金地天御10年回顧總結(jié)

1、金地天御10年回顧總結(jié),1、項目簡介2、產(chǎn)品回顧3、銷售回顧4、企劃回顧5、聚仁全方位支持,,,,,,,,金地·天御,規(guī)劃,物業(yè),會所,區(qū)位,建筑,精裝,,區(qū)位篇,金地天御位于上海市青浦區(qū)徐涇國際住區(qū)，徐涇位于趙巷，華漕，佘山等高端居住區(qū)之核心位置受大虹橋區(qū)域輻射，緊鄰規(guī)劃中的虹橋商務(wù)區(qū),發(fā)展?jié)摿薮笪挥趥鹘y(tǒng)西郊高端住宅區(qū)，國際氛圍濃厚三橫三縱兩軌的交通體系，方便出行,天御項目位于徐涇鎮(zhèn)中心，左擁趙巷國際別墅居住

2、區(qū)，右據(jù)大虹橋樞紐,三橫：延安路高架A9、滬青平高速、北青公路北瞿路高架三縱：A5高速、嘉松公路、嘉閔高架 兩軌：二號線徐涇東站；九號線九亭站,區(qū)位,規(guī)劃篇,,總體規(guī)劃設(shè)計特點,規(guī)劃亮點： 三面臨河，島居岸生活； 小區(qū)以多層住宅為主，大棟距，景觀好； 大宅區(qū)建筑錯落布置，360度景觀提升； 河道圍墻做到河邊，進(jìn)行紅線外綠化； 會所作為小區(qū)的入口大堂，業(yè)主享受高貴禮遇； 交通實行人車立體分行；

3、 地下車庫增加高度設(shè)計，凈高達(dá)到2.5米以上大地庫擁有地面采光窗大大改善地下行車舒適度 豪華的配車比1:1.5,1.2容積率，怎樣組合物業(yè)類型？,聯(lián)排、洋房、類獨棟？,,平墅、200官邸、90官邸,平墅——我們定義的終極居所,規(guī)劃設(shè)計,建筑錯動布局，形成鄰里空間,1. 大宅區(qū)建筑錯動布置，270度景觀采光面，對西南側(cè)河景更好利用;2. 錯動布局形成了圍合式的鄰里空間，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的景觀和良好的生活氛圍；,聚仁建議平墅應(yīng)具備

4、附加值,層高達(dá)到3.6米； 主要居住空間位于平層； 18米*18米大面寬尺度和270度景觀采光面； 多套房設(shè)計，主仆雙流線； 一層戶贈送南北花園和地下室； 二、三層戶贈送東西側(cè)花園和地下室； 大部分戶型有獨立地面入口，部分戶型 有雙電梯入戶； 四層戶躍五層贈送超大露臺，空中庭院 媲美別墅大宅； 休閑電梯直達(dá)側(cè)面庭院和地下室； 更大棟距，更多公共空間；,典型戶型平面——平墅1層戶型

5、,戶內(nèi)空間:超大總面寬, 達(dá)到18米, 進(jìn)深18米;客廳面寬達(dá)6米;分設(shè)中西廚房;舒適四房, 其中有三個是套房;設(shè)置老人套房/客人套房, 流線獨立 ,可分可合;,一層戶型平面圖戶型面積：303平米,附加值空間:贈送地下室, 面積達(dá)到152平米;贈送地面庭院和下沉采光庭院;地面北側(cè)庭院25平米, 南側(cè)庭院達(dá)128平米;,典型戶型平面——平墅1層戶型,一層戶型地下室平面圖面積：152平方米,戶內(nèi)空間:南北均有下沉庭院

6、作為通風(fēng)采光;設(shè)置傭人房和洗衣房, 與主人活動區(qū)分開;設(shè)置大的儲藏間;休閑廳可裝修為地下SPA空間或家庭泳池;,典型戶型平面——平墅4層戶型,復(fù)式戶型下層平面圖戶型面積347平方米,戶內(nèi)空間:兩層高摘星庭院, 別墅級享受, 全南向采光臥室擁有四個豪華套房和一個情趣空間;私家電梯廳, 電梯可直達(dá)五層;設(shè)置老人套房/客人套房, 流線獨立 ,可分可合;,復(fù)式戶型上層平面圖戶型面積347平方米,附加值空間:兩層高摘星庭院兩

7、層贈送露臺面積達(dá)110平米;上層主臥室獨享43平米大露臺, 可布置室外SPA及燒烤爐;主臥區(qū)超大書房、更衣室及豪華衛(wèi)生間;,超大總面寬, 達(dá)到18米, 進(jìn)深18米;客廳面寬達(dá)6米;分設(shè)中西廚房, 主仆雙流線;,全石材干掛,這幾年來，江湖中豪宅頻出，理念卻不盡相同。。。,全石材干掛,也有繁復(fù)主義的歐陸風(fēng)情,全石材干掛,當(dāng)然還有眾多地中海風(fēng)情四處綻放,全石材干掛,為什么要刻意走國外的風(fēng)情路線？為什么不能有自己的風(fēng)格？經(jīng)過金地和

8、聚仁的多次研究決定—— 真正獨創(chuàng)的，不會過時的經(jīng)典。。。,全石材干掛,我們的主張是：原創(chuàng)的、自我的、現(xiàn)代典雅風(fēng),傳統(tǒng)高端項目的精裝修理念,高端品牌堆砌，一般成本不低于5000元/m2,我們建議精裝修應(yīng)創(chuàng)造個性化思路,1、錢要花在面子上,我們建議精裝修應(yīng)創(chuàng)造個性化思路,步入式浴缸,廚房進(jìn)口相框電視,鏡面電視,,窗式新風(fēng),同層排水設(shè)計,2、做別人沒有的創(chuàng)新及人性化設(shè)計,1個月內(nèi)完成一個不可能完成的任務(wù),原計劃

9、： 實際：6月售樓處 10月底進(jìn)入7月樣板區(qū)樣板房公開 10月底公開8月首批推平墅 11月底首批推官邸,所有事項延期，政策在變，前期推廣方向偏掉銷售指標(biāo)10億不變,聚仁破冰20天全面沖刺，2000組客戶參觀，開盤認(rèn)購額過10億元,發(fā)動聚仁

10、上海四大事業(yè)處及江蘇四大分公司組織帶看10月31日開始進(jìn)場，現(xiàn)場強銷期配備60個業(yè)務(wù)員20天內(nèi)，從前期只有100組來人到2000組，385組業(yè)內(nèi)同行參觀辦理意向金客戶479組11月21日開盤推出房源336套,當(dāng)天去化243套，銷售金額過10億，官邸200當(dāng)天清盤,通過聚仁協(xié)調(diào)1個月圓滿完成4項重大營銷節(jié)點,10月23日樣板區(qū)預(yù)開放,10月30日樣板區(qū)全面開放,11月6日新品發(fā)布及媒體見面會,11月21日正式開盤,公寓市場供應(yīng)量基

11、本持平，受新政影響，成交量萎縮近30%,9.29新政下，11月公寓新增供應(yīng)91萬方，較10月85萬方放量7%，去化81萬方，較10月113萬方縮量28%；,,當(dāng)月簽約面積位于全市公寓市場第三，處于明顯領(lǐng)先地位,項目區(qū)域內(nèi)競爭優(yōu)勢明顯，量價均超越聯(lián)排及疊加產(chǎn)品,官邸200成交位于全市同類公寓（同面積及總價段）前列,影響力為先，渠道為王，圈層傳播與定向營銷為利器,金地天御肩負(fù)著創(chuàng)造金地集團(tuán)高端產(chǎn)品品牌的重任。天御項目將是集團(tuán)正式進(jìn)軍豪宅的戰(zhàn)

12、略性布署，因此我們在線上主要解決影響力，以金地集團(tuán)天字一號作品的氣勢來塑造項目整體品牌，另外快速、清晰、準(zhǔn)確的建立創(chuàng)新產(chǎn)品——平墅的獨特形象和市場影響力。而在線下建立更加精準(zhǔn)的營銷渠道，依托活動營銷、定向營銷進(jìn)行圈層傳播，提升行業(yè)內(nèi)與高端客戶圈內(nèi)知名度，最終引爆市場。,,,主推廣期分為三大階段，樹立高端產(chǎn)品形象，集中引爆,,7/10-8/30,9/1-10/23,10/23-11/20,第一階段（營造期待）,第二階段（強勢推廣）,第三階

13、段（引爆）,,,策略：以平墅及其理念為主體高調(diào)入市，以顛覆行業(yè)認(rèn)知的姿態(tài)來引起市場關(guān)注。,策略：金地集團(tuán)天字一號作品高調(diào)傳播，準(zhǔn)確界定項目整體高端形象,策略：體驗非凡，現(xiàn)場實景展示，引爆全城。,主流媒體：專業(yè)媒體以搜房、上海樓市為主。廣告性的軟文更為高調(diào)的闡述巔覆。,主流媒體：財經(jīng)類媒體以第一財經(jīng)、二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道為主。新聞性的軟文將選取主流媒體發(fā)布,主流媒體：大眾類媒體以新民晚報、東方早報為主，硬廣結(jié)合軟文及新聞報道為主,戶外：市中

14、心戶外廣范布點，現(xiàn)場道旗引導(dǎo),戶外：市中心戶外廣范布點，現(xiàn)場道期引導(dǎo),線下：分眾、老業(yè)主DM、西區(qū)客戶DM,線下：社區(qū)框架、境外報紙夾報，短信,線下：短信、西區(qū)客戶DM,活動：東亞、大華銀行客戶活動等,活動：溫商會活動、房交會、古北、龍之夢巡展推介等,活動：示范區(qū)開放、溫州臺州推介、新品發(fā)布、女性企業(yè)家沙龍，今日房產(chǎn)看房活動等,戶外：基地戶外與現(xiàn)場道期引導(dǎo),第一階段：高調(diào)入市，引起行業(yè)關(guān)注與顛覆性認(rèn)知,天山路匯金百貨,古北家樂福,滬青平

15、高速,A4莘朱高速,戶外廣泛布點，快速提升知名度,人民廣場和平影都,黃浦江船體,陜西路淮海路,南北高架,第二階段：強勢推廣,活動與定向推廣，加強圈層內(nèi)傳播,古北二期巡展,合理調(diào)整推廣,由于政策原因，高端項目單價超30000元/平方米無法取得預(yù)售批文，打亂了原先平墅推盤計劃，同時工程進(jìn)度的延后讓我們必須在不到一個月的時間內(nèi)重新去積累官邸90—200的客戶，時間緊迫，巨大壓力！,,我們迅速調(diào)整策略，媒體訴求變?yōu)椤?金地天字一號作品！,最后

16、亮相：天字一號作品實景展現(xiàn)，引爆全城,新浪硬廣,網(wǎng)絡(luò)強勢推廣,金地兵團(tuán),網(wǎng)絡(luò)強勢推廣,搜房硬廣,網(wǎng)絡(luò)強勢推廣,溫州、臺州巡展,活動與定向推廣,活動與定向推廣,加強高端客群的定向開發(fā)，充分挖掘準(zhǔn)業(yè)主及客戶資源,營銷策略支持,總經(jīng)理駐場，全力支持項目資源協(xié)調(diào)；所有事業(yè)處聯(lián)動，待看并介紹客戶至現(xiàn)場；成功的業(yè)內(nèi)推廣和參觀；精耕二三級聯(lián)動渠道，保證現(xiàn)場高端形象，針對外籍客群充分運用涉外渠道公司，如韓國中介公司；繼續(xù)與外籍銀行保持合作，利用

17、其VIP客戶平臺在高端客戶群內(nèi)進(jìn)行定向傳播；舉辦各類客戶維系類活動，充分挖掘準(zhǔn)業(yè)主及客戶老帶新資源。,聚仁公司資源聯(lián)動,總經(jīng)理帶領(lǐng)所有公司高官和項目人員進(jìn)行誓師大會，下達(dá)任務(wù)。,全面提升現(xiàn)場銷售服務(wù)水平，優(yōu)化銷售流程,銷售流程優(yōu)化,接待的提升 1、兩名業(yè)務(wù)人員同時接待同一組客戶，給予客戶尊崇感 2、業(yè)務(wù)人員主動幫客戶倒水等服務(wù)，而不是完全依靠客服,售后服務(wù)的提升 1、服務(wù)態(tài)度更加熱情 2、客戶生日送達(dá)生日賀卡

18、 3、定期贈送老業(yè)主小禮品 4、定期舉辦老業(yè)主答謝活動，提高客戶品牌忠誠度,全面提升物業(yè)服務(wù)水平,客服口的提升 1、配置會多國、多地方語言客服人員：英語、日語（以上目前已有),韓語、德語、法語、粵語、閩南語。 2、樣板房增加生活用品，使客戶到樣板房感覺生活氣息； a、冰箱內(nèi)放置生活用品，諸如：飲料、水果、西點、雞蛋、包裝肉類等等； b、廚房提供西點供客戶食用； c、電視機(jī)建議換真電視，放

19、映項目宣傳片或設(shè)置衛(wèi)星電視，各地下影音室可 播放電影，讓客戶感受實景 d、浴缸內(nèi)放水，并撒花瓣或泡泡浴； e、桌面放置鮮花(插花) f、室內(nèi)點放香薰設(shè)備,,3、大堂及吧臺 a、提供更多飲料品種：卡布基諾、拿鐵、鮮榨果汁、綠茶、鐵觀音、熱巧克力、雞尾酒、紅酒、雪茄等； b、調(diào)整目前使用的飲用水品種，建議采用雀巢水； c、增加物業(yè)大堂副理，回答客戶關(guān)于入住后的物業(yè)管理服務(wù)問題，設(shè)置部分建筑及裝修產(chǎn)品模型或

20、實物； d、吧臺提供簡餐服務(wù)：三明治、色拉、煎蛋； e、增加服務(wù)專業(yè)度，客戶在第二次來以后，能及時稱呼客戶姓氏； f、在吧臺、銷售接待臺放置鮮花； g、增加保濕噴霧裝置，保持環(huán)境濕潤度； h、免費擦鞋、做手部護(hù)理； i、客戶迎客毛巾。,4、建議設(shè)置電瓶車，接送停車較遠(yuǎn)的客戶上下車5、建議在會所設(shè)置兒童玩樂設(shè)施,全面提升物業(yè)服務(wù)水平,,保安口的提升 1、提供代客泊車服務(wù)； 2、雨天為客戶打傘服務(wù)；

21、 3、為行動不便的客戶提供輪椅或推行服務(wù)； 4、提升保安服裝款式以其更符合樓盤整體形象； 5、加強培訓(xùn)，提高保安人員形象； 6、在第一個形象崗設(shè)置“天字第一崗”標(biāo)志。,全面提升物業(yè)服務(wù)水平,,保潔口的提升 1、保持隔日沖洗園區(qū)道路，每周沖洗葉聯(lián)路； 2、加強員工培訓(xùn)，保持對客戶的熱情接待； 3、各大堂每日晶面處理，樣板房三日一次晶面處理，保持地面光亮整潔； 4、調(diào)整人員，保