2019珠三角經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)市場研究

1、珠三角經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn) 市場研究,,,,,,,,,,C 目 錄O N T E N T S,,01,宏觀背景研究,,02,房地產(chǎn)與宏觀要素關(guān)系研究,,03,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間及機(jī)會(huì)研究,,04,結(jié)論,,,,,,,,宏觀背景研究,,第 一 章,,,,,,宏觀背景分析,宏觀背景分析主要從區(qū)域合作及整體規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)容量及發(fā)展態(tài)勢、人口總量及支付能力三個(gè)方面展開，旨在分 析珠三角區(qū)域內(nèi)城市的宏觀要素是否對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有支撐力,,,,,區(qū)域合作及整體規(guī)

2、劃區(qū)域合作背景區(qū)域未來規(guī)劃,經(jīng)濟(jì)容量及發(fā)展態(tài)勢GDP總量三產(chǎn)結(jié)構(gòu)消費(fèi)品零售總額,人口總量及支付能力人口規(guī)模人均可支配收入,支撐力,宏觀背景分析框架,區(qū)域合作及整體規(guī)劃評(píng)價(jià)區(qū)域是否具備競爭優(yōu)勢，同時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城市之間是否具備協(xié)同性,經(jīng)濟(jì)容量及發(fā)展態(tài)勢評(píng)價(jià)城市是否具備較強(qiáng)的造血功能，城市發(fā)展是否具備良好的可持續(xù)性,人口總量及支付能力評(píng)價(jià)城市人口總量及居民是否具備較強(qiáng)的支付力水平,,,,,,珠三角區(qū)域整體規(guī)劃,,,構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)

3、業(yè)體系增加自主創(chuàng)新能力著力解決民生突出問題、 區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)體制著力加強(qiáng)與港澳合作,珠三角區(qū)域以廣州和深圳為核心，以廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、江門、東莞、中山、惠州和肇慶市為 主體。構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系；增加自主創(chuàng)新能力；著力解決民生突出問題、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展；市場經(jīng)濟(jì)體制；著力 加強(qiáng)與港澳合作這五個(gè)方面是區(qū)域規(guī)劃的核心內(nèi)容 珠三角城市分布探索科學(xué)發(fā)展模式實(shí)驗(yàn)區(qū),深化改革先行區(qū)擴(kuò)大開放的重要國際門戶世界先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)

4、代服 務(wù)業(yè)基地全國重要的經(jīng)濟(jì)中心,產(chǎn)品層次總體偏低，競爭力不強(qiáng)傳統(tǒng)發(fā)展模式能耗大，環(huán)境污染問題突出，難以持續(xù)城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡，空間利用效率不高社會(huì)事業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后行政管理體制亟待改革,,,,,,,,,,戰(zhàn)略定位,規(guī)劃核 心內(nèi)容,面臨 挑戰(zhàn),,,,,,,珠三角三大經(jīng)濟(jì)圈,珠三角一體化，需要由分解為更小的區(qū)域協(xié)作來推進(jìn)。這是三大經(jīng)濟(jì)圈的劃分邏輯所在。廣佛肇、深莞惠和珠 中江經(jīng)濟(jì)圈，的打造，是珠三角一體化的操作步驟。三大經(jīng)濟(jì)圈

5、的一體化從基礎(chǔ)設(shè)施尤其是交通的對(duì)接入手。 珠三角將充分利用整體條件，優(yōu)化空間布局和資源配置，提高珠三角整體競爭力和輻射帶動(dòng)力,,廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈在珠三角三大經(jīng)濟(jì)圈中，廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈規(guī)模 最大，經(jīng)濟(jì)圈將以廣州中心城區(qū)為核心，以 佛肇為副中心。廣州承擔(dān)廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈高端 服務(wù)職能；佛肇承載引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)圈全面均衡增 長的綜合服務(wù)職能,,,,珠中江經(jīng)濟(jì)圈珠中江經(jīng)濟(jì)圈南連澳門，北接 廣佛都市區(qū)，東通香港，西承 粵西地區(qū)，扼西江黃金航道出 ?？?，是廣東省的

6、重要門戶和 珠江三角洲地區(qū)的重要一極,深莞惠經(jīng)濟(jì)圈深莞惠將全方位安排“公路暢通、軌道加速、 港口提質(zhì)、民航增效、換乘便捷、物流提升、 公交跨市、管理協(xié)調(diào)、交通智能”九大工程， 為保障建成全國重要經(jīng)濟(jì)中心和全球先進(jìn)制造 業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地,推進(jìn)珠江三角洲區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化： 打破行政體制障礙，創(chuàng)新合作機(jī)制， 優(yōu)化資源配置,以交通基礎(chǔ)設(shè)置一體化為切入點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)置共享產(chǎn)業(yè)發(fā)展合作共贏公共事務(wù)協(xié)作管理一體化,到2020年，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化

7、和基 本公共服務(wù)均等化,,,,,,,,,2017年2月4日，經(jīng)李克強(qiáng)總理簽批，國務(wù)院印發(fā)《全國國土規(guī)劃綱要（2016－2030年）》，其中對(duì)國土空間 開發(fā)、資源環(huán)境保護(hù)、國土綜合整治和保障體系建設(shè)等作出總體部署與統(tǒng)籌安排。到2030年，要求國土空間開 發(fā)格局不斷優(yōu)化，整體競爭力和綜合國力顯著增強(qiáng)，并將影響未來15年中國城市格局,全國國土規(guī)劃,,京津冀、長三角、珠三角,,目標(biāo)建設(shè)成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴(yán) 格控制

8、新增建設(shè)用地，統(tǒng)籌地上地下空間，引導(dǎo)中心城市人口向周 邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移,,長江中游和成渝城市帶,,適當(dāng)擴(kuò)大建設(shè)用地供給，提高存量建設(shè)用地利用強(qiáng)度，完善基礎(chǔ)設(shè) 施和公共服務(wù)，加快人口、產(chǎn)業(yè)集聚，打造推動(dòng)國土空間均衡開發(fā)、 引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極,,其他有影響力 的城市圈,,未來目標(biāo)建成具有重要影響力的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心，帶動(dòng)周邊地區(qū)加 快發(fā)展,,城市圈內(nèi)：開發(fā)集聚區(qū)加快一體,化進(jìn)程整體布局：挖掘更多有價(jià)值的城 市群和中心城市；重工業(yè)將

9、西移， 東部環(huán)境將持續(xù)改善,,,,,,全國國土規(guī)劃-珠三角中心城市規(guī)劃,根據(jù)國務(wù)院印發(fā)的《全國國土規(guī)劃綱要（2016－2030年）》，對(duì)于具體城市圈，目標(biāo)將珠江三角洲地區(qū)建設(shè) 成為具有世界影響力的城市群，中心城市深圳和廣州的土地政策以盤活存量用地為主，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地， 統(tǒng)籌地上地下空間，引導(dǎo)中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移，深圳通過招拍掛途徑出讓的土地非常有限，大量 的土地供應(yīng)來源于城市更新（舊改）項(xiàng)目。,,,,,,,,,,,,,

10、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-100.0%,-50.0%,0.0%,50.0%,100.0%,150.0%,200.0%,250.0%,0,200,400,600,1000800,1200,1400,1600,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2

11、018年,,,,廣州住宅用地成交規(guī)劃建筑面積(萬㎡)廣州同比增速,,深圳住宅用地成交規(guī)劃建筑面積(萬㎡)2深圳同比增速,廣州、深圳住宅用地成交規(guī)劃面積變化 情況,,繼續(xù)萎縮,珠三角中心城市土地規(guī)劃方向,,,,,,,,,,,,,,盤活存量用地，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地,一線城市嚴(yán)控人口,建立一小時(shí)通勤圈,市區(qū)危棚簡屋改造,污染較大的部分工業(yè)企業(yè)的遷建和調(diào)整,工業(yè)、商業(yè)、倉儲(chǔ)用地盤活存量,,,,深圳：陸域空間拓展，圍海造地,數(shù)據(jù)來

12、源：同策咨詢研究部,,,,,,經(jīng)濟(jì)容量與發(fā)展態(tài)勢-GDP總量,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.0%,2.0%,4.0%,6.0%,8.0%,10.0%,12.0%,0,10000,20000,30000,40000,50000,60000,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年20

13、05年2004年2003年2002年2001年2000年,,珠三角GDP總量,,區(qū)域GDP/全國GDP,珠三角GDP總量及全國占比,億元70000,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，wind數(shù)據(jù)注釋：珠三角（除廣深）GDP=東莞、惠州、珠海、中山、佛山、江門、肇慶GDP之和；,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0%,5%,10%,15%,20%,25%,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年

14、,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,,,,廣州實(shí)際GDP增速珠三角（除廣、深）實(shí)際GDP增速,,深圳實(shí)際GDP增速 全國實(shí)際GDP增速,廣州、深圳及珠三角（除廣深）實(shí)際GDP增速與全國增速對(duì)比,從2005年開始珠三角地區(qū)GDP總量占全國的比重持續(xù)下降，2014年降至9.1%的低谷后有所回升。增速方面廣 東全省水平領(lǐng)先全國，廣州和深圳兩城

15、尤甚,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,東莞,惠州,珠海,中山,佛山,廣州,江門,肇慶,0,0.02,0.04,0.06,0.08,0.1,0.12,0.14,經(jīng)濟(jì)容量與發(fā)展態(tài)勢-GDP總量,區(qū)域內(nèi)廣州和深圳傳統(tǒng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市地位毋庸置疑，珠三角傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市東莞和佛山經(jīng)濟(jì)增速放緩明顯，經(jīng)濟(jì) 增長陷入瓶頸期，肇慶、惠州、珠海和中山盡管經(jīng)濟(jì)GDP總量小，但隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入和區(qū)域 交通一體

16、化將進(jìn)一步推動(dòng)GDP上行,珠三角城市2015年GDP及 近5年復(fù)合增長散點(diǎn),,,,0.02000.04000.06000.08000.0 10000.0 12000.0 14000.0 16000.0 18000.0 20000.02015年GDP（億元）,近5年復(fù)合增長率,總量較大、復(fù) 合增長較小,,總量較大、復(fù) 合增長較大,總量較小、復(fù) 合增長較小,,,總量較小、復(fù)合增長較大,,,,1,2,3,1,傳統(tǒng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市廣

17、州、深圳從GDP總量和復(fù)合增速均大幅領(lǐng)先于珠三角區(qū)域內(nèi)其他城市，是區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中的兩個(gè)核心城市,2,新晉強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市肇慶和惠州分別處于“廣佛肇”和“深莞惠”外圍。GDP總量小， 但隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入和區(qū)域交通一體化將進(jìn)一步推 動(dòng)GDP上行，珠海和中山同樣依托廣深增速較快,4,經(jīng)濟(jì)欠發(fā)展城市從GDP總量及復(fù)合增速來看，江門市呈現(xiàn)“雙低”,,4,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，wind,3,經(jīng)濟(jì)增長瓶頸城市區(qū)域內(nèi)東莞、佛山GDP總量

18、較高，但復(fù)合增速放緩明顯，經(jīng)濟(jì)增長 進(jìn)入瓶頸期,,,,,,經(jīng)濟(jì)容量與發(fā)展態(tài)勢-三產(chǎn)結(jié)構(gòu),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,,第一產(chǎn)業(yè)占比,,第二產(chǎn)業(yè)占比,,第三產(chǎn)業(yè)占比,廣州三產(chǎn)結(jié)構(gòu),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2005年,2006年,2007年,2008年,2

19、009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,,第一產(chǎn)業(yè)占比,,第二產(chǎn)業(yè)占比,,第三產(chǎn)業(yè)占比,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2005年,2006年,2008年2007年,2009年,2010年,2012年2011年,2013年,2014年,2015年,,第一產(chǎn)業(yè)占比,,第二產(chǎn)業(yè)占比,,第三產(chǎn)業(yè)占比,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，wind,% 100908070605

20、0403020100,%1009080706050403020100,% 1009080706050403020100,廣州主要以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo),深圳第二、第三產(chǎn)業(yè)共同主導(dǎo),珠三角（除廣深）以第二產(chǎn)業(yè)為 主導(dǎo),珠三角三產(chǎn)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)階梯式分布，廣州以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，而深圳第二、第三產(chǎn)業(yè)分布平均，第三產(chǎn)業(yè)逐步占 據(jù)主導(dǎo)地位，其他城市仍以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，客觀上珠三角三產(chǎn)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)互補(bǔ)結(jié)構(gòu),深圳

21、三產(chǎn)結(jié)構(gòu),珠三角（除廣深）三產(chǎn)結(jié)構(gòu),,,,,,經(jīng)濟(jì)容量與發(fā)展態(tài)勢-三產(chǎn)結(jié)構(gòu),珠三角經(jīng)濟(jì)圈城市三產(chǎn)加權(quán)比重,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，wind數(shù)據(jù)注釋：城市三產(chǎn)的加權(quán)比重=2011-2015年產(chǎn)業(yè)（一產(chǎn)、二產(chǎn)及三產(chǎn)）GDP/2011-2015年總GDP,珠三角除廣深外，東莞、珠海及肇慶以二、三產(chǎn)業(yè)并行為主導(dǎo)，其余城市均以第二產(chǎn)業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)支撐。由于 以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市僅能夠形成最初由產(chǎn)業(yè)帶來的人口聚集效應(yīng)，未來亟需新一輪產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入才能再次

22、形成 人口聚集規(guī)模,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%,深圳,東莞,惠州,珠海,中山,佛山,廣州,江門,肇慶,,第三產(chǎn)業(yè),,第二產(chǎn)業(yè),,第一產(chǎn)業(yè),珠三角經(jīng)濟(jì)圈城市三產(chǎn)加權(quán)比重,,,,,,經(jīng)濟(jì)容量與發(fā)展態(tài)勢-消費(fèi)品零售總額,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

23、,,,,,,,0%,5%,10%,15%,20%,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,社會(huì)消費(fèi)品零售總額,,增速,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%,0,1000,2000,3000,4000,5000,201

24、5年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,社會(huì)消費(fèi)品零售總額,,增速,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0%,5%,10%,15%,20%,25%,0,2000,4000,6000,8000,10000,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007

25、年2006年2005年,,社會(huì)消費(fèi)品零售總額,,增速,,2010年后，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者需求增速呈現(xiàn)增速平穩(wěn)放緩，除廣深外的其他珠三角城市近兩年出現(xiàn)明顯上揚(yáng)的勢頭,廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增速,深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增速,珠三角（除廣深）社會(huì)消費(fèi)品零售總額 及增速,億元 9000800070006000500040003000200010000,億元25%6000,億元12000,,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，wi

26、nd,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,東莞,珠?；葜?佛山,廣州,中山 江門,肇慶,0,0.02,0.060.04,0.08,0.1,0.12,0.14,0.16,經(jīng)濟(jì)容量與發(fā)展態(tài)勢-消費(fèi)品零售總額,以廣州、深圳為代表的高購買力城市，社會(huì)消費(fèi)品零售額總量及復(fù)合增速均較高，城市居民消費(fèi)能力較強(qiáng)且具 有較大的消費(fèi)傾向,珠三角城市2015年社會(huì)消費(fèi)品零售額及 近5年復(fù)合增長散點(diǎn),,,,,總量較小

27、、復(fù)合增長較大,,總量較大、復(fù)合增長較大,總量較小、復(fù) 合增長較小,總量較大、復(fù)合增長較小,0.01000.02000.03000.04000.05000.06000.07000.08000.09000.02015年社會(huì)消費(fèi)品零售額（億元）,近5年復(fù)合增長率,,,1,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，wind,2,1,高購買力城市廣州、深圳社會(huì)消費(fèi)品零售額總量和復(fù)合增速均較高，城市居民消 費(fèi)能力較強(qiáng)，消費(fèi)傾向較大,2,

28、低購買力城市珠三角其余7個(gè)城市，社會(huì)消費(fèi)品零售額較低，短期內(nèi)城市居民消費(fèi)能力較弱，消費(fèi)傾向較小,,,,,,人口總量及支付能力-人口規(guī)模,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,2003年,2004年,2

29、005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,,珠三角總?cè)丝?,區(qū)域人口/全國人口,珠三角總?cè)丝诩叭珖急?數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，wind數(shù)據(jù)注釋：人口流動(dòng)比=常住人口/戶籍人口,廣州、深圳及珠三角（除廣深）人口流動(dòng)比,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.00,1.00,2.00,3.00,4.00,5.00,6.00

30、,0.6,0.8,1.0,1.2,1.4,1.6,1.8,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,,廣州人口流動(dòng)比,,珠三角（除廣深）人口流動(dòng)比,,深圳人口流動(dòng)比,萬人7000,2009年之后，珠三角總?cè)丝诤驼既珖戎卦鲩L趨緩。深圳人口流動(dòng)比雖然不斷下滑，但2015年3.43的人口流 動(dòng)比仍遠(yuǎn)超珠三角和全國其他城市，廣州和珠三角其他

31、城市人口流動(dòng)比呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，城市吸引力在不斷 增強(qiáng),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,東莞,惠州,珠海,中山,佛山,廣州,江門,肇慶,0,0.002,0.004,0.006,0.008,0.01,0.012,0.014,0.016,0.018,0.02,0.0,200.0,400.0,600.0,800.0,1000.0,1200.0,人口總量及支付能力-人口規(guī)模,數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，win

32、d數(shù)據(jù)注釋：常住人口數(shù)據(jù)包含各城市市轄區(qū)及下屬縣級(jí)市,廣州、深圳常住人口總量及復(fù)合增速均顯示明顯優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速及區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源集中，對(duì)人口持續(xù)流入 產(chǎn)生吸引力。東莞制造業(yè)雄厚，產(chǎn)業(yè)體系齊全，是全球最大的制造業(yè)基地之一，不過隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)，人口增速 不斷下降，目前人口增速處于珠三角最低位置 珠三角城市2015年常住人口及,近5年復(fù)合增長散點(diǎn),,,總量較大、復(fù)合增長較小,,總量較大、復(fù)合增長較大,,總量較小、復(fù) 合增長較小,總量較

33、小、復(fù) 合增長較大,1400.01600.02015年常住人口（萬人）,近5年復(fù)合增長率,,,,1,2,3,1,人口特大規(guī)模城市深圳、廣州常住人口總量及復(fù)合增速均顯示明顯優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅 速及區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源集中，對(duì)人口持續(xù)流入產(chǎn)生吸引力,2,人口大規(guī)模城市佛山緊鄰廣州，與廣州關(guān)系緊密，省內(nèi)優(yōu)質(zhì)傾斜的同時(shí)承接廣州產(chǎn)業(yè)人口轉(zhuǎn)移，吸引人口流入；東莞同樣制造業(yè)雄厚，產(chǎn)業(yè)體系齊 全，是全球最大的制造業(yè)基地之一，不過隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)，人口增速

34、 不斷下降，目前人口增速處于珠三角最低位置,3,人口中等規(guī)模城市珠三角區(qū)域內(nèi)剩余的5個(gè)地級(jí)市，常住人口基數(shù)較小，同時(shí)復(fù)合增速也相對(duì)較弱，未形成明顯人口聚集效應(yīng),,,,,,人口總量及支付能力-人均可支配收入,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，wind數(shù)據(jù)注釋：人均可支配收入數(shù)據(jù)為城市城鎮(zhèn)人均可支配收入數(shù)據(jù),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,2

35、015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,人均可支配收入,,增速,廣州人均可支配收入及增速,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-15%-20%-25%,-5%-10%,5%0%,10%,15%,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009

36、年2008年2007年2006年2005年,,人均可支配收入,,增速,深圳人均可支配收入及增速,珠三角（除廣深）人均可支配收入,珠三角內(nèi)人均可支配收入增長相對(duì)平穩(wěn)，增速自2014年后整體出現(xiàn)收窄，廣州和深圳人均可支配收入增幅收窄 明顯,元/人 50000450004000035000300002500020000150001000050000,元/人14%50000450004000035000

37、300002500020000150001000050000,元/人,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,50000.045000.040000.035000.030000.025000.020000.015000.010000.05000.00.0,2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015

38、年,,,,,中山,,東莞佛山,,惠州江門,,珠海肇慶,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,東莞,惠州,珠海,中山,佛山,廣州,江門,肇慶,0,0.01,0.02,0.03,0.04,0.05,0.06,0.07,0.08,0.09,0.0,人口總量及支付能力-人均可支配收入,廣州、深圳、中山和佛山無論從人均可支配收入的絕對(duì)量還是復(fù)合增速來看，均為珠三角區(qū)域內(nèi)第一梯隊(duì)城 市，居民支付能力

39、強(qiáng)，而江門、惠州及肇慶人均可支配收入相對(duì)較低，但地域上受核心城市廣州、深圳輻射 強(qiáng)，人民可支配收入水平改善明顯，居民支付能力增長迅速,數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，wind,珠三角城市2015年人均可支配收入及 近5年復(fù)合增長散點(diǎn),,,,總量較大、復(fù)合增長較小,,,總量較大、復(fù)合增長較大,總量較小、復(fù) 合增長較小,總量較小、復(fù)合增長較大,5000.010000.0 15000.0 20000.0 25000.0 30000.0 35000

40、.0 40000.0 45000.0 50000.02015年人均可支配收入（元/人）,近5年復(fù)合增長率0.1,,,,1,2,3,1,高收入城市廣州、深圳、中山和佛山無論從人均可支配收入的絕對(duì)量還是復(fù)合 增速來看，均為珠三角區(qū)域內(nèi)第一梯隊(duì)城市，居民支付能力強(qiáng),2,高收入低增長城市東莞屬于中等收入城市，人均可支配收入絕對(duì)值較大，復(fù)合增速較慢,3,低收入高增長城市江門、惠州及肇慶人均可支配收入相對(duì)較低，但地域上受核心城市 廣州

41、、深圳輻射強(qiáng)，人民可支配收入水平改善明顯，居民支付能力 增長迅速,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-2,0-0.5-1-1.5,0.5,1,1.5,2,東莞,肇慶,中山,江門,宏觀背景總結(jié),,廣州深圳佛山珠?；葜輸?shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，wind數(shù)據(jù)注釋：通過SPSS計(jì)算主成分得分=（主成分方差/提取主成分方差總和）*城市因子得分*主成分方差算數(shù)平方根，總量數(shù)據(jù)均為2015年數(shù)

42、據(jù),,,,,,,,,,,,,,,主成分得分,參與主成分得分的主要宏觀因素 主成分分析珠三角重點(diǎn)城市綜合得分綜合得分GDP總量及5年復(fù)合增長率2.5,城市常住人口及5年復(fù)合增長率,人均可支配收入及5年復(fù)合增長率,社會(huì)消費(fèi)品零售額及5年復(fù)合增長率,通過對(duì)主要宏觀要素的分析，珠三角經(jīng)濟(jì)圈中城市主要分為兩個(gè)梯隊(duì)，廣州、深圳為傳統(tǒng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市。而剩下 的廣東七個(gè)城市成為第二梯隊(duì)，佛山、東莞經(jīng)濟(jì)人口體量大，但增速相對(duì)較慢，珠海、惠州雖然經(jīng)

43、濟(jì)人口體量 小，但近五年發(fā)展迅速，增速驚人,,第一梯隊(duì),第二梯隊(duì),,,,,,,,房地產(chǎn)與宏觀要素關(guān)系研究,,第 二 章,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,經(jīng)濟(jì)、人口,房地產(chǎn),,,1,,,2,1. 中國經(jīng)濟(jì)整體下行，區(qū)域內(nèi)城市資源 的分配不均及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā) 展出現(xiàn)分化，重點(diǎn)城市人口吸附效應(yīng)明 顯,,,3,2. 由于對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的避險(xiǎn)要求，供給端 傾向于投資重點(diǎn)（重點(diǎn)規(guī)劃）城市；同 時(shí)鑒于產(chǎn)業(yè)遷入和資源吸附產(chǎn)生的人口 持

44、續(xù)流入，重點(diǎn)城市住房需求仍持續(xù)增 長,3. 房地產(chǎn)進(jìn)一步拉動(dòng)重點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)增 長，區(qū)域經(jīng)濟(jì)分化持續(xù)加大，同時(shí)重點(diǎn) 城市人口吸附效應(yīng)得到再次提升,,,,經(jīng)濟(jì)、人口與房地產(chǎn)關(guān)系圖,房地產(chǎn)與宏觀要素關(guān)系研究,在經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行及區(qū)域內(nèi)城市對(duì)人口吸附能力進(jìn)一步分化（重點(diǎn)城市人口吸附能力增強(qiáng)）的背景下，原先重點(diǎn) 城市的房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)失衡狀態(tài)將進(jìn)一步加強(qiáng),,,,,,固定資產(chǎn)投資（除房地產(chǎn)投資）,廣州固定資產(chǎn)投資（除房地產(chǎn)投資）及 增速,深圳固定資產(chǎn)投資（

45、除房地產(chǎn)投資）及 增速,珠三角（除廣深）固定資產(chǎn)投資（除房 地產(chǎn)投資）及增速,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,0,1000,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,固定資產(chǎn)投資（除房地產(chǎn)投資）,,增速,2009年之前，廣州、深圳

46、及珠三角其他城市固定資產(chǎn)投資額增速保持較大幅度增長，而2009年之后，整體固 定資產(chǎn)投資額增速明顯放緩，廣深兩地房地產(chǎn)開發(fā)投資約占固定資產(chǎn)投資的40%，2015年珠三角地區(qū)固定資產(chǎn) 投資（除房地產(chǎn)投資）出現(xiàn)明顯抬升,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%,0,500,1000,1500,2000,25

47、00,3000,3500,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,固定資產(chǎn)投資（除房地產(chǎn)投資）,,增速,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0%,5%,300010%2000,15% 4000,25% 7000600020%5000,0,500,1000,1500,2000,2500,2015

48、年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,固定資產(chǎn)投資（除房地產(chǎn)投資）,,增速,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，wind,,,,,,固定資產(chǎn)投資（除房地產(chǎn)投資）,珠三角城市2010-2015年固定資產(chǎn)投資（除房地產(chǎn)開發(fā)投 資）及商品住宅銷售面積6年平均值散點(diǎn),珠三角城市2015年固定資產(chǎn)投資（除房地產(chǎn)開發(fā)投資）及2015年市轄區(qū)人口散點(diǎn),2015年 固 定

49、 資 產(chǎn) 投 資（ 除 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資,除去房地產(chǎn)開發(fā)投資的固定資產(chǎn)投資額與城市市轄區(qū)人口數(shù)量呈正相關(guān)，同時(shí)固定資產(chǎn)投資（除去房地產(chǎn)開 發(fā)）6年復(fù)合增速與2015年商品住宅銷售面積呈正向關(guān)系，表明固定資產(chǎn)投資（除去房地產(chǎn)開發(fā)投資）的增加 將產(chǎn)生對(duì)人口的吸附能力，人口的流入產(chǎn)生新增住房需求推動(dòng)商品住宅銷售面積增長,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,東莞,惠州,珠海,中山,佛山,廣州,江門,肇慶,,

50、y = 0.4351x - 65.518R² = 0.631,0.0,200.0,400.0,600.0,800.0,1000.0,1200.0,1400.0,1600.0,0.0,500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.02015年市轄區(qū)人口,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,東莞,惠州,珠海,中山,佛山,廣州,江門,肇慶,,y = 0.2

51、57x + 487.86,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，wind,R² = 0.3461,0.0,200.0,400.0,2010-2015年 固 定 資 產(chǎn) 投 資（除房600.0地 產(chǎn)開 發(fā)投資,800.0,1000.0,1200.0,1400.0,1600.0,0.0,500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.02015年城市商品住宅銷售面積,,,,

52、,,房地產(chǎn)開發(fā)投資,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0%,5%,20%,25%,30%,0,500,1000,1500,2000,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,房地產(chǎn)（住宅）開發(fā)投資額,,增速,廣州房地產(chǎn)（住宅）開發(fā)投資額及增速,深圳房地產(chǎn)（住宅）開發(fā)投資額及增速,珠三角（除廣深）房地

53、產(chǎn)（住宅）開發(fā) 投資額及增速,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%,0,200,10%400,15%600,800,1000,1200,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,房地產(chǎn)（住宅）開發(fā)投資額,,增速,

54、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-10%,10%0%,20%,40%30%,60%50%,70%,0,1000500,1500,25002000,35003000,2015年2014年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年,,房地產(chǎn)（住宅）開發(fā)投資額,,增速,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，wi

55、nd,億元 2500,億元35%1400,億元4000,珠三角區(qū)域內(nèi)，核心城市廣州、深圳房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資均處于高速增長當(dāng)中，并且投資總量仍維持較高水 平。但除廣深外其他城市住宅開發(fā)投資額增速下滑明顯，2015年增速下滑至10%以下,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,惠州,珠海,中山東莞,佛山,廣州,江門,肇慶,0.0,0.1,0.1,0.2,0.2,0.3,0.3,0.0,500.0,1000.0

56、,1500.0,2000.0,房地產(chǎn)開發(fā)投資,,,珠三角城市2015年房地產(chǎn)（住宅）開發(fā)投資及 近5年復(fù)合增長散點(diǎn),2500.02015年房地產(chǎn)（住宅） 開發(fā)投資額（億元）,近5年復(fù)合增長率,總量較大、復(fù)合增長較小,總量較大、復(fù)合增長較大,總量較小、復(fù) 合增長較小,,總量較小、復(fù)合增長較大,,,1,2,1,2,3,4,高速發(fā)展城市作為珠三角區(qū)域核心城市，城市群發(fā)展重心往廣州、深圳傾斜，房 地產(chǎn)開發(fā)正處于高速發(fā)展期，房地產(chǎn)開發(fā)

57、（住宅）投資總量及增速 均相對(duì)較大規(guī)劃外延城市珠三角未來發(fā)展規(guī)劃以“廣佛肇”、“深莞惠”和“珠中江”經(jīng)濟(jì) 圈三個(gè)圈層協(xié)同發(fā)展展開，雖然目前珠海、江門等城市房地產(chǎn)（住 宅）開發(fā)投資總量相對(duì)較小，但增速增長明顯為潛力城市,3,邊緣城市肇慶房地產(chǎn)（住宅）投資總量及增速均相對(duì)較低，中長期內(nèi)機(jī)會(huì)較小,作為珠三角區(qū)域核心城市，城市群發(fā)展重心往廣州、深圳傾斜，房地產(chǎn)開發(fā)正處于高速發(fā)展期，房地產(chǎn)開發(fā)（住宅）投資總量及增速均相對(duì)較大。雖然目前珠

58、海、江門等城市房地產(chǎn)（住宅）開發(fā)投資總量相對(duì)較小，但 依托廣深，增速增長明顯為潛力城市,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，wind，同策咨詢研究部,,,,,,,房地產(chǎn)與宏觀要素關(guān)系研究,,,,,,,,,,,經(jīng)濟(jì),人口,問題1：珠三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城市房地產(chǎn)市場，是否受經(jīng)濟(jì) 和人口兩大經(jīng)濟(jì)要素影響？,問題2：如果有影響，那么經(jīng)濟(jì)和人口分別對(duì)城市房地產(chǎn)市場商品住宅銷售面積有多大的影響？,問題3：經(jīng)濟(jì)和人口對(duì)房地產(chǎn)市場商品住宅銷售面積影響是同時(shí)性的？還是具

59、有時(shí)序性？,那么經(jīng)濟(jì)和人口到底對(duì)房地產(chǎn)市場有無影響？如果有影響分別為多大程度影響？經(jīng)濟(jì)和人口產(chǎn)生影響是否具同 時(shí)性？,,,,,,狀態(tài)空間模型,狀態(tài)空間模型定義,,式中：T表示樣本長度，,t=1,2，…,T,定義量測方程為： yt ? Ztat ? dt ? ut ， t=1,2，…,T,Zt,表示k*m矩陣， dt 表示為k*1向量， ut 表示k*1向量，式均值為0，協(xié)方,差矩陣為 Ht的連續(xù)的不相關(guān)擾動(dòng)項(xiàng)，即E?ut ?? 0

60、, var(ut ) ? Ht一般地， at 的元素是不可觀測的，然而可表示成一階馬爾科夫（markov）過程。下面定義狀態(tài)方程（state equation）為,at ? Ttat ?1 ? ct ? Rt?t ,,式中： Tt 表示為m*m矩陣， ct 表示m*1向量， Rt 表示成m*g矩陣， ?t 表示g*1向量，是均值為0，,協(xié)方差矩陣為 Qt 的連續(xù)的不相關(guān)擾動(dòng)項(xiàng)，即E??t ?? 0, var(?t ) ? Qt若

61、使上述的狀態(tài)空間模型成立，還需要滿足下面兩個(gè)假定：（1）初始狀態(tài)向量 at 的均值為?t，協(xié)方差矩陣為 Pt（2）在所有的時(shí)間區(qū)間內(nèi)，擾動(dòng)項(xiàng) ut和?t相互獨(dú)立，而且它們和初始狀態(tài) at 也不相關(guān),Kalman濾波的一般形式,,在擾動(dòng)項(xiàng)和初始狀態(tài)向量服從正態(tài)分布的假設(shè)下，,均方誤差意義下的一個(gè)最優(yōu)估計(jì)量。估計(jì)誤差的協(xié)方差矩陣是,t=1,2，…,T,和,t=1,2，…,T,式中上述式一起構(gòu)成Kalman濾波公式,,考慮狀態(tài)空間模型，

62、設(shè) ?t ?1表示基于信息集合 Yt ?1 的 at ?1 的估計(jì)量， Pt ?1 表示估計(jì)誤差的m*m協(xié)方差矩陣，即Pt ?1 ? E[(at ?1 ? ?t ?1)(at ?1 ? ?t ?1)?]當(dāng)給定 ?t ?1 和 Pt ?1 時(shí)， at 的條件分布的均值由下式給定，即?t t ?1 ? Tt?t ?1 ? ct,at,,的條件分布的均值 ?t t ?1 是 at 在最小,,Pt t ?1 ? Tt Pt ?1Tt?

63、? RtQt Rt?,,,以上兩個(gè)式子被稱為預(yù)測方程一旦得到新的預(yù)測值 yt ，就能夠修正 at 的估計(jì) ?t t ?1 ，更新方程是,,,,,,,??1,?t ? ?t t ?1 ? Pt t ?1Zt?Ft ?1( yt ? Zt?t t ?1 ? dt )Pt ? Pt t ?1 ? Pt t ?1Zt FtZt Pt t ?1),,Ft ? Zt Pt t ?1Zt? ? Ht,建立狀態(tài)空間模型克服了上述多元回歸模型

64、的缺陷，通過卡爾曼濾波估計(jì)出經(jīng)濟(jì)（GDP）市轄區(qū)常住人口（pop）隨時(shí)間變化對(duì)商品銷售面積的動(dòng)態(tài)影響系數(shù),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,惠州東莞,珠海,中山,佛山,廣州,江門,肇慶,-8.00,-6.00,-4.00,-2.00,0.00,2.00,4.00,6.00,8.00,10.00,-5.00,-4.00,-3.00,-2.00,-1.00,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

65、,,,,,,,深圳,東莞,珠海,中山,惠州佛山,廣州,江門,肇慶,-20.00,-15.00,-10.00,-5.00,0.00,5.00,10.00,15.00,-6.00,-4.00,-2.00,0.00,2.00,4.00,6.00,房地產(chǎn)與宏觀要素關(guān)系研究,2011年GDP與市轄區(qū)常住人口對(duì)房地產(chǎn)銷售面積拉動(dòng)系數(shù),,市 轄 區(qū) 常 住 人 口 對(duì) 銷 售 面 積 拉 動(dòng) 系 數(shù),城市GDP對(duì)銷售面積拉動(dòng)系數(shù),,,城市轄區(qū)人口

66、混合拉動(dòng)型拉動(dòng)型,經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)型,2015年GDP與市轄區(qū)常住人口對(duì)房地產(chǎn)銷售面積拉動(dòng)系數(shù),,,市 轄 區(qū) 常 住 人 口 對(duì) 銷 售 面 積 拉 動(dòng) 系 數(shù),數(shù)據(jù)來源：中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒，wind，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)注釋：市轄區(qū)常住人口及GDP對(duì)商品住宅銷售面積的拉動(dòng)系數(shù)根據(jù)狀態(tài)空間模型（State Space Models）建模并估計(jì)出結(jié)果。,0.001.002.003.00城市GDP對(duì)銷售面積拉動(dòng)系數(shù),城市轄區(qū)人口 拉動(dòng)型

67、,混合拉動(dòng)型,經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)型,根據(jù)狀態(tài)空間模型估計(jì)，2011年珠三角區(qū)域城市房地產(chǎn)市場銷售面積主要依靠人口拉動(dòng)，而2015年拉動(dòng)區(qū)域 內(nèi)城市房地產(chǎn)市場銷售的主要因素轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)與人口對(duì)房地產(chǎn)市場主導(dǎo)影響存在時(shí)序性,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-5,-3-4,0-1-2,21,43,東莞肇慶中山深圳珠海江門廣州佛山惠州,,GDP拉動(dòng)系數(shù)變化,房地產(chǎn)與宏觀要素關(guān)系

68、研究,系數(shù)變化,2011-2015年GDP拉動(dòng)系數(shù)變化率2011-2015年市轄區(qū)人口拉動(dòng)系數(shù)變化率,,,系數(shù)變化,從拉動(dòng)系數(shù)的變化率來看，GDP對(duì)房地產(chǎn)銷售面積拉動(dòng)變化明顯，其中有4個(gè)城市出現(xiàn)GDP拉動(dòng)系數(shù)的正向變 化；人口拉動(dòng)系數(shù)變化同樣增強(qiáng)，除廣深外，其他7個(gè)城市出現(xiàn)正向變動(dòng)，伴隨著兩個(gè)核心城市常住人口對(duì)房地 產(chǎn)驅(qū)動(dòng)能力減弱，區(qū)域內(nèi)由于深圳和廣州的需求外溢效應(yīng)導(dǎo)致東莞和佛山的市轄區(qū)常住人口對(duì)商品住宅銷售面 積支撐逐步增強(qiáng),,,,