%，發(fā)包人和勘察人、設計人應當根據(jù)建設項目的實際情況在規(guī)定的浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定收費額。,,15,2002工程勘察設計收費管理規(guī)定,第七條 工程勘察費和工程設計費，應當體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則。工程勘察和工程設計收費實行政府指導價的，凡在工程勘察設計中采用新技

9、術(shù)、新工藝、新設備、新材料，有利于提高建設項目經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的，發(fā)包人和勘察人、設計人可以在上浮25%的幅度內(nèi)協(xié)商確定收費額。,,16,勘察,2013財稅37號應稅服務范圍注釋工程勘察勘探服務，是指在采礦、工程施工以前，對地形、地質(zhì)構(gòu)造、地下資源蘊藏情況進行實地調(diào)查的業(yè)務活動。鉆井勘探和爆破勘探按“建筑業(yè)”稅目,,17,設計,2013財稅37號應稅服務范圍注釋設計服務，是指把計劃、規(guī)劃、設想通過視覺、文字等形式傳遞出

10、來的業(yè)務活動。包括工業(yè)設計、造型設計、服裝設計、環(huán)境設計、平面設計、包裝設計、動漫設計、展示設計、網(wǎng)站設計、機械設計、工程設計、廣告設計、創(chuàng)意策劃、文印曬圖等,,18,境外設計,2004關(guān)于外國企業(yè)在中華人民共和國境內(nèi)從事建設工程設計活動的管理暫行規(guī)定四 外國企業(yè)承擔中華人民共和國境內(nèi)建設工程設計，必須選擇至少一家持有建設行政主管部門頒發(fā)的建設工程設計資質(zhì)的中方設計企業(yè)進行中外合作設計，且在所選擇的中方設計企業(yè)資質(zhì)許可的

11、范圍內(nèi)承接設計業(yè)務。,,19,境外設計（續(xù)）,境外設計單位，無權(quán)在中國境內(nèi)單獨承攬設計勞務。如果單獨承攬設計勞務，屬于非法支出，不允許在企業(yè)所得稅和土地增值稅前申報扣除。 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向境外支付設計費，應當扣繳增值稅，同時有可能涉及預提所得稅。,,20,設計的營改增,1.應扣增值稅 =接受方支付的價款÷（1+稅率）×稅率2.判斷是否轉(zhuǎn)讓著作權(quán)，扣繳預提所得稅應扣預提所得稅 =接受方支付的價款

12、÷（1+稅率）×10%2008國稅發(fā)120號關(guān)于調(diào)整新增企業(yè)所得稅征管范圍問題的通知,,21,著作權(quán)的人身權(quán)利,（一）發(fā)表權(quán)，即決定作品是否公之于眾的權(quán)利 （二）署名權(quán)，即表明作者身份，在作品上署名的權(quán)利； （三）修改權(quán)，即修改或者授權(quán)他人修改作品的權(quán)利； （四）保護作品完整權(quán)，即保護作品不受歪曲、篡改的權(quán)利；,西 安 張 輝,22,著作權(quán)的財產(chǎn)權(quán),（五）復制權(quán)，即以印刷、復印、拓印、錄音、錄像、翻錄、翻拍

13、等方式將作品制作一份或者多份的權(quán)利； 信息網(wǎng)絡傳播權(quán)發(fā)行權(quán)、出租權(quán)、展覽權(quán)、表演權(quán)、放映權(quán)廣播權(quán)、攝制權(quán)、改編權(quán)、翻譯權(quán)、匯編權(quán),西 安 張 輝,23,設計圖紙的著作權(quán),焦點：是否限制使用1、復制權(quán)：甲方是否有權(quán)復制到其他工程項目2、發(fā)行權(quán)：向社會公開3、改編權(quán)：根據(jù)已有圖紙創(chuàng)作另一圖紙,西 安 張 輝,24,虛擬境外設計費用,地域管轄權(quán) 居民管轄權(quán)對來源于境外的所得不征稅：中國香港/中國澳門/新加坡/馬來西亞

14、/文萊阿根廷 / 巴西 / 委內(nèi)瑞拉 / 危地馬拉 巴拿馬 / 巴拉圭 / 烏拉圭/ 哥斯達黎加肯尼亞 / 贊比亞,,25,監(jiān)理范圍,2000建設工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標準規(guī)定第五條　成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程，建筑面積在5萬平方米以上的住宅建設工程必須實行監(jiān)理；5萬平方米以下的住宅建設工程，可以實行監(jiān)理，具體范圍和規(guī)模標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門規(guī)定。,,26,2007建設工程監(jiān)理與相關(guān)服務收費管理規(guī)定,第四

15、條 建設工程監(jiān)理與相關(guān)服務收費根據(jù)建設項目性質(zhì)不同情況，分別實行政府指導價或市場調(diào)節(jié)價。依法必須實行監(jiān)理的建設工程施工階段的監(jiān)理收費實行政府指導價；其它建設工程施工階段的監(jiān)理收費和其它階段的監(jiān)理與相關(guān)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。,,27,2007建設工程監(jiān)理與相關(guān)服務收費管理規(guī)定,第五條 實行政府指導價的建設工程施工階段監(jiān)理收費，其基準價根據(jù)《建設工程監(jiān)理與相關(guān)服務收費標準》計算，浮動幅度為上下20%。發(fā)包人和監(jiān)理人應當根據(jù)建設項目的實際情

16、況在規(guī)定的浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定收費額,,28,2013財稅37號應稅服務范圍注釋,鑒證服務，是指具有專業(yè)資質(zhì)的單位，為委托方的經(jīng)濟活動及有關(guān)資料進行鑒證，發(fā)表具有證明力的意見的業(yè)務活動。包括會計鑒證、稅務鑒證、法律鑒證、工程造價鑒證、資產(chǎn)評估、環(huán)境評估、房地產(chǎn)土地評估、建筑圖紙審核、醫(yī)療事故鑒定等注：北京、安徽、山東,,29,2004法函96號,關(guān)于審理行政案件適用法律規(guī)范問題的座談會紀要 法律規(guī)范在列舉其適用的典型事項

17、后，又以“等”、“其他”等詞語進行表述的，屬于不完全列舉的例示性規(guī)定。注：正列舉+等，基層執(zhí)法部門不得擴展,,30,2004法函96號,以“等”、“其他”等概括性用語表示的事項，均為明文列舉的事項以外的事項，且其所概括的情形應為與列舉事項類似的事項。注：正列舉 + 等 + 概括性詞語，基層執(zhí)法部門可以擴展,,31,監(jiān)理公司的營業(yè)稅納稅地點,2009營業(yè)稅暫行條例第十四條　營業(yè)稅納稅地點：（一）納稅人提供應稅勞務應當向其機構(gòu)所在地

18、或者居住地的主管稅務機關(guān)申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務以及國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他應稅勞務，應當向應稅勞務發(fā)生地的主管稅務機關(guān)申報納稅。,,32,稅收征管法,第二十一條 從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人到外縣（市）臨時從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，應當持稅務登記證副本和所在地稅務機關(guān)填開的外出經(jīng)營活動稅收管理證明，向營業(yè)地稅務機關(guān)報驗登記，接受稅務管理。 從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人外出經(jīng)營，在同一地累計超過180天的，應

19、當在營業(yè)地辦理稅務登記手續(xù)。,,33,監(jiān)理公司的營業(yè)稅納稅地點（續(xù)）,2004總局令第7號稅務登記管理辦法第十條（五） 從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人外出經(jīng)營，自其在同一縣（市）實際經(jīng)營或提供勞務之日起，在連續(xù)的12個月內(nèi)累計超過180天的，應當自期滿之日起30日內(nèi)，向生產(chǎn)、經(jīng)營所在地稅務機關(guān)申報辦理稅務登記，稅務機關(guān)核發(fā)臨時稅務登記證及副本；,,34,監(jiān)理合同的印花稅,2000深圳關(guān)于工程監(jiān)理合同是否征收印花稅問題的批復

20、 經(jīng)請示總局地方稅司，“工程監(jiān)理合同”不屬于“技術(shù)合同”，也不屬于印花稅稅法中列舉的征稅范圍。因此，工程監(jiān)理單位承接監(jiān)理業(yè)務而與建筑商簽訂的合同不征印花稅。,,35,2012青島,關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅管理有關(guān)問題的通知 注重建筑工程支出真實性的審核，重點審核建筑安裝成本、配套工程成本，參照建筑工程定額，查看建筑安裝工程合同，衡量成本費用水平是否真實、合理，如與建筑工程定額差距較大，應當要求

21、企業(yè)說明原因。 2012國稅發(fā)34號,,36,建筑業(yè)虛開發(fā)票（續(xù)）,開發(fā)產(chǎn)品成本超過預算，應當要求企業(yè)提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由以及變更是否在合理的范圍以內(nèi)，否則主管地稅機關(guān)應當核定計稅成本。 對于明顯超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程成本參考范圍的，主管地稅機關(guān)要重點核實，加大管理力度。,,37,公司的社會責任,第五條 公司從事經(jīng)營活動，必須遵守法律、行政法規(guī)，遵守社會公德、商業(yè)道德，誠實守

22、信，接受政府和社會公眾的監(jiān)督，承擔社會責任。 　　公司的合法權(quán)益受法律保護，不受侵犯。,,38,稅法的社會責任,一、違反法律的各種收入，應當視為企業(yè)應稅收入，但有關(guān)職權(quán)部門已經(jīng)裁判為違法或非法除外二、違反法律的禁止規(guī)定（不得 / 應當）的扣除項目，在有關(guān)職權(quán)部門裁判為違法或非法行為前暫時可以申報扣除，但應當取得行政許可和可以直接認定的違法事實除外,,39,行政許可,一、扣除類 應當取得而沒有取得的，不予扣除2009財稅29

23、號關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知二、收入類 有無許可證不影響征稅2008國稅函660號關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)廣告代理業(yè)務營業(yè)稅問題的批復 混業(yè)經(jīng)營一般經(jīng)營項目和許可經(jīng)營項目，許可經(jīng)營項目的收入有可能從高征稅,,40,2004企業(yè)經(jīng)營范圍登記管理規(guī)定,第四條　經(jīng)營范圍分為許可經(jīng)營項目和一般經(jīng)營項目?！　≡S可經(jīng)營項目是指企業(yè)在申請登記前依據(jù)法律、行政法規(guī)、國務院決定應當報經(jīng)有關(guān)部門批準的項目?！　∫话憬?jīng)營項目是指不需

24、批準，企業(yè)可以自主申請的項目。,,41,1999法釋19號,關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第十條　當事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外注：視為主行為的價外費用,,42,違法—非法,2011立法技術(shù)規(guī)范（試行）（二）“違法”一般用于違反法律強制性規(guī)范的行為。 “非法”通常情況下也是違法，但主要強調(diào)缺乏法律依據(jù)的行為。注：

25、 具體規(guī)定 / 原則規(guī)定,,43,法律原則,公理性原則，即由法律原理構(gòu)成的原則，是嚴格意義的法律原則，例如法律平等原則、誠實信用原則、等價有償原則、無罪推定原則、罪刑法定原則等，具有較大的普適性。政策性原則，是一個國家或民族出于一定的政策考量而制定的一些原則，具有針對性、民族性和時代性。,,44,2004城市商品房預售管理辦法,第六條　商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許

26、可證》。　　未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。,,45,1995國稅函156號,營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十八條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?！贝隧椧?guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。,,46,違法的廣告宣傳,1998房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定2002關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)廣告管理的通知在取得預售許可

27、證之前發(fā)生的廣告支出（不含業(yè)務宣傳費），屬于違法支出，不得申報扣除；,,47,違法的廣告宣傳（續(xù)）,2010關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知 未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。,,48,房地產(chǎn)經(jīng)紀,2011房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法 房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指

28、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務并收取傭金的行為。2009財稅29號關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知,,49,2011房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法,第十四條　房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務應當由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一承接，服務報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一收取。 分支機構(gòu)應當以設立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)名義承攬業(yè)務。　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務和收取費用。,,50,違

29、法的認定,2002法釋21號關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定第六十八條　下列事實法庭可以直接認定： （一）自然規(guī)律及定理； （二）眾所周知的事實； （三）按照法律規(guī)定推定的事實； （四）已經(jīng)依法證明的事實； （五）根據(jù)日常生活經(jīng)驗法則推定的事實。,,51,1993反不正當競爭法,第十三條 經(jīng)營者不得從事下列有獎銷售 （三）抽獎式的有獎銷售，最高獎的金額超過五千元。1993關(guān)于禁止有獎銷售活

30、動中不正當競爭行為的若干規(guī)定,,52,反不正當競爭法,第十二條 經(jīng)營者銷售商品， 不得違背購買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件。注：從高適用稅率，不考慮是否分別核算,,53,精裝修房屋,1998國稅函53號關(guān)于銷售不動產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復 納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設備的費用，應一并列入房屋

31、售價，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。,,54,營業(yè)稅暫行條例（混業(yè)）,第三條　納稅人兼有不同稅目的，應當繳納營業(yè)稅的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，應當分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額；未分別核算營業(yè)額的，從高適用稅率。第九條　納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的營業(yè)額；未分別核算營業(yè)額的，不得免稅、減稅。注：單獨核算＋自愿,,55,抵銷交易,情形：出售小區(qū)內(nèi)已建成商鋪，但書面合同約定三年后再實際交付

32、。在這段期間，開發(fā)商保留控制權(quán)，用于售樓部或樣板間、家居展示等用途。2008國稅函576號關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復,,56,抵銷交易（續(xù)）,2009國稅發(fā)2號特別納稅調(diào)整實施辦法第四十條企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間收取價款與支付價款的交易相互抵銷的，稅務機關(guān)在可比性分析和納稅調(diào)整時，原則上應還原抵銷交易。注：應當分別確認營業(yè)收入和營業(yè)成本，應收賬款和應付賬款可以相互抵頂，避免影響流轉(zhuǎn)稅和財

33、產(chǎn)行為稅,,57,抵消—抵銷,2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）“抵消”用于表述兩種事物的作用因相反而互相消除，“抵銷”用于表述賬的沖抵。法律中表述債權(quán)債務的相互沖銷抵免情形時，用“抵銷”，不用“抵消”。,,58,帳 / 賬,2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）表述貨幣、貨物出入的記載、賬簿以及債等意思時，用“賬”，不用“帳”。賬簿 / 賬單 / 賬戶 / 賬冊 / 入賬價值帳篷 / 帳子 / 帳幕,,59,抵銷交易

34、（合同法）,第九十九條　當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外。 第一百條　當事人互負債務，標的物種類、品質(zhì)不相同的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，也可以抵銷。,,60,2009國稅發(fā)31號,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法第三十七條 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，企業(yè)應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)

35、讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。,,61,出地方會計處理,借：銀行存款 借：固定資產(chǎn) 應收賬款 貸：應收賬款 累計攤銷 營業(yè)外收入 貸：無形資產(chǎn)

36、 營業(yè)外收入,,62,開發(fā)商會計處理,分析：房地產(chǎn)企業(yè)接受土地時暫不確認其成本，待實際分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按照其公允價格和補價以及應支付的相關(guān)稅費確認土地成本，同時計算繳納契稅借：開發(fā)成本—土地成本 貸：主營業(yè)務收入,,63,代建房屋行為,2000遼寧關(guān)于代建房收入征收營業(yè)稅問題的批復 代建房即統(tǒng)建房（ 也稱委托建房）是指委托方向受托方提供規(guī)劃定點通知、建設項目立項批復和年度投資計劃，受托方按照委托

37、方要求，以委托方名義建蓋房屋并按規(guī)定標準向委托方收取手續(xù)費。,,64,代建房屋行為（續(xù)）,同時符合上述條件的代建房，對受托方取得的手續(xù)費收入按代理業(yè)征收營業(yè)稅；凡不同時符合上述條件的，對受托方建蓋的房屋一律按自營業(yè)務由主管稅務機關(guān)核定其計稅依據(jù)按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。1999陜西于委托建房征收營業(yè)稅問題的通知1995云南關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的通知7,,65,1998國稅函554號,關(guān)于代建房屋行為應如何征收營業(yè)稅問題的批復（現(xiàn)行有

38、效）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲方）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位（以下簡稱乙方）的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；,,66,代建房屋與定向開發(fā),代建房屋 定向開發(fā)土地使用權(quán)： 工廠 開發(fā)商報建手續(xù)： 工廠 開發(fā)商

39、土地轉(zhuǎn)移： x √開發(fā)商： 代理業(yè) 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅： 5%（差額） 5%（全額）土地增值稅 x √,,67,代建工程,1995國稅函156號營業(yè)稅問題解答（之一） 工程承包公司不與建設單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負責工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務，對工程承包公司的此

40、項業(yè)務則按“服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。,,68,聯(lián)合建設承擔特定項目,工業(yè)企業(yè)將擁有的土地通過土地部門協(xié)議轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，約定完成另一宗土地的特定項目建設。注：特定項目不涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，單獨辦理報建手續(xù)，屬于開發(fā)商的代建項目，不涉及轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的營業(yè)稅,,69,聯(lián)合建設承擔特定項目（續(xù)）,開發(fā)商應將特定項目對應的建設成本作為土地成本的組成部分，付款人為開發(fā)商，但發(fā)票抬頭應當填寫工業(yè)企業(yè)2002國稅函1094號關(guān)于以項目換土地等方式承

41、受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的批復,,70,代建保障房,情形：政府在出讓土地時與開發(fā)商書面約定在宗地面積外由開發(fā)商代建保障房由于建設期間沒有擁有土地的使用權(quán)，因此未來交付不涉及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，沒有營業(yè)稅和土地增值稅注：抵銷交易，相互開票、換票,,71,建設保障房,2007廉租住房保障辦法第十四條　新建廉租住房，應當采取配套建設與相對集中建設相結(jié)合的方式，主要在經(jīng)濟適用住房、普通商品住房項目中配套建設。注：宗地內(nèi)，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，計算營業(yè)

42、稅，不涉及土地增值稅和企業(yè)所得稅,,72,拆一還一,1995國稅函549號關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復 對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設，應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅； 對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。,,73,拆一還一,1999廣東關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復

43、以房產(chǎn)補償給被遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅。,,74,計算公式,拆一還一：工程造價÷（1－5.6%）×5.6%開發(fā)成本，不含土地但包括資本化利息超面積部分：工程造價×（1＋15%）×5.6%,,75,尚未出售房屋,2007

44、物業(yè)管理條例 第四十二條第二款 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。注：可以在企業(yè)所得稅前申報扣除，但由于與已售商品無關(guān)，不允許在計算土地增值稅前申報扣除,,76,尚未出售房屋（續(xù)）,2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維

45、護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除,,77,商品房買賣合同范本,第十七條 雙方可以就下列事項約定：　　1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)___________________________________；2、商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)___________________________________；注：權(quán)利與義務對等,,78,法律實質(zhì)要件,民法通則第五十五條　民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人

46、具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。思考：如果實質(zhì)要件與形式要件不一致,,79,無效合同,合同法第五十二條　有下列情形之一的，合同無效： （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； 注：惡意，明知或應知某種行為將造成損害而故意為之；串通，當事人都具有共同的目的，相互配合或共同實施非法行為,,80,非法目的,合同法第五十二條　有下列情形之一的，合同無效： （三）以合法形式掩蓋非法目的

47、； 注：又稱隱匿行為，這種合同的外觀合法，但其目的違法。當事人故意表示的形式或故意實施的行為并不是要達到的目的，也不是真實意思。,,81,實質(zhì)重于形式,企業(yè)會計準則——基本準則第十六條 企業(yè)應當按照交易或者事項的經(jīng)濟實質(zhì)進行會計確認、計量和報告，不應僅以交易或者事項的法律形式為依據(jù)。企業(yè)會計準則——基本準則講解 企業(yè)發(fā)生的交易或事項在多數(shù)情況下其經(jīng)濟實質(zhì)和法律形式是一致的，但在有些情況下也會出現(xiàn)不一致

48、。,,82,不合理的商業(yè)安排,企業(yè)所得稅法第四十七條 企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應納稅收入或者所得額的，稅務機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。企業(yè)所得稅法實施條例 第一百二十條　企業(yè)所得稅法第四十七條所稱不具有合理商業(yè)目的，是指以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。,,83,實質(zhì)課稅原則,特別納稅調(diào)整\第十章 一般反避稅管理 第九十四條 稅務機關(guān)應按照經(jīng)濟實質(zhì)對企業(yè)的避稅安排重

49、新定性，取消企業(yè)從避稅安排獲得的稅收利益。前提：法律事實與法律形式不一致，并且對稅收造成消極影響,,84,事實認定與稅法,一、經(jīng)人民法院判決或國家職權(quán)部門實質(zhì)審查的，稅法無權(quán)否定，不考慮稅務機關(guān)提供相反證據(jù)足以推翻二、經(jīng)人民法院調(diào)解或國家職權(quán)部門形式審查的，以及經(jīng)專業(yè)技術(shù)部門或具有法定資質(zhì)的中介機構(gòu)鑒定的，稅法一般承認，但稅務機關(guān)提供相反證據(jù)足以推翻的除外,,85,裁判文書,判決書： 一般針對實體問題裁定書：一般針對程序問題調(diào)解

50、書：調(diào)解是指雙方或多方當事人就爭議的實體權(quán)利、義務，在人民法院等主持下，自愿進行協(xié)商，通過教育疏導，促成各方達成協(xié)議、解決糾紛的辦法。無須事實認定和證據(jù)質(zhì)證,,86,2003行政許可法,第三十四條 行政機關(guān)應當對申請人提交的申請材料進行審查。 　　申請人提交的申請材料齊全、符合法定形式，行政機關(guān)能夠當場作出決定的，應當當場作出書面的行政許可決定。 　　根據(jù)法定條件和程序，需要對申請材料的實質(zhì)內(nèi)容進行核實的，行政機關(guān)應當指派兩名以上

51、工作人員進行核查。,,87,2009國稅發(fā)31號,第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，2003法釋7號第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。,,88,商品房買賣合同,1、當事人名稱或者姓名和住所；2、商品房基本狀況；

52、3、商品房的銷售方式；4、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；5、交付使用條件及日期；,,89,2009國稅發(fā)31號,采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；,,90,2009國稅發(fā)31號,采取視同買斷方

53、式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，如果屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。2005國稅函917號 2007國稅函645號,,91,公益性捐贈,2009財稅124號關(guān)于通過公益性群眾團體的公益性捐贈稅前扣除有關(guān)問題的通知 企業(yè)通過公益性群眾團體用于公益事業(yè)的捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除

54、。年度利潤總額，是指企業(yè)依照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定計算的大于零的數(shù)額。思考：會計利潤0,,93,組織員工對外捐贈,包裝：先發(fā)放給員工，再以員工的名義通過特定機構(gòu)對外公益捐贈，可以全額在個人所得稅前申報扣除，還可以變相在企業(yè)所得稅前申報扣除 特定機構(gòu)：紅十字會、農(nóng)村義務教育2009國稅函3號關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知,,94,股權(quán)信托,股權(quán)信托主要是指信托機構(gòu)通過資金信托計劃向投資者募集資金，然后購買房

55、地產(chǎn)公司定向增發(fā)的股本，從而成為房地產(chǎn)公司的股東，但一般不參與生產(chǎn)經(jīng)營。 在約定的一定期限屆滿后，房地產(chǎn)公司溢價回購信托機構(gòu)持有的股權(quán)，然后減少房地產(chǎn)公司實收資本,,95,股權(quán)信托投資（續(xù)）,2002財稅191號關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。 二、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。焦點問題：信托公司股

56、權(quán)投資期間是否承擔投資風險。,,96,2005法釋5號,關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同。,,97,應當,2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）“應當”與“必須”的含義沒有實質(zhì)區(qū)別。法律在表述義務性規(guī)范時，一般用“應當”，不用“必須”。,,98,股權(quán)信托投資的處理,借：實收資本

57、 資本公積、盈余公積、利潤分配 貸：銀行存款注：按照順序沖減，前兩項減至零為限2006財企67號關(guān)于《公司法》施行后有關(guān)企業(yè)財務處理問題的通知,,99,2012公告15號,根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定，對企業(yè)依據(jù)財務會計制度規(guī)定，并實際在財務會計處理上已確認的支出，凡沒有超過《企業(yè)所得稅法》和有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標準的，可按企業(yè)實際會計處理確認的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計算其應納稅所得額。,,100,2

58、000國稅函687號,關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復 鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100 %的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅。,,101,2002財稅191號,關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為

59、，不征收營業(yè)稅。二、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。,,102,有限責任,公司法 第三條 公司以其全部財產(chǎn)對公司的債務承擔責任。有限責任公司的股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任…注：雙方約定以前的債務由以前的股東承擔，違背了法律強制性規(guī)定。,,103,變相轉(zhuǎn)讓土地,變相轉(zhuǎn)讓土地，開發(fā)商取得固定收益，投資人既提供工程所需資金，又提供工程管理服務，相關(guān)的經(jīng)營風險由投資人承擔，但對外完全是以開發(fā)商的名義從事經(jīng)營活動注：與專業(yè)承包的

60、區(qū)別在于開發(fā)商是否承擔一定風險,,104,變相轉(zhuǎn)讓土地和承包經(jīng)營,承包經(jīng)營：投資人對開發(fā)項目的經(jīng)營成果不擁有所有權(quán)，僅是按合同（協(xié)議）規(guī)定取得一定所得的注：開發(fā)商承擔經(jīng)營風險變相轉(zhuǎn)讓土地：投資人按合同（協(xié)議）的規(guī)定只向開發(fā)商繳納一定費用后，開發(fā)項目的經(jīng)營成果全部歸其所有的,,105,不動產(chǎn)所有權(quán)變更（續(xù)）,2005法釋5號關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當

61、事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。,,106,不動產(chǎn)所有權(quán)變更（續(xù)）,2005法釋5號第八條 土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 合同效力≠登記確認,,107,變相轉(zhuǎn)讓土地（營業(yè)稅）,2003財稅16號關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知二（七）單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和

62、土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。,,108,2009青島,十三 1、企業(yè)（出地方）取得國有土地使用權(quán)后，聯(lián)合其他單位（出資方）一同開發(fā)的，若雙方約定，出地方不承擔經(jīng)營風險而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產(chǎn)，對出地方應當按照轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)計算征收營業(yè)稅和土地增值稅，并向出資方開具發(fā)票；,,109,2009青島,2、對于取得土地使用權(quán)的出資方，繼續(xù)投資進行開發(fā)并建房出售的，以新建房

63、作為開發(fā)項目，計算征收土地增值稅。其中對出地方計算征收轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)土地增值稅的價格，即作為出資方取得土地使用權(quán)所支付的金額，憑發(fā)票在其土地增值稅清算時據(jù)以扣除。,,110,變相轉(zhuǎn)讓土地（續(xù)）,土地和前期工程費 成本 1.4億 作價1.5 差額0.1億銷售收入4個億，后續(xù)發(fā)生2.2億支出4－2.2 = 1.8（獨立建賬并且對方未繳稅） 4－2.2－1.4 = 0.4（承包經(jīng)營）4－2.2－1.5 = 0.3

64、 （對方已繳稅）,,111,開發(fā)項目封閉運作,工業(yè)企業(yè)擁有土地，聯(lián)合乙方組建合資的房地產(chǎn)公司，雙方按照約定的比例出資和分配房產(chǎn)（不對外銷售），項目結(jié)束后解散合資的房地產(chǎn)公司。最低銷售收入=開發(fā)成本×（1+15%）÷（1 － 5%）2007財稅13號關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題的通知,,112,開發(fā)項目封閉運作（續(xù)）,2009特別納稅調(diào)整實施辦法（試行）第三十九條 按照關(guān)聯(lián)方訂單從事加工制造，不承擔

65、經(jīng)營決策、產(chǎn)品研發(fā)、銷售等功能的企業(yè)，不應承擔由于決策失誤、開工不足、產(chǎn)品滯銷等原因帶來的風險和損失，通常應保持一定的利潤率水平。對出現(xiàn)虧損的企業(yè)，稅務機關(guān)應在經(jīng)濟分析的基礎上，選擇適當?shù)目杀葍r格或可比企業(yè)，確定企業(yè)的利潤水平。適用情形：銷售給關(guān)聯(lián)方的面積超過總銷售面積的80%及以上,,113,分配開發(fā)產(chǎn)品,1997國稅函387號關(guān)于以不動產(chǎn)作為股利進行分配征收營業(yè)稅問題的批復（現(xiàn)行有效） 東亞公司將屬于東亞公司的不動

66、產(chǎn)作價作為股利分配給中外雙方，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，符合現(xiàn)行營業(yè)稅關(guān)于銷售不動產(chǎn)的規(guī)定。因此對東亞公司分配的不動產(chǎn)應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。,,114,分配開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)）,借：應付股利——xxx 貸：主營業(yè)務收入借：主營業(yè)務成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品借：營業(yè)稅金及附加 貸：應交稅費—營業(yè)稅 —土地增值稅,,115,提前分配股息,企業(yè)財務通則第五十一條 企業(yè)彌

67、補以前年度虧損和提取盈余公積后，當年沒有可供分配的利潤時，不得向投資者分配利潤，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。,,116,提前分配股息（續(xù)）,由于在年度結(jié)束之前提前取得實物股息，并且沒有經(jīng)過董事會宣告進行利潤分配，應當重新計算實物股息的計稅價格，即將直接收款方式改為賒銷，需要調(diào)整增加營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的收入注：交付以后或者竣工決算后應當及時結(jié)轉(zhuǎn)預收賬款，確認相應的營業(yè)收入和成本,,117,兼職高管,勞動合同：母公司工作

68、單位： 子公司工資發(fā)放：子公司稅收待遇：母公司向子公司提供管理服務，計算營業(yè)稅；子公司按照管理費用扣除,,118,2000國稅發(fā)149號,兼職律師從律師事務所取得工資、薪金性質(zhì)的所得，律師事務所在代扣代繳其個人所得稅時，不再減除個人所得稅法規(guī)定的費用扣除標準，以收入全額（取得分成收入的為扣除辦理案件支出費用后的余額）直接確定適用稅率，計算扣繳個人所得稅。,,119,同時取得兩份工資,1994國稅發(fā)89號征收個人所得稅若干問題的規(guī)定

69、三1、同時繳納社保的，視為主要工資，可以扣除3500元；2、沒有同時繳納社保的，視為補充工資，不扣除3500元；3、個人在繳納社保地匯算清繳，補稅；,,辭退補償與個人所得稅,2001財稅157號關(guān)于個人與用人單位解除勞動關(guān)系取得的一次性補償收入征免個人所得稅問題的通知個人因與用人單位解除勞動關(guān)系而取得的一次性補償收入（包括用人單位發(fā)放的經(jīng)濟補償金、生活補助費和其他補助費用），其收入在當?shù)厣夏曷毠て骄べY3倍數(shù)額以內(nèi)的部分，免征個