外國(guó)人在華土地使用權(quán)問題分析

1、外國(guó)人在華土地使用權(quán)問題分析 外國(guó)人在華土地使用權(quán)問題分析 朱雯 由許順光教授指導(dǎo) 一、涉外土地使用權(quán)法律規(guī)范梳理 追溯外國(guó)人在華土地使用權(quán)的問題，目前我們能找到的最早的法律依據(jù)就是1979 年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》 ，其中第 5 條第 3 款規(guī)定了“中國(guó)合營(yíng)者的投資可包括為合營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間提供的場(chǎng)地使用權(quán)。如果場(chǎng)地使用權(quán)未作為中國(guó)合營(yíng)者投資的一部分， 合營(yíng)企業(yè)應(yīng)向中國(guó)政府繳納使用費(fèi)。 ” 這是中華人民共和國(guó)首次在由

2、全國(guó)人大常委會(huì)制定的法律中對(duì)涉外土地使用權(quán)問題作出了原則性的規(guī)定。從該法律頒布的時(shí)間不難看出，當(dāng)時(shí)正處于改革開放的起步階段。法律確認(rèn)了合資企業(yè)中的外方合營(yíng)者可以通過中方的場(chǎng)地使用權(quán)投資享有土地的使用權(quán)，這為之后涉外土地使用權(quán)的法律和政策開放和細(xì)化做了鋪墊。之后，國(guó)務(wù)院緊接著在 1980 年出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于中外合營(yíng)企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》 ，詳細(xì)規(guī)定了合營(yíng)企業(yè)的土地使用權(quán)問題，只不過在當(dāng)時(shí)還沒有制定物權(quán)法，所以沒有建設(shè)用地使用權(quán)的概念，

3、而一貫以“場(chǎng)地使用權(quán)”的概念代稱。 改革開放的腳步走過了 30 余年，外資已經(jīng)廣泛的融入了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之中，這 30 年中， 根據(jù)社會(huì)發(fā)展的需要， 中國(guó)也建立起了一套比較完整的規(guī)制外國(guó)人在華土地使用權(quán)的法律法規(guī)體系，現(xiàn)就現(xiàn)行有效的規(guī)范性法律文件梳理如下： （一）由全國(guó)人大、全國(guó)人大常委會(huì)制定的法律 1． 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 （以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》 ） 。 該部法律的制定時(shí)間雖然較晚， 但是卻是財(cái)產(chǎn)法中的一般法， 其第 12 章專章

4、規(guī)定了“建設(shè)用地使用權(quán)”問題。外國(guó)人可以平等的在中國(guó)參與民事活動(dòng)，其合法利益受到法律保護(hù)，如果涉及到土地的使用問題，外方當(dāng)事人也可以同中國(guó)民事主體一樣援引《物權(quán)法》保護(hù)其合法權(quán)益。 2. 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 （以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》 ） 。 該法第 85 條規(guī)定， “中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)使用土地的，適用本法；法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 ” 3.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 （以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)法》

5、） 。 該部法律詳細(xì)規(guī)定了中國(guó)的房地產(chǎn)投資開發(fā)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的基本規(guī)則。由于中國(guó)實(shí)行的是土地公有制，因而對(duì)于要在其上建筑房屋的土地，房地產(chǎn)權(quán)利人只能建部）發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》 該部門規(guī)章對(duì)城市房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓做出了比較詳細(xì)的程序性規(guī)定。 2. 對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部關(guān)于發(fā)布 《關(guān)于執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施細(xì)則＞若干條款的說明》的通知 該通知對(duì)《合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》的第 18 條中規(guī)定的“合作條件”進(jìn)行了說明，

6、認(rèn)為合作條件是指合作者提供的不動(dòng)產(chǎn)和其它財(cái)產(chǎn)權(quán)利， 包括： 土地使用權(quán)，附著于土地的建筑物及其它定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，工業(yè)產(chǎn)權(quán)和專有技術(shù)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利。 （四）地方法規(guī) 由于各地發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不均衡，外資的參與程度也不同。許多地方政府依據(jù)各自的具體情況，制定了相應(yīng)的法規(guī)來調(diào)整涉外土地使用權(quán)問題。例如北京市就出臺(tái)了《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》 、 《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)規(guī)定》 、 《北京市實(shí)施〈中華人

7、民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》和《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃程序（試行） 》等地方法規(guī)。由于各地發(fā)情況差異較大，故在此不作詳細(xì)論述。 二、外國(guó)人在中國(guó)取得土地使用權(quán)的基本方式 本部分將詳細(xì)的說明外國(guó)民事主體在中國(guó)取得土地使用權(quán)的一些基本方式，這些方式平等的適用于中國(guó)民事主體和外國(guó)民事主體。而且由于中國(guó)的土地使用權(quán)和土地上不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)實(shí)行的是“地隨房走，房隨地走”的流轉(zhuǎn)模式，因而不論是作為合營(yíng)企業(yè)出資的土

8、地使用權(quán)和廠房所有權(quán)，還是外資房地產(chǎn)開發(fā)商在中國(guó)開發(fā)城市房地產(chǎn)項(xiàng)目，都必須首先取得土地的使用權(quán)。 （一）國(guó)家所有土地使用權(quán)的取得方式 依據(jù)《物權(quán)法》第 47 條的規(guī)定， “城市的土地，屬于國(guó)家所有。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有” 。同時(shí)《物權(quán)法》第 135 條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、 構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施” 。 則意味著， 民事主體有權(quán)在城