不確定條件下房地產(chǎn)企業(yè)最優(yōu)投資規(guī)模研究.pdf

1、21世紀(jì)全球經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的大調(diào)整，中國(guó)工業(yè)化、城市化的進(jìn)程加快，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的機(jī)遇。但自2008年后，特別是在金融風(fēng)暴的影響下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍出現(xiàn)了不景氣現(xiàn)象，房?jī)r(jià)不同程度下降，房地產(chǎn)商利潤(rùn)減小。因此，對(duì)于房地產(chǎn)商來講，在經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境下，如何降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本，最大限度地發(fā)揮投資效益，如何確定投資的最優(yōu)規(guī)模，以最經(jīng)濟(jì)的投入實(shí)現(xiàn)最大的投資收益，成為發(fā)展商的當(dāng)務(wù)之急。 房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度

2、大、上下聯(lián)動(dòng)作用強(qiáng)，在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著不可替代的作用。作為實(shí)物投資形式的房地產(chǎn)投資，投資過程中存在通貨膨脹、市場(chǎng)供求、變現(xiàn)、利率、政治等系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)管理、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)信用、預(yù)決策等非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，充滿了不確定性，加上開發(fā)商對(duì)未來具有的選擇權(quán)，因而可用實(shí)物期權(quán)理論來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析。 本文在研究過程中引入實(shí)物期權(quán)理論，將其與房地產(chǎn)投資相結(jié)合，利用B-S期權(quán)定價(jià)公式對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值做出準(zhǔn)確估計(jì)，為開發(fā)商做出投資

3、決策提供依據(jù)。在開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目做出投資決策的情況下，再對(duì)影響項(xiàng)目投資的相關(guān)參數(shù)進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)與分析，利用數(shù)學(xué)期望求解方法準(zhǔn)確估計(jì)項(xiàng)目現(xiàn)金流區(qū)間，根據(jù)目前已有的價(jià)格指數(shù)用數(shù)值方法正確求解項(xiàng)目?jī)r(jià)值波動(dòng)率，用風(fēng)險(xiǎn)度對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確衡量，從而極大的降低了項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高了開發(fā)決策的可靠度。 最后，在對(duì)影響項(xiàng)目投資的相關(guān)參數(shù)進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)與分析的基礎(chǔ)上，采用數(shù)據(jù)模擬方法，利用Excel中的RAND函數(shù)，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)分期開發(fā)時(shí)現(xiàn)金流估