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文檔簡介
1、養(yǎng)老地產(chǎn)要實現(xiàn)盈利,必須依靠三個方面:靠政府、靠資本、靠注入??孔⑷脒€是最根本的,只有把政府的養(yǎng)老服務需求滿足了,你去靠政府、靠資本才有得靠。梳理一下分為四塊:床位建設補貼,辦養(yǎng)老會根據(jù)床位數(shù)有一個補貼,每個床位多少錢,幾千到幾萬塊都有,各地標準不一樣。第二,運營補貼。每個月每個床位有幾十塊到幾百塊的補貼。第三,給老年人一個補貼,保險。這些保險政府可以出一部分進行補貼。還有一個是低保失能補貼。如果養(yǎng)老機構(gòu)有不能自理的老人入住,會有低保失
2、能補貼,這是社會對供養(yǎng)老人的引導。對于這樣一些補貼,不是說所有的養(yǎng)老機構(gòu)都可以享受,基本上有一些非盈利性的養(yǎng)老機構(gòu)才可以享受得了。一般的開發(fā)商,我們屬于民辦、民營為主的機構(gòu),他享受不到這個補貼。這樣一些機構(gòu)就需要去尋找其他的盈利模式。一個就是靠資本,靠資本我們主要是靠出售股權的方式。整體出售又分為兩大塊:一個是相對于公開市場,一個是非公開市場。基金收購這個模式在國外已經(jīng)運作比較成熟。它實際上本質(zhì)是資本運作的模式。當然這個項目本身有穩(wěn)定的
3、現(xiàn)金流,只不是不是說一下子能夠現(xiàn)金快速地回籠。如果這時候需要進行一下子的現(xiàn)金回籠就可以考慮這種方式。這種案例在國際上非常多。這里面資本的力量就非常有影響了,發(fā)現(xiàn)這兩個參與主體背后都有資本的影子在背后,通過這樣的方式,養(yǎng)老機構(gòu)獲得了比較好的調(diào)結(jié)構(gòu)進行項目運營。施、養(yǎng)老服務說會做比較大的投入,確保這個項目入住的老年人享受到養(yǎng)老的相關服務。這里有一個案例,實際上這個案例并不是這么成功,但這是典型的出租性模式。分幾個區(qū)。租戶可以有幾種選擇:第一
4、,醫(yī)療、押金、高租金、高醫(yī)療押金、低租金。如果押金交到一定的程度可以免租進行入住。主要是通過交押金之后的資金來進行金融運作,獲取的收益實際本質(zhì)上還是租金的模式。這種門檻比較低,可以選擇低押金,進行出租沒有太多的限制。這也是造成了項目最終不是很成功的因素之一。前期投入的資金沒辦法通過一次性的資金來回籠過來,而且回收期比較長,會面臨市場的風險,這是項目的特點。這個項目不好有很多因素,這個分析下來就是一個因素。再就是會員卡模式,被市場認可度比
5、較高的模式。項目本身不介紹了,流傳很多信息。A、B、C卡,C卡賣完了,不同的卡有不同的價格、服務。還有一個是物業(yè)出租,有些沿街配套的商鋪、物業(yè)來進行物業(yè)出租,產(chǎn)生一定的收入。收入主要來源于會員卡,這也是權益的出售。模式應該說比較成功,得到了資本市場的認可。而且不僅在項目上進行運作,還有品牌輸出、管理輸出、資金輸出也做得非常好。有些是品牌合作,還有些是管理合作。尤其得到了很多業(yè)主方的認可。另外一個,實際上是租售結(jié)合,就是前面幾種模式的混搭
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